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Dienstag, 19 September 2017 08:36

Rauchmelder-Kontrolle

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Der Vermieter ist verpflichtet, vom Vermieter beauftragte Personen, die die Rauchmelder in den Mieträumen kontrollieren sollen, in die Wohnung zu lassen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 26.06.2017 (Aktenzeichen 33 C 1093/17). Allerdings muss der Vermieter dabei einige Regeln beachten.

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der sich weigerte einen Kontrolleur in seine Wohnung zu lassen. Dieser war von der vermietenden Wohnungsbaugesellschaft beauftragt, die Rauchwarnmelder zu überprüfen. Die Wohnungsbaugesellschaft wollte gerichtlich erzwingen, dass die Kontrolle durchgeführt werden könne.

Das Gericht stellte sich auf die Seite des Vermieters. Die Duldung einer solchen Kontrolle sei als Nebenpflicht des Mietverhältnisses anzusehen. Angemessen sei es, wenn die Prüfung zwischen 08:00 Uhr und 18:00 Uhr durchgeführt würde. Außerdem müsse die Überprüfung mindestens zwei Wochen vor dem Kontrolltermin per Brief oder Aushang am Schwarzen Brett bekanntgemacht werden. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt würden, müsse der Mieter die Prüfung dulden. Weigere er sich weiterhin, drohte ihm das Gericht Ordnungsgeld oder -haft an.

Donnerstag, 14 September 2017 08:54

Mieterverein Hamburg schlägt Alarm

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Der Mieterverein Hamburg schätzt, dass rund die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten und fordert die Mieter auf, ihre Abrechnungen prüfen zu lassen. Der Verein schätzt, dass allein in Hamburg rund 10 Millionen Euro pro Jahr zu viel abgerechnet werden. In wieweit die Schätzungen des Mietervereins realistisch sind, lassen wir einmal dahingestellt. Auch wird hier nicht gegengerechnet, in wie vielen Fällen fehlerhafte Abrechnungen zu Lasten der Vermieter gehen. Allerdings steht fest, dass die Betriebskostenabrechnung für viele Immobilieneigentümer eine nur schwer zu lösende Herausforderung darstellt.

In den meisten Fällen handelt es sich bei den Fehlern um Missverständnisse, die sich nicht zuletzt aus einer für den Laien nur schwer zu überblickenden Rechtslage ergeben, die durch immer neue Urteile stets komplizierter wird. Allerdings scheint hier einiges in Bewegung zu kommen. Beobachtet man die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH), scheint man dort erkannt zu haben, dass das System der Betriebskostenabrechnung derzeit zu kompliziert ist.

So hat der BGH festgestellt, dass es ausreicht, in einer Betriebskostenabrechnung lediglich den Gesamtbetrag je Betriebskostenart anzugeben. Die diesen Beträgen zugrundeliegenden Rechenschritte müssen nicht (mehr) angegeben oder erläutert werden (Urteil des BGH vom 20.01.2016 – Aktenzeichen VIII ZR 93/15).

Dennoch liegen für den Vermieter viele Stolpersteine auf dem Weg zur Betriebskostenabrechnung. Was darf abgerechnet werden, wie müssen die Kosten verteilt werden, wie ist Leerstand zu berücksichtigen und viele andere Fragen machen die Abrechnung zur Qual.

Nicht nur bei diesem Problem stellen Softwareprogramme zur Hausverwaltung eine äußerst sichere Hilfe dar, dem Ärger mit der Betriebskostenabrechnung aus dem Weg zu gehen. Von Experten entwickelt und durch Updates stets auf dem neuesten Stand kann man mit den elektronischen Helfern nerven- und zeitsparend die Abrechnungen erstellen.

 

Donnerstag, 14 September 2017 06:09

Schadenersatz bei unberechtigter Kündigung

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Wird bei einer ungerechtfertigten Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs ein Räumungsvergleich geschlossen, werden dadurch keine Schadenersatzansprüche ausgeschlossen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.06.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 99/14) .

Dem Verfahren war vorausgegangen, das ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigte. Er begründete die Kündigung damit, dass er die Wohnung für seinen Hausmeister benötige. Der Mieter lehnte die Kündigung ab und es kam zum Rechtsstreit. Vor Gericht schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich. Danach musste der Mieter innerhalb sechs Monaten ausziehen und die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Nach dem Auszug des Mieters zog jedoch nicht der Hausmeister, sondern ein anderer Mieter in die Wohnung. Daraufhin forderte der ehemalige Mieter vom Vermieter rund 26.000,00 € Schadensersatz für die ihm durch den Auszug entstandenen Kosten (Umzugskosten, Mehrkosten durch eine höhere Miete, Erstattung der Prozesskosten des Räumungsvergleichs usw.).

In den ersten beiden Instanzen konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Die Gerichte vertraten die Ansicht, dass mit dem Räumungsvergleich das Verfahren abgeschlossen sei und der Mieter hiernach keine Forderungen mehr geltend machen könne.

Der BGH hob diese Urteile jedoch auf und stellte fest, dass der Anspruch auf Schadensersatz durch den Räumungsvergleich nicht ausgeschlossen würde. Hier sei in jedem Fall individuell zu prüfen, durch den Vergleich von beiden Seiten auch der Streit über die Frage beendet würde, ob ein Eigenbedarf des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht wurde. Schadenersatzansprüche bestünden nur dann nicht, wenn mit dem Vergleich auch diese Ansprüche abgegolten werden sollen.

Im vorliegenden Fall habe der in keiner Weise auf Schadenersatzansprüche verzichtet. Von einem stillschweigenden Verzicht könne man beispielsweise ausgehen, wenn eine substantielle Gegenleistung des Vermieters im Vergleichsverfahren vereinbart wurde. Dies sei hier aber nicht der Fall. Dass der Mieter sechs Monate Zeit bekam um auszuziehen und die Miete nur bis zum tatsächlichen Auszug zahlen musste, sei ein Entgegenkommen des Vermieters, das hier bedeutungslos sei.

Mittwoch, 06 September 2017 08:13

Informationsrecht des Vermieters

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Der Vermieter darf den Bürgen eines Mieters darüber informieren, dass dem Mieter wegen Zahlungsrückstände fristlos gekündigt wurde. Das entschied das Amtsgericht Wedding am 13.01.2017 (Aktenzeichen 13 C 1001/17)

Ein Vermieter hatte seinem Mieter wegen Zahlungsrückständen von rund 1.000,00 € fristlos gekündigt. Hierüber informierte er auch die Eltern des Mieters, da der Vater des Mieters eine Bürgschaft für das Mietverhältnis übernommen hatte. Dies wollte der gekündigte Mieter im Wege eines Eilverfahrens unterbinden.

Doch damit hatte er keinen Erfolg. Das Gericht bestätigte, dass der Vermieter berechtigt sei, den Eltern die gemachten Informationen zu geben. Weder die Persönlichkeitsrechte des Mieters noch seine Recht auf informelle Selbstbestimmung würden dadurch verletzt. Der Bürge habe informiert werden dürfen, da der Vermieter die Bürgschaft hätte in Anspruch nehmen können.

Das Amtsgericht stellte weiter fest, dass hier lediglich eine Verletzung der Sozialsphäre vorliege, deren Schutz nicht so weit ginge, wie der Schutz der Privat- oder Intimsphäre. Durch die Informationen sei der Mieter weder stigmatisiert, sozial ausgegrenzt noch verächtlich gemacht oder öffentlich herabgewürdigt worden.

Die Weitergabe der Information habe nicht zu einer Stigmatisierung oder sozialen Ausgrenzung geführt. Auch sei der Mieter nicht verächtlich gemacht oder in der öffentlichen Meinung herabgewürdigt worden.

 

Mittwoch, 06 September 2017 07:38

Gemeinsame Müllentsorgung in Wohneigentumsanlagen

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Besteht in einer Wohneigentumsanlage ein zentrales Müllentsorgungssystem, kann ein Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass er einen eigenen Müllcontainer aufstellen darf und von den anteiligen Kosten der Gemeinschaftsanlage befreit wird. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 27.04.2017 (Aktenzeichen 2-13 S 168/16.

Der war in einer Wohneigentumsanlage entbrannt, in der die Kosten für die Gemeinschaftscontainer nach den Miteigentumsanteilen abgerechnet wurden. Ein Miteigentümer war jedoch der Meinung, dass er nicht so viel Müll produziere, wie er nach dem Verteilungsschlüssel bezahlen müsse. Deshalb verlangte er, dass er eine eigene Mülltonne aufstellen dürfe und von der Zahlung für die zentrale Entsorgung entbunden werde. Der Antrag wurde jedoch von der Wohneigentumsgemeinschaft abgelehnt. Der Miteigentümer klagte daraufhin vor dem zuständigen Amtsgericht, wo er auch Recht bekam. Im von der Wohneigentumsgemeinschaft eingelegten Berufung vor dem Landgericht unterlag er jedoch.

Das Landgericht stellte klar, dass bei der Verteilung der Betriebskosten – zu denen ja die Müllentsorgung gehöre – immer das Risiko bestünde, dass der Kostenanteil nicht dem Nutzungsanteil entspreche. Die Kosten müssten nach einem allgemein gültigen Schlüssel umgelegt werden, der die individuellen Belange des Einzelnen nicht immer Rechnung tragen könne.

Hinzu käme, dass bei größeren Anlagen, wie in diesem Fall, auch Müll auf dem Gemeinschaftseigentum anfallen könne, der ebenfalls bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen sei. 

Montag, 28 August 2017 16:09

Duschen nur im Sitzen

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Befindet sich eine Brause in der Badewanne und reich en die Wandfliesen neben der Wanne nicht bis zur Decke ist offensichtlich, dass man hier nicht im Stehen duschen kann. Deshalb haftet ein Mieter, der nicht im Sitzen duscht, für Schimmelbefall der durch sein falscher Verhalten entsteht. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Köln vom 24.02.2017 (Aktenzeichen: 1 S 32/15).

In dem Verfahren ging es um den Befall mit sogenanntem „Schwarzschimmel“, den ein Mieter im Duschbad entdeckte. Da er regelmäßig lüftete, war er sich keiner Schuld bewusst und verlangte vom Vermieter die Schimmelbeseitigung. Außerdem minderte er die Miete um 10 %. Beides zu Recht entschied das zuständige Amtsgericht.

Der Vermieter ging jedoch in Berufung und das Landgericht Köln entschied nun gegen den Mieter. Denn die Richter stellten fest, dass sich die Brause in der Badewanne befand und die Fliesen nicht bis zur Decke reichten. Darum wäre für den Mieter offensichtlich, dass er in der Wanne lediglich im Sitzen duschen könne. Es sei klar, dass beim Duschen im Stehen Wasser in die Wand eindringen würde und sie beschädige. 

Montag, 28 August 2017 12:04

Mieterhöhung während und nach Modernisierung

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Der Vermieter kann während laufender Modernisierungsarbeiten eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Abschluss der Arbeiten eine weitere Erhöhung verlangen. Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmieter muss er nicht auf eine weitere Modernisierungserhöhung hinweisen oder sich diese vorbehalten. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 09.03.2017 (Aktenzeichen: 65 S 459/16).

In dem Verfahren stritten sich Mieter und Vermieter über folgenden Fall. Der Vermieter hatte -während im Haus Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden – dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zugesandt, mit dem er di8e Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangte. Dem stimme der Mieter auch zu. Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen sollte eine weitere Anhebung der Miete erfolgen, die der Mieter jedoch ablehnte.

Das Landgericht Berlin bestätigte jedoch die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen und begründete dies mit § 559 Abs. 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“).

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen könnte zwar kein Mieterhöhungsverlangen zulässig, in dem die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und eine zusätzliche Anhebung während der Modernisierung erfolge. Da aber die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch während der Modernisierungsarbeiten erfolgte, handele es sich um zwei getrennte Vorgänge.

Der Vermieter war auch nach Ansicht des Gericht nicht verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die noch nicht modernisierte Wohnung gelte. Er musste sich auch nicht eine weitere Mieterhöhung wegen Modernisierung vorbehalten. Dies wäre nur notwendig, wenn die Arbeiten bereits abgeschlossen gewesen wären.

Dienstag, 22 August 2017 05:58

Mietminderung wegen Lärmbelästigung

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Wegen der Lärmbelästigung durch ein benachbartes Flüchtlingsheims kann die Miete in den Sommermonaten um 8 % gemindert werden, wenn dadurch die Nutzung des Balkons ausgeschlossen ist und die Fenster nicht geöffnet werden können. Dies gilt aller5dings nur für die Sommermonate. Eine Mietminderung für die Wintermonate besteht hingegen nicht. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13.03.2017 hervor (Aktenzeichen 9 C 46/16).

Mieter einer Wohnung, die in der Nachbarschaft eines Schulgebäudes lag, das als Asylbewerberheim genutzt wurde, hatten ihre Miete ab Januar gekürzt. Die Kürzung wurde vom Vermieter nicht akzeptiert, so dass der Fall vor Gericht kam.

Das Gericht entschied, dass eine Mietminderung in den Monaten Mai bis September zulässig gerechtfertigt sei. In der Zeit von Oktober bis April hingegen würden die Freiflächen der Einrichtung weniger frequentiert, so dass für diese Zeit ein Anspruch auf Mietminderung entfalle. Hinzu käme, dass in dieser Periode der Balkon weitaus weniger genutzt würde und auch die Fenster nur kurz geöffnet würden. 

Freitag, 18 August 2017 07:48

Mieterhöhungsverlangen als Fernabsatzvertrag

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Verlangt der Vermieter per individuell verfasster schriftlicher Nachricht eine Mieterhöhungszustimmung, kann sich der Mieter später nicht drauf berufen, dass es sich bei der Vereinbarung um einen Fernabsatzvertrag handele. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 10. März 2017 (Aktenzeichen 63 S 248/16).

In dem dem Urteil zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter zunächst einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, die Zustimmung aber einen Monat später widerrufen. Der Vermieter akzeptierte den Widerruf nicht, so dass der Streit vor Gericht endete. Dort unterlag der Mieter, der deshalb in Berufung ging.

Grundsätzlich, so stellte das Landgericht Berlin fest, könne es sich bei der Vereinbarung zur Mieterhöhung um ein sogenanntes Haustürgeschäft beziehungsweise einen Fernabsatzvertrag nach § 312g Abs. 1 BGB handeln („Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.“). Die Richter verwiesen hier auch auf § 312 Abs. 4 BGB („Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels nur die in Absatz 3 Nummer 1 bis 7 genannten Bestimmungen anzuwenden.“)

Trotzdem entschied das Gericht gegen den Mieter. Die Richter stellten fest, dass die Mieterhöhung mittels Fernkommunikationsmitteln (Brief) geschlossen wurde. Die Korrespondenz sei aber nicht entsprechend eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem abgewickelt worden, da es sich bei den Briefen um individuelle Schreiben gehandelt habe, da das Erhöhungsverlangen eigens für den Mieter verfasst wurde und sich ausschließlich auf diese eine Mietwohnung bezogen hätte.

 

Mittwoch, 16 August 2017 09:36

Widerruf der Untermieterlaubnis

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Eine unbefristete Untermietererlaubnis kann vom Vermieter widerrufen werden, wenn wichtige Gründe hierfür vorliegen. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise darin bestehen, dass die Wohnung auf Dauer vom Hauptmieter nicht genutzt wird und auch nicht abzusehen ist, ob er überhaupt in die Wohnung zurückkehren wird. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.03.2017 (Aktenzeichen 65 S 285/16)

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, bei dem der Vermieter dem Mieter eine unbefristete Erlaubnis auf Untervermietung erteilt wurde. Die Wohnung sollte der Familie des Mieters als Rückzugsort dienen. In der Zwischenzeit vermietete der Mieter die Wohnung an wechselnde Untermieter.

Nachdem der Vermieter wechselte, widerrief dieser die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt bereits rund 15 Jahre nicht vom Mieter genutzt, sondern immer wieder untervermietet worden. Da der Mieter die Wohnung trotz des Widerrufs des Vermieters weiter untervermietete, kündigte der Vermieter den Mietvertrag ordentlich. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Wohnung aufzugeben, so dass der Vermieter vor Gericht zog.

Vor dem zuständigen Amtsgericht wurde die Kündigung jedoch abgelehnt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht konnte sich der Vermieter jedoch durchsetzen. Die Richter entschieden, dass der Vermieter die Wohnung kündigen durfte und Anspruch auf Räumung beziehungsweise Herausgabe habe. Da der Mieter weiter untervermietet habe, läge hier eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen vor.

Auch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung hielten die Richter für gerechtfertigt. Zwar sei die Erlaubnis unbefristet ausgesprochen worden, der Mieter habe hiervon aber in einem Maße Gebrauch gemacht, die dem Charakter der Erlaubnis widerspreche. Der Mieter habe bei Kündigung der Wohnung diese bereits seit 15 Jahren nicht mehr als Lebensmittelpunkt genutzt. Auch sei nicht erkennbar, ob beziehungsweise wann der Mieter die Wohnung nutzen wolle. Insbesondere vor dem Hintergrund der Wohnungssituation in Berlin, sei eine Untervermietung über einen derart langen Zeitraum ohne hinreichend konkretisierbaren Rückkehrwillen des Mieters nicht akzeptabel.

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