Facebook
Twitter
Newsfeed

Guter Rat vom Anwalt.

Exklusiv für PLUS-Mitglieder: Unsere
Anwälte beraten Sie sofort am Telefon.
  PLUS-Mitglied werden  

Blog

image

Blog Archiv

Donnerstag, 08 Dezember 2016 07:12

Abschreibung einer Einbauküche

Geschrieben von

Wird in einer Mietwohnung die Einbauküche erneuert, kann der Vermieter die Kosten hierfür nur im Wege der Abschreibung für Abnutzung absetzen. Eine komplette Verrechnung als Werbungskosten im Anschaffungsjahr ist nicht möglich. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 03.08.2016 (Aktenzeichen IX R 14/15).

In dem Verfahren hatte ein Hauseigentümer in mehreren Mietobjekten die Einbauküchen erneuert. Er wollte diese als Erhaltungsaufwand in einer Summe im Jahr der Entstehung abziehen. Das Finanzamt wollte jedoch nur die Elektrogeräte, die nicht mehr als 410,00 € kosteten (sogenannte geringwertige Wirtschaftsgüter), anerkennen. Die Einbaumöbel hingegen mussten nach Meinung des Fiskus über zehn Jahre abgeschrieben werden. Hiergegen klagte der Hauseigentümer als unbegründet abgewiesen. Diese Entscheidung wurde vom Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt.

Damit änderte der BFH seine Einschätzung der Rechtslage. Bisher hatte er Elektrogeräte einer Einbauküche zumindest teilweise als Gebäudebestandteil angesehen. Dadurch konnte die Erneuerung der Geräte als Erhaltungsaufwand direkt im Jahr des Entstehens komplett geltend gemacht werden.

Inzwischen – so die Richter – müssten diese Geräte als eigenständiges Wirtschaftsgut angesehen werden, die lediglich über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden könnten.

Mittwoch, 07 Dezember 2016 11:03

Untermieter als Stromabnehmer

Geschrieben von

Wird eine Wohnung von einem Untermieter allein bewohnt, wird er dadurch normalerweise zum Vertragspartner des Energielieferanten und muss für die Strom- und Gaskosten aufkommen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München vom 04.02.2016 (Aktenzeichen 222 C 29041/14).

In dem Verfahren klagte ein Energielieferant gegen den Hauptmieter einer Wohnung auf Begleichung offenstehender Strom- und Gasrechnungen. Im Mietvertrag war jedoch bereits eindeutig festgelegt, dass die Wohnung ausschließlich von einem Mitarbeiter des Mieters bewohnt werden würde.

Die Wohnung wurde auch tatsächlich von der im Mietvertrag genannten Person genutzt, bis ihr fristlos gekündigt wurde. Der Energieversorger verlangte nun vom Hauptmieter die Begleichung der offenstehenden Rechnungen, da dieser von der Hausverwaltung als Abnehmer gemeldet worden war. Der Hauptmieter weigerte sich jedoch zu zahlen, so dass der Streit vor Gericht ausgetragen wurde.

Das Amtsgericht München entschied, dass der Hauptmieter nicht zahlen müsse. Es habe durch die Anmeldung der Hausverwaltung kein Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Energieversorger bestanden. Auch durch seine Stellung als Hauptmieter käme es zu keinem Vertrag. Tatsache sei, dass von dem Hauptmieter nie Strom oder Gas bezogen wurde. Nur der Untermieter habe die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Energieversorgung gehabt. Der Hauptmieter – eventuell auch der Eigentümer der Wohnung - könne nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Person, die die Energie bezogen hätte, nicht mehr verfügbar wäre.

Donnerstag, 01 Dezember 2016 07:30

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Geschrieben von

Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigen, kann er diese nur abwenden, wenn er die gesamte Schuld begleicht. Bei einer nur teilweisen Zahlung der offenen Forderungen kann der Vermieter erfolgreich auf Räumung der Wohnung klagen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 24.08.2016 hervor (Aktenzeichen VIII ZR 261/15).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter fristlos gekündigt, da seiner Meinung nach Mietrückstände von mehr als zwei Monaten aufgelaufen waren. Der Mieter machte jedoch seinerseits Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend. Dadurch belief sich die Forderung des Vermieters auf weniger als zwei Monatsmieten. Der Vermieter klagte dennoch auf Räumung, der vom zuständigen Amtsgericht stattgegeben wurde. Im Berufungsverfahren lehnte das Landgericht Bonn jedoch die Klage auf Räumung zurück.

In der Revision entschied der BGH jedoch zugunsten des Vermieters. Ein Mieter könne die fristlose Kündigung nur abwenden, wenn er die Vermieterforderung spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage bezahlt habe oder direkt nach der Kündigung die Aufrechnung gegen seinerseits bestehenden Forderungen erkläre. Es müsse aber in beiden Fällen die gesamte Schuld erledigt werden. Verbliebe eine offene Restforderung des Vermieters würde die fristlose Kündigung nicht unwirksam.

Dienstag, 29 November 2016 18:06

Wenn die Miete höher als erlaubt ist

Geschrieben von

Wenn ein Mieter nach Unterzeichnung des Mietvertrages moniert, dass die Miete höher ist, als nach Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse erlaubt und er nur die zulässige Miete zahlen will, handelt es sich um keine arglistige Täuschung des Mieters. Das hat das Amtsgericht München am 02.08.2016 entschieden (Aktenzeichen 422 C 6013/16).

 

Die dem Urteil zugrundeliegende Klage erfolgt durch den Vermieter. Er hatte eine Wohnung für 1.300,00 € vermietet, obwohl er aufgrund der Mietpreisbremse nur 1.001,00 € hätte fordern dürfen. Der Mieter bezog die Wohnung, verwies aber dann auf die Mietpreisbremse und weigerte sich, mehr als 1.001,00 € zu zahlen.

Der Vermieter fühlte sich vom Mieter „über den Tisch gezogen“. Er habe den Eindruck erweckt, dass er mit der höheren Miete einverstanden zu sein. Er wäre jedoch zu keinem Zeitpunkt bereit gewesen, die Miete in Höhe von 1.300,00 € zu zahlen. Deshalb fühlte sich der Vermieter vom Mieter arglistig getäuscht und klagte.

Das sah das Amtsgericht München jedoch anders. Ein Mietinteressent sei nicht verpflichtet, vor dem Vertragsabschluss darauf hinzuweisen, dass die Mietforderung überhöht sei. Dies würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da sich der Vermieter dann nur Interessenten berücksichtigen würde, die bereit wären, die überhöhte Miete zu zahlen. Dies bedeutet, dass der Mieter mit einer Beschwerde warten kann, bis der Vertrag unterzeichnet wurde. Danach kann er sich jedoch immer noch gegen den Verstoß gegen die Mietpreisbremse wehren.

Freitag, 25 November 2016 08:18

Wenn beim Mieter der Strom ausfällt

Geschrieben von

Fällt bei einem Mieter der Strom aus und weigert sich der Vermieter, die Versorgung wiederherzustellen, kann dem Mieter nicht gekündigt werden, weil er unerlaubt Strom aus dem Treppenhaus bezogen hat. Dies entschied das Landgericht Berlin am 19.07.2016 (Aktenzeichen 18 S 330/15)

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, in der die Stromversorgung zusammengebrochen war. Der Mieter hatte den Vermieter zwar informiert, dieser weigerte sich jedoch, die Versorgung wiederherzustellen. Der Strom war in diese4r Wohnung schon einmal ausgefallen und der Vermieter verlangte vom Mieter den Ausgleich der Elektrikerrechnung. Erst wenn diese bezahlt sei, würde er den erneuten Stromausfall beseitigen lassen.

Da der Mieter aber die Rechnung für ungerechtfertigt hielt, zahlte er nicht, sondern holte sich den Strom, im Treppenhaus. Der Vermieter kündigte dem Mieter daraufhin wegen Stromdiebstahl. Der Mieter lehnte die Kündigung ab, so dass der Streit vor Gericht ausgetragen wurde.

Das Landgericht Berlin entschied, dass die Kündigung nicht rechtmäßig war. Es handele sich im vorliegenden Fall um keinen Stromdiebstahl, da der Mieter weder heimlich vorgegangen sei, noch sich durch die Energieversorgung aus dem Treppenhaus bereichern wolle. Außerdem sei dem Mieter kein generelles Verbot bezüglich der Steckdosennutzung im Treppenhaus erteilt worden.

Der Vermieter habe vielmehr die Pflicht gehabt, die Notstromversorgung aus dem Treppenhaus zu erlauben. Das ergebe sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“)

Die Richter stellten in ihrer Begründung klar, dass die unerlaubte Stromentnahme nicht durch das Selbsthilferecht des Mieters nach § 229 BGB gerechtfertigt würde. Der Mieter hätte Eilrechtsschutz beantragen können, um seine Ansprüche durchzusetzen. Es handele sich aber hier nur um eine gering anzusehende Schuld des Mieters.

Rechtliches

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - § 229 Selbsthilfe: Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstört oder beschädigt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, welcher der Flucht verdächtig ist, festnimmt oder den Widerstand des Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden verpflichtet ist, beseitigt, handelt nicht widerrechtlich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde

Donnerstag, 24 November 2016 08:33

Barrierefreiheit überbewertet?

Geschrieben von

78 % der über 65-jährigen Mieter in Deutschland fühlen sich wohl in ihrem Zuhause – mehr als in jeder anderen Altersgruppe. Gute Einkaufsmöglichkeiten sowie ein Balkon oder eine Terrasse sind dabei entscheidend für die Zufriedenheit der Senioren. Auf die Barrierefreiheit indes legen sie erstaunlicherweise kaum Wert. Zu diesem Ergebnis kommt eine bevölkerungsrepräsentative Studie der TU Darmstadt. Dazu wurden 2.000 Mieter in Deutschland befragt.

Lediglich für 10 % der über 65-jährigen ist eine barrierefreie Wohnung wichtig bei der Auswahl eines neuen Zuhauses. „Auch, wenn bei älteren Mietern andere Kriterien Vorrang haben, wird Barrierefreiheit aufgrund der demografischen Entwicklung immer wichtiger”, sagt Prof. Dirk Schiereck von der TU Darmstadt. "Treppen- und schwellenfreie Eingänge, bodengleiche Duschen und ein ebener Zugang zum Balkon sind noch viel zu selten Standard in Deutschlands Mietwohnungen." So seien gerade einmal drei Prozent der bestehenden Wohnungen hierzulande alters- und behindertengerecht ausgestattet.

Mittwoch, 23 November 2016 12:45

Untervermietung bei mehreren Mietern

Geschrieben von

Wurde eine Wohnung von mehreren Personen angemietet, müssen alle bei der Erteilung einer Untermieterlaubnis berücksichtigt werden. Das gilt auch dann, wenn die Mieter nicht in dem Mietobjekt wohnen. Darauf wies das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 27.07.2016 hin (Aktenzeichen 65 S 172/16).

Das Gericht hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden. Eine Wohnung wurde von drei Personen angemietet. Ein Mieter bat den Vermieter, die zwei anderen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen und ihm die Erlaubnis zur Untervermietung an eine andere Person zu erteilen. Da der Vermieter dies ablehnte kam es zum Streit und zur gerichtlichen Auseinandersetzung vor dem Amtsgericht.

Der Richter wies die Klage des Mieters jedoch ab. Er vertrat den Standpunkt, dass bei einer an mehrere Personen vermieteten Wohnung der Anspruch auf Erteilung einer Untervermietung diesen Personen nur gemeinschaftlich zustehe. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Mieter in der angemieteten Wohnung wohnten oder nicht.

Der Mieter legte gegen diese Entscheidung Berufung ein, aber das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Richter verwiesen hier auf § 540 Abs. 2 BGB.

Rechtliches

§ 540 BGB: (1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Aufgrund dieser Bestimmung müssten alle Mieter in den Entscheidungsprozess für eine Untermieterlaubnis einbezogen werden, ob sie nun in der Wohnung wohnen würden oder nicht.

Mittwoch, 16 November 2016 07:08

Keine Bäume auf dem Balkon

Geschrieben von

Einen Baum auf dem Balkon oder der Loggia zu pflanzen, gehört nicht zum üblichen Mietgebrauch. Der Vermieter kann deshalb die Entfernung eines solchen Baumes vom Mieter verlangen. Zu diesem Ergebnis kam, das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 08.11.2016 (Aktenzeichen 31 S 122371/16).

In dem Verfahren ging es um einen Bergahorn, den ein Mieter auf der zu seiner Zweizimmer-Wohnung gehörenden Loggia gepflanzt hatte. Der Baum wurde zwar zunächst in einem Topf gepflanzt, wuchs aber dann derart, dass er Wurzeln in den Boden der Loggia trieb. Der Mieter hatte den Baum durch Ketten und sogenannte Ruckdämpfer gesichert. Diese Sicherungsvorkehrungen waren in der Hauswand verankert.

Das Landgericht bestätigte in seinem Beschluss das Urteil des Amtsgerichts München, wonach der Mieter den Baum komplett fachgerecht zu entfernen habe (Urteil vom 02.06.2016 – Aktenzeichen 461 C 26728/15). Die Richter stellten klar, dass das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia nicht durch den Anspruch des üblichen Mietgebrauchs gedeckt sei. Der Vermieter könne deshalb die Beseitigung verlangen.

Das Gericht stellte in seiner Begründung fest, dass man im vorliegenden Fall praktisch schon von einer baulichen Veränderung sprechen könne. Eine Loggia oder ein Balkon sei kein geeignetes Gelände, das für solche Pflanzungen genutzt werden könne. 

Dienstag, 15 November 2016 08:19

Verunstaltung durch blickdichten Zaun?

Geschrieben von

Das Verwaltungsgericht Berlin hat in einem Urteil vom 20.10.2016 (Aktenzeichen VG 13 K 122.16) zu der Frage Stellung genommen, wann ein blickdichter Zaun gegen das baurechtliche Verunstaltungs­verbot verstößt.

In dem Verfahren ging es um einen ungenehmigten Zaun der auf der Grenze zwischen den Hälften eines Doppelhauses hinter dem Haus errichtet wurde. Der 1,70 Meter hohe Metallzaun mit Kunststofflamellen war von dem einen Hälften-Besitzer errichtet worden, weil er sich von seinem Nachbarn belästigt fühlte. Dieser Nachbar erstattete Anzeige gegen den blickdichten Zaun. Das zuständige Bezirksamt verlangte daraufhin vom Zaunaufsteller, dass er jede zweite der Kunststofflamellen entferne. Das Amt hielt den Zaun für verunstaltend.

Der Zaunbesitzer konnte sich vor dem Verwaltungsgericht durchsetzen. Das Gericht stellte in seiner Urteilsbegründung grundsätzlich fest, dass die Behörde berechtigt sei, die teilweise Anlagen-Beseitigung anzuordnen. Dieses Recht bestehe, wenn die Anlage – hier der Zaun – im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften stünde. Dies sei hier aber nicht der Fall.

Von einer Verunstaltung könne nur gesprochen werden, wenn die Anlage von einem Menschen, der ästhetischen Eindrücken gegenüber aufgeschlossen sei, als so hässlich empfunden würde, dass dadurch seine Geschmackssinne verletzt würden. Eine Verunstaltung sei hier aus mehreren Gründen nicht zu erkennen. Zum einen handele es sich bei dem Zaun mit einer Länge von knapp 10 Metern um ein eher kleines Objekt. Zudem befinde es sich in einem Hinterhofbereich.

Außerdem sei die Installation von blickdichten Einfriedungen vom Gesetzgeber grundsätzlich zur Schaffung von sozialer Distanz erlaubt. Der Behörde bleibe es jedoch unbenommen, strengere ästhetische Anforderungen in einer Verordnung festzulegen.

Montag, 14 November 2016 07:58

Modernisierungsduldung im Eilverfahren

Geschrieben von

Unter Umständen kann ein Mieter per einstweiliger Verfügung gezwungen werden, Handwerkern den Zugang zu seiner Wohnung zu gestatten. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mieter zuvor den Sanierungsarbeiten zugestimmt hat und durch seine Weigerung andere Mietwohnungen über einen längeren Zeitraum nahezu unbewohnbar werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 19.07.2016 (Aktenzeichen 8 C 241/16).

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der zwar zunächst Sanierungsarbeiten zugestimmt hatte, dann aber den Handwerkern den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Der Vermieter versucht nun den Zugang per einstweiliger Verfügung zu erstreiten. Er wies zu Begründung darauf hin, dass der Mieter ja den Sanierungsarbeiten bereits zugestimmt habe. Außerdem seien die Arbeiten bereits begonnen und würden andere Vermieter in dieser Zeit von der Wasserversorgung abschneiden.

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln bestätigte den Anspruch des Vermieters auf Zugang der Handwerker. Der Richter räumte ein, dass durch die einstweilige Verfügung die Entscheidung in der Hauptsache bereits vorweggenommen würde. Dies müsse hier aber hinten anstehen, da anders die Notlage der anderen Mieter nicht abgewandt werden könne. Das Gericht bezeichnete die Wohnungen ohne Wasserversorgung als praktisch unbenutzbar. Auf dem Klageweg sei eine Entscheidung jedoch frühestens in zehn Wochen denkbar. Den anderen Mietern sei eine so lange Zeit ohne Wasserversorgung nicht zumutbar.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Weiter
Seite 1 von 71