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Freitag, 23 September 2016 06:20

Länder wollen Trickser austricksen

Geschrieben von

Die Länderfinanzminister haben auf ihrer jüngsten Tagung vereinbart, gegen Trickserei bei der Grunderwerbsteuer vorzugehen. In einer Pressemitteilung teilt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit, dass er diese Initiative ausdrücklich begrüßt. „Es ist allerhöchste Zeit, Steuerschlupflöcher für große Unternehmen zu schließen. So können private Haushalte, die eine Immobilie kaufen möchten, bei der Grunderwerbsteuer entlastet werden“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute das Vorhaben. 

Darum geht es: Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig. Bei Verkäufen großer Immobilien kaufen Unternehmen häufig nicht direkt die Immobilie, sondern Anteile des Unternehmens, dem die Immobilie gehört (Share Deals). Es werden folglich Firmenanteile übertragen und nicht Immobilien. Damit wird auch keine Grunderwerbsteuer für das kaufende Unternehmen fällig. Ein immer größerer Teil der Steuerlast entfällt dann auf die privaten Haushalte.

„Haus und Grund“ wies darauf hin, dass die Steuerschlupflöcher ausschließlich von großen Unternehmen genutzt werden können. Dem Land Berlin seien nach Medienberichten in den vergangenen fünf Jahren knapp 700 Millionen Euro an Steuereinnahmen entgangen. „Eine Korrektur führt auf jeden Fall zu mehr Steuergerechtigkeit, ermöglicht mehr Familien die Eigentumsbildung und entlastet damit den Mietwohnungsmarkt“, unterstrich Warnecke.
Freitag, 23 September 2016 06:20

Länder wollen Trickser austricksen

Geschrieben von

Die Länderfinanzminister haben auf ihrer jüngsten Tagung vereinbart, gegen Trickserei bei der Grunderwerbsteuer vorzugehen. In einer Pressemitteilung teilt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit, dass er diese Initiative ausdrücklich begrüßt. „Es ist allerhöchste Zeit, Steuerschlupflöcher für große Unternehmen zu schließen. So können private Haushalte, die eine Immobilie kaufen möchten, bei der Grunderwerbsteuer entlastet werden“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute das Vorhaben. 

Darum geht es: Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig. Bei Verkäufen großer Immobilien kaufen Unternehmen häufig nicht direkt die Immobilie, sondern Anteile des Unternehmens, dem die Immobilie gehört (Share Deals). Es werden folglich Firmenanteile übertragen und nicht Immobilien. Damit wird auch keine Grunderwerbsteuer für das kaufende Unternehmen fällig. Ein immer größerer Teil der Steuerlast entfällt dann auf die privaten Haushalte.

„Haus und Grund“ wies darauf hin, dass die Steuerschlupflöcher ausschließlich von großen Unternehmen genutzt werden können. Dem Land Berlin seien nach Medienberichten in den vergangenen fünf Jahren knapp 700 Millionen Euro an Steuereinnahmen entgangen. „Eine Korrektur führt auf jeden Fall zu mehr Steuergerechtigkeit, ermöglicht mehr Familien die Eigentumsbildung und entlastet damit den Mietwohnungsmarkt“, unterstrich Warnecke.
Donnerstag, 22 September 2016 06:29

Stromversorgung nicht nur per Lastschrift

Geschrieben von

Stromanbieter müssen ihren Kunden bei Onlinebestellungen verschiedene Zahlungsmöglichkeiten anbieten. Sie können den Kunden nicht verpflichten, dem SEPA-Lastschriftverfahren zuzustimmen. Das entschied das Landgericht in Köln am 16.08.2016 (Aktenzeichen 33 O 2/16).

In dem Streitfall ging es um den Stromlieferanten Yello Strom, der im Internet ausschließlich die Möglichkeit anbot, den Tarif Basic gegen Abgabe des Einverständnisses zum SEPA-Lastschriftverfahren zu buchen. Geklagt hatte die Berliner Verbraucherzentrale. Sie hielt dieses Vorgehen für wettbewerbswidrig.

Dem stimmte das Landgericht Köln zu. Nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) müssten dem Verbraucher verschiedene Zahlungsmöglichkeiten angeboten werden (§ 41 Abs. 2 Satz 1 EnWG). Dies würde im vorliegenden Fall nicht beachtet. Den Hinweis von Yello Strom, dass bei anderen Tarifen verschiedene Zahlungsmöglichkeiten angeboten würden, ließ das Gericht nicht gelten. Hier handele es sich auch inhaltlich um andere Angebote.

Mittwoch, 21 September 2016 08:03

Verkaufsabsicht ist kein Eigenbedarf

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Wenn der Eigentümer ein Haus verkaufen will, kann er keinen Eigenbedarf geltend machen. Auch, wenn er eine Person benennt, an die er vermieten will, weil er glaubt diese bei einem Verkauf schneller zum Auszug bewegen zu können, kann er keinen Eigenbedarf geltend machen. Ob die Person, an die die Wohnung vermietet werden soll, von den Verkaufsabsichten weiß, spielt dabei keine Rolle. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. Mai 2016 (Aktenzeichen VIII ZR 214/15) hervor.

In dem Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter damit begründete, dass er ein Wohnhaus an seinen Neffen vermieten wolle. Der Mieter weigerte sich jedoch, auszuziehen. Es kam zum Räumungsprozess. Im Verfahren wurde ein Vergleich geschlossen und die Mieter zogen im Juli 2012 aus. Der Neffe des Vermieters zog zwar ein, doch die Immobilie wurde im April 2013 verkauft, worauf der Neffe wieder auszog.

Der ehemalige Mieter meinte nun, dass der Eigenbedarf vorgeschoben wurde. Er stellte fest, dass der Verkauf bereits seit 2008 geplant gewesen sei. Auch nach der Eigenbedarfskündigung seien die Verkaufsbemühungen fortgesetzt worden. Der Ex-Mieter verlangte deshalb Schadenersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Allerdings unterlag er mit seiner Klage sowohl beim zuständigen Amts- wie auch beim zuständigen Landgericht. Mit seiner Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte er jedoch Erfolg. Die Richter warfen ihren Kollegen vom Landgericht vor, sich nicht ausreichend mit den Argumenten des Ex-Mieters auseinandergesetzt zu haben. Der Kläger habe Indizien angeführt, die die Vermutung sehr nahe legten, dass die Verkaufsabsicht vor während und nach der Eigenbedarfskündigung bestanden habe.

Der BGH wies darauf hin, dass ein Eigenbedarf vorgeschoben sei, wenn ein Hausverkauf geplant sei und durch den Eigenbedarf eine Person in die Wohnung gelange, bei der der Vermieter glaube, diese beim Verkauf des Hauses schneller aus der Wohnung zu bekommen.  Ob die nach der Räumung einziehende Person von den Kaufabsichten gewusst habe oder nicht, spiele dabei keine Rolle.

Donnerstag, 15 September 2016 06:15

Bausparverträge: Kündigung durch die Kasse

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Gleich in acht Verfahren hat das Oberlandesgericht Celle am 14.09.2016 über die Rechtmäßigkeit von Bausparvertragskündigungen durch die Bausparkassen. In den vorliegenden Fällen erklärte das Gericht die Kündigungen nur teilweise für rechtmäßig (Aktenzeichen 3 U 207/15, 230/15, 37/16, 86,16, 136/16, 154/16 und 166/16).

In den Verfahren ging es um zwei verschiedene Kündigungsgründe.

Zum einen kündigte die Bausparkasse, weil die Vertragsinhaber noch zehn Jahre nach der Zuteilungsreife ihrer Verträge kein Darlehen beantragt hatten und für die angesparte Summe auch weiterhin den vereinbarten Sparzins verlangten. Hier hielt das Gericht die Kündigungen für gerechtfertigt. Es folgte hier den Einschätzungen des Oberlandesgerichts Hamm vom 22.06.2016 (siehe hierzu auch unseren Beitrag „Bausparvertrag kann doch gekündigt werden").

Die Bausparkasse konnte sich hingegen in den Fällen nicht durchsetzen, in denen es um Verträge ging, die die Kasse gekündigt hatte, weil ihrer Meinung nach die Bausparsumme unter Einbeziehung der Bonuszahlungen erreicht sei. Die Kasse bereif sich hier auf § 488 BGB Abs. 3.

Rechtliches

§ 488 BGB Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag: (3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

Hier stellte das Gericht fest, dass die Bonuszinsen erst durch Erklärung des Bausparers über den Verzicht oder die Kündigung des Vertrages entstünden und ohne die Erklärung nicht eibezogen werden könnten.

Dienstag, 13 September 2016 06:13

Anschlusszwang bei Fernwärmeversorgung

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Eine Kommune kann eine Satzung erlassen, nach der die Hauseigentümer zum Anschluss an eine Fernwärmeversorgung und deren Nutzung verpflichtet werden. Dient dies dem globalen Klimaschutz (§ 16 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG) ist nicht immer ein aufwändiges Gutachten zur Bestimmung der Klimaauswirkungen dieser Maßnahme notwendig. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 08.09.2016 (Aktenzeichen BVerwG 10 CN 1.15).

Einholen eines aufwändigen Gutachtens über klimatischen Auswirkungen von Maßnahmen nicht immer erforderlich

Das Bundes­verwaltungs­gericht hatte sich mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen eine Kommune den Anschluss- und Benutzungszwang an eine Fernwärmeversorgung zum Zwecke des globalen Klimaschutzes nach § 16 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) anordnen darf. Das Gericht entschied, dass die Gemeinde- und Stadträte vor Erlass einer solchen Satzung nicht immer ein aufwändiges Gutachten über die klimatischen Auswirkungen der Maßnahme einholen müssen.

In dem Verfahren stritten eine Kommune und eine Wohnungsbaugesellschaft über eine Satzung der Gemeinde. Nach dieser Satzung wurde eine Fernwärmeversorgung für einen Teil der Kommune angeordnet. Begründet wurde dies als Maßnahme zum Klima- und Ressourcenschutz. Die von der Kommune ins Feld geführten Vorteile für den Klimaschutz wurden von der Wohnungsbaugesellschaft bestritten. Sie stellte einen Normenkontrollantrag gegen die Gemeinde.

Das Oberverwaltungsgericht gab der Gesellschaft dahingehend Recht, dass die Gemeinde versäumt habe, ein Gutachten erstellen zu lassen, mit dem die zu erwartenden CO2-Emissionseinsparungen festgestellt würden. Dies wäre nach einer landesrechtlichen Bestimmung notwendig gewesen.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht konnte sich die Kommune jedoch durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass die landesrechtlichen Bestimmungen nicht die sich aus § 16 EEWärmeG ergebenden Vorschriften verschärfen dürfe.

Rechtliches

§ 16 EEWärmeG – Anschluss- und Benutzungszwang: Die Gemeinden und Gemeindeverbände können von einer Bestimmung nach Landesrecht, die sie zur Begründung eines Anschluss- und Benutzungszwangs an ein Netz der öffentlichen Fernwärme- oder Fernkälteversorgung ermächtigt, auch zum Zwecke des Klima- und Ressourcenschutzes Gebrauch machen.

 Nach dem EEWärmeG sei ein Gutachten, wie vom Oberverwaltungsgericht gefordert, nicht zwingend vorgeschrieben.  Werde die Fernwärmeversorgungseinrichtung mit in Anlage VIII des Gesetzes festgelegten erneuerbaren Energien, Abwärme oder Kraft-Wärme-Kopplung zumindest zu einem beträchtlichen Teil betrieben, könne auch ohne Gutachten von einer klimaschützenden Wirkung der Maßnahme ausgegangen werden. Nur wenn diese Mindestanforderungen nicht erfüllt würden, müsse in der Regel eine Vergleichsberechnung bezüglich der gesamtklimatischen Auswirkungen erstellt werden.

Dienstag, 06 September 2016 09:19

Sonderabschreibung fällt ins Wasser

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Es hörte sich so gut an: In Bereichen, in denen eine angespannte Wohnungslage besteht sollte ab diesem Jahr eine Sonderabschreibung für Neubauten von Mietwohnungen eingeführt werden. Dafür wollte man also für Gebiete, in denen bereits die Mietpreisbremse oder die Kappungsgrenze greift, ein neuer § 7b in das Einkommensteuergesetz eingefügt werden.

Aber, wie gesagt: Es hörte sich gut an – denn das dafür notwendige „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus“ fällt ins Wasser. Obwohl noch im April eine Anhörung des Finanzausschusses stattfand, stellten die Damen und Herren Politiker nun auf einmal fest, dass es noch internen Klärungsbedarf in der Koalition gebe. Darum wurde das Gesetzgebungsverfahren kurzerhand auf Eis gelegt. Wann es kommen wird? Auf diese Frage werden wohl Politiker Lohengrin zitieren: „Nie sollst Du mich befragen“.

Donnerstag, 01 September 2016 11:23

Wenn das Jobcenter unpünktlich zahlt

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Obwohl den Mieter keine Schuld trifft, wenn das Jobcenter die Miete nicht pünktlich zahlt, kann dies dennoch zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen. Denn in diesem Fall muss für die Kündigung kein schuldhaftes Verhalten des Mieters vorliegen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 29.06.2016 (Aktenzeichen VIII ZR 173/15).

In dem Streitfall ging es um einen Mieter, dessen Miete teilweise vom Jobcenter bezahlt wurde. Das Jobcenter überwies jedoch mehrere mal unpünktlich. Der Mieter hingegen zahlte immer pünktlich. Der Vermieter mahnte den Mieter jedoch wegen der zögerlichen Zahlungsweise des Jobcenters ab und kündigte daraufhin fristlos. Da der Mieter sich keiner Schuld bewusst war, weigerte er sich, die Kündigung zu akzeptieren und klagte auf Räumung der Wohnung.

Der Vermieter konnte sich zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Das Landgericht vertrat im Berufungsverfahren jedoch die Ansicht, dass keine Kündigung erfolgen dürfe, da die verspäteten Zahlungen des Jobcenters dem Mieter nicht vorgeworfen werden könne. Der Vermieter ging daraufhin in Revision. Der BGH bestätigte letztinstanzlich das Urteil des Amtsgerichts.

Grundsätzlich, so stellten die Richter fest, könne man die verspäteten Zahlungen durch das Jobcenter dem Mieter nicht zurechnen. Das Jobcenter werde nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig. Dennoch könne der Vermieter fristlos kündigen, denn § 543 Abs. 1 BGB verlange nicht zwingend, dass ein Verschulden des Mieters vorliege.

Rechtliches

§ 543 Abs. 1 BGB: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vom Gesetzgeber geforderte Abwägung aller Umstände des Einzelfalls könne auch ohne Verschulden des Mieters zu dessen Nachteil ausfallen. Das Gericht führte hier als Beispiel an, dass häufige verspätete Zahlungen die sich über einen erheblichen Zeitraum erstreckten und beträchtliche Beträge beträfen zum Nachteil des Mieters gewertet werden könnten. Auch ein eventuell nicht zumutbarer Verwaltungs-Mehraufwand für den Vermieter sei zu berücksichtigen.

Außerdem – so der BGH – könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter doch die verspäteten Zahlungen teilweise mitverschuldet habe. Deshalb müsse dieser belegen, dass er die Leistungen beim Jobcenter rechtzeitig beantragt und alle notwendigen Unterlagen hierfür vorgelegt habe. Außerdem habe der Mieter nachzuweisen, dass er beim Jobcenter darauf gedrungen habe, pünktlich an den Vermieter zu zahlen. Insbesondere über die erfolgte Abmahnung und die drohende Kündigung habe er das Jobcenter unterrichten müssen.

Mittwoch, 31 August 2016 06:46

Verwendung ausgeschlossen – aber erlaubt

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Das Mieterhöhungsverlangen für ein Reihenhaus kann mit einem Mietspiegel begründet werden. Dies gilt sogar, wenn der Mietspiegel die Nutzung für Reihenhäuser ausgeschlossen hat. Die geforderte Miete muss dann aber in der Preisspanne liegen, die der Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser vorsieht. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) am 26.04.2016 (Aktenzeichen VIII ZR 54/15).

In dem zugrundeliegenden Verfahren hatte ein Vermieter gegen den Mieter seines Reihenhauses geklagt. Dieser hatte sein Mieterhöhungsverlangen abgelehnt. Der Vermieter hatte Bezug auf den Mietspiegel 2011 von Berlin genommen, der explizit die Anwendung für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser ausschließt. Für den Mieter war deshalb das Mieterhöhungsverlangen formal nicht in Ordnung. Da der Vermieter dies anders sah, klagte er und erhielt in den unteren Instanzen Recht. Das Landgericht verweigerte die Revision, deren Zulassung nun der Miete beim BGH. Doch dieser lehnte ab. Auch der BGH hielt das Mieterhöhungsverlangen für wirksam, da die verlangte Miete im Rahmen der Mietspanne für Mehrfamilienhäuser liege. In diesem Zusammenhang verwiesen die Richter auch auf eine ältere Entscheidung (Aktenzeichen VIII ZR 58/08 vom 17.09.2008).

Freitag, 26 August 2016 05:59

Grundstückseigentümer ist für Müll verantwortlich

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Wenn Müll auf einem Grundstück gelagert wird, ist in letzter Konsequenz der Grundstückseigentümer für die Entsorgung verantwortlich. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Verwaltungsgerichts Münster vom 24.08.2016 (Aktenzeichen 7 L 1222/16)-

In dem Verfahren ging es um eine Verfügung der Stadt Münster. Hierin wurde ein Grundstückseigentümer aufgefordert, den auf seinem Grundstück befindlichen Abfall zu entsorgen. Gleichzeitig wurde ihm untersagt, auf dem Grundstück Müll zu lagern. Aus verwaltungsrechtlichen Gründen wurde diese Verfügung zwar wieder aufgehoben, aber durch eine neue ersetzt, die letztlich den gleichen Inhalt hatte. Hier wurde aber auch darauf hingewiesen, dass bei Nichtbefolgung der Verfügung der Müll auf Kosten des Grundstückseigentümers entsorgt würde.

Im Rahmen eines vorläufigen Rechtsschutzverfahrens wurde die zweite Verfügung vom Gericht als recht mäßig eingestuft. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die auf dem Grundstück befindlichen Gegenstände keinem Zweck mehr dienen würden. Außerdem gehe von dem Abfall eine Gefährdung des Allgemeinwohls aus, da durch organischen Müll auch Schädlinge angelockt würden. Außerdem könne man nicht ausschließen, das giftige Gase austreten würden. Diese Gefahren seien nur durch die Entsorgung der Abfälle zu beseitigen. Die in der Verfügung verlange sofortige Beseitigung des Mülls sei deshalb im öffentlichen Interesse und damit rechtens.

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