Gerade in Zeiten ständig steigender Energiepreise wird immer häufiger vom Wirtschaftlichkeitsgebot des Vermieters gesprochen. Für den Mieter ist das ganz einfach: Sie sind verpflichtet, das günstigste Angebot für ihn zu nutzen. Doch hier irrt der Mieter. Nur weil Sie nicht die preiswerteste Offerte genutzt haben, heißt das noch lange nicht, dass Sie gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstoßen haben.

Die gesetzliche Grundlage

Nach § 556 Abs. 3 BGB muss bei der Abrechnung der Betriebskosten „der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ beachtet werden. Dieser Grundsatz wird auch noch einmal im § 560 Abs. 3 BGB bei der Änderung von Betriebskosten angemahnt. Als Definition des Wirtschaftlichkeitsgebotes wird dabei die Aussage im § 20 Absatz 1 der Neubaumietverordnung (NMV) zugrunde gelegt. Dort heißt es „Es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.“ Diese gesetzliche Grundlage soll den Mieter davor schützen, Kosten tragen zu müssen, auf die er keinen Einfluss hat. Sie haben quasi im Sinne Ihres Mieters zu handeln. Dieser Verpflichtung können Sie sich nicht entziehen. Auch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die Sie vom Wirtschaftlichkeitsgebot freistellt, ist nicht zulässig.

Entscheidend ist eine Kosten-Nutzen-Analyse

Der Mieter schaut bei der Betriebskostenabrechnung natürlich nur auf die einzelnen Kostenposten. Entscheidend ist aber letztlich die Kosten-Nutzen-Analyse. Beauftragen Sie beispielsweise ein Unternehmen mit der Reinigung des Treppenhauses und ein anderes Unternehmen würde für einen nur geringen Aufschlag auch die Reinigung der Wege auf Ihrem Gelände und der Bürgersteige am Gelände unternehmen, kann dies nach der Kosten-Nutzen-Analyse die preiswertere Variante sein.

Grundsätzlich sind drei Faktoren zu berücksichtigen, damit man nicht in die Wirtschatlichkeitsgebot-Falle gerät:

Die Kosten müssen gerechtfertigt sein. Es muss sich also um Kosten handeln, die wirklich erforderlich sind. So können beispielsweise Wartungsverträge nur dann anerkannt werden, wenn diese wirklich sinnvoll sind.

Die Kosten müssen erforderlich sein. Hier ist die Bewertung häufig von der Größe des Mietobjektes ab. Bei einer großen Anlage könnte beispielsweise ein Pförtner durchaus erforderlich sein – was man bei einem Haus mit zwei Wohnungen wohl kaum sagen kann.

Die Kosten müssen angemessen sein. Das heißt, dass die entstehenden Kosten marktüblich sein müssen. Wenn Sie mehrere Angebote einholen, müssen Sie das nach der Kosten-Nutzen-Analyse günstigste Angebot wählen, auch wenn ein anderer Anbieter mit Ihnen eng befreundet ist.