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Freitag, 21 Juli 2017 05:52

Kündigung wegen verweigerter Mängelbesichtigung

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Macht ein Mieter Mängel an der Wohnung geltend und verweigert trotz Abmahnung die Besichtigung dieser Mängel, riskiert er die fristlose Kündigung. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht Berlin Pankow vom 08.12.2016 (Aktenzeichen 3 C 190/16).

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Mieter machte gegenüber dem Vermieter diverse Mängel an der Mietsache geltend. Der Vermieter wollte nun die Mängel von seinem Verwalter besichtigen lassen. Es gelang aber nicht, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, da der Mieter verlangte, dass ein Fachhandwerker die Mängel begutachten sollte. Auch nach mehreren Abmahnungen war der Mieter nicht bereit, einem Termin zuzustimmen. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter erkannte die Kündigung nicht an. Daraufhin klagte der Vermieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung.

Das Amtsgericht Berlin-Pankow gab dem Vermieter Recht. Die Wohnung sei gemäß § 546 Abs 1 BGB zu räumen („Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben“). Die fristlose Kündigung werde durch § 543 Abs. 1 BGB begründet.

§ 543 Abs. 1 BGB: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Mieter habe trotz der begründeten Abmahnungen mit seiner Verweigerung eines Besichtigungstermins eine schwerwiegende, schuldhafte Vertragsverletzung begangen und diese fortgesetzt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses könne dem Vermieter deshalb nicht zugemutet werden. Der Vermieter müsse befürchten, dass der Mieter auch weiterhin gegen die Vereinbarungen des Mietverhältnisses verstoßen würde. Dadurch würden dem Vermieter schwerwiegende wirtschaftliche Nachteile entstehen.

Der Vermieter habe das Recht, die Mängel durch seinen Verwalter begutachten zu lassen. Er könne entscheiden, wie er die Mängel beseitigen. Eine Begutachtung vor der Einschaltung von Handwerkern sei auch deshalb anzuerkennen, da Handwerker dazu neigten, besonders kostspielige Lösungen zu favorisieren. 

Foto: (c) Martin Schemm / Pixelio.de

Wer eine bereits vorher bewohnte Eigentumswohnung erwirbt, muss damit rechnen, dass sich in der Wohnung Silberfischchen befinden. Daraus lässt sich – nach Meinung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm – noch kein Mangel ableiten (Urteil vom 12.06.2017, Aktenzeichen 22 U 64/16).

Geklagt hatte im vorliegenden Fall die Käuferin einer knapp 20 Jahre alten Eigentumswohnung, die rund ein Vierteljahr nach dem Erwerb Silberfischchen in der Wohnung entdeckte. Die eingeleiteten Maßnahmen, bis hin zum Einsatz eines Kammerjägers, konnten das Ungeziefer nicht vertreiben. Da die Klägerin von einem starken Befall bei Kauf beziehungsweise Wohnungsübergabe ausging, erklärte sie ihren Rücktritt vom Kaufvertrag und klagte auf Rückabwicklung des Vertrages.

Allerdings ohne Erfolg. Das OLG Hamm, das einen Sachverständigen hinzugezogen hatte, sah in den Silberfischchen keinen Sachmangel, der eine Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertige. Die Richter führten hierzu aus, dass in einer Wohnung befindliche Insekten erst zum Mangel würden, wenn dadurch die Nutzung als Wohnung nicht mehr möglich sei oder der Befall so schlimm sei, dass ein Käufer damit nicht rechnen müsse.

Bei einer bereits fast 20 Jahre alten Wohnung könne man nicht erwarten, dass diese völlig frei von Silberfischchen sei. Der hinzugezogene Gutachter stellte hierzu fest, dass in genutzten Wohnungen mit einem Grundbestand an Silberfischchen gerechnet werden müsse. Außerdem gehe hiervor keine gesundheitliche Gefährdung der Bewohner aus. Grundsätzlich könne kein Käufer erwarten, dass eine Wohnung völlig frei von Insekten sei. Das Vorhandensein stelle deshalb keinen Mangel dar.

Einen außergewöhnlich starken Befall mit Silberfischchen konnte die Klägerin jedoch nicht beweisen. Der Sachverständige hielt es durchaus für möglich, dass bei der Übergabe der Wohnung die Zahl der Silberfischchen noch eher unauffällig war. Da sich die Tiere sehr schnell vermehren, hätte die aktuelle Population auch erst nach dem Verkauf eintreten können.

Mittwoch, 19 Juli 2017 04:32

Wann ist Teppichboden abgewohnt?

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Ein sieben Jahre alter Teppichboden gilt als abgewohnt. Der Vermieter kann dann keine Schadenersatzansprüche mehr geltend machen. Das entschied das Amtsgericht Schönberg am 8. August 2011 (Aktenzeichen 13 C 91/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Verfahren warf der Vermieter seinem ausgezogenen Mieter, er sei an Schäden am Teppichboden schuld. Der Teppichboden wurde erneuert. Der Vermieter zog die hierdurch entstandenen Kosten von der Kaution ab. Hiergegen klagte der Mieter, da nach seiner Meinung keine schuldhafte Beschädigung des Bodenbelags vorlag.

Das Amtsgericht gab ihm Recht. Der Vermieter dürfe die Kosten des Austausches nicht von der Kaution abziehen. Das Gericht argumentierte, dass selbst bei einer Überbeanspruchung des Teppichbodens durch den Mieter der Belag innerhalb von sieben Jahren abgewohnt sei. Er hätte also auch ohne eine verstärkte Abnutzung ausgetauscht werden müssen.

Freitag, 14 Juli 2017 06:34

Gestank, den man nicht dulden muss

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Die Geruchbelästigung, die von einer Klärschlammtrocknungs- und Biogasanlage ausgeht, muss ein in der Nähe wohnender Anlieger nicht hinnehmen. Das ergibt sich aus Urteilen des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 31.05.2017 (Aktenzeichen 4 K 398/16.KO & 4 K 399/16.KO).

In dem Verfahren legte ein Bürger Widerspruch gegen eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung des Landes Rheinland-Pfalz ein. Mit dieser – mit Auflagen erteilten – Genehmigung wurde der Bau einer Klärschlammtrocknungs- und Biogasanlage ermöglicht. Der Kläger, der eine Betriebsleiterwohnung in einem Industriegebiet nahe der Anlage wohnte, hatte zunächst Widerspruch gegen die Entscheidung des Landes eingelegt, da er die Geruchsbelästigung für unzumutbar hielt. Dieser Widerspruch wurde abgewiesen, woraufhin der Anwohner klagte. Auch gegen einen inzwischen geänderten Genehmigungsbescheid legte er Klage ein.

In beiden Verfahren erhielt er vom Verwaltungsgericht Koblenz Recht. Die Richter erklärten sowohl die Genehmigung, wie auch den später ergangenen Änderungsbescheid für rechtswidrig. Neben Gründen, die sich aus einem nicht korrekten Bebauungsplan ergaben, sah das Gericht in der Genehmigung einen Verstoß gegen nachbarschützende Normen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Die für die Genehmigung herangezogenen Gutachten lehnte das Koblenzer Verwaltungsgericht als unzureichend und fehlerhaft ab.

Dienstag, 11 Juli 2017 06:48

NRW: Lockerungen im Mietrecht?

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Neben der Abschaffung der Mietpreisbremse plant die neue Landesregierung in Nordrhein-Westfalen weitere Änderungen des Mietrechts, die für Vermieter durchaus positiv ausfallen.

So will man die Kappungsgrenzen-Verordnung, die derzeit für 59 nordrheinwestfälische Kommunen gilt, abschaffen. Danach darf in den betroffenen Gemeinden die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 % angehoben werden. Fällt die Verordnung, könnte auch hier die Miete um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren angehoben werden.

Außerdem soll auch die Kündigungssperrfrist-Verordnung soll abgeschafft werden. Die Verordnung verlängert die Sperrfrist, in der die in eine Eigentumswohnung umgewandelte Wohnung nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung gekündigt werden darf. Die Frist beläuft sich normalerweise auf drei Jahre. Die Verordnung verlängert diese Frist für Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster auf acht und für 33 weitere Kommunen au8f fünf Jahre.

Auch die Umwandlungsverordnung steht auf der Abschussliste der neuen Landesregierung. Diese gibt den Kommunen die Möglichkeit, die Umwandlung von günstigen Mietwohnungen in teure Eigentumswohnungen zu untersagen.

Darüber hinaus soll auch die Zweckentfremdungs-Verordnung fallen. Danach können Kommunen Gebiete festlegen, in denen ein erhöhter Wohnungsbedarf besteht. In diesen Bereichen muss dann eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum in Büroräume oder Gewerbeflächen umgewandelt werden sollen. Solche Satzungen bestehen derzeit in Bonn, Dortmund, Köln und Münster.

Nach dem Koalitionsvertrag zwischen CDU und FDP wird auch das Wohnungsaufsichts-Gesetz in seiner derzeitigen Form zumindest in Frage gestellt. Das Gesetz greift, wenn Wohnungen verwahrlost, vernachlässigt oder überbelegt werden. Neben dem „normalen“ juristischen Weg hat der Mieter in diesem Fällen die Möglichkeit, sich von der Kommunalverwaltung helfen zu lassen. Das Amt kann dann im äußersten Fall auch die Unbewohnbarkeit der Wohnung feststellen.

Wichtig

Diese Änderungen ergeben sich aus dem Koalitionsvertrag von CDU und FDP vom 16.06.2017. Es bleibt abzuwarten, ob es tatsächlich zu diesen weitgreifenden Erleichterungen für den Vermieter kommt.

Montag, 10 Juli 2017 09:08

Fensterputz-Pflicht?

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Zieht der Mieter aus, muss er die Fenster nicht unbedingt putzen. Ist eine „besenreine“ Übergabe vereinbart, gehört das Reinigen der Fenster nicht dazu. Wurde vereinbart, dass der Mieter die Wohnung „in einem sauberen Zustand“ zurückgibt, gehört eine Grundreinigung der Fenster auch dazu.

Das Reinigen der Wohnung gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache. Wann und wie oft der Mieter jedoch putzt ist grundsätzlich seine Sache. Die Grenzen ergeben sich hier, wenn der Mieter die Wohnung so verkommen lässt, dass diese Schaden nimmt. Dies wäre dann nach Abmahnung ein Grund zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Allerdings stellen verschmutzte Fenster nach Ansicht der Gerichte keine Verschlechterung der Mietsache dar, da die Fenster durch den Schmutz nicht beschädigt werden.

Vor dem Landgericht Berlin klagte nun ein Vermieter, weil der Mieter bei Auszug die Fenster nicht geputzt hatte. Doch nach Meinung des Landgerichts Berlin brauchte er das auch nicht (Urteil vom 08.03.2016 – Aktenzeichen 63 S 213/15). Im Mietvertrag war nämlich eine „besenreine“ Rückgabe vereinbart. Das verlangt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), dass nur grobe Verschmutzungen beseitigt werden müssten (Urteil vom 28.06.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 124/05). So müssten grobe Verschmutzungen an den Fenstern wie etwas Spinnweben entfernt werden. Eine Reinigung der Fenster beinhalte eine „besenreine“ Übergabe allerdings nicht.

Wurde im Mietvertrag eine Übergabe „in sauberen Zustand“ vereinbart, muss der Mieter allerdings die Fenster putzen. Allerdings reicht eine einfache Grundreinigung. Eine ausgiebige, gründliche Reinigung der Fenster kann der Vermieter nicht fordern (Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 29.11.20097, Aktenzeichen 6 C 325/07). 

Mittwoch, 05 Juli 2017 09:33

Wahlen sorgten für vermieterfreundlicheres Klima

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Geht es nach den Koalitionsverträgen, die in Düsseldorf und Kiel unterzeichnet wurden, wird die sogenannte Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein bald nicht mehr geben. In diesen Bundesländern soll dann auch die Kappungsgrenzenverordnung abgeschafft werden. Darüber hinaus wurden einige Vermieterfreundliche Regelungen in den jeweiligen Koalitionsverträgen festgelegt.

Die Regierungsparteien der „Jamaika-Koalition“ (CDU, FDP, Grüne) in Schleswig-Holstein hat vereinbart, die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 für der Jahre auszusetzen. Außerdem schreiben die Koalitionäre in ihrem Vertrag:

Wichtig

„Wir wollen darüber hinaus in der Landesbauordnung (LBO) verbesserte Möglichkeiten zur Nachverdichtung etwa durch flexiblere Regelungen zur Gebäudehöhe und zu Baugrenzlinien sowie Abweichungsmöglichkeiten bei Abstandsflächenregelungen schaffen. Bei den Stellplatzvorgaben der LBO werden wir zweckgebundene Befreiungsmöglichkeiten etablieren.“ (Auszug Koalitionsvertrag Schleswig-Holstein 2017)

Auch in Nordrhein-Westfalen, wo jetzt eine Schwarz-Gelbe Koalition das Sagen hat, zeichnet sich ein Vermieterfreundlicheres Klima ab. Wer einen Hausbau plant, darf sich darauf freuen, dass das Genehmigungsverfahren beschleunigt wird. CDU und FDP wollen das Bauen schneller ermöglichen:

Wichtig

„Dazu werden wir Baugenehmigungsverfahren durch die Einführung verbindlicher Fristen zur Bescheidung von Bauanträgen deutlich beschleunigen. Über Anträge im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren soll künftig innerhalb von einem Monat und über Bauanträge in der Regel in zwei Monaten entschieden worden sein.“ (Auszug Koalitionsvertrag NRW 2017)

Außerdem wollen die Regierungsparteien in NRW mit einigen Gesetzen und Bestimmungen aufräumen:

Wichtig

„Das Bundesrecht enthält bereits einen weitreichenden Mieterschutz. Darüber hinausgehende landeseigene Regelungen sind daher nicht erforderlich. Die Kündigungssperrfristverordnung, die Zweckentfremdungsverordnung, die Umwandlungsverordnung werden wir aufheben, das Wohnungsaufsichtsgesetz überprüfen.“ (Auszug Koalitionsvertrag NRW 2017)

Auf Bundesebene will man eine Initiative starten, um eine dreiprozentige lineare Abschreibung und eine zeitglich begrenzte Sonderabschreibung zu ermöglichen. 

Dienstag, 27 Juni 2017 13:56

Mieterhöhungsverlangen bei umstrittener Wohnfläche

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 31. Mai 2017 festgestellt, dass ein Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nicht verweigern kann, indem er lediglich die in dem Schreiben angegebene Wohnungsgröße anzweifelt beziehungsweise bestreitet. Es muss sich hierbei um einen  substantiellen Einwand handeln, den der Mieter mit einer eigenen Flächenangabe begründet. (Aktenzeichen VIII ZR 181/16). 


In dem Verfahren ging es um ein Mieterhöhungsverlangen, in dem der Vermieter von der Wohnfläche der Dachgeschosswohnung ausgegangen war, die er zuvor auch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt hatte. Der Mieter wollte dem Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht zustimmen, sondern verlangte einen Nachweis über die angegebene Wohnfläche. Daraufhin versuchte der Vermieter die Zustimmung vor Gericht zu erzwingen. Doch sowohl vor dem zuständigen Amtsgericht, als auch vor dem Berufungsgericht unterlag er.

Mit der Revision vor dem BGH hatte er jedoch Erfolg.

Die Richter in den Vorinstanzen hatten festgestellt, dass der Vermieter trotz des Bestreitens des Mieters keinen Beweis für die Größe der Wohnung erbracht hätte. Dass der Mieter die Wohnungsgröße zwar bestritt, aber selbst keine Beweise vorlegte, war für die Gerichte ohne Bedeutung.

Dies sah der BGH anders. Der Mieter habe die Wohnfläche zwar bestritten, aber keine eigene Wohnflächenangabe vorgelegt. Mangels substantiierten Bestreitens der vom Vermieter behaupteten Größe der Wohnung gilt diese gemäß § 138 Abs. ZPO (Zivilprozessordnung) als zugestanden. Es reiche nicht aus, dass der Mieter die vom Vermieter angegebene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreite. Er müsse auch selbst Angaben zur Wohnungsgröße machen.

Rechtliches

§ 138 ZPO Erklärungspflicht über Tatsachen; Wahrheitspflicht
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.

Da auch alle anderen Voraussetzungen für ein berechtigtes Wohnerhöhungsverlangen bestünden, habe der Vermieter ein Anrecht auf Zustimmung durch den Mieter.

Dienstag, 27 Juni 2017 06:44

WEG-Recht: Das Carport mit Stromanschluss

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Will ein Wohnungseigentümer ein Carport mit Stromanschluss errichten, stellt dies eine bauliche Veränderung dar, für deren Zustimmung konkrete Angaben gemacht werden müssen. Das stellte das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 07.10.2016 fest (Aktenzeichen 4 S 250/15)

In dem Verfahren ging es um den Antrag eines Wohneigentümers auf Zustimmung für den Bau eines Carports mit Stromanschluss im Eingangsbereich vor der Wohnanlage. Der Antragsteller war schwerbehindert. Er wollte mit einem Elektrofahrzeug seine Mobilität verbessern. Sein Antrag wurde jedoch von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt, wogegen er vom Amtsgericht klagte. Dort wurde die Klage jedoch abgewiesen, so dass der Antragsteller Berufung vor dem Landgericht einlegte.

Doch auch dort hatte er keinen Erfolg. Das Gericht bestätigte, dass die Ablehnung zulässig war. Bei der beantragten Maßnahme handele es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Durch die Maßnahme werde nicht nur der Eingangsbereich optisch dauerhaft stark verändert, sondern auch eine große Fläche in diesem Bereich auf Dauer belegt.

Rechtliches

§ 22 WEG - Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (Auszug)
(1)  Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte  eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte den Antrag ablehnen müssen, so das Gericht, weil die Zustimmung nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätte. Es habe bei dem Antrag an einer konkreten Beschreibung der Baumaßnahme gefehlt. Hierzu gehörten die genaue Angabe des Ortes, wo die Abstellmöglichkeit aufgebaut werden solle, wie diese beschaffen sei (Material, Größe, Farbe), wie die Stromleitung verlegt werden solle und wer für die Kosten hierfür und die Folgekosten aufkomme. Außerdem müsse auch eine Kautionsleistung vorgeschlagen werden. Da diese Angaben im Antrag fehlten, musste er von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgelehnt werden. 

Dienstag, 27 Juni 2017 06:21

Mieterwechsel in der WG

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Der Vermieter muss einem Mieterwechsel innerhalb einer Wohngemeinschaft nicht zustimmen, wenn der neue Mieter nicht in der Lage ist, seine Verpflichtungen aus dem gemeinsamen Mietverhältnis zu erfüllen. Das geht aus einem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 09.01.2017 hervor (Aktenzeichen 18 S 112/16).

In dem Verfahren wollte eine Wohngemeinschaft gerichtlich durchsetzen, dass der Vermieter einen Wechsel innerhalb der WG zustimme. Der Vermieter hatte dies abgelehnt und seine Entscheidung mit der fehlenden Bonität des von der WG vorgeschlagenen neuen Mieters begründet.

Bereits vor dem Amtsgericht verlor die Wohngemeinschaft. Der Richter stellte klar, dass die Gemeinschaft keinen Zustimmungsanspruch habe, wenn der Vermieter nachvollziehbar nachweisen könne, dass ihm der neue Mieter nicht zugemutet werden könne. Die Unzumutbarkeit würde im vorliegenden Fall durch die fehlende Zahlungsfähigkeit des seitens der WG geplanten Zuzugs ausreichend begründet.

Diese Entscheidung wurde im Berufungsverfahren auch vom Landgericht bestätigt. Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter auch bei einer Wohngemeinschaft  einem Mieterwechsel widersprechen kann. Sie verwiesen dabei auf § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Rechtliches

§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die mangelnde Zahlungsfähigkeit des von der WG vorgesehenen Mieters stelle einen Ablehnungsgrund dar. 

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