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Werden Maßnahmen zur Mieteinsparung getroffen, kann dafür nur eine erhöhte Miete verlangt werden, wenn der Energieeinspareffekt nicht durch andere Maßnahmen wieder aufgehoben wird. So entschied das Amtsgericht Charlottenburg in einem Urteil vom 11.01.2018 (Aktenzeichen 202 C 374/17).

Dem Urteil lag ein Verfahren zugrunde, in dem sich ein Mieter gegen eine Mieterhöhung wehrte. Die Mieterhöhung wurde damit begründet, dass der Fußboden des Dachraumes gedämmt worden war. Der unter dem Dach wohnende Mieter war aber nicht diese Modernisierungsmieterhöhung zu akzeptieren, da mit der Dämmung des Dachbodens der bis dahin komplett überdachte, ringsum abgeschlossenen Dachboden in eine Kaltdachkonstruktion geändert wurde. Hierdurch drang nun mehr Kaltluft als zuvor ein, so dass der Energieeinspareffekt des gedämmten Bodens wieder aufgehoben wurde.

Der Richter gab den Mieter Recht und akzeptierte die Bodendämmung nicht als Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB rechtfertige. Man können hier von keiner energetischen Modernisierung sprechen, da die Energieeinspareffekte der einen Maßnahme durch eine andere wieder aufgehoben würde.

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Freitag, 27 April 2018 07:20

Kampf dem Eichen­prozessions­spinner

Die Kosten für die Bekämpfung des Eichenprozessionsspinners muss die jeweilige Kommune dem Grundstückseigentümer erstatten. Zu diesem Ergebnis kommt das Verwaltungsgericht Magdeburg in einem Urteil vom 24.04.2018 (Aktenzeichen 1 A 94/15 MD).

In dem Verfahren ging es um einen Bescheid der Kommunalverwaltung, die den Eigentümer eines mit Eichen bewachsenen Grundstücks verpflichtete, die auf den Bäumen lebenden Eichenprozessionsspinner abzusaugen. Der Grundstückseigentümer wehrte sich mit seiner Klage gegen diesen Bescheid und wollte die durch die Beseitigung entstandenen Kosten von der Kommune erstattet haben.

Das Gericht entschied im Sinne des Grundstückseigentümers. Der Bescheid wurde aufgehoben. Die Kommune wurde verpflichtet, die angefallenen Beseitigungskosten zu erstatten. Nach Ansicht der Richter trage der Grundstückseigentümer keine ordnungsrechtliche Haftung, da von den Eichenprozessionsspinnern keine unmittelbare Gefahr darstellen würden. Vor diesem Hintergrund habe die Kommune die Kosten zu erstatten.

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Dienstag, 24 April 2018 12:19

WEG: Zwei Angebote sind nicht genug

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausmeisterdienst zu beauftragen, müssen mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen, sonst kann der Beschluss erfolgreich angefochten werden. Das ergibt sich zumindest aus einem Beschluss des Landgerichts Frankfurt/Main vom 19. April 2017 (Aktenzeichen 2-13 S 2/17)

In dem Streitfall ging es um den Beschluss einer Eigentümerversammlung. Diese hatte auf Basis von zwei vorliegenden Angeboten einen Auftrag an einen Hausmeisterdienst vergeben. Ein Mitglied der Versammlung focht diesen Beschluss jedoch an, da er der Meinung war, es hätten mindestens drei Alternativangebote vorliegen müssen.

Die Meinung des Klägers wurde vom Landgericht bestätigt. Der auf Basis von zwei Angeboten gefasste Beschluss entsprach nach Meinung der Richter keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Das Gericht führte aus, dass die Wohnungseigentümer nur dann ihren Ermessensspielraum ausnutzen könnten, wenn ihnen mehrere Angebote vorgelegt würden. Nur durch den Vergleich von Alternativangeboten könnten finanzielle und qualitative Unterschiede oder auch Mängel der Angebote erkannt und bei der Entscheidung berücksichtigt werden. Die Frankfurter Richter schlossen sich der allgemeinen Rechtsauffassung an, die sich in der Fachliteratur und der Rechtsprechung widerspiegelt, nach der mindestens drei Angebote vorliegen müssten.

Liegen nicht mindestens drei Angebote vor, würden die Wohnungseigentümer eine Entscheidung treffen, ohne einen ausreichenden Beurteilungsspielraum zu haben. Der Beschluss würde dann keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Anzahl der eingeholten Angebote nach ortsüblicher Anschauung ausgereicht hätte und ob sich durch weitere Angebote ein anderer Beschluss ergeben hätte oder nicht. Zu wenige Angebote stellten eine nicht ausreichende Tatsachengrundlage dar, die zu einem Ermessensfehler führt, der wiederum den Beschluss ungültig macht.

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Ohne Genehmigung der Miteigentümer darf in einer Wohnanlage kein Gartenhaus errichtet werden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München vom 14.02.2018 (Aktenzeichen 484 C 22917/16 WEG).

In dem Verfahren ging es um ein Gartenhaus, das ein Miteigentümer auf seinem Gartenanteil errichtet hatte. Wie auf allen anderen Gartenanteilen hatte sich hier zuvor eine nach drei Seiten offene Gartenlaube befunden, die im Laufe der Jahre durch Kletterpflanzen zugewachsen war. Ein Miteigentümer klagte auf Abriss des Gartenhauses, da der Erbauer keine Zustimmung der Eigentümerversammlung eingeholt worden sei.

Der Erbauer des Gartenhauses hielt dies aber nicht für notwendig, da sein Haus lediglich die Laube ersetze und das architektonische Bild der Anlage nicht beeinträchtige. Er verwies auch darauf, dass der Kläger auf seinem Anteil ein Glashaus errichtet habe, das sogar teilweise auf seinen Anteil stehe.

Der Beklagte konnte die Klage jedoch nicht abwehren. Das Gericht verwies auf die Gemeinschaftsordnung, in der es zu den vom jeweiligen Sondernutzungsrecht betroffenen Gegenständen hieß: „die Rechte der anderen Wohnungseigentümer dürfen nicht beeinträchtigt werden, bauliche Veränderungen müssen behördlich genehmigt sein, die Sicherheit, die Stabilität, die Zweckbestimmung und das architektonische und ästhetische Bild der Wohnanlage dürfen nicht beeinträchtigt werden."

Der Richter stellte nun fest, dass das große, wuchtige, dunkelbraune Gartenhaus das Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändere, da es nahezu die gesamte Rasenfläche einnehme. Es störe auf jeden Fall mehr, als die zuvor dort stehende – erlaubte – Gartenlaube. Durch den Kletterpflanzenbewuchs hätte die Laube auch weniger aufdringlich als das Gartenhaus gewirkt. Das Gericht entschied deshalb, dass das Gartenhaus wieder abzureißen sei. Es stellte es dem Beklagten anheim, seinerseits gegen das vom Kläger aufgestellte Glashaus zu klagen.

Eine Berufung wurde vom Landgericht München I zurückgewiesen. Hier stellten die Richter fest, dass laut Gemeinschaftsordnung die Gartenanlage nur als Ziergarten genutzt werden dürfe- Das Gartenhaus habe jedoch eine praktische Funktion (Unterstellen oder Aufbewahren von Gegenständen). Die Laube hingegen hätten primär eine gestalterische oder ästhetische Funktion.

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Dienstag, 17 April 2018 09:05

Luftwärmepumpe zu nah an der Grenze?

Wird eine Luftwärmepumpe näher als drei Meter an die Grundstückgrenze installiert, so ist dies auch unter Berücksichtigung des Baurechts nicht zu beanstanden, wenn sie „eingehaust“ wird. Der Nachbar kann nicht verlangen, dass die Pumpe beseitigt wird. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Urteil vom 11.04.2018 (Aktenzeichen 3 U 3538/17). Da die Entscheidung jedoch nicht mit einem Urteil des Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg korrespondiert, wurde die Revision zugelassen.

In dem Verfahren ging es um eine Luftwärmepumpe, die in einer Holzhütte eingebaut wurde. Die Hütte stand jedoch keine drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt. Deshalb verlangte der Nachbar die Entfernung der Hütte und der Pumpe. Da man sich nicht einigen konnte, ging der Nachbar vor Gericht und hatte vor dem Landgesicht Traunstein auch Erfolg.

Die Richter bezogen sich hier auf ein Urteil des OLG Nürnberg vom 14.01.2017 (Aktenzeichen: 
14 U 2612/15). Dort entscheiden die Richter, dass wegen der Betriebsgeräusche der Pumpe von ihr eine „gebäudeähnliche Wirkung“ ausgehe (Art. 6 Abs. 1 S. 2 BayBO (Bayerische Bauordnung). Bei einer Luftwärmepumpe handele es sich nicht um ein privilegiertes Gebäude. Deshalb müsse eine Luftwärmepumpe einen Mindestgrenzabstand von drei Metern einhalten.

Das OLG München sah das anders und hob die Entscheidung des Landgerichts Traunstein wieder auf. Grundsätzlich könne hier ein zwar ein Anspruch auf Beseitigung aus § 1004 BGB abgeleitet werden, wenn die bauordnungsrechtlichen Abstandflächen nicht eingehalten würden, was hier der Fall sei. Im vorliegenden Fall sei aber die Pumpe umschlossen („eingehaust“). Die Holzhütte, in der sich die Pumpe befinde gehöre wiederum aufgrund ihrer Größe zu den privilegierten Einrichtungen (Art. 6 Abs. 9 S. 1 BayBO) , die die Abstandsregelungen nicht einhalten müssen.

Das OLG München ließ in seiner Entscheidung offen, ob wegen der Geräuschbelästigung eventuell ein Anspruch auf Unterlassung des Betriebs der Pumpe bestehe, da hierauf nicht geklagt wurde. Auch ließen die Münchner Richter die Revision wegen der Abweichung vom Urteil des OLG Nürnbergs zu.

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Samstag, 14 April 2018 13:08

Wer zahlt, stimmt zu

Zahlt ein Mieter nach einem ihm zugegangenen Mieterhöhungsverlangen drei Monate lang die neue (höhere Miete) ohne Vorbehalte, darf der Vermieter dies als Einverständnis werten. Eine schriftliche Zustimmung des Mieters ist nicht notwendig und kann auch vom Vermieter nicht eingeklagt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 30.01.2018 (Aktenzeichen VIII ZB 74/16).

In dem Verfahren hatte der BGH über ein Mieterhöhungsverlangen zu entscheiden, das dem Mieter fristgerecht zuging. Danach sollte die Miete ab den 01.02.2016 angehoben werden. Dem Schreiben lag ein Vordruck bei, mit dem der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung erklären sollte. Diesen Vordruck schickte der Mieter jedoch nicht zurück. Auch auf Erinnerungen des Vermieters reagierte er nicht. Der Mieter zahlte jedoch von Anfang an die Miete in der vom Vermieter gewünschten Höhe. Der Vermieter bestand jedoch auf der schriftlichen Zustimmung und versuchte nun, diese einzuklagen.

Nachdem der Mieter über die Klage vor dem Amtsgericht informiert wurde, schickte er dem Vermieter die unterschriebene Zustimmung. Der Vermieter zog daraufhin seine Klage zurück. Daraufhin erhielt er vom Gericht eine Rechnung über die entstandenen Kosten. Hiergegen klagte der Vermieter bis zum BGH – wo er aber auch unterlag.

Die BGH-Richter stellten fest, dass die Klage keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Da der Mieter die höhere Miete drei Monate lang vorbehaltlos zahlte, sei das Verhalten als Zustimmung zur Mieterhöhung anzusehen. Eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung muss der Mieter nicht abgeben. Das kann auch nicht durch eine Schriftformklausel im Mietvertrag erzwungen werden.

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Mittwoch, 11 April 2018 06:00

Grundsteuer muss neu geregelt werden

Das Bundesverfassungsgericht hat am 11.04.2018 entschieden, dass die derzeit gültige Form der Grundsteuerberechnung nicht verfassungsgemäß ist. Da in den mit der Entscheidung beendeten Verfahren ausschließlich Fälle beendet wurden, deren Ursprung in den westlichen Bundesländern liegen, gilt das Urteil zunächst formaljuristisch nur für die sogenannten alten Bundesländern. Es ist jedoch davon auszugehen, dass eine neue Berechnungsgrundlage für ganz Deutschland entwickelt wird. Eine Neuregelung muss nun bis Ende 2019 geschaffen werden. Allerdings räumten die Richter danach noch eine Übergangsphase bis Ende 2024 ein, in der die derzeitigen Regelungen weiter angewandt werden können.

Auf das Thema „Grundsteuer“ gehen wir auch in unserem Newsletter „Hausblick-Report“ näher ein. Den Newsletter können Sie über die Startseite von Hausblick (unten rechts) anfordern.

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Montag, 09 April 2018 07:15

Schließanlage zügig wechseln

Wird durch einen Schlüsselverlust der Austausch einer Schließanlange notwendig, muss dies zügig geschehen. Wartet der Vermieter zu lange mit dem Austausch, zieht das Argument des Sicherheitsrisikos nicht mehr und der Mieter, der seinen Schlüssel verlor, kann nicht zur Zahlung der Kosten herangezogen werden. Dies hat das Amtsgericht Waren/Müritz am 12.10.2017 in einem Urteil festgestellt (Aktenzeichen: 16 C 1139/15).

In dem Streitfall hatte ein Mieter im Juni 2013 einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren. Der Vermieter ließ aber erst im Oktober des nächsten Jahres eine neue Anlage einbauen. Die Kosten sollte der Mieter tragen, da durch den Schlüsselverlust ein Sicherheitsrisiko entstanden sei, das nur durch eine neue Schließanlage beseitigt werden könne. Der Mieter weigerte sich jedoch, so dass die Streitigkeiten vor Gericht geklärt werden mussten.

Das zuständige Amtsgericht stellte ich auf die Seite des Mieters. Die Begründung des Vermieters, dass der Austausch wegen Sicherheitsbedenken erfolge, da der Mieter einen Schlüssel verloren habe, ließ das Gericht nicht gelten. Bei so hohen Sicherheitsbedenken, hätte der Austausch sehr viel früher erfolgen müssen. Da die Anlage seit dem Schlüsselverlust weiter genutzt und erst über ein Jahr später ausgetauscht wurde, könnten hier die Sicherheitsbedenken nicht als Begründung herangezogen werden. Vor diesem Hintergrund sei die Inanspruchnahme des Mieters treuwidrig.

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Donnerstag, 05 April 2018 07:18

Haustür von innen abschließen?

Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, die Haustüre von innen abzuschließen, da eine verschlossene Türe im Notfall (z. B. einem Brand) ein gefährliches Hindernis sein kann. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Köln in einem Urteil vom 04.01.2018 (Aktenzeichen 203 C 319/16).

Das Gericht entschied, dass in baulichen Anlagen nach den §§ 17, 36 der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen Fluchtwege vorhanden sein müssen. Solche Fluchtwege würden aber durch verschlossene Türen unterbrochen. Deshalb könne der Mieter nicht zum Abschließen der Haustür verpflichtet werden.

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