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Der Parkausweis für einen in Wohnungsnähe befindlichen Behindertenparkplatz schützt den Mieter nicht vor einer berechtigten Verwertungskündigung. Dies entschied das Amtsgericht München am 12.01.2018 (Aktenzeichen 433 C 20391/17).

In dem Verfahren wehrte sich ein gehbehinderter Mieter gegen eine Kündigung wegen der Kernsanierung des Hauses, in dem sich seine Wohnung befand. Die Wohnung bestand aus einem Zimmer in einem ehemaligen Studentenwohnheim. In dem Zimmer gab es weder eine Kochgelegenheit noch sanitäre Anlagen oder Warmwasserversorgung. Gemeinschaftsküchen oder andere Kochgelegenheiten waren nicht vorhanden, Auf den einzelnen Etagen gab es Sammeltoiletten ohne Waschgelegenheit, im Keller Sammelduschen.

Der Eigentümer wollte das Gebäude kernsanieren. Dabei sollte das Zimmer des Mieters mit einem Nebenraum zusammengelegt werden und mit Bad, WC und Kochgelegenheit ausgestattet werden. Der Mieter wehrte sich gegen die ordentliche Kündigung und argumentierte, dass er für diese Adresse einen Parkausweis auf diese Adresse erhalten habe, auf die auch sein Auto angemeldet war. Da er sich weigerte auszuziehen klagte der Vermieter erfolgreich vor dem Amtsgericht München.

Der Richter stellte zunächst fest, dass die Kündigung formgerecht erfolgte. Das Sanierungsvorhaben sei umfassen dargestellt und ausreichend begründet. Außerdem ergebe sich aus dem Gesamtzustand des Gebäudes, dass die geplanten Maßnahmen nachvollziehbar seien.

Es handele sich hierbei um eine Verwertungskündigung und alle hierzu notwendigen Informationen lägen dem Gericht vor. Damit würden die Angemessenheit der Maßnahmen, die Gründe einer derzeit nicht zumutbaren Verwertungseinschränkungen und die aktuellen Nachteile der Mieter hinreichen begründet. Auch die Ernsthaftigkeit der Planung sei durch eine bereits gestellte Bauvoranfrage und eine in Aussicht gestellte Baugenehmigung gegeben.

Das Haus beziehungsweise die darin befindlichen Wohneinheiten entsprächen nicht mehr dem Standard allgemein üblicher Wohnverhältnisse. Eine rentable Vermietung sei unter diesen Bedingungen nicht möglich.

Das Argument des Mieters, dass er auf den in der Nähe befindlichen, ihm zugewiesenen Parkplatz angewiesen sei, ließ das Gericht nicht gelten. Ein entsprechender Parkausweis könne auch für eine andere Wohnung beantragt werden.

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Wird ein Mietverhältnis beendet, kann der Mieter die Auszahlung der Kaution erst verlangen, wenn alle berechtigten Forderungen des Vermieters ausgeglichen wurden. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Dortmund in einem Urteil vom 13.03.2018 (Aktenzeichen 425 C 5350/17).

In dem Verfahren hatte ein Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter geklagt und verlangte die Auszahlung einer Kaution, die im Mietvertrag vereinbart war. Im Mietvertrag hieß es unter anderem:

Wichtig

Die Kaution ist nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache zzgl. der Zinsen in angemessener Frist zurückzuerstatten, es sei denn, der Vermieter hat begründete Gegenansprüche, mit denen er aufrechnen kann oder die ein Zurückbehaltungsrecht begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn und solange der Vermieter Ansprüche aus Neben- und Betriebskosten noch nicht beziffern kann.

Der Vermieter wollte die Kaution noch nicht auszahlen, da noch Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der vorangegangenen zwei Jahre strittig waren. Der Mieter hatte mit seiner Klage keinen Erfolg. Diese wurde vom Gericht als unbegründet abgewiesen. Es bestünde zwar ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung, der aber noch nicht fällig sei. Fällig würde dieser Anspruch erst, wenn die strittigen Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung geklärt und befriedigt seien. Der Ex-Mieter hatte selbst eingeräumt, dass die Nebenkosten noch nicht korrekt abgerechnet wurden.

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Donnerstag, 17 Mai 2018 06:38

Modernisierung: Wenn der Mieter schweigt

Eine Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist nicht möglich, wenn der Mieter auf die Anforderung der Duldungszustimmung mit Fristsetzung nicht reagiert. Dies ist erst möglich, wenn der Mieter gemahnt wurde. Das entschied das Landgericht Berlin am 25.01.2018 (Aktenzeichen 67 T 9/18).

In der Klage ging es um folgenden Fall. Ein Mieter hatte im August 2016 seine Bereitschaft erklärt, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Andere Mieter stimmten den Modernisierungsmaßnahmen jedoch nicht zu. Darum forderte der Vermieter im Juli 2017 die Mieter erneut auf, der Modernisierung zuzustimmen. In der Aufforderung hatte er eine Frist gesetzt. Der Mieter, der bereits 2016 zugestimmt hatte, hielt eine erneute Zustimmung nicht für notwendig. Nach Ablauf der Frist erhob der Vermieter Duldungsklage, woraufhin der Mieter seine Zustimmung umgehend erklärte. Das zuständige Amtsgericht sah hierin ein sofortiges Anerkenntnis (§ 93 ZPO – Zivilprozessordnung) und stellte die Kosten dem Vermieter in Rechnung. Hiergegen richtete sich die Beschwerde des Vermieters.

Das Landgericht Berlin gab jedoch dem Amtsgericht recht und wies die Beschwerde des Vermieters zurück. Nach § 93 ZPO fallen die Prozesskosten zu Lasten des Klägers, wenn der Beklagt5e den Anspruch des Klägers sofort anerkennt, da sein Verhalten keinen Anlass zur Klageerhebung gebe. Dies sei in dem Verfahren der Fall. Zwar könne man davon ausgehen, dass eine Klagte möglich sei, wenn der Mieter einer fristgebundenen Aufforderung des Vermieters nicht innerhalb der Frist nachkomme. Die sei aber lediglich der Fall, wenn der Mieter sich bereits vor dem Gerichtsverfahren in Verzug befunde habe. Um den Mieter jedoch in Verzug zu setzen, sei eine Mahnung notwendig gewesen. Diese war aber vom Vermieter nicht ausgesprochen worden.

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Kosten für einen Notdienst, der außerhalb der Geschäftszeiten des Hausverwalters zur Verfügung steht, gehören zu den Verwaltungskosten und können deshalb nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das hat das Amtsgericht Berlin Charlottenburg in einem Urteil vom 21.02.2018 entschieden (Aktenzeichen 215 C 311/17)

In dem Verfahren klagte ein Vermieter gegen seinen Mieter, der sich weigerte, eine in der Betriebskostenabrechnung aufgeführte Notdienstpauschale zu zahlen. Der Notdienst nahm außerhalb der Geschäftszeiten der Hausverwaltung Meldungen über Schadensfälle entgegen und bearbeitete diese.

Das Amtsgericht gab jedoch dem Mieter Recht und stellte fest, dass es sich bei den Notdienstkosten um keine Betriebskosten nach der zweiten Berechnungsverordnung handele. Die hier entstandenen Kosten müssten als Verwaltungskosten angesehen werden, die nicht auf die Mieter abgewälzt werden könnten. Der Notdienst läge primär im Interesse des Vermieters. Er wolle damit verhindern, dass die Mieter außerhalb der Dienstzeiten seiner Hausverwaltung Maßnahmen von den Mietern ergriffen würden. Der Notdienst ergreife letztlich nur Maßnahmen, welche inhaltlich und finanziell vom Vermieter genehmigt seien.

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Auch wenn der Mieter psychisch krank ist und deswegen schuldlos handelt, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigert und von der Verweigerung eine Gefährdung des Wohnhauses und der Mitmieter entsteht. Dies hat das Landgericht Konstanz am 08.12.2017 festgestellt (Aktenzeichen A 11 S 83/17).

In dem Verfahren ging es um einen psychisch kranken Mieter, der mehrmals eine Kontrolle der Rauchmelder in seiner Wohnung verhinderte. Bei einem ersten Termin schlug der Mieter den Mitarbeiter der beauftragten Firma, beim zweiten mal verweigerte er ebenfalls den Zutritt zur Wohnung. Da er die daraufhin ausgesprochene fristlose Kündigung nicht akzeptierte, klagte der Vermieter, unterlag aber zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht.

Im Berufungsverfahren konnte sich der Vermieter jedoch durchsetzen. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Vermieter habe Anspruch auf Räumung der Wohnung, die fristlose Kündigung sei gerechtfertigt. Einer Abmahnung habe es nicht bedurft und auch ein Anspruch auf eine Räumungsfrist bestehe nicht.

Das Landgericht stellte fest, dass der Vermieter einen Anspruch darauf habe, die Wohnung des Mieters zur Kontrolle der Rauchwarnmelder zu betreten. Die Weigerung des Mieters habe zu einer schwerwiegenden Gefährdung des Wohnhauses und der anderen Mieter geführt. Gleichzeitig habe auch der Versicherungsschutz auf dem Spiel gestanden. Der Mieter habe deshalb eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen. Durch die Gefährdung der Immobilie und der Mitmieter müsse hier die Rücksichtnahme auf die psychische Erkrankung zurücktreten.

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Mittwoch, 02 Mai 2018 12:14

Tagesordnung zur WEG-Versammlung

Wird eine geplante Beschlussfassung in der Tagesordnung der Eigentümerversammlung nicht ausreichend dargestellt, macht dies den Beschluss anfechtbar. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 22.03.2018 (Aktenzeichen 19 S 107/17).

In dem vom Gericht zu klärenden Streitfall ging es um eine Eigentümerversammlung, zu der über 40 % der eingeladenen Mitglieder nicht erschienen waren. In der Tagesordnung wurde angekündigt, dass über die Kostenübernahme einer Reparatur an der Fußbodenheizung eines einzelnen Eigentümers entschieden werden solle.

Auf der Versammlung wurden jedoch sehr viel weitergehende Beschlüsse gefasst. So legte man für die Zukunft fest, wie die Kostenübernahme bei Reparaturen an Fußbodenheizungen grundsätzlich erfolgen sollte. Hinzu kam, dass ein nicht angekündigter Beschluss gefasst wurde, der regelte, wie bereits entstandene Kosten für Reparaturen an Fußbodenheizungen rückwirkend abgerechnet werden sollten.

Beide Beschlüsse wurden vom Landgericht Düsseldorf gekippt. Die Richter verwiesen auf § 23 Abs. 2 WEG, nach dem der Gesetzgeber verlangt, dass der Gegenstand eines Beschlusses in der Einberufung (also der Einladung mit Tagesordnung) „bezeichnet“ wird.

Rechtliches

§ 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung:
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Aus dem auf der Versammlung gefassten Beschlüssen ergaben sich jedoch sehr viel weitergehende Konsequenzen und Kosten, als bei Beschluss nach der Tagesordnung zu erwarten gewesen wären. Deshalb seien die Beschlüsse in der Einladung beziehungsweise Tagesordnung unzureichend bezeichnet worden.

Grundsätzlich können auch unzureichend bezeichnete Beschlüsse gültig sein, wenn feststeht, dass sich bei ordnungsgemäßer Ladung kein anderes Ergebnis zustande käme. Da aber im vorliegenden Fall von 68 Wohnungseigentümern nur 40 erschienen waren, vertraten die Richter die Ansicht, dass bei einer ordnungsgemäßen Tagesordnung die Beschlusslage eine andere gewesen wäre.

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Dienstag, 01 Mai 2018 12:13

Grenzbebauung - was tun?

Wurde auf einem Grundstück bereits genehmigt bis an die Grenze gebaut, kann ein Nachbar ein erneutes Bebauen der Grenze nicht durch Rechtsmittel gegen die Genehmigungsbehörde verhindern. Ihm bleibt aber die Möglichkeit, zivilrechtlich gegen den Bauherrn vorzugehen. Zu diesem Ergebnis kam das Verwaltungsgericht Mainz in einem Urteil vom 30.11.2017 (Aktenzeichen 3 L 1338/17.MZ).

Grund des Verfahrens war der Widerspruch, verknüpft mit einem Eilantrag, gegen eine Baugenehmigung, die im vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilt wurde. Es klagte ein Nachbar, da das zweieinhalbgeschossige Gebäude auf dem Nachbargrundstück direkt an die Grenze gebaut werden sollte. Er fühlte sich dadurch in seinen Eigentumsrechten verletzt. Der Eilantrag wurde jedoch vom Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

Das stellte fest, dass keine Verletzung der Nachbarschaftsrechte vorlag. Das Bauvorhaben sei weder in der Ausdehnung noch im Volumen und der Anordnung eine gegenüber dem Nachbarn rücksichtslose Maßnahme. Die Richter verwiesen hier unter anderem auf andere Urteile der rheinland-pfälzischen Verwaltungsgerichte, nach denen auf einem Grundstück grenznah gebaut werden dürfte, wenn sich auf diesem Grundstück bereits grenzbebaute Gebäude befänden. Allerdings bezieht sich das Urteil ausschließlich auf das Genehmigungsverfahren der Behörden. Die privatrechtlichen Möglichkeiten gegen die Entscheidung vorzugehen- wurden vom Gericht ausdrücklich nicht bewertet, da es sich hierfür für nichts zuständig erklärte. Der Kläger könne beispielsweise jederzeit etwaige Verstöße gegen das Landesnachbarrechtsgesetz oder gegen die Inanspruchnahme seines Grundstücks während der Bauarbeiten vor einem ordentlichen Gericht gegenüber dem Bauherrn geltend machen.

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