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Mittwoch, 26 April 2017 12:59

Mieterhöhungszustimmung widerrufen

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Zu der Frage, ob ein Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufen kann, hat das Landgericht Berlin in zwei Urteilen Stellung genommen. Die Entscheidungen wurden von zwei verschiedenen Kammern gefällt – und fielen auch unterschiedlich aus. Ein Widerruf wurde aber in beiden Fällen abgelehnt.

Verbraucherschutzvorschriften anwendbar - fruchten aber nicht

In dem einen Verfahren entschied das Gericht, dass kein Widerruf möglich sei (Aktenzeichen 63 S 248/16 vom 10.03.2017). Die Richter hielten die Verbraucherschutzvorschriften hier nicht für anwendbar, weil der Vermieter kein System für einen organisierten Vertrieb beziehungsweise für organisierte Dienstleistungen habe.

In dem Verfahren ging es um die Zustimmung einer Mieterhöhung, die der Mieter aufgrund eines Schreibens des Vermieters erteilte. Kurze Zeit später widerrief er diese Zustimmung jedoch schriftlich. Den Erhöhungsbetrag zahlte er rückwirkend lediglich unter Vorbehalt. Im Verfahren klagte er gegen die Erhöhung und verlangte die Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Beträge. Die Forderung wurde vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen.

Mit der Berufung hatte der Mieter ebenfalls keinen Erfolg. Das Gericht ging in der Begründung davon aus, dass die im BGB festgelegten Verbraucherschutzvorschriften auch auf das Wohnraummietrecht angewandt werden können, wenn es darum gehe, einen bestehenden Mietvertrag zu ändern. Allerdings würden im zu verhandelnden Fall nicht alle Voraussetzungen erfüllt, um einen Widerruf zu rechtfertigen.

Die Richter stellten zunächst fest, dass der Mieter als Verbraucher und der Vermieter, der gewerbsmäßig vermietete, als Unternehmer anzusehen sei. Auch liege durch das Erhöhungsverlangen eine Änderung des Mietvertrages vor. Da im Schreiben des Vermieters die Widerrufsbelehrung fehle, gelte eine Widerrufsfrist von einem Jahr und zwei Wochen, die vom Mieter eingehalten wurde.

Es fehle jedoch augenscheinlich an einem Vertriebs- oder Dienstleistungssystem, mit dem das Mieterhöhungsverlangen automatisiert versendet. Das Schreiben mit dem Zustimmungsverlangen sei – so der Eindruck der Richter – individuell geschrieben worden und nicht beispielsweise mit Hilfe einer speziellen Software erstellt worden.

Verbraucherschutzvoirschriften grundsätzlich nicht anwendbar

In einem anderen Verfahren ging eine andere Kammer des Landgerichts Berlin sogar noch einen Schritt weiter (Aktenzeichen 18 S 357/15 vom 14.09.2016). Hier vertraten die Richter die Ansicht, dass die Verbraucherschutzbestimmungen nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrages Anwendung finden würden.

Hier stellten sich die Richter auf den Standpunkt, dass man die Verbraucherschutzbestimmungen bei einer Mieterhöhung nicht anwende könne. Sie verwiesen darauf, dass bei einer Verweigerung der Zustimmung der Vermieter innerhalb einer Frist auf Zustimmung klagen müsse. Diese Frist könne jedoch schon abgelaufen sein, wenn der Mieter seine Zustimmung zurückzöge.

Das Gericht betonte in diesem Zusammenhang, dass ein Mieter seine Zustimmung auch stillschweigend geben könne. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Mieter die Mieterhöhung bereits mehrmals gezahlt habe. Dann sei schon durch die Handlung ein wirksamer Widerruf ausgeschlossen.

 

Mittwoch, 26 April 2017 06:07

Dauer- und Ferienwohnungen in einem Haus

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Ein Bebauungsplan, der in einem Haus sowohl eine Mietwohnung als auch eine Ferienwohnung zulässt, ist zulässig. Das entschied das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern am 4. April 2017 (Aktenzeichen 3 K 253/15 und 3 K 58/16).

In dem Verfahren ging es um die Zulässigkeit eines Bebauungsplanes, der ein Sondergebiet auswies, in dem erlaubt wurde, in Wohngebäuden entweder ein Fremdzimmer oder eine Ferienwohnung oder eine Wohnung zur Fremden-Beherbung erlaubt wurde.  

Das Oberverwaltungsgericht erklärte diese Festlegung für zulässig. Da pro Gebäude jeweils nur eine Wohnung als Ferienwohnung oder für eine ähnliche Nutzung erlaubt werde, würden die bei mehreren Wohnungen zur vorübergehenden Nutzung entstehenden Probleme vermieden.

Bei ihrer Entscheidung berücksichtigten die Richter auch die Einschätzung der zuständigen Kommunalverwaltung. Hier habe man auch die Interessen derjenigen richtig eingeordnet, die eigentlich mehr als eine Wohnung zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung stellen wollten.

Dienstag, 25 April 2017 06:04

Deckenrisse: Keine Schönheits­reparatur­

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Deckenrisse müssen nicht vom Mieter im Rahmen einer Schönheitsreparaturklausel beseitig werden. Die unzureichende Kooperation bei der Beseitigung von Bagatellschäden könne weder eine fristlose noch eine fristgerechte Kündigung rechtfertigen. Zu diesen Ergebnissen kam das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 07.02.2017 (Aktenzeichen 67 S 20/17).

In dem Verfahren ging es um einige Risse in der Wohnzimmerdecke einer Mietwohnung. Der Vermieter verlangte vom Mieter, diese zu beseitigen. Er vertrat die Ansicht, dass dies von der vereinbarten Schönheitsreparatur-Regelung abgedeckt sei. Außerdem warf der Vermieter seinem Mieter vor, er sei nicht ausreichen kooperativ, wenn es um die Beseitigung von Bagatellmängel ging. Da der Mieter sich weigerte, die Risse zu entfernen kündigte der Vermieter fristlos und ersatzweise fristgerecht. Der Mieter hingegen verklagte den Vermieter auf Beseitigung der Deckenrisse und erhielt vom zuständigen Amtsgericht Recht. Hiergegen richtete sich die Berufungsklage des Vermieters.

Das Landgericht Berlin gab jedoch dem Mieter und dem Amtsgericht Recht und wies die Berufung des Vermieters zurück. Die Richter verwiesen in ihrer Begründung auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“). Der Anspruch auf Beseitigung der Risse bestehe unabhängig von der Frage, ob die Schönheitsreparatur-Regelung einer juristischen Prüfung standhalten würde oder nicht. Denn im vorliegenden Fall handele es sich um die Beseitigung von größeren Substanzschäden der Dekoration, die nicht übertragen werden könnten.

Der Mieter habe einen Anspruch auf Beseitigung der Risse, der auch nicht entfallen würde, weil ihm bereits gekündigt wurde. Wenn ein Mietverhältnis über viele Jahre hinweg ohne Beanstandungen verlaufen sei, könne eine unzureichende Kooperation bei der Bagatellschäden-Beseitigung weder eine fristlose noch eine fristgerechte Kündigung rechtfertigen.

Donnerstag, 20 April 2017 08:56

Fahrlässigkeit kein Kündigungsgrund

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Verursacht ein Mieter fahrlässig einen Wasserschaden, rechtfertigt dies keine Kündigung, wenn das Mietverhältnis über mehrere Jahre ohne Beanstandung verlief. Dies gilt sowohl für eine fristlose als auch für eine ordentliche Kündigung. Dies geht aus einem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 02.02.2017 hervor (Aktenzeichen 67 S 410/16).

Grundlage des Verfahrens war ein Wasserschaden, der vom Mieter nicht angezeigt wurde und Kosten von mehr als 10.000 Euro verursachte. Der Schaden wurde jedoch durch eine Versicherung reguliert. Dennoch kündigte der Vermieter aufgrund des Vorfalls sowohl fristlos als auch ordentlich. Da der Mieter die Kündigung nicht anerkannte, endete die Auseinandersetzung vor Gericht. Das zuständige Amtsgericht lehnte die Räumungsklage des Vermieters jedoch ab. Es begründete dies mit dem langjährigen Mietverhältnis, das bis zum Wasserschaden ohne Beanstandung verlief. Der Vermieter reichte aufgrund der Entscheidung des Amtsgerichts die Berufung beim Landgericht Berlin ein.

Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Auch das Landgericht erklärte sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung für unwirksam. Das Gericht stufte das Verhalten des Mieters als lediglich fahrlässig ein.  Deshalb könne – wenn überhaupt – nur nach einer Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden. Für das Gericht spielte die Schadenshöhe für ihre Entscheidung keine Rolle. Diese spiele nur eine Rolle, wenn der Mieter wegen von ihm verursachten Schäden in Zahlungsverzug komme. Dies sei hier aber nicht der Fall.

Donnerstag, 13 April 2017 08:08

Gekündigt wegen unpünktlicher Mietzahlung

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Zahlt ein Mieter wiederholt die Miete zu spät, kann dies ein Grund zur ordentlichen Kündigung sein. Dies gilt auch dann, wenn die Zahlungen. Dies geht aus einem Beschluss des Landgericht Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017 hervor (Aktenzeichen 7 S 6617/16)..

In dem vom Gericht zu entscheidenden Streitfall ging es um einen Mieter, der bereits 2013 Probleme mit der Zahlung seiner Miete hatte. Er zahlte zu spät und es entstanden auch Mietrückstände, die aber durch Ratenzahlung ausgeglichen wurden. Im Rahmen der Vereinbarung hierzu hatte sich der Mieter außerdem verpflichtet, seine Miete zukünftig pünktlich zu bezahlen.

Doch Ende 2015 und Anfang 2016 kam es wieder zu fünf verspäteten Mietzahlungen. In vier Fällen kam die Miete allerdings nur wenige Tage zu spät. Der Vermieter hatte den säumigen Zahler mehrmals deswegen schriftlich ermahnt. Er kündigte deshalb dem Mieter ordentlich. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, klagte er und bekam vom zuständigen Amtsgericht Recht. Das Gericht wertete die verspäteten Zahlungen als Vertragsverstöße. Dabei berücksichtigte es auch, dass der Mieter mehrmals auf eine pünktliche Zahlung hingewiesen wurde.

Die vom Mieter eingelegte Berufung wurde vom Landgericht Nürnberg-Fürth zurückgewiesen. Bei den verspäteten Zahlungen handele es sich um erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters. Dies rechtfertige eine ordentliche Kündigung. Aus dem Verhalten des Mieters lasse sich schließen, dass dieser nicht bereit sei, sein Verhalten zu ändern. 

Mittwoch, 12 April 2017 06:40

Osterfeuer im eigenen Garten?

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Das Osterfeuer ist ein Brauch, der in vielen Gegenden in Deutschland gepflegt wird. Insbesondere wenn Kinder im Haus wohnen, kommt es immer wieder vor, dass kleinere Osterfeuer auch im Garten abgebrannt werden. Doch dies ist in den meisten Fällen nicht erlaubt.

Offene Feuer sind innerhalb der meisten geschlossenen Ortschaften verboten. Da die Richtlinien von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, sollten man sich deshalb besser vorher bei seiner Kommunalverwaltung informieren.  

Sollte das Verbrennen von Gartenabfällen, Reisig und Holz erlaubt sein, ist dennoch darauf zu achten, dass die Nachbarn weder durch den Rauch noch durch den Geruch belästigt werden. Unter Umständen könnte diese dann das Feuer untersagen beziehungsweise polizeilich untersagen lassen.

Mittwoch, 12 April 2017 06:25

Aussetzen einer Staffelmietvereinbarung

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Verzichtet ein Vermieter auf Wunsch seines Vermieters formlos auf die Erfüllung von Teilen einer Staffelmietvereinbarung, kann sich der Mieter später nicht darauf berufen, dass der Vermieter die Schriftform nicht gewahrt habe und damit die gesamte Vereinbarung ungültig werde. Dies entschied das Landgericht Berlin am 16.08.2016 (Aktenzeichen: 67 S 209)

In dem Verfahren stritten ein Vermieter, der seinem Mieter entgegengekommen war, und dieser Mieter über die Gültigkeit der Staffelmietvereinbarung. Der Mieter hatte wegen finanzieller Probleme darum gebeten, die vereinbarte Staffel auszusetzen. Diesem Wunsch kam der Vermieter in zwei Fällen nach, ohne dies jedoch schriftlich zu bestätigen. Als der Vermieter eine weitere Staffel geltend machte, weigerte sich der Mieter dies zu akzeptieren. Er begründete dies damit, dass die Aussetzung der Vereinbarung in zwei Fällen einen Formverstoß darstelle, da hier gegen das Schriftformgebot verstoßen worden sei. Damit sei die gesamte Staffel unwirksam. Der Vermieter wollte dies natürlich nicht akzeptieren und ging vor Gericht. Das Amtsgericht gab ihm auch Recht. Der Mieter ging daraufhin in die Berufung.

Doch auch hier Entscheid das Landgericht Berlin zugunsten des Vermieters. Die Staffelmietvereinbarung werde durch die Aussetzungen nicht unwirksam. Der Versuch des Mieters, sich hierauf zu berufen, stellen einen Verstoß gegen § 242 BGB dar.

Rechtliches

§ 242 - Leistung nach Treu und Glauben: Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Der Mieter könne sich nicht auf einen Schriftformverstoß berufen, da er durch die Aussetzung einseitig begünstigt wurde. Der Vermieter hätte auch auf Erfüllung der Staffel bestehen können und habe nur mit Rücksicht auf die finanzielle Lage des Mieters hierauf verzichtet.

Donnerstag, 06 April 2017 12:36

Kündigung trotz Jobcenter-Bescheinigung

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Erklärt ein Jobcenter die Mietschulden eines Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, so ist diese Bescheinigung zu allgemein. Sie macht damit eine erfolgte Kündigung nicht unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin am 10.01.2017 (Aktenzeichen 67 S 408/16).

In dem Verfahren ging es um eine Räumungsklage, die ein Vermieter gegen seinen Mieter erhoben hatte, dem er rechtmäßig wegen Mietrückstände gekündigt hatte.  In der Verhandlung legte der Mieter dem Gericht eine Bescheinigung des Jobcenters vor, in dem sich dieses bereit erklärte, die Mietschulden „nach aktuellen Stand“ zu übernehmen. Dennoch entschied das Amtsgericht zugunsten des Vermieters. Der Mieter ging deswegen in die Berufung.

Doch auch das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite des Vermieters. Durch die Bescheinigung des Jobcenters würde die Kündigung nicht unwirksam. Die Voraussetzungen von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB seien hier nicht erfüllt.

Rechtliches

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.“

Das Landgericht hielt die Erklärung des Jobcenters für zu allgemein. Man könne hieraus nicht ersehen, welche Kosten vom Center konkret übernommen würden.

Dienstag, 04 April 2017 08:09

Verfassungsgemäße Kündigung

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Reagiert ein Mieter nicht auf das Schreiben eines Jobcenters, wonach dieses keine Mietzahlungen mehr leistet, kann der Vermieter wegen der Mietrückstände kündigen. Dass dies verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, hat das Verfassungsgericht des Saarlandes am 28.03.2017 festgestellt (Aktenzeichen Lv 1/17).

In dem Verfahren ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, deren Miete von einem Jobcenter bezahlt wurde. Weil er die Wohnung verkaufen wollte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag, obwohl dies laut Mietvertrag ausgeschlossen war. Der Vermieter informierte auch das zuständige Jobcenter von der Kündigung.

Deshalb strich das Jobcenter die Mietkosten und informierte den Mieter entsprechend. Dieser wehrte sich nicht gegen den Änderungsbescheid, zahlte aber auch keine Miete mehr. Nach zwei Monaten kündigte der Vermieter die Wohnung wegen Zahlungsverzug und reichte Räumungsklage ein.

Das zuständige Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, da der Mieter nicht gegen den Jobcenter-Bescheid Einspruch eingelegt hatte. Eine Berufung gegen das Urteil wurde vom zuständigen Landgericht zurückgewiesen.

Der Mieter legte Verfassungsbeschwerde beim Verfassungsgerichtshof des Saarlandes ein. Er sah primär eine Verletzung seines Rechts auf eine dem Gleichheitsgrundsatz Rechnung tragende Entscheidung. Das Gericht konnte jedoch keine Verstöße gegen mietrechtliche Bestimmungen oder richterliche Entscheidungen feststellen. Der Vermieter sein berechtigt, wegen Mietrückstände zu kündigen. Der Mieter könne durch Zahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage die Kündigung gegenstandslos machen. Die Zahlung könne auch durch die Vorlage einer Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle ersetzt werden.

(§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).

Grundsätzlich dürfe ein Vermieter nicht wegen Mietrückstände kündigen, wenn er die Zahlungseinstellung durch sein Verhalten verursacht habe. Dieser Fall liege hier auch vor. Allerdings sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass die Gerichte in ihrer Entscheidung auch das Verhalten des Mieters berücksichtigten. Der Mieter habe in Kauf genommen, dass keine Miete mehr gezahlt wurde und nichts gegen den Bescheid des Jobcenters übernommen und sei deshalb für die Kündigung mitverantwortlich. Der Argumentation des Mieters, es sei Sache des Vermieters, sich an das Jobcenter zu wenden, müssten die Gerichte nicht folgen.

Donnerstag, 30 März 2017 06:48

Wenn aus Wohnraum Gewerberaum werden soll

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Am 29.03.2017 befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, wann eine Wohnraumkündigung zulässig sein könnte, wenn die Wohnung danach ausschließlich zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden soll (Aktenzeichen VIII ZR 45/16).

Die Richter beim BGH hatten über die Klage einer Vermieterin zu entscheiden, die in Berlin eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben hatte. Die Wohnung war vermietet und die neue Eigentümerin übernahm die Verpflichtungen des Vermieters. Im gleichen Gebäude, in dem sich die erworbene Wohnung befand, betrieb der Mann der neuen Eigentümerin ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag mit der Begründung, die Wohnräume würden zur Erweiterung der Büroräume für das Geschäft Ihres Mannes benötigt. Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen, so dass die Frage vor Gericht geklärt werden musste.

In den Vorinstanzen entschieden die Richter salomonisch. Einerseits sahen sie das berechtigte Interesse der Vermieterin als gegeben an. Dies sei auch gleich stark zu werten, wie der Tatbestand der Eigenbedarfskündigung.

Der BGH sah es für unzulässig an, den Bedarf an Wohnungen aus beruflichen oder geschäftlichen Gründen pauschal zu den anzuerkennenden Vermieterinteressen zu rechnen, die eine Kündigung rechtfertigten. Dieses berechtigte Interesse müsse von Fall zu Fall geprüft werden.

Aus dem § 573 BGB (siehe unten) lasse sich eindeutig ableiten, dass bei einer Kündigung einer Wohnung zur weiteren beruflichen oder gewerblichen Nutzung der Tatbestand der Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt sei. Hier handele es sich auch nicht um eine Kündigung, die der wirtschaftlichen Verwertung im Sinne von § 573 BGB entspreche. Deshalb sei in diesen Fällen immer eine Einzelbewertung durchzuführen, bei denen die Belange von Vermieter und Mieter gegeneinander abgewogen werden müssen.

Die Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, sei dabei zwischen den im § 573 genannten Gründen für eine ordentliche Kündigung anzusiedeln. Hieraus ließen sich einige Leitlinien ableiten.

  • Eine gemischte Nutzung zu Wohn- und beruflichen oder gewerblichen Zwecken, liege dem Grund der Eigenbedarfskündigung nahe (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
  • Eine rein gewerbliche oder berufliche Nutzung liege hingegen näher an den Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Im vorliegenden Fall konnte das Gericht kein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennen. Bei einer rein gewerblichen Nutzung durch den Ehemann hätte die Vermieterin nachweisen müssen, dass sonst gewichtige Nachteile für sie entstehen würden. Dies konnten die Richter hier nicht erkennen.

Rechtliches

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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