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Mittwoch, 28 März 2018 07:49

Mietpreisbremse: In Hessen unwirksam

Die Gegner der sogenannten Mietpreisbremse können wieder auf eine gerichtliche Entscheidung verweisen, die ihnen Recht gibt. Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem – noch nicht rechtskräftigen – Urteil am 27.03.2018 entschieden, dass die Hessische Miet­begrenzungs­verordnung nicht ordnungsgemäß begründet wurde und deshalb unwirksam sei (Aktenzeichen: 2-11 S 183/17).

Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde, der in einem Frankfurter Gebiet wohnte, in dem sich nach der Hessischen Mietbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 ein „angespannter Wohnungsmarkt“ befand. Das Amtsgericht Frankfurt/Main erklärte die Mietpreisbegrenzungsverordnung – im Volksmund Mietpreisbremse – für rechtens (Urteil vom 20.09.2017 – Aktenzeichen 33 C 3490/16). Diese Entscheidung wurde vom Landgericht Frankfurt/Main aufgehoben.

Die Richter bemängelten, dass die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet wurde und deshalb unwirksam sei. Die Pflicht hat zur Begründung ergebe sich aus § 556d Abs. 2, in dem es ausdrücklich heißt „Sie (die Mietpreisbremse) muss begründet werden. Da die Begründung der Verordnung jedoch auf jeder Seite mit „Entwurf“ gekennzeichnet sei, handele es sich um keine Begründung im Sinne des Gesetzes.

Das Begründungserfordernis sei in der sogenannte "Mietpreisbremse" (§ 556 d BGB) ausdrücklich festgeschrieben. Der Hessische Landesgesetzgeber habe die Verordnung deswegen nicht richtig begründet, weil er zum Zeitpunkt ihres Erlasses nur einen Begründungsentwurf vorgelegt habe. Das Landgericht stellte fest, dass jede Seite quer dick mit dem Wort "Entwurf"’ gekennzeichnet worden sei.

Rechtliches

§ 556 d BGB („Mietpreisbremse“):
Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4.geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

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Donnerstag, 22 März 2018 07:19

GbR muss 3-Jahres-Sperrfrist einhalten

Die dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen bei Eigentümerwechsel muss auch von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingehalten werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21.03.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 104/17).

Dem Verfahren lag folgender Sacherhalt zugrunde. Ein inzwischen 70 Jahre alter Mieter lebte seit 1981 zusammen mit seiner Frau und seiner Tochter ein 160 m² großes Apartment. 2015 wurde das Haus, in dem sich das Apartment befand, verkauft. Neuer Eigentümer war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Im Mai 2015 machte die GbR Eigenbedarf geltend, weil sich einer der Gesellschafter von seiner Frau getrennt hatte. Da er ein recht erfolgreicher Immobilienunternehmer sei, müsse er übe repräsentative Wohnräume verfügen, begründete er die Eigenbedarfskündigung. Eine 124 m² große Wohnung entsprach nicht den Vorstellungen des Unternehmers.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Eigenbedarfskündigung abzulehnen sei, da auch für eine GbR die dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt, die sich aus den §§ 573 und 577a BGB ergibt.

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Werden an einer Immobilie beziehungsweise Eigentumswohnung Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, haben die Nachbarn beziehungsweise Miteigentümer keinen Anspruch auf einen verbesserten Schallschutz, als den, der bei Errichtung des Hauses bestand. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 16.03.2018 nochmals bestätigt (Aktenzeichen V ZR 276/16).

In dem Verfahren stritten zwei Miteigentümer einer Wohneigentumsanlage. Das Gebäude, in dem sich die Wohnungen befanden wurde 1990 errichtet. 2012 ließ der eine Wohnungseigentümer in seinem Badezimmer den Estrich entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Außerdem wurde das Bad komplett renoviert. Der andere Miteigentümer, dessen Wohnung sich unter der des Eigentümers befand, der sein Bad renovierte, behauptete nun, der Schallschutz habe sich nach den Modernisierungsmaßnahmen verschlechtert. Er klagte und verlangte vom Gericht, dass dieses den Badinhaber verurteile für einen Schallschutz zu sorgen, der dem Standard zum Zeitpunkt der Renovierungsmaßnahmen entspreche.

Grundsätzlich stellte der BGH hierzu fest, dass allein aufgrund von Renovierungsarbeiten, bei denen in das s gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, kein Anspruch auf einen Schallschutz entsprechend des Standards bestehe, der zum Zeitpunkt der Renovierungsarbeiten bestand. Erst bei einem erheblichen Eingriff in die Gebäudesubstanz (z. B. Ausbau einer Dachwohnung) können die Miteigentümer davon ausgehen, die aktuellen Standards bezüglich der technischen Ausstattung und auch des Schallschutzes zugrunde gelegt werden.

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Dienstag, 20 März 2018 07:03

Fristlose Schadenersatzforderung

Ist der Mieter seiner Sorgfalts- beziehungsweise Obhutspflicht nicht ausreichend nachgekommen, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Dem Mieter muss zuvor keine Frist eingeräumt werden, die durch Verletzung der Pflichten entstandenen Schäden zu beseitigen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) am 28.02. 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 157/17).

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, das einvernehmlich beendet wurde. Bei der Rückgabe der Wohnung zeigte sich jedoch, dass diverse Schäden aufwies, die auf eine Verletzung der Obhuts- beziehungsweise Sorgfaltspflicht des Mieters zurückzuführen waren. Der Vermieter verlangte hierfür Schadenersatz, ohne dem ehemaligen Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden einzuräumen. Der Exmieter vertrat jedoch die Ansicht, dass ihm zunächst die Möglichkeit der Mängelbeseitigung eingeräumt werden müsse und zahlte nicht. Daraufhin klagte der Wohnungseigentümer.

Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten des Vermieters. Der ehemalige Mieter müsse Schadenersatz leisten. Der Vermieter müsse ihm keine Frist einräumen, um die Mängel zu beseitigen.

Das Einräumen der Frist gelte nur für Fälle der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstrichen ist, kann Schadenersatz verlangt werden. Eine derartige Leistungspflicht ergibt sich beispielsweise aus der rechtmäßig übernommenen Verpflichtung von Schönheitsreparaturen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Rechtliches

§ 241 BGB Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(1) 1Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. […]
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

§ 249 BGB Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) 1Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. […]

§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. […]
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
(1) 1Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. […]

§ 546 Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. […]

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Donnerstag, 15 März 2018 13:25

Eintritt in den Mietvertrag des Verstorbenen

Die gemeinsame Haushaltsführung und eine langjährige Freundschaft begründen das Recht eines Mitbewohners, in den Mietvertrag des verstorbenen einzutreten. Dieses Recht setzt keine exklusive Näher oder eine Liebesbeziehung der beiden Bewohner voraus. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Berlin-Tempelhof in einem Urteil vom 11.12.2017 (Aktenzeichen 7 C 39/17).

Das Gericht hatte den folgenden Fall zu klären. In eine Wohnung war ein Freund des Mieters als Untermieter eingezogen. Der Vermieter hatte der Untervermietung zugestimmt. Zwischen Mieter und Untermieter bestand eine enge Freundschaft. Die beiden planten mit der Untervermietung eine Wohngemeinschaft bei der jeder dem anderen auch im Alter helfend zur Seite stehen sollte.

Die beiden schafften gemeinsam diverse Wohnungseinrichtungsstücke und Küchengeräte an, führten eine gemeinsame Haushaltskasse, aus der auch die Einkäufe bestritten wurden. Auch die Freizeitaktivitäten wurden gemeinsam organisiert und durchgeführt. Als der Hauptmieter verstarb, wollte der Untermieter in den Mietvertrag eintreten, was aber vom Vermieter abgelehnt wurde.

Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof entschied, dass der Untermieter in den Mietvertrag des Hauptmieters eintreten dürfe. Nach § 563 Abs. 2 BGB habe er diesen Anspruch, weil er einen gemeinsamen dauerhaften Haushalt mit dem Verstorbenen führte. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auch auf die Gesetzesbegründung, nach der "auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim" ausreiche.

Rechtliches

§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

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Donnerstag, 15 März 2018 09:46

Da steht ein Schwein auf dem Flur

Sachen gibt’s, die gibt’s ja gar nicht: Ein Vermieter, der die vom Mieter geräumte Wohnung inspizieren wollte, traute seinen Augen nicht. Der Mieter hatte augenscheinlich Schwein – und das Borstenvieh in der Wohnung „vergessen“. So versperrten ihm rund 150 Kilo Lebendgewicht den Weg. Da sich der Vermieter auf keine Auseinandersetzungen mit dem „schweinischen Untermieter“ einlassen wollte, alarmierte er die Polizei, die das Tier dann in den Garten schaffte, wo es der Schweinehalter abholen konnte.

Foto © Polizei Germersheim

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Mittwoch, 14 März 2018 10:54

Eigentümerversammlung niemals ungültig

Eine Eigentümerversammlung kann zwar juristisch angegriffen, nicht aber per Gericht für ungültig erklärt werden. Das Gleiche gilt auch für das Protokoll einer Mitgliederversammlung. Diese Einschätzung durch das Amtsgericht Wilhelmshaven (Urteil vom 18.08.17, Aktenzeichen 6 C 679/16) führte dazu, dass die Klage ein es WEG-Mitglieds abgewiesen wurde.

In dem Verfahren hatte das Mitglied einer Eigentümergemeinschaft gerichtlich gefordert, die Beschlüsse der Versammlung für unwirksam zu erklären. In seiner Klage forderte er gleichzeitig, die Versammlung und das Protokoll der Versammlung für unwirksam zu erklären.

Soweit wollte das Amtsgericht jedoch nicht gehen. Der zuständige Richter stellte klar, dass eine Eigentümerversammlung zwar fehlerhaft sein kann aber auf jeden Fall stattgefunden habe. Sie könne deshalb weder für gültig noch für ungültig erklärt werden. Auch das Versammlungsprotokoll könne zwar als fehlerhaft juristisch angegriffen werden, aber nicht für gültig oder ungültig erklärt werden. Da aus der Klage nicht eindeutig hervorginge ob alle oder einzelne Beschlüsse angegriffen wurden beziehungsweise warum hiergegen geklagt wurde, wurde auch hier die Klage abgewiesen.

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Freitag, 09 März 2018 08:40

Fristlose Kündigung ohne Abmahnung

Traktiert ein Mieter die Wohnungstür seines Nachbarn mit einem Hammer derart, dass sie ausgetauscht werden muss, ist dies ein Grund zur fristlosen Kündigung ohne Abmahnung. Dies gilt auch, wenn es sich bei dem Mieter um einen geistig behinderten Menschen handelt. Auch ein ebenfalls sozial auffälliges Nachbarschafts-Umfeld führt nicht zur milderen Bewertung der Tat. Dies entschied das Amtsgericht Melsungen am 07.12.2017 (Aktenzeichen 4 C 325/17 (70).

Im Verfahren ging es um einen Mieter, der die Tür eines Nachbarn mit einem Holzhammer derart malträtiert hatte, dass diese ausgetauscht werden musste. Der Mitmieter hatte sich gegenüber der Freundin des Mieters unge4bührlich verhalten. Sowohl der Mieter als auch der Mitmieter waren geistig behindert. Hinzu kam, dass sich das Haus in einem sogenannten sozialen Brennpunkt befand und auch die anderen Mieter ein auffälliges Sozialverhalten zeigten.

Nach dem Vorfall kündige der Vermieter ohne vorherige Abmahnung. Da der Mieter sich weigerte, auszuziehen, klagte der Vermieter und erhielt vom zuständigen Amtsgericht Recht. Der Vermieter, so das Gericht, habe Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die ausgesprochene fristlose Kündigung sei rechtens.

Die Zerstörung der Wohnungstür des Mitmieters sei eine gravierende Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen des Mieters. Außerdem stelle die Handlung eine derart nachhaltige Hausfriedensstörung dar, dass die fristlose Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt sei.

Das Gericht räumte ein, dass beim Zusammenleben mit psychisch- und suchtkranken Menschen erhöhte Toleranz verlangt würde. Diese Toleranzgrenze werde aber überschritten, wenn andere Mieter im Haus und der Vermieter zu Schaden kommen oder ernsthaft gefährdet werden könnten. Die im vorliegenden Fall entstandenen Sachschäden ließen auf eine erhebliche Gewaltbereitschaft und ein unbeherrschtes Verhalten schließen. Es sei nicht auszuschließen, dass es zu weiteren Kontrollverlusten kommen würde.

Gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB könne im vorliegenden Fall auf eine vorherige Abmahnung verzichtet werden. Danach kann auf eine Abmahnung verzichtet werden, wenn „die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist“.

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Wird im Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausdrücklich ausgeschlossen, so ist diese Klausel gültig. Eine Besserstellung des Mieters durch den Kündigungsausschluss ist zulässig. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Aschaffenburg in einem Urteil vom 11.01.2018 (Aktenzeichen 22 S 116/17)

Grund des Verfahrens war die Eigenbedarfskündigung eines Vermieters, die vom Mieter nicht akzeptiert wurde. Der Mieter berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, die die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) explizit ausschloss. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass diese Klausel ungültig sei und erhob Räumungsklage. Diese wurde jedoch vom zuständigen Amtsgericht abgelehnt.

Der Vermieter ging in Berufung, konnte sich aber auch vor dem Landgericht nicht durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung habe. Die Eigenbedarfskündigung sei durch die Mietvertragsklause rechtswirksam ausgeschlossen. Es stehe den Mietparteien frei, Vereinbarungen zum Kündigungsrechts des Vermieters zu treffen, wenn der Mieter dadurch bessergestellt wird.

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Der Eigentümer von Sträucher oder Bäumen, deren Äste auf öffentliche Straßen ragen, muss diesen Überhang entfernen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann die zuständige Behörde die Zweige auf Kosten des Eigentümers entfernen lassen. Dies entschied das Verwaltungsgericht Mainz in einem Urteil vom 21.02.2018 (Aktenzeichen 3 K 363/17.MZ).

In dem Verfahren ging es um Äste von Bäumen und Heckensträuchern, die auf eine öffentliche Straße ragten. Trotz zweimaliger Aufforderung hatte der Eigentümer diese nicht zurückgeschnitten. Deshalb ließ die zuständige Behörde den Rückschnitt von einem Gartenbaubetrieb durchführen und verlangte die dabei entstandenen Kosten vom Eigentümer de Gewächse zurück.

Der Eigentümer weigerte sich zu zahlen und ging vor Gericht. Zum einen behauptete er, dass er keine Aufforderung erhalten habe, die Äste zurückzuschneiden. Ein Rückschnitt sei auch erst im Vorjahr erfolgt. Außerdem hielt er die geforderte Summe von 525,39 € für die Beseitigung der überhängenden Äste und den Abtransport auf eine Deponie für nicht nachvollziehbar.

Das Verwaltungsgericht stellte fest, dass der Eigentümer nach dem Landesstraßengesetz Rheinland-Pfalz zum Rückschnitt verpflichtet sei. Komme er der Pflicht trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht nach, könne die zuständige Behörde die Entfernung der Äste veranlassen und die dabei entstehenden Kosten gegenüber dem Eigentümer geltend machen.

Dass der Eigentümer beide Aufforderungen zum Rückschnitt der Bäume und Sträucher nicht erhalten habe, wollte das Gericht nicht glauben. Ein einfaches Bestreiten, dass man beide Schreiben nicht bekommen habe, reiche hier nicht aus.

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