Leitfaden | Abrechnen
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Hausgeld und Wirtschaftsplan
29. Februar 2012
Im Rahmen der Vermietung von Eigentumswohnungen gibt es einige Besonderheiten bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu beachten. Es dürfen nicht alle Kosten, die vom Hausverwalter in der Hausgeldabrechnung gegenüber dem Eigentümer abgerechnet werden, auch direkt auf den Mieter umgelegt werden. Aber auch sonst gibt es einiges zu beachten, was wir Ihnen in diesem Beitrag näher bringen wollen.
Der Hausverwalter benötigt finanzielle Mittel, um die ihm übertragenen Aufgaben durchführen zu können. Welche Mittel ihm zur Verfügung stehen sollen, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, der vor Beginn eines Wirtschaftsjahres von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Auf Basis dieses Planes ist der Hausverwalter berechtigt, von den Eigentümern monatliche Vorauszahlungen zu verlangen. Diese Vorauszahlungen bezeichnet man als „Hausgeld".
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Hausverwalter die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen, aus denen sich ergibt, ob der einzelne Wohnungseigentümer Rückzahlungen erhält oder Nachzahlungen leisten muss.
Wichtig
Wer eine Eigentumswohnung erwerben will, muss bei der Finanzierung daran denken, dass neben den Finanzierungskosten für die Anschaffung auch monatliche Hausgeldzahlungen anfallen. Werden diese nicht berücksichtigt, kann das Finanzierungsmodell zusammenbrechen.
Höhe des Hausgeldes
Das Hausgeld setzt sich – vereinfacht dargestellt – aus Abschlägen für die laufenden Betriebskosten und aus einer Instandhaltungsrücklage zusammen, mit der notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Vergleicht man das Hausgeld mit den Nebenkostenabschlägen eines Mieters, dürfte das Hausgeld etwa 1/3 höher sein.
Wichtig
Hausgeld wird ausschließlich für die Kosten des Gemeinschaftseigentums eingesetzt. Sie müssen also auch daran denken, Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen Ihres Sondereigentums zu bilden.
Die Höhe des Hausgeldes ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Man sollte aber von einem Betrag zwischen 2,50 und 3,00 € pro Quadratmeter Wohnflächen ausgehen.
Hier spielt beispielsweise der Verwalter eine wichtige Rolle, dessen Honorar mit dem Hausgeld abgedeckt wird und der letztlich auch die Kosten für Versicherungen, Handwerker usw. in der Hand hat. Je besser der Verwalter, umso günstiger dürfte das Wohngeld ausfallen.
Auch das Alter der Immobilie und der Renovierungsstand spielen eine wichtige Rolle. Ist es bei der Immobilie zu einem Sanierungsstau gekommen, dürfte das Hausgeld in den nächsten Jahren exorbitant steigen.
Je komfortabler eine Wohnungsanlage ausgestattet ist, umso höher wird das Wohngeld. Denn auch das Schwimmbad, die Sauna, der Fahrstuhl und andere Annehmlichkeiten schlagen sich hier natürlich nieder.
Wie diese Kosten verteilt werden, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist keine Regelung vorgesehen, werden die Kosten zur Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums nach den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG). Dabei kann sich ein Wohnungseigentümer nicht darauf berufen, dass er Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht nutzt und deshalb weniger bezahlen müsste. Allerdings können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass bestimmte Wohnungseigentümer von einzelnen Kosten befreit werden.
Wichtig
Werden Baumaßnahmen vorgenommen, die weit über ordnungsgemäße Instandhaltungen oder Instandsetzungen hinausgehen, können die dabei entstehenden Kosten nur auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, die der Maßnahme zugestimmt haben. Wohneigentümer, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, haben dann auch kein Nutzungsrecht. (Beispiel: Bau eines Schwimmbades wird von einem Eigentümer abgelehnt. Er wird dann nicht an den Kosten beteiligt, hat aber auch kein Recht, das Bad zu nutzen.
Niedriges Hausgeld und seine Folgen
Im ersten Moment könnte man meinen, dass man alles daran setzen müsse, um ein möglichst niedriges Hausgeld zu erreichen. Doch dieses „Preisdrücken" kann fatale Folgen haben. Kommt es zu notwendigen größeren Maßnahmen, wie etwa die neue Dachdeckung oder ein Fassadenanstrich, kann es zu sogenannten „Sonderumlagen" kommen, bei denen dann sofort größere Beträge fällig werden.
Basis des Hausgeldes: Der Wirtschaftsplan
Der vom Hausverwalter jährlich zu erstellende Wirtschaftsplan ist ein Haushaltsplan für das kommende Jahr, in dem die zu erwartenden beziehungsweise geschätzten Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Dabei bezieht sich der Wirtschaftsplan ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum. Grob gegliedert besteht der Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG) aus folgenden Positionen:
- Voraussichtliche Einnahmen im Rahmen der Verwaltung
- Voraussichtliche Ausgaben im Rahmen der Verwaltung
- Kostenanteile der Wohnungseigentümer (Hausgeld, Sonderumlagen)
- Zusätzliche Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer an den Instandhaltungskosten.
Weitere gesetzliche Vorgaben gibt es hierzu nicht. Der Wirtschaftsplan muss jedoch den Grundsätzen einer ordentlichen Buchführung entsprechen. Hierzu gehört in diesem Fall vor allen Dingen:
- Ein sachverständiger Dritter muss in einer angemessenen Zeit den Inhalt des Wirtschaftsplans verstehen können (Grundsatz der Klarheit und Übersichtlichkeit)
- Es muss auf nicht allgemein gebräuchliche Abkürzungen und Symbole verzichtet werden. Natürlich können das €-Zeichen oder Abkürzungen wie „usw." verwendet werden.
- Der Wirtschaftsplan sollte keine Streichungen oder Unkenntlichmachungen enthalten (was allerdings bei den heutigen PC-Ausdrucken kaum noch eine Rolle spielt).
- Alle Angaben müssen prüfbar beziehungsweise nachvollziehbar sein.
Der Wirtschaftsplan muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Zur Aufstellung ist der Verwalter verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann dies von jedem Eigentümer gefordert werden. Im Zweifelsfall kann er hierzu auch ein Gericht anrufen, ohne eine Bevollmächtigung der Eigentümergemeinschaft zu haben.
