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Donnerstag, 30 August 2018 09:09

Erbschaftsteuer für Grundstücke

Für eine geerbte Immobilie, die von dem oder den Erben weiter bewohnt wird, fällt normalerweise keine Erbschaftsteuer an. Nicht bebaute Grundstücke hingegen sind nicht von der Erbschaftsteuer befreit. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke, die mit dem bebauten Grundstück eine Einheit bilden. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf vom 16.05.2018 – Aktenzeichen 4 K 1063/17 Erb). In dem Verfahren ging es um eine Erbschaft von zwei Grundstücken, die im Grundbuch auf unterschiedlichen Seiten eingetragen waren. Auf dem einen Grundstück befand sich ein Wohnhaus, das auch weiterhin von der Witwe bewohnt wurde. Das andere Grundstück grenzte direkt an die bebaute Fläche, so dass beide Areale optisch eine Einheit bildeten. Das zuständige Finanzamt gewährte jedoch lediglich für das bebaute Grundstück eine Erbschaftsteuerbefreiung. Diese Einstufung wurde vom Finanzgericht bestätigt. Laut Grundbuch handele es sich um zwei getrennt zu wertende Grundstücke. Die Steuerbefreiung gelte deshalb nur für das eine – bebaute – Grundstück. Tipp: Wenn man es auch ungern tut – man sollte sich mit dem Erbrecht früh genug auseinanderzusetzen. Eventuell kann man durch Schenkungen Erbschaftsteuer zu sparen.
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Nach § 559 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 555b ermöglicht eine energetische Modernisierung dem Vermieter, die Miete anzuheben. Dies gilt aber nur dann, wenn sich für den Mieter tatsächlich ein Energiespareffekt ergibt. Wird auf der einen Seite durch die Maßnahme Energie eingespart, die aber auf der anderen Seite wieder mehr verbraucht wird, darf die Miete nicht erhöht werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 11.01.2018 (Aktenzeichen 202 C 374/17). In dem Verfahren ging es um eine Mieterhöhung, die der Vermieter ausgesprochen hatte, weil er den Fußboden des Dachgeschosses dämmen ließ. Der unter dem Dachgeschoss wohnende Mieter lehnte die Erhöhung jedoch ab. Er argumentierte, dass durch die Dämmung der zuvor ringsum verschlossene Dachboden nun mit einer Kaltdachkonstruktion versehen sei, wodurch mehr Kaltluft in das Dachgeschoss eindringe. Dadurch würde der durch die Dämmung erreichte Energieeinspareffekt wieder aufgehoben. Das Amtsgericht gab ihm Recht. Es läge keine energetische Modernisierung vor, da es unterm Strich zu keiner Energie-Einsparung käme.
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Dienstag, 28 August 2018 08:13

Waffen in der Mietwohnung

Eigentlich selbstverständlich – und doch musste das Landgericht Berlin über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung entscheiden. Gekündigt wurde wegen illegaler Waffenlagerung in der Wohnung – und Mord. In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der einen Nachbarn mit einer Schrotflinte erschoss und durch ein SEK in der Mietwohnung verhaftet wurde. Während und nach dem SEK-Einsatz wurden weitere Waffen und Munition in der Wohnung gefunden. Für den Besitz hierfür besaß der Mieter keine Erlaubnis. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos, musste aber das Amtsgericht bemühen, da der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte. Nachdem der Mieter erwartungsgemäß vor dem Amtsgericht unterlag beantragte er Prozesskostenhilfe, um in Berufung gehen zu können. Der Antrag wurde aber vom Landgericht Berlin wegen fehlender Aussicht auf Erfolg der Klage abgewiesen. Die Lagerung von Waffen und Munition sei illegal gewesen. Dies stelle eine grobe Verletzung mietvertraglicher Obhutspflichten. Darüber hinaus würden die Sicherheitsgefühle der übrigen Hausbewohne auf eklatante Weise beeinträchtigt, da das Mietshaus in unmittelbarer Nähe des Hauses liege, in dem der Mord verübt wurde. Ein Festhalten am Mietvertrag sei dem Vermieter unter diesen Umständen unzumutbar. Beschluss des Landgerichts Berlin vom 26.02.2018 – Aktenzeichen 65 S 6/18
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Donnerstag, 23 August 2018 08:48

Unwirksame Kündigung

Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter oder dessen Mitarbeiter unberechtigt Zugang zur Wohnung des Mieters verschaffen, um dort Beweise für die Kündigung zu sichern. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 hervor (Aktenzeichen 67 S 20/18). In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der seine Wohnung – auch nach einer Abmahnung – über das Portal airbnb jeweils für eine Nacht vermietet hatte. Der Vermieter erfuhr hiervon, da ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung über das Portal gebucht hatte. Der Mitarbeiter kam so an einen Schlüssel der Wohnung, den der Mieter in einem Kiosk deponiert hatte, verschaffte sich damit ungerechtfertigten Zugang und fertigten eine Reihe von Fotos der Wohnung an. Die daraufhin ausgesprochene Kündigung lehnte der Mieter ab, so dass der Vermieter versuchte, sein Ziel auf dem Klageweg zu erreichen. Vor dem Amtsgericht hatte er auch Erfolg. Das Landgericht hingegen entschied im Berufungsverfahren, dass keine Gründe für eine fristlose oder ordentliche Kündigung vorlägen. Im vorliegenden Fall sein entscheidend, dass der Vermieter durch das Eindringen des Mitarbeiters der Hausverwaltung in die Mietwohnung eine schwerwiegende Verletzung der Persönlichkeitsrechte des Mieters vorgenommen habe. Akzeptierte das Gericht noch die Scheinanmietung, hielt es die darüberhinausgehenden Maßnahmen (Betreten und fotografieren der Wohnung) als unverhältnismäßig und rechtswidrig. Als Beweis der unerlaubten Anmietung hätte eine Scheinanmietung ausgereicht, mit der nachweisbar gewesen wäre, dass die Wohnung tatsächlich anmietbar war. Durch das Betreten der Wohnung seien keine weiteren, für eine Kündigung notwendige Erkenntnisse erbracht worden. Dagegen seien die Pflichtverletzungen des Mieters als so geringfügig anzusehen, dass dies nicht für eine Kündigung ausreiche. Hier sei auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits seit Jahren Beschwerdefrei bestand und die Wohnung tatsächlich nicht von airbnb-Touristen, sondern lediglich von Mitarbeitern der Hausverwaltung (schein-)angemietet wurden.  
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Mittwoch, 22 August 2018 14:26

Wenn der Mieter nicht renovieren muss ...

Hat ein Mieter seinem Vorgänger zugesagt, die unrenovierte Wohnung zu renovieren, hat diese Vereinbarung keinen Einfluss auf den Mietvertrag. Der Mieter muss sie also nicht renovieren, wenn ihm dafür kein adäquater Aufwandsersatz gewährt wird. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 22.08.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 277/16) In dem Verfahren stritten ein Vermieter und sein Exmieter über die Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte für die Wohnung beim Einzug mit der Vormieterin eine Vereinbarung getroffen, nach der er sich bereit erklärte, gegen die Übernahme diverser Gegenstände einen Geldbetrag zu zahlen und die Renovierungskosten zu übernehmen. Im Formularmietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hatte. Als das Mietverhältnis endete, strich der Mieter die Wohnung – allerdings nicht zur Zufriedenheit des Wohnungseigentümers. Dieser ließ einen Anstreicher kommen und die Wohnung noch einmal streichen. Die dabei entstandenen Kosten von knapp 800 Euro verlangte er von seinem Ex-Mieter zurück. Da der ehemalige Mieter nicht bereit war, zu zahlen, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Der Ex-Mieter argumentierte auf Basis der einschlägigen Rechtsprechung des BGH, wonach eine unrenoviert übernommene Wohnung nicht vom Mieter renoviert werden muss, wenn ihm dafür nicht ein adäquatrer Ausgleich gewährt wird (siehe auch Urteil des BGH vom 18.03.2015 – Aktenzeichen 185/14). Der Vermieter hingegen verwies auf die Vereinbarung zwischen dem Vormieter des Beklagten. In den Vorinstanzen konnte sich der Vermieter mit seiner Argumentation durchsetzen. Das Landgericht Lüneburg als Berufungsgericht hielt es vor dem Hintergrund der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin für interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm der Kläger die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Allerdings ließ das Gericht die Revision vor dem BGH zu. Hier unterlag der Vermieter. Der BGH stellte grundsätzlich fest, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch unwirksam ist. Dies gelte auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet habe, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Der BGH hält die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung nicht für zulässig. Denn dadurch würde der Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet. Die Wohnung müsse dann vom Mieter vorzeitig renoviert oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben werden, als sie an den Mieter übergeben wurde. Daran ändere sich auch nichts durch die Vereinbarung, die in diesem Fall Mieter und Vormieter geschlossen hatten. Diese sei von vorneherein auf Mieter und Vormieter beschränkt und habe deshalb keinen Einfluss auf den Mietvertrag.  
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Montag, 20 August 2018 11:47

Warane sind keine Haustiere

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem Mieter das Halten von Waranen als Haustiere zu gestatten. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Bielefeld in einem Urteil vom 25.07.2018 (Aktenzeichen 401 C 275/17). In dem Verfahren wollte ein Mieter eines Einfamilienhauses die Haltung von mehreren Waranen durchsetzen und den Vermieter zur Zustimmung per Gerichtsentscheid zwingen. Das Gericht lehnte dies jedoch ab. Aus der Rechtsprechung und den entsprechenden Kommentaren beziehungsweise Grundsätzen ergebe sich, dass der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet sei, wenn die Haltung des Tieres als normaler Gebrauch der Mietwohnung angesehen werde. Der Bundesgerichtshof (BGH) habe hierzu festgestellt, dass über den normalen Gebrauch der Mietwohnung jeweils von Fall zu Fall entschieden werden müsse. Dabei seien insbesondere die folgenden Kriterien zu berücksichtigen:
  • Art und Größe der Tiere
  • Anzahl der Tiere im Verhältnis zur Größe der Wohnung
  • Verhalten der Tiere
  • Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befinde.
Nicht zum normalen Wohngebrauch gehöre nach Meinung des Gerichts das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren. Auch müsse geprüft werden, ob eine artgerechte Haltung der Tiere in einer Wohnung möglich sei und dem Tierschutz allgemein Rechnung getragen würde, gehöre nicht zum Wohngebrauch. Grundsätzlich brauche der Vermieter keine Genehmigung zu erteilen, wenn es sich um gefährliche Tiere handele. Im vorliegenden Fall handele es sich bei den Waranen aber um keine üblichen Haustiere. Von den Waranen ginge außerdem eine gewisse Gefährlichkeit aus. Auch war das Gericht skeptisch, ob die Tiere dem Tierschutz entsprechend in der Wohnung gehalten werden könnten. Vor diesem Hintergrund entschied das Gericht, dass bei der Waran-Haltung nicht vom normalen Mietgebrauch gesprochen werden könne und deshalb der Vermieter keine Genehmigung zur Haltung der Tiere aussprechen müsse. Hinweis: In mehreren Urteilen hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass eine Mietvertragsklausel, nach der das Halten von Tieren in der Mietwohnung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters erlaubt wird, nur rechtens ist, wenn ausdrücklich das Halten von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren von der Genehmigungspflicht ausgenommen wird.    
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Freitag, 17 August 2018 08:29

Warmes Wasser - auch im Hochsommer

Vergisst der Vermieter Heizöl einzukaufen und fällt dadurch die Warmwasserversorgung aus, kann der Mieter auch im Sommer nicht auf alternative Methoden der Warmwasserversorgung verwiesen werden. Dies stellte das Landgericht Fulda in einem Beschluss vom 05.01.2018 klar (Aktenzeichen 5 T 200/17) In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, in der im Hochsommer die Versorgung mit Warmwasser ausfiel, weil der Vermieter nicht ausreichend Heizöl eingelagert hatte. Die Mieterin – Mutter von zwei Kindern im Alter von zwei und acht Jahren – forderte den Vermieter auf, dafür zu sorgen, dass die Versorgung mit Warmwasser wiederhergestellt werde. Da dieser nicht reagierte, stellte die Mieterin einen Eilantrag beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht sah jedoch keine Eilbedürftigkeit. Der Anspruch auf warmes Wasser wurde vom Gericht zwar bestätigt. Bis jedoch im Hauptsacheverfahren entschieden werde, könne die Mieterin den Zeitraum beispielsweise durch Nutzung eines Wasserkochers überbrücken. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Beschwerde beim Landgericht Fulda ein. Dort stellte man sich auf die Seite der Mieterin und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Eilbedürftigkeit bestehe schon aus gesundheitlichen Erwägungen, die unabhängig von der Jahreszeit zu berücksichtigen seien. Außerdem seien die hygienischen Aspekte – insbesondere bei den Kindern – gerade im Hochsommer zu berücksichtigen. Dem Mieter könne nicht zugemutet werden, auf andere Möglichkeiten der Wassererhitzung zurückzugreifen. Er müsse auch nicht aufgrund der Nachlässigkeit des Vermieters auf die Warmwasserversorgung verzichten.
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Mittwoch, 15 August 2018 08:45

Rauchmelder in der Zwischendecke

Ein Handwerker darf davon ausgehen, dass die vor ihm tätig gewordenen Unternehmen ordnungsgemäß gearbeitet haben. Er muss deren Arbeiten nicht überprüfen. Entstehen durch die Arbeiten der Vorgänger Schäden, kann der Handwerker hierfür nicht haftbar gemacht werden. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 08.08.2018 hervor (Aktenzeichen 412 C 2882/18). In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, bei der im Rahmen von Sanierungsarbeiten die Decken abgehängt und mit Rigipsplatten verkleidet werden sollten. Der Eigentümer beauftragte zunächst einen Elektriker, die Rauchmelder abzumontieren, bevor eine andere Firma das Abhängen, Verkleiden und Anstreichen der Decken übernahm. Der Mieter der Wohnung stellte nach einiger Zeit fest, dass ein Piepton aus der Decke heraus zu hören war. Wie man feststellte, handelte es sich dabei um die Geräusche eines Rauchmelders handelte, der nun nachträglich entfernt werden musste. Die Kosten für die Entfernung der Rauchmelder sowie Mietminderungen des Mieters verlangte der Vermieter von der Firma zurück, die die Decke abgehängt hatte. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass die Firma den Rauchmelder wieder angebracht hätte, da der Elektriker die Melder alle entfernt hätte. Da die Firma sich weigerte zu zahlen, klagte der Vermieter. Das zuständige Amtsgericht lehnte die Klage jedoch ab. Der Richter sah es als nicht erwiesen an, dass die beklagte Firma den Rauchmelder (wieder) angebracht hätte. Da verschiedene Personen auf der Baustelle tätig waren, hätte der Melder auch von anderer Seite montiert werden können. Auch wäre denkbar, dass der Elektriker den Melder übersehen hatte. Auch könne man nicht davon ausgehen, dass die Baufirma den Rauchmelder als solchen hätte erkennen müssen. Schließlich konnte die Baufirma auch davon ausgehen, dass der Rauchmelder stillgelegt worden sei, da die Arbeiten zuvor von einem Elektriker durchgeführt wurden. Die Firma durfte hier von fachgerechter Arbeit ausgehen. Es sei nicht Aufgabe der Baufirma, die zuvor von einer anderen Firma durchgeführten Arbeiten zu überprüfen.  
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Der Vermieter muss bei einem Gewerbemietvertrag keine Frist zur Beseitigung von Schäden einräumen, um Schadenersatzforderungen geltend machen zu können. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 27.06.2018 (Aktenzeichen XII ZR 79/17). In dem Verfahren ging es um eine Halle, die zum abstellen und reparieren von Rennfahrzeugen genutzt wurde. Bei Ende des Mietverhältnisses waren Boden und Wände verschmutzt und der Boden zusätzlich durch Öl und Chemikalien angegriffen. Der Vermieter ließ die Schäden beseitigen und verlangte vom ehemaligen Mieter die Übernahme der Kosten von rund 2.900,00 €. Da der Ex-Mieter nicht zahlen wollte, klagte der Vermieter, unterlag aber sowohl vor dem Amts- wie auch vor dem Landgericht. Beide Gerichte vertraten die Ansicht, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen müsse, bevor er selbst an deren Beseitigung ging. Die vorinstanzlichen Entscheidungen wurden jedoch vom BGH aufgehoben. Der Vermieter wäre nicht verpflichtet, eine Frist zur Schadensbeseitigung einzuräumen. Denn der ehemalige Mieter habe gegen seine Obhutspflicht verstoßen, die ihn verpflichtet, Schäden an der Mietsache zu vermeiden beziehungsweise auf ein Minimum zu reduzieren. Außerdem implementiere die Obhutspflicht, dass man die Mietsache pfleglich behandele. Verletze der Mieter diese Obhutspflicht müsse er beispielsweise mit einer Abmahnung, einer fristlosen Kündigung und auch mit Schadenersatzansprüchen des Vermieters rechnen. Komme es zu Schadenersatzansprüchen, bleibe es dem Vermieter überlassen, ob er vom Mieter die Beseitigung der Schäden oder eine Geldzahlung vom Mieter fordert. Verlange der Vermieter eine Schadenersatzzahlung, müsse er keine Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen.
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Freitag, 10 August 2018 11:06

Wann der Leerstand Steuervorteile kostet

Um die steuerlichen Vorteile als Vermieter nutzen zu können, muss eine Einkunftserzielungsabsicht bestehen. Hiervon geht der Fiskus bei kurzfristigen Leerständen auch aus. Ist jedoch ein Gebäude aufgrund nicht durchführbaren Sanierungsarbeiten leer, kann davon ausgegangen werden, das keine Einkunftserzielungsabsicht besteht, mit der Folge, dass auch keine Kosten mehr für die Immobilie steuermindernd abgesetzt werden können. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 31.01.2017 (Aktenzeichen IX R 17/16). Die Richter hatten über folgenden Fall zu entscheiden. Ein Ehepaar kaufte 1993 eine Wohnung in einem stark sanierungsbedürftigen Haus. Der Zustand des Gebäudes führte dazu, dass die Wohnung ab 1999 leer stand. Aufgrund der schwierigen Eigentumsverhältnisse (teilweise waren die WEG-Eigentümer nicht bekannt oder es wurde keine Anschrift ermittelt) konnten die dringend notwendigen Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt werden. In den Steuererklärungen der Jahre 2006 bis 2010 machte das Ehepaar deshalb negative Einkünfte für die Wohnung als Werbungskostenüberschüsse geltend. Dies wurde zunächst vom Finanzamt akzeptiert. Durch geänderte Steuerbescheide wurde diese Entscheidung jedoch widerrufen. Gegen die neuen Bescheide klagte das Ehepaar. Sie konnten sich aber weder beim Finanzgericht Mecklenburg noch beim Bundesfinanzhof durchsetzen. In seine Begründung stellte der Finanzhof grundsätzlich fest, dass die Kosten für eine leerstehende Wohnung steuerlich absetzbar sind, wenn weiterhin eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Im vorliegenden Fall könne aber hiervon nicht ausgegangen werden, obwohl sich der Kläger intensiv darum bemüht hätte, die Sanierungen voranzutreiben. Da es aber an der notwendigen Mitwirkung der anderen Teilnehmer fehle, seien diese Bemühungen gescheitert. Da die Wohnung deshalb unbewohnbar sei, konnte das Finanzamt annehmen, dass keine Einkunftserzielungsabsicht mehr bestand.
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