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Mittwoch, 31 Januar 2018 09:19

Keine Haftung bei „Walnuss-Schaden“

Für Schäden, die durch auf das Nachbargrundstück fallende Walnüsse entstehen, muss der Hauseigentümer nicht haften. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 10.11.2017 (Aktenzeichen 32 C 365/17 (72).

In dem Streitfall ging es um Schäden, die durch herabfallende Walnüsse an einem Fahrzeug entstanden waren. Der Walnussbaum stand in Grenznähe und seine Äste ragten ca. eineinhalb Meter auf das Nachbargrundstück. Der Eigentümer hatte seinen Baum regelmäßig gestutzt. Der Geschädigte machte starke Winde dafür verantwortlich, dass Nüsse auf sein Grundstück gelangt waren und Schäden an seinem Fahrzeug verursacht hatten. Es war unter anderem zu Dellen am Fahrzeugdach, der Motorhaube und dem Dach gekommen. Insgesamt entstand ein Sachschaden von rund 3.000 Euro. Nach Meinung des Klägers, müsse der Baumeigentümer hierfür aufkommen, da dieser nicht ausreichend dafür gesorgt habe, dass von dem Baum keine Schäden ausgingen.

Das sah das Amtsgericht Frankfurt/Main anders. Der Richter vertrat die Ansicht, dass der Kläger im Herbst mit herabfallenden Nüssen hätte rechnen müssen. Der Baum sei gesund, es habe keine Hinweise auf eine Erkrankung gegeben. Es sei aber im Sinne4 der Allgemeinheit, wenn in den Städten Nussbäume gepflanzt würden. Der Verkehrsteilnehmer habe deshalb damit rechnen müssen, dass sein Fahrzeug beschädigt würde, wenn er unter dem Baum parke. Das Gericht stufte dies als allgemeines, natürliches Lebensrisiko ein und lehnte eine Haftung des Baumbesitzers ab. 

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Dienstag, 30 Januar 2018 14:33

Kosten für den Winterdienst

Die Kosten, die dem Vermieter durch die Räum- und Streupflicht entstehen, kann er auf zwei Arten wieder hereinholen. Grundsätzlich gilt, dass er die Lohnkosten bei Fremdräumung auf die Mieter umlegen kann. Die Kosten für Streumaterial, Schneeschieber usw. kann er hingegen in der Steuererklärung geltend machen.

Um die Sachkosten beim Finanzamt geltend machen zu können, müssen diese in der Anlage V geltend gemacht werden. Die Lohnkosten können hier auch angegeben werden, wenn durch einen Leerstand diese Kosten nicht komplett auf die Mieter abgewälzt werden können.

Wohnt der Vermieter selbst im Haus, muss er auch einen Teil der eventuell entstandenen Lohnkosten tragen. Diese kann er als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ in seiner Steuererklärung angeben. (Haushaltsnahe Dienstleistungen: Bis 20.000 € können geltend gemacht werden. 20 % von den haushaltsnahen Dienstleistungen werden dann von der Steuerschuld abgezogen – also maximal 4.000 €).

Foto: (c) Rike  / pixelio.de

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Freitag, 26 Januar 2018 09:51

WEG: Geringfügige Terrassen­erweiterung

Wird eine zwei Meter tiefe Terrasse um 60 Zentimeter erweitert, handelt es sich um eine geringfügige Veränderung, zu der keine Genehmigung der Wohneigentümer-Mitglieder notwendig ist. Es liegt keine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer nach § 14 WEG vor. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Esslingen in einem Urteil vom 27.09.2017 (Aktenzeichen 1 C 783/17 WEG).

Dem Urteil ging ein Streit zwischen Wohnungseigentümern voraus, weil einer der Eigentümer seine Terrasse durch eine zusätzliche Plattenreihe von einer Tiefe von 2,00 m auf 2,60 m verbreitern wollte. Die beiden anderen Wohnungseigentümer sprachen sich in der Eigentümerversammlung jedoch gegen diese Maßnahme aus. Da der Terrassen-Eigentümer dies nicht hinnehmen wollte, ging er vor Gericht.

Das Amtsgericht entschied, dass man die Zustimmung zur Terrassenerweiterung nicht verweigern durfte. Grundsätzlich handele es sich zwar bei der Erweiterung um eine bauliche Veränderung, die aber so geringfügig sei, dass die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht über ein zumutbares Maß hinaus beeinträchtigt würde. Durch die Maßnahme würde der optische Eindruck des Hauses nicht nachteilig beeinflusst. Auch von einer stärkeren Nutzung nach der Erweiterung der Terrasse könne man nicht ausgehen.

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Wird ein Immobiliendarlehen einvernehmlich vorzeitig abgewickelt, hat die Bank kein Recht, hierfür zusätzliche Gebühren zu verlangen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 21.12.2017 (Aktenzeichen 2-10 O 177/17).

Geklagt hatte der Bundesverband der Verbraucherzentralen gegen eine Bank, in deren Preisverzeichnis sich eine Klausel befand, wonach ein Darlehensnehmer zur Abwicklung einer einvernehmliche, vorzeitigen Rückzahlung 300 Euro zahlen musste. Hiergegen klagte der Bundesverband.

Auch das Landgericht Frankfurt/Main vertrat die Ansicht, dass die Klausel eine nicht gerechtfertigte Benachteiligung des Darlehensnehmers darstelle. In der Begründung stellten die Richter fest, dass eine einvernehmliche Rückzahlung auch die Fälle umfasse, in denen dem Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht zustehe. Als Beispiele führte das Gericht an, dass ein gesetzliches Kündigungsrecht bestehe, wenn die Immobilie verkauft würde oder die Zinsbindung des Darlehens auslaufe. In diesen Fällen seien die Kosten zur Abwicklung des Darlehens bereits durch die Zinszahlungen abgegolten. 

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Sicher ist der Blick auf einen Abstellplatz für Mülltonnen nicht gerade schön – aber noch lange kein Grund, um die Miete zu mindern. Zu diesem Ergebnis kam zumindest das Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel in einem Urteil vom 13. Oktober 2017 (Aktenzeichen: 31 C 156/16).

Hintergrund des Verfahrens war die Verlegung eines Abstellplatzes für Mülltonnen, die der Vermieter vornahm. Ein Mieter, dessen Wohnung rund zehn Meter von dem neuen Abstellplatz entfernt lag, wollte dies nicht hinnehmen. Er kürzte deshalb die Miete um 10 %. Dies akzeptierte der Vermieter nicht und klagte auf Zahlung des Kürzungsbetrages.

Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht. Ein Recht auf Mietminderung sah der Richter nicht. Eine optische Beeinträchtigung alleine reiche nicht aus, um die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen. Nur wenn eine Geruchsbeeinträchtigung oder Lärmstörung hinzukäme, könne eine Mietminderung in Betracht kommen.

Rechtliches

§ 536 Abs. 1 BGB: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

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Samstag, 20 Januar 2018 11:13

Keine Zufahrt garantiert

Kann ein Mieter nicht direkt vor das Mietshaus fahren, weil es sich bei der Zufahrt um einen beschränkt öffentlichen Weg handelt, hat er kein Recht, deswegen die Miete zu mindern, wenn ihm die Beschränkung bekannt war. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 02.06.2017 (Aktenzeichen 14 C 955/16).

Ausgelöst hatte das Verfahren ein Vermieter, der seinem Mieter wegen Mietrückstände gekündigt hatte und sich weigerte auszuziehen. Bei dem vermieteten Objekt handelte es sich um ein knapp 80 Meter von der Straße entferntes Reihenhaus. Die Wohnung wurde 2012 bezogen. Bei Einkäufen und anderen Anlieferungen nutzten die Mieter eine Zufahrt, über die sie bis zur Haustür vorfahren konnten.

Bei dieser Zufahrt handelte es sich jedoch um eine beschränkt öffentliche Straße, was auch  daran zu erkennen war, dass sich am Beginn des Weges eine Schranke befand, die allerdings zunächst immer offen stand. Erst ab Juni 2014 entschloss sich die Stadt, die Schranke zu schließen und nur noch Rettungsfahrzeugen den Zugang einzuräumen.

Der Mieter forderte nun vom Vermieter, dass er hier etwas unternehme. Dieser verhandelte zwar mit der Stadt, konnte aber nicht erreichen, dass die Schranke wieder geöffnet wurde. Daraufhin kürzte der Mieter die Miete um 10 %. Nachdem dadurch ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Da der Mieter nicht auszog kam es zur Klage vor dem Amtsgericht.

Dort entschied man, dass der Mieter kein Recht zur Mietkürzung habe. Der inzwischen versperrte Zugang zum Haus stelle keinen Mangel dar. Eine freie Zufahrt sei nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart worden. Allein die Annahme des Mieters, er können bis vor das Mietshaus fahren, stelle noch keine vertragliche Bindung des Mieters dar. Der Vermieter hingegen habe nie erklärt, dass er sich vertraglich verpflichte, einen direkte Zufahrt bis vor das Haus zu gewährleisten.

Auf die Sperrung der Straße habe der Vermieter keinen Einfluss. Dem Mieter sei jedoch die Möglichkeit der Schließung schon deshalb bekannt gewesen, da dort eine Schranke angebracht sei. Da durch die ungerechtfertigte Kürzung der Miete ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstanden sei, konnte der Vermieter fristlos kündigen und der Mieter muss die Wohnung räumen.

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Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hat in einem Urteil festgestellt, dass Berlin insgesamt nicht als ein Wohnungsmarkt angesehen werden kann und deshalb die Mietbegrenzungsverordnung unwirksam sei (Urteil vom 20.10.2017 – Aktenzeichen 102 C 182/17).

Das Verfahren hatte ein Mieter ausgelöst, der gegen seinen Vermieter klagte. Aufgrund der Berliner Mietbegrenzungsverordnung warf er dem Vermieter vor, eine zu hohe Neuvertragsmiete gefordert zu haben.

Das sah Gericht jedoch anders. Sie erklärten die vereinbarte Miete für zulässig. Die Mietbegrenzungsverordnung sei – so die Einschätzung in der Urteilsbegründung – unzulässig, da in ihr Berlin als ein Gebiet zusammengefasst würde. Berlin bestehe jedoch aus unterschiedlichen, in sich abgeschlossenen Wohnungsmärkten, was in der Verordnung nicht berücksichtigt würde. So könne man die „Villengegend“ Zehlendorf nicht mit dem von Mehrfamilienhäusern geprägten Wedding vergleichen. Das in den einzelnen Gebieten unterschiedliche Mietniveau würde in der Verordnung nicht berücksichtigt.

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Donnerstag, 18 Januar 2018 12:31

Energieausweise werden ungültig

Energieausweise für Wohngebäude die vor 1966 gebaut wurden, werden ungültig, wenn sie ab Juli 2008 ausgestellt wurden. Betroffene Hauseigentümer benötigen einen aktuellen Energieausweis, wenn sie in nächster Zeit das Haus verkaufen, neu vermieten oder verpachten wollen.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena), sich an einen qualifizierten Energieberater aus der Energieeffizienz-Expertenliste zu wenden (www.energie-effizienz-experten.de). Bei der Wahl des Energieausweises rät die dena zum Bedarfsausweis. Denn nur dieser sei wirklich aussagekräftig.

Der Verbrauchsausweis legt lediglich die Verbrauchswerte der vergangenen drei Jahre zugrunde, die stark vom Verhalten der Bewohner abhängen.

Zur Ausstellung des Bedarfsausweis berechnet ein Energieberater anhand einer technischen Analyse aller Gebäudedaten den Energiebedarf und dokumentiert den energetischen Zustand des Gebäudes – unabhängig vom Nutzerverhalten. Dabei werden die Qualität der Gebäudehülle – wie Fenster, Decken und Außenwände – sowie der Heizungsanlage und des Energieträgers berücksichtigt. Der energetische Zustand des Hauses sowie mögliche Sanierungsmaßnahmen, mit denen der Zustand verbessert und der Wert der Immobilie gesteigert werden kann, lassen sich so deutlich exakter darstellen.

Generell haben Eigentümer die Wahl zwischen einem hochwertigen Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Ausnahme: Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, wenn sie nicht energetisch saniert wurden.

Wohnhäuser mit Baujahr ab 1966 brauchen seit Januar 2009 einen Energieausweis, wenn sie vermietet, verpachtet oder verkauft werden. Das heißt, hier werden in etwa einem Jahr die ersten Ausweise ungültig. Neubauten oder umfassend modernisierte Häuser benötigen seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2002 am 1. Februar 2002 einen Energieausweis, sodass in diesen Fällen die Energieausweise bereits erneuert worden sind.

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Donnerstag, 18 Januar 2018 07:28

Einheitswert auf dem Prüfstand

Derzeit verhandelt das Bundesverfassungsgericht über das sogenannte Einheitswertprinzip, mit dem die Basis für die Grundsteuererhebung festgelegt wird. Bereits in den ersten Verhandlungstagen kritisierten die Richter das Verfahren und bezweifelten, dass es mit dem Grundgesetz vereinbar sei.

Unter anderem bemängelte der Vizepräsident des Bundesverfassungsgerichts, Ferdinand Kichhof, dass – entgegen der bei Einführung des Gesetzes geplanten Regelung – keine Neubewertung nach sechs Jahren erfolgt sei.

Wir halten Sie über das Verfahren auf dem Laufenden. 

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Dienstag, 16 Januar 2018 16:10

Nachts am Fenster rauchen

Ein Mieter darf nicht nachts am Fenster rauchen, wenn dadurch Rauch in das Schlafzimmer einer darüberliegenden Wohnung gelangt. Die dadurch entstehende Geruchsbelästigung stellt eine Störung der Nachtruhe dar, das eine Mietminderung von 3 % rechtfertigt. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 10.08.2017 (Aktenzeichen 65 S 362/16).

In dem Streitfall hatte der Mieter einer Wohnung seinen Vermieter verklagt, dafür zu sorgen, dass der unter ihm wohnende Mieter nachts nicht mehr am offenen Fenster rauche, da der Nikotingeruch durch sein offenes Fenster ins Schlafzimmer gelangte. Außerdem solle das Gericht feststellen, dass er Anspruch auf eine Mietminderung habe.

Das Landgericht Berlin entschied gab ihm Recht. Die Richter stellten zwar grundsätzlich fest, dass das Rauchen in den eigenen Räumen zum normalen Mietgebrauch gehöre. Der Mieter könne also nicht davon ausgehen, dass im Haus nur Nichtraucher wohnen würden.

Allerdings störe der Nikotingeruch die Nachtruhe des Klägers. Dies sei eine starke Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit einer Wohnung dar. Der Mieter könne nichts gegen die Belästigung unternehmen und konnte nicht vorhersehen, dass diese Beeinträchtigung während der allgemeinen Ruhezeiten auftreten würde. Hier spiele es auch keine Rolle, wie häufig es zu solchen Belästigungen komme.

Das Gericht verwies auch auf das Gebot der Rücksichtnahme, das von dem Raucher verlange, zumutbare Maßnahmen zur Beeinträchtigungsvermeidung zu ergreifen. Hierzu gehöre beispielsweise, dass der Raucher an ein anderes Fenster ginge, um zu rauchen.

Das Landgericht entschied, das im vorliegenden Fall eine Mietminderung von 3 % angemessen sei.

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