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Freitag, 26 August 2016 05:59

Grundstückseigentümer ist für Müll verantwortlich

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Wenn Müll auf einem Grundstück gelagert wird, ist in letzter Konsequenz der Grundstückseigentümer für die Entsorgung verantwortlich. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Verwaltungsgerichts Münster vom 24.08.2016 (Aktenzeichen 7 L 1222/16)-

In dem Verfahren ging es um eine Verfügung der Stadt Münster. Hierin wurde ein Grundstückseigentümer aufgefordert, den auf seinem Grundstück befindlichen Abfall zu entsorgen. Gleichzeitig wurde ihm untersagt, auf dem Grundstück Müll zu lagern. Aus verwaltungsrechtlichen Gründen wurde diese Verfügung zwar wieder aufgehoben, aber durch eine neue ersetzt, die letztlich den gleichen Inhalt hatte. Hier wurde aber auch darauf hingewiesen, dass bei Nichtbefolgung der Verfügung der Müll auf Kosten des Grundstückseigentümers entsorgt würde.

Im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens wurde die zweite Verfügung vom Gericht als recht mäßig eingestuft. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die auf dem Grundstück befindlichen Gegenstände keinem Zweck mehr dienen würden. Außerdem gehe von dem Abfall eine Gefährdung des Allgemeinwohls aus, da durch organischen Müll auch Schädlinge angelockt würden. Außerdem könne man nicht ausschließen, das giftige Gase austreten würden. Diese Gefahren seien nur durch die Entsorgung der Abfälle zu beseitigen. Die in der Verfügung verlange sofortige Beseitigung des Mülls sei deshalb im öffentlichen Interesse und damit rechtens.

Dienstag, 23 August 2016 06:15

Wenn der Regen den Keller flutet

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Wer ein Haus verkauft, muss Interessenten darauf hinweisen, dass bei Starkregen Wasser in den Keller eindringen kann. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgericht Hamm vom 18.07.2016 (Aktenzeichen – 22 U 161/15).

In dem Verfahren ging es um einen Hausverkauf im Jahre 2012. Schon während der Hausbesichtigung wies der Interessent und spätere Käufer des Hauses darauf hin, dass er die Kellerräume zu Lagerzwecken nutzen wolle. Zwar konnte man bei der Besichtigung feststellen, dass Farbe und Putz durch Feuchtigkeit beschädigt waren. Daraus konnte jedoch nicht geschlossen werden, dass bei starkem Regen Wasser direkt in die Räume eindringen würde. Der Anbieter wies hierauf auch nicht hin. Im Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Nach Kaufabschluss bemängelte der Käufer den mangelhaften Keller, weigerte sich, weitere Zahlungen zu leisten und erklärte seinen Rücktritt vom Kaufvertrag.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschied, dass der Käufer berechtigt war, vom Kauf zurückzutreten. Die Richter stellten fest, dass das Haus Mängel aufweise, da bei starken Regenfällen der Keller direktem Wassereinfluss ausgesetzt sei. Damit müsse man auch bei einem älteren Keller (im vorliegenden Fall aus dem Jahre 1938) nicht rechnen. Die Nutzung von Kellerräumen zu Lagerzwecken war nach Ansicht des OLG üblich.

Dieser Mangel sei vom Verkäufer arglistig verschwiegen worden. Er sei verpflichtet gewesen, den Kaufinteressenten entsprechend aufzuklären. Aus den vorhandenen Putz- und Farbschäden hätte man nicht schließen können, dass der Keller bei Starkregen „geflutet“ würde. Die Handlungsweise des Verkäufers sei arglistig gewesen, weshalb der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss im vorliegenden Fall nicht angewandt werden könne.

Donnerstag, 18 August 2016 06:19

Was zu viel ist, ist zu viel

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Bei einer vereinbarten Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt, handelt es sich um einen Fall von Mietwucher. Der Mietvertrag ist deshalb unwirksam. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 31.05.2016 hervor (Aktenzeichen 316 S 81/15).

In dem Verfahren hatte ein Jobcenter gegen den Vermieter geklagt und die Rückerstattung zu hoch bezahlter Mieten gefordert. Das Jobcenter monierte, dass die Mieten erheblich überhöht gewesen seien.

Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil des Amtsgerichts Altona. Der Amtsrichter hatte festgestellt, dass das Jobcenter die überzahlten Mieten zu Recht zurückforderte. Er verwies hierbei auf den § 812 Abs. 1 BGB.

Rechtliches

§ 812 BGB – Herausgabeanspruch
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Die betroffenen Mietverträge wurden vom Gericht wegen des Verstoßes gegen § 138 Abs. 2 BGB für unwirksam erklärt. Die für die Mietwohnungen verlangten Mieten lagen um weit mehr als 50 % über der örtlichen Vergleichsmiete. Da der Leistungsanspruch vom Jobcenter erfüllt worden war, stand ihm ein Rückforderungsrecht nach § 33 Sozialgesetzbuch (SGB) II zu.

Rechtliches

§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Das Landgericht bestätigte ausdrücklich, dass der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt sei. Die geforderten Mieten lägen deutlich über 50 % einer Vergleichsmiete (ortübliche Marktmiete). Für die Festlegung der Vergleichsmiete sei ausschließlich die Beschaffenheit, Ausstattung und Lage der Wohnung ausschlaggebend. Zuschläge aufgrund von Eigenschaften des Mieters seien unzulässig. Mit dieser Begründung lehnte das Landgericht die Berufung des Vermieters ab.

Dienstag, 16 August 2016 08:23

Keine Nutzung – keine Umlage

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Hat ein Mieter keinen Stellplatz in der hauseigenen Tiefgarage angemietet und nutzt er die Garage auch in keiner anderen Weise, kann er auch nicht an den Stromkosten hierfür beteiligt werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken (Urteil vom 27.06.2016 – Aktenzeichen 124 C 248/15).

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der sich dagegen wehrte, dass er an den Strom kosten der Tiefgarage beteiligt wurde. Er verwies darauf, dass er dort weder einen Stellplatz habe, noch die Räumlichkeiten auf andere Art und Weise nutze – etwa als Durchgang zu den Mülltonnen. Deshalb sei er auch nicht bereit, Stromkosten für die Garagenanlage mietzutragen. Das Amtsgericht Saarbrücken gab dem Mieter Recht. Da er die Garage in keiner Form nutze, könne er auch nicht an den Kosten des Allgemeinstroms, der für die Garage aufgewendet wird, beteiligt werden.

Donnerstag, 11 August 2016 07:30

Fahrradabstellraum nur über Treppe erreichbar

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Wenn ein Mietspiegel das Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ als wertmindernd vorsieht, kann dies zu interessanten Fragen führen. So stellte sich jetzt für das Landgericht Berlin die Frage, ob ein Fahrradabstellraum als solcher gewertet werden kann, wenn er ausschließlich über eine Treppe erreichbar ist. Die Richter entschieden, dass dies der Fall sei. Dass ältere Menschen oder Kinder den Raum nicht erreichen könnten, spiele hierbei keine Rolle. (Urteil vom 27.05.2016 – Aktenzeichen 63 S 335 /15.

In dem Streit ging es um einen Kellerraum, der zum Abstellen der Fahrräder genutzt werden konnte, aber eben nur über eine Treppe erreichbar war. Der Mieter meinte nun, das wertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ müsse hier angewendet werden. Der Vermieter war anderer Meinung und erhielt vom Landgericht Berlin Recht.

Die Richter stellten fest, dass eine Fahrradabstellmöglichkeit gegeben sei. So sei bereits geklärt worden, dass das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ auch gegeben sei, wenn dieser nur über eine Treppe erreichbar wäre. Analog gelte dies auch für das wertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ gesehen werden. Dass bestimmte Personenkreise (Ältere und Kinder) ihre Räder nicht die Treppe hinuntertragen  könnten, spiele für die Entscheidung keine Rolle.

Donnerstag, 11 August 2016 07:29

Berliner Mietspiegel: Eine unendliche Geschichte

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Immer wieder gibt es Auseinandersetzungen wegen des Berliner Mietspiegels von 2015. Am 09.08.2016 entschied jetzt das Landgericht Berlin, dass der Mietspiegel als „einfacher Mietspiegel“ ausreiche und als Beweis für die Rechtmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden kann (Aktenzeichen 67 S 72/16 und 18 S 111/15).

Die Verfahren wurden vor zwei verschiedenen Kammern des Landgerichts durchgeführt. In dem einen Fall hatte das zuständige Amtsgericht ein Zustimmungsverlangen des Mieters für eine knapp 135 m² große Wohnung für berechtigt erklärt (Erhöhungsbetrag: 134,80 €). Dies wurde im Berufungsverfahren vom Landgericht bestätigt.  In einem anderen Verfahren war die Klage eines Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von knapp 55 Euro für eine rund 93 m² große Wohnung vom Amtsgericht abgewiesen worden. Vor dem Landgericht konnte der Vermieter zumindest einen Teilerfolg verbuchen: Der Mieter musste einer Erhöhung um etwas mehr als 13 Euro zustimmen.

Beide Berliner Landgerichts-Kammern verwiesen auf den Berliner Mietspiegel 2015, der sowohl von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter als auch vom Land Berlin anerkannt sei. Die Richter hielten es für nicht entscheidend, dass nicht alle Vermieter-Interessenverbände zugestimmt hätten. Entscheidend war für die Kammern, dass der Mietspiegel vom Land Berlin anerkannt würde. Es sei auch nicht davon auszugehen, dass bei der Erstellung des Mietspiegels wissenschaftliche Grundsätze verletzt worden seien. Etwaige Mängel, die nicht ausgeschlossen wurden, spielten dabei nur eine untergeordnete beziehungsweise keine Rolle.

Das Einholen von Gutachten hielt eine Kammer nicht für notwendig. Sie sei hierzu auch nicht verpflichtet, weil auch aus einem Gutachten nur ein Annäherungswert ermittelt werden könne, der sich aber auch aus dem Mietspiegel entnehmen lasse.

Montag, 08 August 2016 06:31

Baugerüst als Besitzstörung des Mieters?

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Das Aufstellen eines Baugerüsts kann für den Mieter eine Besitzstörung darstellen. Deshalb besteht für ihn die Möglichkeit, die Unterlassung per Eilgerichtsverfahren zu fordern, wenn das Aufstellen des Gerüsts vom Vermieter konkret geplant wird. Eine Besitzstörung ist jedoch ausgeschlossen, wenn das Gerüst benötigt wird, um Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen oder neuen Wohnraum zu schaffen. Auch ein Gerüst an einem Nachbargebäude stellt keine Besitzstörung dar. Das entschied das Landgericht Berlin am 20. April 2016 (Aktenzeichen 65 S 424/15).

In dem Verfahren hatte ein Mieter gegen seinen Vermieter geklagt, der ihn über weitreichende Sanierungsmaßnahmen am Haus informierte, wozu auch das Einrüsten des Hauses notwendig würde. Im Rahmen der Maßnahmen sollte zusätzlich das Dachgeschoss ausgebaut und das Dach isoliert werden. Der Mieter scheiterte jedoch mit seinem im Eilrechtsverfahren geltend gemachten Anspruch auf Unterlassung und so kam es zur Berufungsverhandlung vor dem Berliner Landgericht.

Doch auch hier hatte der Mieter keinen Erfolg. Der Hinweis auf ein zweites Baugerüst an einem Nachbargebäude wurde von den Richtern abgelehnt. In der Frage der Besitzstörung ginge es ausschließlich um die tatsächliche Betroffenheit des Mieters, also auf die direkte Gebrauchsstörung der Wohnung. Dies sei bei einem Gerüst an einem anderen Gebäude nicht gegeben.

Des Weiteren bestätigte das Gericht zwar grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 BGB. Im vorliegenden Fall wären aber keine wesentlichen Störungen zu erwarten, so dass der Mieter die Einrüstung hinnehmen müsse. Denn hier sei zwischen den Rechten des Mieters und dem allgemeinen Interesse an der Schaffung von Wohnraum sowie der energetischen Modernisierung als ökologisch notwendige Maßnahme abzuwägen. Da die vom Vermieter angezeigten Arbeiten diesen Zwecken dienten und nicht ohne Gerüst durchführbar seien, müsse der Mieter das Einrüsten des Hauses hinnehmen.

Rechtliches

§ 862 BGB Anspruch wegen Besitzstörung:
(1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen.

Donnerstag, 04 August 2016 06:53

Eigentumswohnung: Zahlung + Einzug = Abnahme

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Werden Eigentumswohnungen bezogen und komplett bezahlt, stellt das eine stillschweigende Abnahme der Wohneigentumsanlage dar. Sie ersetzt eine förmliche Abnahme. Die förmliche Abnahme ist dann nicht mehr notwendig, auch wenn sie vereinbart wurde. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg vom 09.12.2015 (Aktenzeichen 8 U 23/15).

In dem Streit ging es um Mängelbeseitigungsansprüche gegen eine Firma, die Anfang der 90er Jahre eine Wohneigentumsanlage errichtet hatte. Die Anlage wurde 1994 bezogen und die Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern bezahlt. 2012 machte nun die Wohnungseigentümergemeinschaft erhebliche Mängel geltend. Die Baufirma lehnte die geltend gemachten Ansprüche ab und verwies darauf, dass diese verjährt seien. Die Wohnungseigentümergemeinschaft widersprach und machte geltend, dass eine förmliche Abnahme vereinbart aber nicht erfolgt sei. Diese förmliche Abnahme könne auch nicht durch eine stillschweigende ersetzt werden. Da es zu keiner Einigung kam, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Doch weder vor dem Landgericht (LG) Schweinfurt noch vor dem Oberlandesgericht (OLG) Bamberg konnte sich die Gemeinschaft durchsetzen. Das OLG bestätigte die Entscheidung des LG, dass die Ansprüche verjährt seien. Spätestens mit der Zahlung des vollständigen Preises und dem Bezug der Eigentumswohnungen hätten die Eigentümer die Baumaßnahme abgenommen. Auf einer förmlichen Abnahme hätten die Bauherren jedoch nicht bestanden. Damit hätte die stillschweigende Abnahme die förmliche ersetzt, so dass die Gewährleistungsansprüche nur bis 1999 geltend gemacht werden konnten und inzwischen verjährt seien.

Mittwoch, 03 August 2016 09:38

Kein Anschluss fürs Elektro-Auto

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Die Bundesregierung möchte aus ökologischen Gründen Elektro-Autos fördern. Doch mit der Anschaffung ist es ja nicht getan. Auch ein E-Auto muss „getankt“ werden. Da kann es bei einer Wohneigentümergemeinschaft schon zu Problemen kommen, wie das Urteil des Landgerichts München vom 21.01.2016 (Aktenzeichen 36 S 2041/15 WEG) zeigt.

Ein Wohnungseigentümer wollte sich ein Elektroauto zulegen und seinen Stellplatz in der Tiefgarage der Wohnanlage auf eigene Kosten mit einer Ladesteckdose versehen. Auch die entsprechenden Anschlussvoraussetzungen wollte er auf eigene Kosten schaffen. Doch die Eigentümerversammlung lehnte seinen Antrag mit Mehrheit ab. Dies wollte der Elektroauto-Fan nicht hinnehmen und reichte eine Anfechtungsklage ein. Dabei berief er sich § 21 Abs. 5 Nr. 6 Wohneigentumsgesetz (WEG).

Dort heißt es: „Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere … die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.“

Doch die Klage wurde vom Landgericht München zurückgewiesen. Im vorliegenden Fall handele es sich um eine bauliche Veränderung, so das Gericht, die die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihren Rechten beeinträchtige. Die Maßnahme stelle einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar. Außerdem müssten weitere gleichgeartete Anträge später von der Gemeinschaft im Rahmen des Gleichbehandlungsgebots ebenfalls genehmigt werden. Die Richter stellten fest, dass grundsätzlich kein Anspruch auf Zustimmung zur Durchführung einer baulichen Veränderung bestehe. Der Gesetzgeber schreibe lediglich einen „Mindeststandard“ vor, zu dem die Lademöglichkeit für ein Elektroauto nicht gerechnet werden könne. Auch wenn man den Anschluss als Modernisierungsmaßnahme einstufe, wäre hierzu eine qualifizierte Mehrheit der Mitgliederversammlung nötig. Allerdings könne auch hier kein Anspruch auf die Genehmigung des Anschlusses abgeleitet werden.

Foto: (c) Johannes Wiesinger / pixelio.de 

Der von den Ländern Hessen und Niedersachsen im Bundesrat eingebrachte Vorschlag zur Reform der Grundsteuer birgt Gefahren für Eigentümer und Mieter gleichermaßen. Darauf weist der BIIS (Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V) hin.

Kern des Reformvorschlags ist, dass künftig sogenannte „Kostenwerte“ für bebaute und unbebaute Grundstücke als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ermittelt werden. Für unbebaute Grundstücke sollen die aktuellen Bodenrichtwerte maßgeblich sein. Bei bebauten Grundstücken soll zusätzlich der Gebäudewert anhand pauschaler Baukostenansätze je m² Bruttogrundfläche bestimmt werden. Die pauschalen Kostenansätze sollen für die Baualtersklassen bis 1995, 1995 bis 2004 und ab 2005 alle 6 Jahre an die aktuelle Baukostenentwicklung angepasst werden.

Gegenüber den bisher für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerten droht durch die Bezugsgrößen Bodenpreise und Baukosten ein struktureller und langfristiger Anstieg der Grundsteuern. Die Daten für Bodenpreise und Baupreise seit 1974 zeigen, dass sich beide Größen gegenüber den allgemeinen Verbraucherpreisen und den Mieten weit überdurchschnittlich entwickelt haben.

Der Gesetzentwurf sieht keine lagespezifische Spreizung der anzusetzenden Bodenrichtwerte innerhalb einer Bodenrichtwertzone vor. Er enthält auch keine Kappungsgrenze durch einen gegebenenfalls niedrigeren gemeinen Wert/ Verkehrswert einer Immobilie nach §198 BewG. Weder von den Ländern noch von den Kommunen darf bei einem Anstieg der Kostenwerte ein Absenken von Steuermesszahlen und/oder Hebesätzen erwartet werden, um die Grundsteuerbelastung der Bürger stabil zu halten. Die Bedeutung der Grundsteuer für eine konjunkturresistente Ausfinanzierung der kommunalen Daseinsvorsorge ist im Vergleich zur Gewerbesteuer und dem Anteil an der Einkommensteuer zu groß als dass eine Senkung der Hebesätze im Bedarfsfall realistischer Weise erwartet werden kann.

Besonders problematisch ist die Konstellation in den Bundesländern, in denen jede Gemeinde über einen eigenen Gutachterausschuss verfügt. Hier entscheidet künftig die Gemeindeverwaltung ohne jegliche parlamentarische Kontrolle durch die ermessensabhängige Festsetzung von Bodenrichtwerten unmittelbar über die Höhe der von ihr vereinnahmten Grundsteuer selbst. Schließlich sollten auch die mittelbaren Lenkungswirkungen der vorgeschlagenen Grundsteuerreform besser bedacht werden. Neubauten werden gegenüber Altbauten durch höhere Pauschalkostenansätze und Altersabschreibungen, die unterhalb der tatsächlichen Alterswertminderung liegen, steuerlich benachteiligt. Auf diese Weise werden Altbauten für Eigentümer wie Mieter wirtschaftlich interessanter und die politischen Klimaschutzziele der Bundesregierung werden weitgehend konterkariert.

„Völlig unverständlich ist, dass dieselben politischen Parteien, die sich vor kurzem noch für eine soziale Mietpreisbremse und preiswertes Bauen stark gemacht haben, nun bei der zweiten Miete erneut kräftig zuschlagen und Wohnen, Arbeiten und Einkaufen abermals teurer machen,“ so Sachverständiger Birger Ehrenberg, Vorsitzender des Vorstandes des BIIS. „Besonders problematisch ist, dass staatliche Auflagen wie die EnEV das Bauen zunehmend verteuern und nun auf diese staatlich mitverursachte Dynamik auch noch eine steuerliche Bezugsgröße aufgesetzt werden soll“, so Ehrenberg weiter. Das politische Minimalziel muss nach Auffassung des BIIS sein, dass der gemeine Wert/ Verkehrswert einer Immobilie die absolute Obergrenze für die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer darstellt und dem Steuerpflichtigen im Hauptfeststellungsverfahren die Möglichkeit eingeräumt werden muss, durch Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen den entsprechenden Nachweis anzutreten.

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