Leitfaden | Abrechnen
Die Nebenkostenabrechnung
Nur Vereinbartes kann abgerechnet werden
29. Februar 2012
Neben der Miete stellen die Nebenkosten einen immer größer werdenden Posten dar, der leider nur zu oft für Ärger sorgt. Auf der einen Seite rechnet der Mieter diese Kosten – durchaus zu Recht – in die Miete ein. Auf der anderen Seite haben Sie als Vermieter nichts davon, denn Sie können nur tatsächlich entstandene Kosten geltend machen.
Wichtig
Grundsätzlich muss der Mieter keine Nebenkosten tragen. In § 535 Abs. 1 BGB heißt es eindeutig: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“
Nach § 556 BGB können Sie aber mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Nebenkosten, die auch als Betriebskosten bezeichnet werden, trägt. Diese Vereinbarung muss nicht zwingend im Rahmen des Mietvertrages getroffen werden. Allerdings dürfte es schwer sein, einen Mieter nach abgeschlossenem Vertrag davon zu überzeugen, dass er diese Kosten noch zusätzlich übernimmt. Die Vereinbarung innerhalb des Mietvertrages ist deshalb üblich.
Sie können nur diejenigen Nebenkosten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Welche Betriebskosten im Einzelnen abgerechnet werden können, werden wir im Rahmen dieses Leitfadens noch näher erläutern.
Grundsätzlich sind die auf den Mieter übertragbaren Nebenkosten im § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt. Ob die Betriebskosten alle einzeln aufgeführt werden müssen oder ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ausreicht, wird von den Gerichten in einzelnen Fällen unterschiedlich ausgelegt. Gehen Sie deshalb auf Nummer sicher, indem Sie entweder den kompletten § 2 der Betriebskostenverordnung in den Mietvertrag aufnehmen oder auf die Betriebskostenverordnung verweisen und diese dem Mietvertrag als Anlage beifügen.
In Formularmietverträgen, wie man sie aus dem Internet herunterladen oder im Buch- und Fachhandel kaufen kann, finden Sie oft eine Aufzählung von Betriebskosten, die Sie ankreuzen müssen. Nur angekreuzte Nebenkosten können dann auch später abgerechnet werden. Kreuzen Sie deshalb auch Betriebskosten an, die derzeit noch nicht anfallen, aber später in Betracht kommen könnten. Sie können nämlich nach einer einmal getroffenen Vereinbarung nicht mehr vom Mieter verlangen, dass er auch der Abrechnung weiterer Betriebskosten zustimmt. Sind im Vertragsformular Leerzeilen vorgesehen, in denen die Betriebskosten eingetragen werden sollen, tragen Sie dort alle Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung ein. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.
Wichtig
Vermeiden Sie allgemeine Formulierungen wie „der Mieter übernimmt alle umlagefähigen Nebenkosten“ oder „die umlagefähigen Betriebskosten sind vom Mieter anteilig zu tragen.“ Mit solchen allgemeinen Vorgaben werden Sie vor Gericht immer Probleme bekommen.
Ob und in wie weit Sie die Nebenkosten abrechnen können, hängt also primär vom geschlossenen Mietvertrag ab. Bitte bedenken Sie immer, dass der Mieter keiner Änderung zustimmen muss, wenn der Mietvertrag einmal unterschrieben ist. Hinzu kommt, dass nicht vereinbarte aber dennoch umgelegte Nebenkosten vom Mieter zurückgefordert werden können, selbst wenn er sie über viele Jahre hinweg bezahlt hat. Übrigens gilt dies nur bei Wohnraum-Mietverträgen, bei Gewerberaum-Vermietung sieht es etwas anders aus.
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