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Freitag, 29 Dezember 2017 07:25

Energieversorgung: Preisanpassungsklauseln

Es ist einem Energieversorger nicht erlaubt, gegenüber seinem Kunden den Eindruck zu erwecken, dass er einseitig die Preisanpassungsklausel ändern könne. Dies entschied das Landgericht Darmstadt am 05.10.2017 (Aktenzeichen 16 O 110/16 und 15 O 111/16).

In dem Verfahren ging es um ein Rundschreiben zweier Energieversorger, in dem diese ankündigten, dass sie die Preisanpassungsklauseln in bestehenden Verträgen ändern würden. Hierzu reiche die öffentliche Bekanntgabe der Änderungen durch die Versorger. In den Verträgen war jedoch geregelt, dass nicht die Preisanpassungsklauseln, sondern lediglich der Preis, auf dessen Basis die Klausel angewandt werde (beispielsweise wegen gestiegener Rohstoffpreise) vom Versorger einseitig bestimmt werden dürfe.

Das Landgericht Darmstadt stellte zwar fest, dass es durchaus Gründe geben könne – insbesondere bei schon längere Zeit bestehenden Verträgen – die eine Änderung der Preisanpassungsklausel notwendig machen. Es könne daraus aber kein einseitiges Änderungsrecht der entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen abgeleitet werden.

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Donnerstag, 21 Dezember 2017 12:07

Grenzen für Kinderlärm

In einer ganzen Reihe von Urteilen haben die Gerichte bestätigt, dass Kinderlärm als „sozialüblich“ hinzunehmen ist und beispielsweise die Lärmschutzverordnung hier nicht angewandt werden kann. Dass auch diese Duldungspflicht ihre Grenzen hat, stellte der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 22.08.2017 klar (Aktenzeichen VIII ZR 226/16).

In dem Verfahren ging es um ein Mehrfamilienhaus, in dem sich ein Mieter über die von Kindern verursachte Lärmbelästigung beklagte. Er dokumentierte anhand eines Lärmprotokolls, dass es nahezu an allen Tagen zur Lärmbelästigung durch festes Stampfen und Springen, sowie durch lautes Schreien und Streiten kam. Insgesamt schien es bei den Lärmverursachern häufig zu aggressiven Streitereien zu kommen. Es kam sowohl an Wochenenden und Feiertagen vor allem zwischen 6 und 8 Uhr beziehungsweise 17 und 20 Uhr auf. Der Mieter verklagte seinen Vermieter und forderte, die Störungen zu beseitigen. Gleichzeitig wollte er ein Mietminderungsrecht von 50 % durchsetzen.

Er konnte sich aber weder vor dem zuständigen Amtsgericht noch vor dem Landgericht durchsetzen. Das Landgericht ließ auch keine Revision zu. Darum legte der Mieter eine Nichtzulassungsbeschwerde ein.

Der Bundesgerichtshof bestätigte daraufhin in seinem Beschluss, dass in einem Mehrfamilienhaus Kinderlärm grundsätzlich keinen Mietmangel (§ 536 BGB) darstelle und als sozialüblich hingenommen werden müsse. Doch auch diese Pflicht zur Akzeptanz des Lärms habe ihre Grenzen. Bei der Bewertung des Falles müsse auch das Ruhebedürfnis anderer Personen berücksichtigt werden. Das Landgericht, so der BGH, habe aber die Einlassungen des Klägers über die Lautstärke, die Dauer und die Frequenz der Lärmbelästigung unberücksichtigt gelassen. Der Fall müsse deshalb vor dem Landgericht neu verhandelt werden.

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Dienstag, 19 Dezember 2017 08:31

Wo beginnt der Stromdiebstahl?

Einem Mieter, der im Keller eine für jedermann zugängliche Stromquelle nutzt um eine Lampe oder einen Staubsauger anzuschließen, kann deswegen nicht wegen gekündigt werden. Bei dem geringen Stromverbrauch müsse – wenn eine Kündigung überhaupt In Frage kommen  sollte – zunächst eine Abmahnung des Mieters erfolgen. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Köln in einem Urteil vom 27.01.2016 (Aktenzeichen 222 C 359/15).

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der eine im Keller befindliche, für jedermann zugängliche Mehrfachsteckdose nutzte, um damit eine Lampe mit Strom zu versorgen. Außerdem schloss er ab und zu seinen Staubsauger dort an. Der Vermieter hielt dies für nicht zulässig und kündigte dem Mieter fristlos, ersatzweise fristgemäß. Diese Kündigung wurde vom Mieter nicht akzeptiert, so dass es zur Verhandlung vor dem Amtsgericht kam.

Dort konnte sich der Mieter durchsetzen. Der Richter stellte fest, dass es sich um eine nicht gerechtfertigte Kündigung handele. Dem Mieter könne keine Pflichtverletzung nachgewiesen werden. Wenn eine Steckdose im Keller für jeden zugänglich ist, darf der Mieter davon ausgehen, dass er hier Strom beziehen darf, um eine Lampe oder auch gelegentlich andere elektrische Einrichtungen zu nutzen. Von einer illegalen Stromentnahme könne deshalb keine Rede sein.

Aber selbst, wenn man die Stromentnahme als illegal einstufen würde, müsse vor einer Kündigung zunächst eine Abmahnung erfolgen. Die dem Mieter eventuell vorzuwerfende Pflichtverletzung könne im vorliegenden Fall aufgrund des doch sehr geringen Stromverbrauchs nicht als erheblich eingestuft werden.

 

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Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so gestalten, dass der Mieter einzelne Betriebskosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen kann. Alternativ kann er hierfür entsprechende Bescheinigungen ausstellen. Diese Ansicht vertritt zumindest das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 18.10.2017 (Aktenzeichen 18 S 339/16). Allerdings wurde zu diesem Urteil die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen.

In dem Verfahren ging es um eine Nebenkostenabrechnung, in der die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht besonders ausgewiesen wurden. Der Mieter verlangte deshalb eine Bescheinigung des Vermieters über die entsprechenden Positionen. Dies lehnte der Vermieter jedoch ab und verwies auf den Mietvertrag, in dem geregelt war, dass er keine Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen erstellen müsse. Der Mieter versuchte daraufhin, sich gerichtlich durchzusetzen.

Vor dem Amtsgericht Charlottenburg hatte er jedoch keinen Erfolg. Das Gericht entschied am 30.09.2016, dass eine Bescheinigung nicht notwendig sei, da der Mieter den Steuernachlass auch mit Hilfe der erhaltenen Nebenkostenabrechnung geltend machen könne (Aktenzeichen 220 C 72/16). Der Mieter gab sich mit dieser Entscheidung nicht zufrieden und ging in Berufung. Hier hatte er vor dem Landgericht Berlin Erfolg.

Die Richter urteilten, dass der Mieter Anspruch auf eine Bescheinigung habe, aus der die als haushaltsnahe Dienstleistungen anrechenbaren Nebenkosten ersichtlich seien. Allerdings müsse der Vermieter keine Bescheinigung nach § 35a Einkommensteuergesetz (EstG) ausstellen. Die entsprechenden Betriebskosten müssten auch nicht ausdrücklich als haushaltsnahe Dienstleistungen deklariert werden. Eine ausreichende Erläuterung der einzelnen Positionen reiche aus.

Die Aufschlüsselung der einzelnen Positionen müsse jedoch so erfolgen, dass der Mieter den jeweiligen steuerlich verwertbaren Anteil der Betriebskostenabrechnung erkennen könne. Diese Aufteilung ist dem Mieter nach Meinung des Gerichts zuzumuten, da dieser hierfür die Hausverwaltung aufsuchen und Belege und Rechnungen durchsehen müsse, um die entsprechenden Werte zu ermitteln.

Die Regelung im Mietvertrag, dass der Vermieter grundsätzlich keine Bescheinigu8ngen über haushaltsnahe Dienstleistungen ausstelle, hielt das Gericht für unwirksam. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag benachteilige den Mieter unangemessen (§ 307 BGB). Außerdem handele es sich hier um eine überraschende Klause (§ 305 c BGB).

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Mittwoch, 13 Dezember 2017 08:04

Verwandte helfen beim Hausbau

Selbst wenn Verwandte über 500 Stunden beim Hausbau helfen, kann es sich dabei um Gefälligkeitsleistungen handeln, so dass für den Bauherrn keine Unfallversicherungspflicht entsteht. Dies hat das Sozialgericht Heilbronn am 15.11.2017 entschieden (Aktenzeichen des Urteils: S 6 U 138/17).

Der Entscheidung lag ein Rechtsstreit zwischen einem Ehepaar und der Bau-Berufsgenossenschaft (Bau-BG) zugrunde. Beim Hausbau des Ehepaars hatten die Väter und Brüder geholfen. Sie leisteten hierbei mehr als 500 Arbeitsstunden, wofür die Berufsgenossenschaft einen Beitrag von rund 1.000 Euro verlangte. Sie argumentierte, dass bei einer so hohen Anzahl von Arbeitsstunden nicht mehr von einer familiären Gefälligkeit ausgegangen werden könne.   Außerdem – so die BG – handele es sich bei den von den Verwandten geleisteten Arbeiten nicht um Hilfsarbeiten, sondern Leistungen von erheblichen Gewicht. Darum müssten die Verwandten wie Beschäftigte des Ehepaars behandelt und entsprechend unfallversichert werden. Das Ehepaar sah dies aber nicht ein und klagte gegen die BG.

Mit Erfolg. Die Beitragsbescheide der BG wurden vom Sozialgericht Heilbronn aufgehoben. Das Gericht sah nicht, dass das Ehepaar als Unternehmer einzustufen seien und die Verwandten als Beschäftigte zu behandeln wären. Von sogenannten „Wie-Beschäftigten“ könne hier nicht die Rede sein, da es an den entsprechenden Voraussetzungen fehle. Hier gehöre beispielsweise, dass einem Unternehmen dienende Leistung von wirtschaftlichen Wert erbracht würde. Gefälligkeitsleistungen von Verwandten würden von der Regelung für „Wie-Beschäftigte“ nicht erfasst. Eine zeitliche Begrenzung, ab wie vielen Stunden solche Gefälligkeitsleistungen nicht mehr als solche gesehen werden dürften, gäbe es aber nicht.

Zwischen den Helferinnen und Helfern und dem Ehepaar hätten starke Bindungen bestanden, die durch gemeinsame Feiern und der gegenseitigen Unterstützung der verschiedensten Art dokumentiert würden. Auch ergäbe sich über den gesamten Zeitraum durchschnittlich eine Unterstützungsleistung von weniger als 3 ½ Stunden pro Helfer und Woche.

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Montag, 11 Dezember 2017 07:37

Nutzung der Mietkaution

Die Mietkaution kann vom Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn die Forderungen unstrittig sind oder gerichtlich festgestellt wurden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.07.2017 (Aktenzeichen 67 S 111/17).

In dem Verfahren ging es um Ansprüche eines Vermieters, die dieser gegen seinen Mieter nach Ende des Mietverhältnisses geltend machte. Die Ansprüche wurden jedoch vom Mieter bestritten. Darum wollte der Vermieter die Kaution seines ehemaligen Mieters in Anspruch nehmen. Um dies zu verhindern, beantragte der Mieter eine einstweilige Verfügung, die dem Vermieter die Nutzung der Kaution untersage. Der Eilantrag wurde zunächst vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren konnte sich der Mieter jedoch durchsetzen.

Die Richter am Landgericht Berlin stellten fest, dass der Vermieter die Kaution nur in Anspruch nehmen könne, wenn die Ansprüche unstrittig seien oder rechtmäßig festgestellt wurden. Dies folgerte das Gericht aus seiner Einschätzung, dass es sich bei einer Kaution primär um eine Sicherheitsleistung.

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Donnerstag, 07 Dezember 2017 08:42

Kündigung und Nutzungsentschädigung

Geht der Vermieter davon aus, dass eine Kündigung durch den Mieter unwirksam sei, fehlt es ihm am Willen, die Wohnung zurückzunehmen. Deshalb könne er in einer solchen Situation auch keine Nutzungsentschädigung verlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 12.07.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 214/16).

In dem Rechtsstreit ging es um eine Wohnung, die nach der Scheidung vom Ex-Ehemann ordentlich gekündigt wurde. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung jedoch nicht, da er es für unzulässig hielt, dass der Mann alleine kündigte. Nach seiner Meinung müsse auch die ehemalige Ehefrau kündigen. Deshalb verlangte der Vermieter weiter die Miete, die der Mieter jedoch nicht zahlte.

Die daraufhin vom Vermieter eingereichte Klage war sowohl vor dem Amts- als auch im Berufungsverfahren erfolgreich. Beide Gerichte stellten zunächst fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Miete habe, da der Mietvertrag ordentlich gekündigt sei. Da der Mann alleiniger Mieter war, konnte er auch alleine kündigen.  Aber der Vermieter habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Wohnung. Die Richter verwiesen hier auf § 546 a Abs. 1 BGB („ Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.“).

Der Mieter legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein und erhielt dort Recht. Die Richter am BGH argumentierten, dass es am Rücknahmewillen des Vermieters gefehlt, weshalb auch von keiner Vorenthaltung der Wohnung die Rede sein könne. Deshalb entfalle auch der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB.

Vom fehlenden Rücknahmewillen – so die Richter – sei auszugehen, wenn der Mieter – wie im vorliegenden Fall – vom Fortbestehen des Mietvertrages ausgehe. Dabei spiele es keine Rolle, aus welchem Grund der Vermieter vom Fortbestand des Mietvertrages ausgehe. 

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Donnerstag, 07 Dezember 2017 08:05

Mietpreisbremse in Bayern unwirksam

Das Landgericht München hat die Mietpreisbremse in Bayern für unwirksam erklärt (Urteil vom 06.12.2017 – Aktenzeichen 14 S 10058/17). Die entsprechende verstoße gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage.  Sie sei deshalb unwirksam.

Die Entscheidung ging auf eine Klage zweier Mieter zurück. Sie hatten den Vermieter aufgefordert, ihnen Auskünfte zu erteilen, mit denen sie eine Rückforderungsklage wegen überhöhter Mieten vorbereiten wollten.

Grundsätzlich stellte das Landgericht fest, dass die Mietpreisbremse, wie sie im BGB verankert sei, verfassungskonform sei. Außerdem bestätigte das Gericht, dass in München die Voraussetzungen für die Einführung der Mietpreisbremse gegeben seien.

Die Richter rügten jedoch, dass aus der Verordnung zur Mietpreisbremse nicht ersichtlich sei, wie die Einführung in den einzelnen Gebieten begründet würde. Es sei also nicht zu erkennen, warum München in die Verordnung aufgenommen wurde. Wegen dieses Formverstoßes erklärte das Gericht die Verordnung der bayerischen Staatsregierung für ungültig.

Die Bayerische Staatsregierung hatte nach dem erstinstanzlichen – im Tenor gleichen –  Urteil bereits eine Begründung nachgeschoben. Diese Begründung könne jedoch den Formfehler nicht rückwirkend heilen, stellte das Gericht fest. Ob sie den Mangel zukünftig behebe, war vom Gericht nicht zu entscheiden.

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