Facebook
Twitter
Newsfeed

Guter Rat vom Anwalt.

Exklusiv für PLUS-Mitglieder: Unsere
Anwälte beraten Sie sofort am Telefon.
PLUS-Mitglied werden

Blog

image

Blog Archiv

Montag, 29 Oktober 2018 14:25

Der Trompeter und sein Nachbar

Nachbarn können nicht verlangen, dass einem Trompeter das Üben und Musizieren komplett untersagt wird. Der Musiker müsse zwar die ortsüblichen oder vereinbarten Ruhezeiten einhalten, ansonsten könne aber kein weitergehendes Verbot erteilt werden. Auch die Erteilung von Musikunterricht in einem zeitlich begrenzten Rahmen müsse als sozialadäquate Störung akzeptiert werden. ZU diesem Ergebnis kam der Bundesgerichthof in einem Urteil vom 26.10.2018 (Aktenzeichen V ZR 143/17) Dem Verfahren lag die Klage eines Nachbarn in einer Reihenhaussiedlung zugrunde. Dieser wollte, dass der im Nachbarhaus wohnende Berufsmusiker nur so in seiner Wohnung spielte und übte, dass man auf seinem Grundstück hiervon nichts mehr höre. Der Musiker gab an, dass er unter Einhaltung der Ruhezeiten an maximal zwei Wochentagen jeweils höchstens drei Stunden übe. Darüber hinaus unterrichte er zwei Stunden in der Woche externe Schüler. Für das Musizieren nutzte er sowohl seine Erdgeschosswohnung als auch einen Probenraum unterm Dach. Der Nachbar konnte sich vor dem zuständigen Amtsgericht zunächst durchsetzen. Im Berufungsverfahren ändere das Gericht das Urteil dahingehend, dass die Erteilung von Musikunterricht an Dritte insgesamt zu unterlassen sei und Übungen des Trompeters nur noch in den Dachgeschossräumen stattfinden dürften. Aber auch dort nur für 10 Stunden in der Woche, wobei die >Stunden von Montag bis Freitag absolviert werden müssten und zwar zwischen 10:00 und 122 Uhr sowie zwischen 15:00 und 19:00 Uhr. Außerdem gestand das Gericht dem Trompeter das Spielen an maximal acht Wochenendtagen (Samstag oder Sonntag) jeweils eine Stunde zwischen 15:00 und 18:00 Uhr. Der Bundesgerichtshof hob im Revisionsverfahren auch diese Entscheidung auf und verwies den Fall zurück an das Landgericht. Dort verwies man auf den Lokaltermin, den das Landgericht durchgeführt hatte. Dabei wurde festgestellt, dass das Spiel des Trompeters in den Dachgeschossräumen beim Nachbarn kaum (im Schlafzimmer) beziehungsweise gar nicht (im Wohnzimmer) zu hören war. Es handele sich also um eine unwesentliche Beeinträchtigung, deren Unterlassung der Nachbar nicht verlangen könne. Unwesentlich sei die Beeinträchtigung, weil anzunehmen sei, dass sie von einem "verständigen Durchschnittsmenschen" nicht als wesentliche Beeinträchtigung eingeordnet würde, was von Fall zu Fall individuell geprüft werden müsse. Insoweit habe das Landgericht einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehöre zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und sei deshalb unter den vorgenannten Voraussetzungen in gewissen Grenzen hinzunehmen. Es könne sich hier um einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts handeln, der von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein könne. Dies gehöre zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Andererseits habe auch der Nachbar in seiner Wohnung Anspruch auf die nötige Ruhe, die er zur Entspannung und Erholung und zur häuslichen Arbeit benötige. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen könne im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei habe ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen habe, richte sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, könne als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten seien ebenfalls von Bedeutung. Können die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden, indem in geeigneten Nebenräumen musiziert wird, könne es aufgrund nachbarlicher Rücksichtnahme geboten sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken. Das gelte insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erfordern. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses könne aber nicht gänzlich untersagt werden. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht könne je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten müsse sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren; im Einzelnen haben die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen habe, komme jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden. Nach alledem werde hier das Trompetenspiel im Dachgeschoss, das nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich im Schlafzimmer der Kläger leise zu vernehmen ist, zur Mittags- und Nachtzeit als wesentlich, zu den übrigen Zeiten aber jedenfalls für etwa drei Stunden werktäglich (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) als unwesentlich anzusehen sein. Dann stünden dem Trompeter relativ großzügige Zeiträume zur Verfügung. Infolgedessen könnte das Trompetenspiel in den Haupträumen engeren zeitlichen Grenzen unterworfen werden. Jedenfalls insgesamt sollte das tägliche Musizieren in dem Haus etwa drei Stunden werktags (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) nicht überschreiten. Entstünden durch den Musikunterricht lautere oder lästigere Einwirkungen und damit eine stärkere Beeinträchtigung der Kläger, müsse dieser gegebenenfalls auf wenige Stunden wöchentlich beschränkt werden; sofern sich das Dachgeschoss zu der Unterrichtserteilung eigne, könnte das Landgericht vorgeben, dass der Unterricht nur dort stattfinden darf.
Freigegeben in hausblick Blog
Ein Mieterhöhungsverlangen kann nicht mit den Angaben eines Immobilienportals begründet werden. Ein entsprechendes schriftliches Zustimmungsverlangen ist aus formalen Gründen unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht München in einem Urteil vom 07.03.2018 (Aktenzeichen 472 C 23258/17). In dem Verfahren war ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in München strittig. Der Vermieter hatte zur Begründung der Erhöhung auf den Mietpreis-Check des Internetportals ImmobilienScout24 zurückgegriffen. Da der Mieter seine Zustimmung verweigerte, klagte der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht. Die von ihm gewählte Form der Begründung hielt er für zulässig. In diesem Zusammenhang wies er darauf hin, dass der Münchner Mietspiegel seines Erachtens nicht nachvollziehbar sei und deshalb nicht als Beweis für eine gerechtfertigte Mieterhöhung zugrunde gelegt werden könne. Es fehle außerdem an einer Mietdatenbank und auch Vergleichswohnungen konnten nicht gefunden werden. Darum habe er auf die Zahlen des Internetportals zurückgegriffen. Im Übrigen sei die neu geforderte Miete ortsüblich und angemessen. Der Mieter hielt die Begründung mit Hilfe des Internetportals für nicht zulässig. Eine Anschauung, der auch das Gericht folgte. Der Auszug aus dem MietpreisCheck des Portals ImmobilienScout24 erfülle aus mehreren Gründen nicht die gesetzlichen Anforderungen:
  • Die vom Portal angegebenen Mieten seien nicht auf Basis der Mieten innerhalb der Gemeinde München ermittelt, sondern aus einem deutschlandweit ermittelten Wert.
  • Die vom Portal ermittelten Werte beruhten ausschließlich auf der Erwartungshaltung der Vermieter, so dass sich daraus höhere Werte ergeben.
  • Es sei nicht sichergestellt, dass die zugrunde gelegten Mieten nicht nur gefordert wurden, sondern auch zu diesem Preis Verträge abgeschlossen wurden.
  • Das Portal gehe von den aktuellen Zahlen aus und lege nicht die Mieten der vergangenen vier Jahre zugrunde.
Aufgrund dieser Tatsachen sei die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht zulässig und das Verlangen damit unwirksam.  
Freigegeben in hausblick Blog
Montag, 22 Oktober 2018 16:46

Heißes Wasser in Sekunden

Ein Mieter kann verlangen, dass das Warmwasser innerhalb von 15 Sekunden eine Temperatur von mindestens 40 °C erreicht. Nach 30 Sekunden muss eine Temperatur von mindestens 65 °C erreicht sein. Wird eine Temperatur von 55 °C erst nach 65 Sekunden erreicht, kann der Mieter die Miete um bis zu 5 % kürzen. Dies entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte am 25.04.208 (Aktenzeichen 7 C 82/17). In dem Verfahren ging es um eine 2016 bezogene Neubauwohnung. Der Mieter fand, dass die Versorgung mit Warmwasser unzureichend sei. Ein hinzugezogener Sachverständiger ermittelte eine Wassertemperatur von 32,5 °C erst nach 30 Sekunden. Es dauerte bei seinen Messungen 65 Sekunden, bis das Wasser eine Temperatur von 55,5 °C erreichte. Es gelang nicht, diesen Mangel zu beseitigen. Der Mieter klagte deshalb auf Mängelbeseitigung und das Recht, die Miete um 5 % zu kürzen. Das Amtsgericht gab dem Mieter recht. Das Gericht bezog sich auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“).  Bezüglich der Versorgung mit warmem Wasser verwies das Gericht auf die DIN 1988-200. Danach muss spätestens nach 30 Sekunden eine Wassertemperatur von mindestens 55 °C erreicht werden. Die Temperatur von 40 °C müsse nach Meinung des Gerichts nach maximal 15 Sekunden erreicht sein. Da diese Werte im vorliegenden Fall nicht erreicht wurden, hielt das Gericht einen Mietminderungsanspruch von 5 % für gerechtfertigt.
Freigegeben in hausblick Blog
Freitag, 19 Oktober 2018 11:23

Vom Schlüsseldienst abgezockt

Erfüllt die Forderung eines Schlüsseldienstes die Voraussetzungen des Wuchers, kann der Auftraggeber den gesamten in Rechnung gestellten Betrag vom Betreiber des Schlüsseldienstes zurückverlangen. Eine Rechnung von knapp 450 Euro erfüllt diesen Tatbestand. Dies entschied das Amtsgericht Essen-Borbeck in einem Urteil vom 20.06.2018 (Aktenzeichen 5 C 77/18). In dem Verfahren ging es um eine Rechnung in Höhe von 449,70 €. Dieser Betrag war nach Feststellung des Gerichts mehr als das Doppelte, was üblicherweise für die Arbeiten verlangt wurde. Der Richter stellte deshalb ein auffälliges Missverhältnis zwischen Vergütung und Leistung fest, so dass § 138 Abs. 2 BGB zur Anwendung kam.
  • 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher (1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Der Schlüsseldienst habe deshalb keinen Anspruch auf eine Vergütung. Hierzu führte das Gericht aus: Die Aufrechterhaltung mit einer angemessenen Gegenleistung ist nach herrschender Auffassung nicht möglich. Zwar ist im Rahmen gegenseitiger Verträge wie dem vorliegenden im Sinne der Saldotheorie regelmäßig die Gegenleistung zu berücksichtigen. Eine Anrechnung der Leistung des Beklagten [Schlüsseldienstes] kommt vorliegend dennoch nicht in Betracht. Die Saldotheorie, nach der der Schlüsseldienst nachträglich eine korrigierte Rechnung hätte stellen können, dürfe hier nicht angewandt werden. Die Saldotheorie sei letztlich ein von der Rechtsprechung aus Billigkeitsgründen entwickeltes Konstrukt zur Gesetzeskorrektur, das aber bei Wucher nicht angewandt werden dürfe, da hierdurch der Wucherer bevorzugt würde, was dem Grundsatz der Billigkeit widerspreche (Urteil des BGH vom 129.01.2001). Das Gericht stellte weiter fest: Die Einwendungen des Beklagten gegen den Rückzahlungsanspruch des Klägers greifen sämtlich nicht durch. Soweit der Beklagte behauptet, er betreibe einen Schlüsselnotdienst, kann die Relevanz schon nicht erkannt werden. Die Preisempfehlungen des BVM berücksichtigt bereits die Mehrkosten. Die dadurch entstehen, dass ein Einsatz in der Nacht oder aber an Sonn- und Feiertagen erfolgen. Der Vortrag, einem Schlüsselnotdienst entstünden höhere Kosten als einem herkömmlichen Schlüsseldienst ist darüber hinaus gänzlich unsubstantiiert.“  
Freigegeben in hausblick Blog
Freitag, 19 Oktober 2018 10:59

Rederecht bei der Wohneigentümerversammlung

Das Rederecht ist ein zentrales Recht jedes Wohneigentümers auf der Wohneigentümerversammlung. Es darf nur in sehr engen Grenzen eingeschränkt werden. Ein vollständiges Redeverbot ist so weit wie möglich zu vermeiden. Diese Entscheidung fällte das Landgericht Frankfurt/Main am 07.06.2018 (Aktenzeichen -2-13 S 88/17). Das Verfahren wurde durch eine Wohneigentümerversammlung ausgelöst, auf der Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden sollten. In einer vorangegangenen Versammlung hatte man die Maßnahmen bereits diskutiert. Bei dieser vorangegangenen Versammlung konnten auch Fragen zu den einzelnen Projekten gestellt werden. In der Beschluss-Versammlung wollte ein Wohnungseigentümer eine Frage stellen, was die anderen Teilnehmer ablehnten. Man wollte nun beschließen, der zuvor abgewiesene Fragensteller verlangte jedoch, dass man nochmals in die Grundsatzdiskussion einsteige. Auch das lehnten die übrigen Teilnehmer ab und es kam ohne weitere Aussprache zur Beschlussfassung. Hiergegen wehrte sich der abgewiesene Eigentümer und monierte, dass die Beschlüsse nicht gefasst werden durften, da man ihm das Rederecht entzogen habe, was nicht dem geltenden Recht entspreche. Da der Eigentümer vor dem Amtsgericht keinen Erfolg hatte, ging er in Berufung. Vor dem Landgericht Frankfurt konnte er sich dann durchsetzen. Das Gericht befand, dass die grundsätzliche Redeverweigerung einen formellen Beschlussmangel darstelle. Die Redezeit der Teilnehmer könne zwar begrenzt werden, um den Ablauf einer ordnungsgemäßen Versammlung zu gewährleisten, es sei aber zu berücksichtigen, dass das Rederecht ein zentrales Recht jedes Eigentümers sei. Es dürfe deshalb nicht ohne Begründung eingeschränkt oder gar verweigert werden. Wegen der zentralen Bedeutung dürfe die Einschränkung des Rederechts nur äußerst schonend vorgenommen werden. Dass der klagende Eigentümer bereits in der vorangegangenen Versammlung hatte Fragen stellen können, bedeute nicht, dass man ihm nun das Rederecht komplett verweigern dürfe. Man hätte die Frage beispielsweise mit der Auflage, dass es sich nur um ein Thema handeln dürfe, das in der vorangegangenen Sitzung nicht besprochen wurde. Einen erneuten Einstieg in eine Grundsatzdiskussion hielt das Gericht ebenfalls nicht für erforderlich. Man hätte aber dem Kläger die gelegenheit geben können, eine abschließende Stellungnahme abzugeben.
Freigegeben in hausblick Blog
Donnerstag, 18 Oktober 2018 13:48

Die unwiderrufliche Mieterhöhungszustimmung

Hat ein Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, kann er dies nicht unter Bezugnahme auf das fernabsatzrechtliche Widerrufsrecht zurückziehen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 17.10.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 94/17). In dem Verfahren ging es um eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung, die er aber kurze Zeit später wieder zurückzog. Er zahlte nun die erhöhte Miete unter Vorbehalt und verlangte vor Gericht die Rückzahlung der Erhöhungsbeiträge und die Feststellung, dass die Nettokaltmiete nicht angehoben werde. Sowohl vor dem Amtsgericht als auch in der Berufungsinstanz konnte er sich jedoch nicht durchsetzen. Auch der Gang vor den Bundesgerichtshof (BGH) blieb erfolglos. Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Er stellte klar, dass sich der Mieter nicht auf das Widerrufsrecht berufen könne, das bei Fernabsatzverträgen gelte.  Nach § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt sich das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Dies könne aber nicht so weit ausgelegt werden, dass das Widerrufsrecht des Mieters auch bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung gelte. Mit dem Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung sollten Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters vorgebeugt werden. Diese Gefahren seien aber bei einem begründeten, schriftlichen Mieterhöhungsverlangen nicht gegeben. Der Mieter habe die Möglichkeit vor seiner Zustimmung die Rechtmäßigkeit eingehend zu prüfen.  
Freigegeben in hausblick Blog
Donnerstag, 18 Oktober 2018 13:39

Rechtswidriger Waffenbesitz: Fristlose Kündigung

  Bewahrt ein Mieter rechtswidrig eine Waffe mit Munition in seiner Wohnung auf, muss er mit der fristlosen Kündigung rechnen. Die Aufbewahrung überschreitet den dem Mieter zugesagten Mietgebrauch und stellt eine objektive Gefahr dar. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 25.06.2018 (Aktenzeichen 65 S 54/18). In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter, der ihm fristlos gekündigt hatte. Vorausgegangen war eine Wohnungsdurchsuchung durch die Polizei, bei der eine Schusswaffe mit der entsprechenden Munition gefunden wurde. Der Mieter war nicht berechtigt, die Waffe zu besitzen beziehungsweise diese in der Wohnung zu lagern. Der Mieter hatte der daraufhin erfolgten fristlosen Kündigung nicht Folge geleistet, so dass der Vermieter klagte und vor dem Amtsgericht Recht bekam. Gegen diese Entscheidung ging der Mieter in Berufung. Das Landgericht Berlin erteilte daraufhin den rechtlichen Hinweis, dass man beabsichtige, die Berufung abzuweisen. Die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe nebst Munition in der Wohnung stelle einen besonders schwerwiegenden Verstoß gegen die vertraglichen Obhutspflichten des Mieters dar. Durch sein Verhalten habe der Mieter außerdem den Hausfrieden nachhaltig gestört. Dies rechtfertige die fristlose Kündigung. Ein Mieter, der illegal Waffen und Munition in seiner Wohnung aufbewahrt, müsse mit strafrechtlicher Verfolgung und einem Strafverfahren rechnen. Damit werde der Rahmen einer vertragsgemäßen Wohnungsnutzung überschritten. Da die Waffe eine objektive Gefahr darstelle, sei die Pflichtverletzung des Mieters als besonders schwerwiegend zu betrachten.
Freigegeben in hausblick Blog
Verweigert ein Grundstückseigentümer die Führung einer Hochspannungsleitung über seinem Grundstück, muss er mit einer Enteignung rechnen. Stimmt er der Überspannung zu, um die Enteignung zu vermeiden, erhält er eine Entschädigung und die Zustimmung wird ins Grundbuch eingetragen. Die einmalige Entschädigungszahlung unterliegt dann nicht der Einkommensteuer. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 02.07.2018 (Aktenzeichen IX R 31/16) In dem Streitfall hatte das zuständige Finanzamt eine solche Einmalzahlung der Einkommensteuer unterworfen. Die Höhe der Entschädigung wurde auf der Basis des verminderten Verkehrswertes des Grundstücks ermittelt. Die Überspannungserlaubnis wurde als immerwährende persönliche Grunddienstbarkeit im Grundbuch vermerkt. Der Grundstückseigentümer war der Ansicht, dass die hierfür gezahlte Entschädigung nicht der Einkommensteuer unterliege. Dieser Ansicht schloss sich der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung an. Bei der Entschädigung handelte es sich um keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Gericht argumentierte, dass es sich bei der Entschädigung nicht um eine Vergütung für eine zeitlich vorübergehende Nutzungsmöglichkeit am Grundstück. Mit der Zustimmung und der Eintragung ins Grundbuch werde eine unbefristete, dingliche Belastung des Grundstücks akzeptiert. Die damit eingeräumte Dienstbarkeit habe die Aufgabe eines Eigentumsbestandteils zur Folge. Die Entschädigung stelle auch keine Einkünfte aus sonstigen Leistungen dar. Denn zu diesen Einkünften zählte keine Veräußerungen oder veräußerungsähnliche Vorgänge im privaten Bereich. Hinzu käme, dass der Steuerpflichtige mit einer teilweisen Zwangsenteignung rechnen musste. Da der Eigentümer auch vor diesem Hintergrund zugestimmt habe, könne man nicht von Einkünften aus sonstigen Leistungen sprechen.  
Freigegeben in hausblick Blog
Mittwoch, 10 Oktober 2018 09:46

Fristlose Kündigung wegen vermüllter Wohnung

Lässt ein Mieter seine Wohnung vermüllen, kann dies ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Zu diesem Ergebnis ko9mmt das Amtsgericht München in einem Urteil vom 18.07.2018 (Aktenzeichen 416 C 5897/18). In dem Streitfall ging es um eine Wohnung, die der Vermieter aufgrund von Beschweren aus der Nachbarschaft besichtigte. Dabei stellte er fest, dass der Flur mehrere Zentimeter hoch zugemüllt war. An der Decke befanden sich viele Insektennester und das Schlafzimmer konnte nicht betreten werden, weil der Eingangsbereich zu stark vermüllt war. Auch die Küche war vermüllt und wies bereits Schimmelschäden auf. Auch die anderen Räume und der Balkon waren in einem stark vermüllten Zustand. Der Parkettboden war teilweise beschädigt und durchnässt. Außerdem ging ein unangenehmer Geruch von der Wohnung aus. In der darunterliegenden Wohnung war bereits ein Wasserfleck an der Decke zu sehen. Vor diesem Hintergrund sprach der Vermieter die fristlose Kündigung aus. Er hielt dem Mieter vor, dass sein Verhalten ein Fortsetzen des Mietvertrages unmöglich mache. So verlange die Hausgemeinschaft eine Bekämpfung der Geruchsbelästigung und die Beseitigung von Wasserschäden. Außerdem verwies der Vermieter auf Schäden an der Haus-Substanz und machte empfindliche Störungen des Hausfriedens geltend. Im Großen und Ganzen räumte der Mieter die Berechtigung der Vorwürfe des Vermieters ein. Er verwies aber darauf, dass es sich um einen vorübergehenden Zustand handele, da er eine umfassende Renovierung der Wohnung vornehme. Dabei habe er aber die Aufräumarbeiten unterschätzt. Für Wasserflecken in der Küche übernehme er die Haftung. Gleichzeitig verwies der Mieter jedoch auch darauf, dass die Wohnung 34 Jahre alt und entsprechend abgenutzt sei. Die Richterin am Amtsgericht München bestätigte das Recht zur fristlosen Kündigung. Sie stellte zugunsten des Mieters fest, dass es sich um ein langfristiges Mietverhältnis handele (über 20 Jahre) und dass es schwer sei, im Raum München eine Ersatzwohnung zu finden. Sie bezweifelte jedoch, dass der Mieter in der Lage sei, die Wohnung wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen. Auf der anderen Seite gäbe es jedoch schwerwiegende Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigten: Es handele sich hier um eine langwierige, nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg. Auch sei der Mieter nicht einsichtig, so dass man damit rechnen müsse, dass die Substanzschäden schlimmer würden. Hinzu käme, dass der Mieter einem Sachverständigen, der die Wasserschäden klären sollte, nicht in die Wohnung gelassen habe. Er sei somit nicht bereit gewesen, an einer Schadensbegrenzung mitzuwirken. Gegen den Mieter sprach nach Meinung des Gerichts auch, dass durch ihn der Hausfriede eklatant gestört werde. Der Vermieter müsse aufgrund des Mieterverhaltens auch mit Mietminderungen rechnen. Hinzu käme außerdem, dass der Mieter sich während des Prozesses in beleidigender Weise über den Vermieter ausgelassen habe. Die Richterin räumte dem Mieter auch keiner Räumungsfrist mehr ein, da er zumindest übergangsweise in ein ihm gehörendes Ferienhaus ziehen könnte. Der Mieter hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt, so dass die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist.  
Freigegeben in hausblick Blog
Montag, 08 Oktober 2018 08:12

WEG: Strandkorb auf dem Balkon?

Besteht Uneinigkeit über die Auslegung Gemeinschaftsordnung, kann dies nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung geklärt werden. Etwaige Beschlüsse dieser Art sind nichtig. Die Klärung ist in dies Fällen den Gerichten oder einer einstimmigen Entscheidung der Wohneigentümergemeinschaft vorbehalten. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 01.03.2018 (Aktenzeichen 31 C 34/17). In dem Streitfall ging es um einen Strandkorb, den ein Eigentümer auf seinem Balkon aufgestellt hatte. Dieser Strandkorb behinderte die seitliche Sicht des Nachbarbalkons. In der Teilungserklärung hieß es zum Gebrauch des Sondereigentums unter anderem: „… Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind- oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons – vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen und der Auflagen in der Baugenehmigung – grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einem solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingeräumt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. …“ In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, „dass ein Strandkorb nicht zu den Gegenständen gehört, welche die äußere Gestalt des Baukörpers verändert oder zu Beeinträchtigungen führt und somit auf dem Balkon verbleiben darf.“ Gegen diesen Beschluss wehrte sich ein Eigentümer, dessen Sichtfeld auf dem Balkon durch einen Strandkorb auf dem Nachbarbalkon eingeschränkt wurde – und hatte vor dem Amtsgericht Potsdam Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass die Wohnungseigentümer zu dem gefassten Beschluss nicht berechtigt waren. Nach Ansicht des Richters ist die Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, nicht durch Mehrheitsbeschluss klärbar. Eine verbindliche Auslegung kann nur durch ein Gericht oder eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer erfolgen.
Freigegeben in hausblick Blog
1 2 Weiter
Seite 1 von 2