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Freitag, 24 November 2017 08:33

Schadenersatz bei vorgetäuschter Modernisierung

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Bei Ankündigung von Modernisierungsarbeiten hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Kündigt der Mieter aufgrund einer Modernisierungsankündigung, die aber nur dem Zweck dient, ihn zur Kündigung zu bewegen, kann der Mieter Schadenersatz fordern. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (Aktenzeichen: VII ZR 199/16).

In dem Verfahren ging es um die Modernisierungsankündigung eines Vermieters, in der auch eine Mieterhöhung angekündigt wurde. Der Mieter machte daraufhin von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, suchte mit Hilfe eines Maklers eine neue Wohnung und zog um. Später erfuhr der Mieter, dass nur ein Teil der angekündigten Arbeiten durchgeführt wurden. Er schloss daraus, dass die weiteren Arbeiten im Ankündigungsschreiben lediglich vorgetäuscht waren, um ihn zur Kündigung zu bewegen. Er klagte deshalb auf Schadenersatz. Der Vermieter verwies jedoch auf Witterungseinflüsse und Personalengpässe, die zu den Verzögerungen geführt hätten.

Vor dem Amts- und dem Landgericht hatte der Mieter keinen Erfolg. Auch mit der Revision vor dem Bundesgerichtshof konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht bestätigte grundsätzlich, dass bei Vortäuschung von Modernisierungsarbeiten ein Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB bestehe. Im vorliegenden Fall sah das Gericht aber keine Vortäuschung. Die vom Vermieter angegebenen Gründe für eine Verzögerung seien nachvollziehbar. Dass die noch nicht ausgeführten Maßnahmen nachgeholt würden, hielten die Richter für glaubhaft. Die würde schon dadurch belegt, dass das hierfür benötigte Baumaterial bereits eingekauft wurde. 

Mittwoch, 15 November 2017 08:14

Mietkostenübernahme durch Jobcenter

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Das Jobcenter ist lediglich verpflichtet, die Kosten für einen „angemessenen“ Wohnraum zu übernehmen. Es ist nicht verpflichtet, grundsätzlich die gesamten Kosten einer Wohnung zu übernehmen. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in einem Beschluss vom 06.10.2017 festgestellt (Aktenzeichen 1 BvR 617/14).

In dem Verfahren ging es um die Beschwerde eines Leistungsbeziehers, der in einer 77 Quadratmeter großen Wohnung lebte. Nachdem das Jobcenter zunächst die Mietkosten komplett übernommen hatte, kürzte es die Leistungen hierfür, wogegen sich der Leistungsbezieher zur Wehr setzte. Er hatte jedoch in allen Instanzen keinen Erfolg. Er vertrat nun in seiner Verfassungsbeschwerde die Ansicht, dass in seinem Fall das Grundrecht auf ein menschenwürdiges Existenzminimum verweigert würde.

Aber auch mit dieser Meinung konnte sich der Beschwerdeführer nicht durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass mit der Definition in § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II („Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind.“) sichergestellt werde, dass dem Leistungsbezieher gegenüber ein menschenwürdiges Existenzminimum garantier würde.

Aus Artikel 1 Abs. 1 und Artikel 20 Abs. 1 Grundgesetz lasse sich ein grundsätzlicher Anspruch auf Sozialleistungen zur Sicherung eines menschenwürdigen Existenzminimums ableiten. Dieser werde jedoch nicht näher beziffert.

Es sei aber verfassungskonform, dass im Sozialgesetzbuch II eine Begrenzung der Leistung auf ein angemessenes Maß zu begrenzen. Der Bedürftige habe zwar Anspruch auf Absicherung der grundlegenden Lebenssituation eines Menschen, daraus ergebe sich aber keine unbegrenzte Übernahme von Miet- und Mietnebenkosten. Was als „angemessen“ gelte müsse im Einzelfall geprüft werden. Dabei werde zu Recht vergleichbarer Wohnraum im unteren Preissegment und deren markübliche Miete zugrunde gelegt. 

Dienstag, 14 November 2017 07:31

Der Kinderspielplatz in der Nachbarschaft

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Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat in einem Urteil vom 17.10.2017 die derzeit gültige Rechtsprechung bestätigt, wonach Anlieger den von einem Kinderspielplatz ausgehenden Lärm hinnehmen müssen. Auch eine Änderung des Bebauungsplanes, um den Bau eines Kindergartens zu ermöglichen, muss danach normalerweise hingenommen werden (Aktenzeichen 1 C 11131/16.OVG).

In dem Streit ging es um die Forderung eines Anliegers, einen Bebauungsplan für ungültig zu erklären. Hierfür hatte er einen Normenkontrollantrag gestellt. Diesen begründete er unter anderem damit, dass die Kommunalverwaltung die von dem Kinderspielplatz ausgehenden Lärmimmissionen nicht gutachterlich ermittelt habe.

Der Normenkontrollantrag wurde vom Oberverwaltungsgericht abgelehnt. Die Richter bestätigten in ihrer Begründung die aktuelle Rechtsprechung, wonach Geräuschentwicklungen, die von Spielplätzen ausgehen als sozialadäquat hinzunehmen sind. Das Gericht verwies dabei auf das Bundesimmissionsschutzgesetz, das ausdrücklich feststellt, dass der Lärm der von auf einem Spielplatz spielender Kinder ausgehe keine schädlichen Umwelteinwirkungen darstellen.

Rechtliches

§ 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz: Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.

Da es keine Gründe gebe, von dieser Regel abzuweichen, konnte auf ein entsprechendes Gutachten verzichtet werden. Ein Grund , von der Regel abzuweichen bestehe beispielsweise, wenn sich ein Krankenhaus in der Nähe des geplanten Spielplatzes befinden würde.

Freitag, 10 November 2017 09:24

Modernisierungsmaßnahmen

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Ein Mieter hat einen Aufzug, der auf den Podesten anhält, ebenso als Modernisierungsmaßnahme zu akzeptieren, wie die Dämmung mit feuergefährlichen EPS-Dämmplatten. Das hat das Amtsgericht Berlin Mitte am 14.06.2017 entschieden. (Aktenzeichen: 17 C 158/16)

Geklagt hatte ein Vermieter, dessen Mieter sich weigerte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei ging es um den Einbau eines Aufzuges und Wärmedämmungen mit EPS-Dämmplatten. Der Mieter argumentierte, dass es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen handele. Dies begründete er damit, dass der Fahrstuhl nicht in Höhe der Wohnungstüren halte, sondern lediglich auf den Treppenpodesten. Bezüglich der Wärmedämmung bemängelte er, dass hierbei feuergefährliches Polystyrol eingesetzt werde. Der Vermieter akzeptierte diese Argumentation nicht und ging vor Gericht.

Das zuständige Amtsgericht bestätigte dem Mieter, dass er Anspruch auf die Duldung des Mieters habe. In beiden Fällen handele es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 555d zu dulden habe.

Bezüglich des Fahrstuhls stellte das Gericht fest, dass dieser den Gebrauchswert der Wohnungen steigere. Dass die Haltepunkte zwischen den Geschossen lägen, spiele dabei keine Rolle. Dennoch würden die Wohnungen durch den Fahrstuhl leichter erreichbar und schwere Gegenstände könnten leichter in die Wohnungen gebraucht werden.

Im Falle der Wärmedämmung räumte das Gericht ein, dass der verwendete Dämmstoff gewisse Risiken in sich trage. Die EPS-Platten seien jedoch als Dämm-Material zugelassen. Der Gesetzgeber stelle jedoch nur auf die wärmedämmende Wirkung des Baustoffes ab, der hier erfüllt würde. Deshalb habe der Mieter auch diese Maßnahme zu dulden.

Donnerstag, 09 November 2017 07:43

Verlängerte Verjährungsfrist im Formularmietvertrag

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Verlängerte Verjährungsfrist im Formularmietvertrag

Eine in einem Formularmietvertrag vereinbarte Verlängerung der Verjährungsfrist zur Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters nach Auszug des Mieters kann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen und deshalb unwirksam sein. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 08.11.2017 (Aktenzeichen VIII 13/17). Im vorliegenden Fall wurde die Frist auf zwölf Monate verlängert (gesetzlich: sechs Monate). Außerdem begann nach dem Mietvertrag die Frist nicht mit der Rückgabe der Mietsache sondern mit Ablauf des rechtlichen Mietverhältnisses.

In dem Verfahren hatte ein Vermieter von seinem Vermieter nach dessen Auszug Schadenersatz verlangt. Da diese Forderung aber erst zehn Monate nach Rückgabe der Wohnung erfolgte, hielt der Ex-Mieter die Ansprüche für verjährt. Er berief sich hierbei auf § 548 Abs. 1 BGB.

Rechtliches

§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Wohnungsinhaber verwies jedoch auf den Formularmietvertrag, in dem vereinbart wurde, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst nach zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Der Wohnungsinhaber versuchte deshalb, seine Forderung gerichtlich durchzusetzen, hatte aber in den Vorinstanzen keinen Erfolg

Auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte er keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass die im Formularmietvertrag getroffene Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Einerseits werde die gesetzliche Verjährungsfrist verdoppelt. Andererseits werde der Beginn der Verjährungsfrist dergestalt verschoben, dass er nicht mit dem Rückerhalt der Wohnung, sondern auf das rechtliche Mietvertragsende abstelle. Beides sei mit dem Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren.

Die (kurze) Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB) werde durch die berechtigten Interessen des Mieters begründet. Dieser habe nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff auf die Wohnung , so dass er keine Beweissicherung mehr vornehmen kann. Der könne sich jedoch nach Rückgabe Klarheit über etwaige Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter verschaffen. Die gesetzlich vorgesehene Verjährungsfrist von sechs Monaten reiche hierfür vollkommen aus. Somit würde mit der gesetzlichen Regelung Rechtssicherheit und bezüglich bestehender Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht.

Daran ändere sich auch nichts, wenn gleichzeitig vereinbart würde, dass sich die Fristen zugunsten des Mieters bezüglich Ersatz von Aufwendungen und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verlängerten.

Mittwoch, 08 November 2017 12:40

WEG: Klagerecht und Gemeinschaftseigentum

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Bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum hat ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, hiergegen zu klagen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 31.03.2017 (Aktenzeichen 29 C 10/17)

Nimmt ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung in Form des Einbaus einer neuen

Das Gericht hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Ein Wohnungseigentümer hatte einen anderen Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer Wohnungseingangstür verklagt, die dieser neu einbauen ließ. Doch das Gericht wies die Klage als unzulässig ab. Da hier Gemeinschaftseigentum betroffen sei, könne lediglich die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Türeinbau klagen, nicht aber ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft. Dies ergebe sich aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ( Die Wohnungseigentümergemeinschaft „übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind“).

Freitag, 03 November 2017 08:18

Mietminderung bei Ausfall der Gasversorgung

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Grundsätzlich ist die Wartung der Heizung Sache des Vermieters. Wird die Gasversorgung unterbrochen und kann weder die Wohnung beheizt noch warmes Wasser entnommen und gekocht werden, berechtigt dies den Mieter zur Mietminderung. Im Sommer beläuft sich die Minderung auf 60 % im Winter auf 85 %. Das ergibt sich aus einem Urteil ^des Amtsgerichts Nürnberg vom 22.03.2017 (Aktenzeichen 16 C 127/16).

In dem zu verhandelnden Fall ging es um eine Unterbrechung der Gasversorgung, die durch eine Verpuffung herbeigeführt wurde. Eine Mietwohnung konnte deshalb knapp 20 Monate nicht mit Gas versorgt werden. Dadurch konnte der Mieter die Wohnung nicht heizen, ihm stand kein warmes Wasser zur Verfügung und er konnte nicht kochen. Der Mieter minderte die Miete in den Sommermonaten und 30 und in den Wintermonaten um 85 %.

Dies wurde vom Vermieter abgelehnt. Dieser verwies darauf, dass mietvertraglich vereinbart sei, dass der Mieter die Wartung des Gasofens übernehme. Da der Ofen nicht gewartet wurde, sei es letztlich zu der Verpuffung gekommen. Der Streit endete vor dem zuständigen Amtsgericht.

Dort stellte man fest, dass der Mieter berechtigt sei, eine Mietminderung vorzunehmen. Aufgrund der Situation, dass ein sinnvolles Wohnen in der Wohnung nicht möglich sei, hielt das Gericht die Mietminderungen des Mieters für angemessen. Im Gegenteil: Für die Sommermonate hielt man sogar 60 % Mietminderung für angemessen.

Die Klausel, wonach der Mieter den Gasofen warten lassen müsse, verstößt nach Meinung des Gerichts gegen § 536 BGB. Instandhaltungs- beziehungsweise -setzungspflichten seien eine zentrale Aufgabe des Vermieters und könne nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Mittwoch, 01 November 2017 09:30

Fahrlässigkeit und Versicherungsschutz

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Wurde einem Wohnungsinhaber aufgrund eigener die Wohnungsschlüssel entwendet, kann dies zum Verlust der Ansprüche gegenüber seiner Hausratversicherung führen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgericht Hamm vom 15.02.2017 (Aktenzeichen: 20 U 174/16).

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin eine Hausratversicherung abgeschlossen. Danach war sie auch gegen Einbrüche versichert, wenn der Dieb mit den richtigen Schlüsseln, die er vorher entwendete, in die Wohnung gelangt. Ausgenommen waren Fälle, in denen der Schlüsseldiebstahl auf Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers beziehungsweise des Schlüsselverwalters zurückzuführen war.  

Auf dem Heimweg von einer Betriebsfeier wurde die Klägerin von einem Kollegen begleitet. Dieser schob ihr Fahrrad. Im Fahrradkorb befand sich die Handtasche, in der sich neben anderen persönlichen Gegenständen auch die Wohnungsschlüssel befanden. Als sich die Klägerin und ihr Begleiter kurz einander zuwandten, war das Rad unbeaufsichtigt. Ein Dieb entwendete in dieser Situation die Handtasche.

Die Klägerin brachte den Fall noch am Tatort bei der herbeigerufenen Polizei zur Anklage. Sie übernachtete bei Verwandten und kehrte erst am nächsten Morgen in die eigene Wohnung zurück. Dort waren inzwischen Gegenstände im Wert von rund 17.500 Euro entwendet worden. Vom Versicherer verlangte sie Schadersatz von 50 %, was dieser ablehnte.

Doch das Oberlandesgericht Hamm stellte sich auf die Seite der Versicherung. Es sei fahrlässig, die Tasche unbeaufsichtigt im Fahrradkorb zu belassen. Auch wenn die Klägerin keine Person in der Nähe gesehen habe, hätten unbefugte Dritte die Tasche jederzeit entwenden können. Dies habe die Klägerin verhindern können, beispielsweise, wenn sie die Tasche am Körper getragen hätte. Damit sei der Schlüssel aufgrund ihrer Fahrlässigkeit entwendet worden, wodurch der Versicherungsschutz verwirkt wurde.

Dienstag, 24 Oktober 2017 06:05

Ist Baumfällen versichert?

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Wird ein Baum durch einen Sturmschaden gelockert und muss deshalb zur Gefahrenabwehr gefällt werden, müssen die hierbei entstehenden Kosten nicht unbedingt von der Wohngebäudeversicherung übernommen werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht München vom 06.04.2017 (Aktenzeichen 155 C / 510/17)

In dem Verfahren klagte ein Grundstückseigentümer gegen seine Wohngebäudeversicherung. Diese weigerte sich, die Kosten für das Fällen eines Baumes – rund 1.580,00 € - zu übernehmen. Der Baum musste gefällt werden, da er durch einen Sturm gelockert wurde und auf das Haus des Grundstückseigentümers zu fallen drohte. Der Hauseigentümer konnte sich jedoch vor dem Amtsgericht München nicht durchsetzen.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass der Sturm den Baum zwar gelockert, nicht aber umgestürzt habe und dass der Baum das Haus nicht beschädigt habe. Nach den Versicherungsbedingungen hätte die Versicherung jedoch nur eintreten müssen, wenn „der Sturm …, Bäume … auf versicherte Sachen wirft". Dies sei aber hier nicht der Fall gewesen.

Zwar habe die Versicherungen nach den vereinbarten Bedingungen auch die Kosten zu übernehmen, die dem Versicherungsnehmer dadurch entstehen, dass er einen versucht, einen drohenden Versicherungsschaden abzuwenden. Da aber der Baum bereits zwei Monate in Schräglage war und ein erneuter Orkan nicht zu erwarten war, könne nicht davon ausgegangen werden, dass durch das Fällen des Baumes ein Versicherungsfall abgewendet wurde. Der Baum hätte auch aufgrund seines Eigengewichts umstürzen können, was aber nicht versichert sei.

Foto:  © Knase  / pixelio.de

Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine gleichzeitig ausgesprochene hilfsweise fristgerechte Kündigung ist hingegen unwirksam. Diese Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 13.10.2017 hat weitreichende Folgen (Aktenzeichen 66 S 90/17).

In dem Verfahren hatte ein Vermieter seinem Mieter eine fristlose Kündigung mit hilfsweiser fristgerechter Kündigung zugestellt. Die Mietrückstände, mit denen die Kündigung begründet wurde, wurden jedoch innerhalb der gesetzlichen Frist bezahlt, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.

Dennoch wollte der Vermieter die Räumung der Wohnung durchsetzen und berief sich jetzt auf die fristgerechte Kündigung. Vor dem zuständigen Amtsgericht konnte er sich auch durchsetzen, wenn auch das Gericht einen anderen Termin für das Ende des Mietverhältnisses ermittelte. Der Mieter strengte daraufhin das Berufungsverfahren beim Landgericht an. Hier unterlag der Vermieter.

Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass durch die fristlose Kündigung das Mietverhältnis nach Zustellung der Kündigung sofort beendet werde. Somit könne eine nachgelagerte fristgerechte Kündigung nicht wirksam werden. Zahlt der Mieter jedoch innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen seine Mietschulden, entfielen die Gründe für die fristlose Kündigung, die fristlose Kündigung bleibe aber dennoch faktisch bestehen, so dass die fristge4rechte Kündigung nicht aufleben könne.

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