Um die Heizkosten exakt abrechnen zu können, haben Sie an den Heizkörpern Messgeräte angebracht. Doch beim Ablesen zeigt sich: Die Angaben können nicht stimmen – das Messgerät ist kaputt. Jetzt stellt sich die Frage, wie man jetzt vorgeht. Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gesprochen, das Sie berücksichtigen sollten (Urteil vom 05.03.2013, Aktenzeichen VIII ZR 310/12).

Grundsätzlich gilt in einem solchen Fall, dass die abgelesenen Werte, die aus erkennbaren physikalischen Gründen nicht stimmen können, natürlich nicht für die Heizkostenabrechnung herangezogen werden dürfen.

Jetzt müssen Sie auf die Heizkostenverordnung zurückgreifen. Im § 9a Abs. 1 heißt es dort:

§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.

Daraus ergeben sich zwei Alternativen. Zum einen können Sie den früheren Verbrauch in den von dem Ausfall der Messgeräte betroffenen Räumen zugrunde legen. Andererseits können Sie aber auch vergleichbare Räume heranziehen und deren Verbrauch für die Berechnung zugrunde legen. 

Doch was soll man tun, wenn die Vermietung der Räume erstmalig stattfindet? Dann liegen keine Daten der früheren Verbräuche vor und auch Vergleichsräume lassen sich nicht ermitteln. Für diesen Fall hat der BGH bereits in einem früheren Urteil eine Ausnahme zugelassen: Sie dürfen dann die Heizkosten verbrauchsunabhängig entsprechend der Wohnfläche abrechnen. Es sei aber noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Regelung nur im oben beschriebenen Ausnahmefall angewandt werden darf (Urteil vom 31.10.2007, Aktenzeichen VIII ZR 261/06). Die Regelung des § 7, Absatz 1 der Heizkostenverordnung wird für diesen Fall also außer Kraft gesetzt. Danach müssen Sie ja 70 % nach dem Verbrauch und 30 % nach der Wohnfläche abrechnen.

Da Sie in unserem Fall nun die gesamten Heizkosten nach Quadratmetern abrechnen, greift hier der Absatz 1 des § 7 der Heizkostenverordnung. Dort heißt es:

„Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“

Im Klartext: Sie können zwar die Berechnung nach der Wohnfläche vornehmen, müssen aber von dem errechneten Betrag 15 % abziehen – und machen dadurch wahrscheinlich "Miese". Übrigens hat das Landgericht Berlin festgestellt, dass der Mieter bereits kürzen darf, wenn nur in einem Raum eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist.

Darum sollte man die Wärmemessgeräte in den Wohnungen in regelmäßigen Abständen kontrollieren. Machen Sie dabei Ihrem Mieter klar, dass diese Kontrolle auch in seinem Sinne ist, damit er eine exakte Abrechnung erhält.