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hausblick Blog (1172)

Wird ein Mietverhältnis beendet, kann der Mieter die Auszahlung der Kaution erst verlangen, wenn alle berechtigten Forderungen des Vermieters ausgeglichen wurden. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Dortmund in einem Urteil vom 13.03.2018 (Aktenzeichen 425 C 5350/17).

In dem Verfahren hatte ein Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter geklagt und verlangte die Auszahlung einer Kaution, die im Mietvertrag vereinbart war. Im Mietvertrag hieß es unter anderem:

Wichtig

Die Kaution ist nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache zzgl. der Zinsen in angemessener Frist zurückzuerstatten, es sei denn, der Vermieter hat begründete Gegenansprüche, mit denen er aufrechnen kann oder die ein Zurückbehaltungsrecht begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn und solange der Vermieter Ansprüche aus Neben- und Betriebskosten noch nicht beziffern kann.

Der Vermieter wollte die Kaution noch nicht auszahlen, da noch Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der vorangegangenen zwei Jahre strittig waren. Der Mieter hatte mit seiner Klage keinen Erfolg. Diese wurde vom Gericht als unbegründet abgewiesen. Es bestünde zwar ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung, der aber noch nicht fällig sei. Fällig würde dieser Anspruch erst, wenn die strittigen Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung geklärt und befriedigt seien. Der Ex-Mieter hatte selbst eingeräumt, dass die Nebenkosten noch nicht korrekt abgerechnet wurden.

Donnerstag, 17 Mai 2018 06:38

Modernisierung: Wenn der Mieter schweigt

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Eine Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist nicht möglich, wenn der Mieter auf die Anforderung der Duldungszustimmung mit Fristsetzung nicht reagiert. Dies ist erst möglich, wenn der Mieter gemahnt wurde. Das entschied das Landgericht Berlin am 25.01.2018 (Aktenzeichen 67 T 9/18).

In der Klage ging es um folgenden Fall. Ein Mieter hatte im August 2016 seine Bereitschaft erklärt, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Andere Mieter stimmten den Modernisierungsmaßnahmen jedoch nicht zu. Darum forderte der Vermieter im Juli 2017 die Mieter erneut auf, der Modernisierung zuzustimmen. In der Aufforderung hatte er eine Frist gesetzt. Der Mieter, der bereits 2016 zugestimmt hatte, hielt eine erneute Zustimmung nicht für notwendig. Nach Ablauf der Frist erhob der Vermieter Duldungsklage, woraufhin der Mieter seine Zustimmung umgehend erklärte. Das zuständige Amtsgericht sah hierin ein sofortiges Anerkenntnis (§ 93 ZPO – Zivilprozessordnung) und stellte die Kosten dem Vermieter in Rechnung. Hiergegen richtete sich die Beschwerde des Vermieters.

Das Landgericht Berlin gab jedoch dem Amtsgericht recht und wies die Beschwerde des Vermieters zurück. Nach § 93 ZPO fallen die Prozesskosten zu Lasten des Klägers, wenn der Beklagt5e den Anspruch des Klägers sofort anerkennt, da sein Verhalten keinen Anlass zur Klageerhebung gebe. Dies sei in dem Verfahren der Fall. Zwar könne man davon ausgehen, dass eine Klagte möglich sei, wenn der Mieter einer fristgebundenen Aufforderung des Vermieters nicht innerhalb der Frist nachkomme. Die sei aber lediglich der Fall, wenn der Mieter sich bereits vor dem Gerichtsverfahren in Verzug befunde habe. Um den Mieter jedoch in Verzug zu setzen, sei eine Mahnung notwendig gewesen. Diese war aber vom Vermieter nicht ausgesprochen worden.

Montag, 14 Mai 2018 06:42

Notdienst: Keine umlegbaren Betriebskosten

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Kosten für einen Notdienst, der außerhalb der Geschäftszeiten des Hausverwalters zur Verfügung steht, gehören zu den Verwaltungskosten und können deshalb nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das hat das Amtsgericht Berlin Charlottenburg in einem Urteil vom 21.02.2018 entschieden (Aktenzeichen 215 C 311/17)

In dem Verfahren klagte ein Vermieter gegen seinen Mieter, der sich weigerte, eine in der Betriebskostenabrechnung aufgeführte Notdienstpauschale zu zahlen. Der Notdienst nahm außerhalb der Geschäftszeiten der Hausverwaltung Meldungen über Schadensfälle entgegen und bearbeitete diese.

Das Amtsgericht gab jedoch dem Mieter Recht und stellte fest, dass es sich bei den Notdienstkosten um keine Betriebskosten nach der zweiten Berechnungsverordnung handele. Die hier entstandenen Kosten müssten als Verwaltungskosten angesehen werden, die nicht auf die Mieter abgewälzt werden könnten. Der Notdienst läge primär im Interesse des Vermieters. Er wolle damit verhindern, dass die Mieter außerhalb der Dienstzeiten seiner Hausverwaltung Maßnahmen von den Mietern ergriffen würden. Der Notdienst ergreife letztlich nur Maßnahmen, welche inhaltlich und finanziell vom Vermieter genehmigt seien.

Freitag, 04 Mai 2018 08:31

Zutritt verweigert – Fristlos gekündigt

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Auch wenn der Mieter psychisch krank ist und deswegen schuldlos handelt, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigert und von der Verweigerung eine Gefährdung des Wohnhauses und der Mitmieter entsteht. Dies hat das Landgericht Konstanz am 08.12.2017 festgestellt (Aktenzeichen A 11 S 83/17).

In dem Verfahren ging es um einen psychisch kranken Mieter, der mehrmals eine Kontrolle der Rauchmelder in seiner Wohnung verhinderte. Bei einem ersten Termin schlug der Mieter den Mitarbeiter der beauftragten Firma, beim zweiten mal verweigerte er ebenfalls den Zutritt zur Wohnung. Da er die daraufhin ausgesprochene fristlose Kündigung nicht akzeptierte, klagte der Vermieter, unterlag aber zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht.

Im Berufungsverfahren konnte sich der Vermieter jedoch durchsetzen. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Vermieter habe Anspruch auf Räumung der Wohnung, die fristlose Kündigung sei gerechtfertigt. Einer Abmahnung habe es nicht bedurft und auch ein Anspruch auf eine Räumungsfrist bestehe nicht.

Das Landgericht stellte fest, dass der Vermieter einen Anspruch darauf habe, die Wohnung des Mieters zur Kontrolle der Rauchwarnmelder zu betreten. Die Weigerung des Mieters habe zu einer schwerwiegenden Gefährdung des Wohnhauses und der anderen Mieter geführt. Gleichzeitig habe auch der Versicherungsschutz auf dem Spiel gestanden. Der Mieter habe deshalb eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen. Durch die Gefährdung der Immobilie und der Mitmieter müsse hier die Rücksichtnahme auf die psychische Erkrankung zurücktreten.

Mittwoch, 02 Mai 2018 12:14

Tagesordnung zur WEG-Versammlung

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Wird eine geplante Beschlussfassung in der Tagesordnung der Eigentümerversammlung nicht ausreichend dargestellt, macht dies den Beschluss anfechtbar. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 22.03.2018 (Aktenzeichen 19 S 107/17).

In dem vom Gericht zu klärenden Streitfall ging es um eine Eigentümerversammlung, zu der über 40 % der eingeladenen Mitglieder nicht erschienen waren. In der Tagesordnung wurde angekündigt, dass über die Kostenübernahme einer Reparatur an der Fußbodenheizung eines einzelnen Eigentümers entschieden werden solle.

Auf der Versammlung wurden jedoch sehr viel weitergehende Beschlüsse gefasst. So legte man für die Zukunft fest, wie die Kostenübernahme bei Reparaturen an Fußbodenheizungen grundsätzlich erfolgen sollte. Hinzu kam, dass ein nicht angekündigter Beschluss gefasst wurde, der regelte, wie bereits entstandene Kosten für Reparaturen an Fußbodenheizungen rückwirkend abgerechnet werden sollten.

Beide Beschlüsse wurden vom Landgericht Düsseldorf gekippt. Die Richter verwiesen auf § 23 Abs. 2 WEG, nach dem der Gesetzgeber verlangt, dass der Gegenstand eines Beschlusses in der Einberufung (also der Einladung mit Tagesordnung) „bezeichnet“ wird.

Rechtliches

§ 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung:
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Aus dem auf der Versammlung gefassten Beschlüssen ergaben sich jedoch sehr viel weitergehende Konsequenzen und Kosten, als bei Beschluss nach der Tagesordnung zu erwarten gewesen wären. Deshalb seien die Beschlüsse in der Einladung beziehungsweise Tagesordnung unzureichend bezeichnet worden.

Grundsätzlich können auch unzureichend bezeichnete Beschlüsse gültig sein, wenn feststeht, dass sich bei ordnungsgemäßer Ladung kein anderes Ergebnis zustande käme. Da aber im vorliegenden Fall von 68 Wohnungseigentümern nur 40 erschienen waren, vertraten die Richter die Ansicht, dass bei einer ordnungsgemäßen Tagesordnung die Beschlusslage eine andere gewesen wäre.

Dienstag, 01 Mai 2018 12:13

Grenzbebauung - was tun?

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Wurde auf einem Grundstück bereits genehmigt bis an die Grenze gebaut, kann ein Nachbar ein erneutes Bebauen der Grenze nicht durch Rechtsmittel gegen die Genehmigungsbehörde verhindern. Ihm bleibt aber die Möglichkeit, zivilrechtlich gegen den Bauherrn vorzugehen. Zu diesem Ergebnis kam das Verwaltungsgericht Mainz in einem Urteil vom 30.11.2017 (Aktenzeichen 3 L 1338/17.MZ).

Grund des Verfahrens war der Widerspruch, verknüpft mit einem Eilantrag, gegen eine Baugenehmigung, die im vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilt wurde. Es klagte ein Nachbar, da das zweieinhalbgeschossige Gebäude auf dem Nachbargrundstück direkt an die Grenze gebaut werden sollte. Er fühlte sich dadurch in seinen Eigentumsrechten verletzt. Der Eilantrag wurde jedoch vom Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

Das stellte fest, dass keine Verletzung der Nachbarschaftsrechte vorlag. Das Bauvorhaben sei weder in der Ausdehnung noch im Volumen und der Anordnung eine gegenüber dem Nachbarn rücksichtslose Maßnahme. Die Richter verwiesen hier unter anderem auf andere Urteile der rheinland-pfälzischen Verwaltungsgerichte, nach denen auf einem Grundstück grenznah gebaut werden dürfte, wenn sich auf diesem Grundstück bereits grenzbebaute Gebäude befänden. Allerdings bezieht sich das Urteil ausschließlich auf das Genehmigungsverfahren der Behörden. Die privatrechtlichen Möglichkeiten gegen die Entscheidung vorzugehen- wurden vom Gericht ausdrücklich nicht bewertet, da es sich hierfür für nichts zuständig erklärte. Der Kläger könne beispielsweise jederzeit etwaige Verstöße gegen das Landesnachbarrechtsgesetz oder gegen die Inanspruchnahme seines Grundstücks während der Bauarbeiten vor einem ordentlichen Gericht gegenüber dem Bauherrn geltend machen.

Freitag, 27 April 2018 07:36

Ohne Energieeinsparung keine Mieterhöhung

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Werden Maßnahmen zur Mieteinsparung getroffen, kann dafür nur eine erhöhte Miete verlangt werden, wenn der Energieeinspareffekt nicht durch andere Maßnahmen wieder aufgehoben wird. So entschied das Amtsgericht Charlottenburg in einem Urteil vom 11.01.2018 (Aktenzeichen 202 C 374/17).

Dem Urteil lag ein Verfahren zugrunde, in dem sich ein Mieter gegen eine Mieterhöhung wehrte. Die Mieterhöhung wurde damit begründet, dass der Fußboden des Dachraumes gedämmt worden war. Der unter dem Dach wohnende Mieter war aber nicht diese Modernisierungsmieterhöhung zu akzeptieren, da mit der Dämmung des Dachbodens der bis dahin komplett überdachte, ringsum abgeschlossenen Dachboden in eine Kaltdachkonstruktion geändert wurde. Hierdurch drang nun mehr Kaltluft als zuvor ein, so dass der Energieeinspareffekt des gedämmten Bodens wieder aufgehoben wurde.

Der Richter gab den Mieter Recht und akzeptierte die Bodendämmung nicht als Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB rechtfertige. Man können hier von keiner energetischen Modernisierung sprechen, da die Energieeinspareffekte der einen Maßnahme durch eine andere wieder aufgehoben würde.

Freitag, 27 April 2018 07:20

Kampf dem Eichen­prozessions­spinner

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Die Kosten für die Bekämpfung des Eichenprozessionsspinners muss die jeweilige Kommune dem Grundstückseigentümer erstatten. Zu diesem Ergebnis kommt das Verwaltungsgericht Magdeburg in einem Urteil vom 24.04.2018 (Aktenzeichen 1 A 94/15 MD).

In dem Verfahren ging es um einen Bescheid der Kommunalverwaltung, die den Eigentümer eines mit Eichen bewachsenen Grundstücks verpflichtete, die auf den Bäumen lebenden Eichenprozessionsspinner abzusaugen. Der Grundstückseigentümer wehrte sich mit seiner Klage gegen diesen Bescheid und wollte die durch die Beseitigung entstandenen Kosten von der Kommune erstattet haben.

Das Gericht entschied im Sinne des Grundstückseigentümers. Der Bescheid wurde aufgehoben. Die Kommune wurde verpflichtet, die angefallenen Beseitigungskosten zu erstatten. Nach Ansicht der Richter trage der Grundstückseigentümer keine ordnungsrechtliche Haftung, da von den Eichenprozessionsspinnern keine unmittelbare Gefahr darstellen würden. Vor diesem Hintergrund habe die Kommune die Kosten zu erstatten.

Dienstag, 24 April 2018 12:19

WEG: Zwei Angebote sind nicht genug

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Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausmeisterdienst zu beauftragen, müssen mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen, sonst kann der Beschluss erfolgreich angefochten werden. Das ergibt sich zumindest aus einem Beschluss des Landgerichts Frankfurt/Main vom 19. April 2017 (Aktenzeichen 2-13 S 2/17)

In dem Streitfall ging es um den Beschluss einer Eigentümerversammlung. Diese hatte auf Basis von zwei vorliegenden Angeboten einen Auftrag an einen Hausmeisterdienst vergeben. Ein Mitglied der Versammlung focht diesen Beschluss jedoch an, da er der Meinung war, es hätten mindestens drei Alternativangebote vorliegen müssen.

Die Meinung des Klägers wurde vom Landgericht bestätigt. Der auf Basis von zwei Angeboten gefasste Beschluss entsprach nach Meinung der Richter keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Das Gericht führte aus, dass die Wohnungseigentümer nur dann ihren Ermessensspielraum ausnutzen könnten, wenn ihnen mehrere Angebote vorgelegt würden. Nur durch den Vergleich von Alternativangeboten könnten finanzielle und qualitative Unterschiede oder auch Mängel der Angebote erkannt und bei der Entscheidung berücksichtigt werden. Die Frankfurter Richter schlossen sich der allgemeinen Rechtsauffassung an, die sich in der Fachliteratur und der Rechtsprechung widerspiegelt, nach der mindestens drei Angebote vorliegen müssten.

Liegen nicht mindestens drei Angebote vor, würden die Wohnungseigentümer eine Entscheidung treffen, ohne einen ausreichenden Beurteilungsspielraum zu haben. Der Beschluss würde dann keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Anzahl der eingeholten Angebote nach ortsüblicher Anschauung ausgereicht hätte und ob sich durch weitere Angebote ein anderer Beschluss ergeben hätte oder nicht. Zu wenige Angebote stellten eine nicht ausreichende Tatsachengrundlage dar, die zu einem Ermessensfehler führt, der wiederum den Beschluss ungültig macht.

Montag, 23 April 2018 06:37

WEG: Gartenhaus braucht Miteigentümerzustimmung

Geschrieben von

Ohne Genehmigung der Miteigentümer darf in einer Wohnanlage kein Gartenhaus errichtet werden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München vom 14.02.2018 (Aktenzeichen 484 C 22917/16 WEG).

In dem Verfahren ging es um ein Gartenhaus, das ein Miteigentümer auf seinem Gartenanteil errichtet hatte. Wie auf allen anderen Gartenanteilen hatte sich hier zuvor eine nach drei Seiten offene Gartenlaube befunden, die im Laufe der Jahre durch Kletterpflanzen zugewachsen war. Ein Miteigentümer klagte auf Abriss des Gartenhauses, da der Erbauer keine Zustimmung der Eigentümerversammlung eingeholt worden sei.

Der Erbauer des Gartenhauses hielt dies aber nicht für notwendig, da sein Haus lediglich die Laube ersetze und das architektonische Bild der Anlage nicht beeinträchtige. Er verwies auch darauf, dass der Kläger auf seinem Anteil ein Glashaus errichtet habe, das sogar teilweise auf seinen Anteil stehe.

Der Beklagte konnte die Klage jedoch nicht abwehren. Das Gericht verwies auf die Gemeinschaftsordnung, in der es zu den vom jeweiligen Sondernutzungsrecht betroffenen Gegenständen hieß: „die Rechte der anderen Wohnungseigentümer dürfen nicht beeinträchtigt werden, bauliche Veränderungen müssen behördlich genehmigt sein, die Sicherheit, die Stabilität, die Zweckbestimmung und das architektonische und ästhetische Bild der Wohnanlage dürfen nicht beeinträchtigt werden."

Der Richter stellte nun fest, dass das große, wuchtige, dunkelbraune Gartenhaus das Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändere, da es nahezu die gesamte Rasenfläche einnehme. Es störe auf jeden Fall mehr, als die zuvor dort stehende – erlaubte – Gartenlaube. Durch den Kletterpflanzenbewuchs hätte die Laube auch weniger aufdringlich als das Gartenhaus gewirkt. Das Gericht entschied deshalb, dass das Gartenhaus wieder abzureißen sei. Es stellte es dem Beklagten anheim, seinerseits gegen das vom Kläger aufgestellte Glashaus zu klagen.

Eine Berufung wurde vom Landgericht München I zurückgewiesen. Hier stellten die Richter fest, dass laut Gemeinschaftsordnung die Gartenanlage nur als Ziergarten genutzt werden dürfe- Das Gartenhaus habe jedoch eine praktische Funktion (Unterstellen oder Aufbewahren von Gegenständen). Die Laube hingegen hätten primär eine gestalterische oder ästhetische Funktion.

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