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Montag, 24 September 2018 16:29

Wohnfläche von Vertragspartnern bestimmt

Vermieter und Mieter können bei Abschluss des Mietvertrages selbst bestimmten, welche Räume für Wohnzwecke genutzt werden sollen und damit zur Wohnflächenberechnung zugrunde gelegt werden. Hierzu können auch Räume gehören, die nach dem öffentlichen Baurecht normalerweise nicht hinzugerechnet werden. Dies entschied das Amtsgericht München in einem Urteil vom 06-09.2018 (Aktenzeichen 411 C 19356/17). Vor dem Gericht stritten der Vermieter als Kläger und der Mieter als Beklagter um die Wohnfläche eines Einfamilienhauses. Wörtlich hieß es im Mietvertrag „Die Wohnfläche wird mit 210 m² vereinbart“. In einer Internetanzeige wurde das Haus ebenfalls mit 210 m², verteilt auf sieben Zimmer, angegeben. In der Anzeige hieß es weiter: „… großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Sowohl vom Studio als auch vom Hobbyraum waren Fotos beigefügt worden. Als der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangte, lehnte dieser ab und stellte fest, dass eine Nachberechnung der Wohnfläche ergeben habe, dass die Wohnung lediglich 173,5 m² groß sei. Nachdem er nicht nur die Zustimmung ablehnte, sondern auch die Miete kürzte, kündigte der Vermieter fristlos. Im Prozess stellte der Vermieter klar, dass beiden Parteien von Anfang an klar gewesen sei, dass sowohl das ausgebaute Dachgeschoss als auch der Hobbyraum als Wohnfläche berücksichtigt würden. Dies sei auch aus dem Internetinserat und bei der Begehung des Hauses vor Vertragsabschluss klar gewesen. Hinzu käme, dass der Mieter Architekt sei und deshalb die Wohnfläche selbst einschätzen konnte. Der Mieter hingegen fand jedoch, dass die Wohnfläche nicht abschließend festgelegt worden sei und deshalb die Wohnflächenverordnung und die landestypischen Vorschriften (hier die bayerische Bauordnung) angewandt werden müsse. Deshalb weigerte sich der Mieter nicht nur, die geforderte höhere Miete zu zahlen. Er verlangte auch eine Rückzahlung der seiner Ansicht zu viel bezahlten Miete. Das Amtsgericht entschied zugunsten des Vermieters und stellte grundsätzlich fest, dass es keine allgemeingültige Definition des Begriffs „Wohnfläche“ gebe. Diese könne deshalb im Rahmen der sogenannten Privatautonomie von den Vertragsparteien frei bestimmt werden. In diesem Rahmen könnten auch Räume zur Wohnfläche gerechnet werden, die nach dem öffentlichen Baurecht eigentlich nicht dazuzurechnen seien. Entscheidend sei deshalb für die Bestimmung einer Wohnfläche sei deshalb Einigung der Vertragspartner, welche Flächen dem Wohnzweck nutzen sollten. Hinzu käme im vorliegenden Fall, dass auch ohne besondere Fachkenntnis sofort erkennbar sei, dass die Wohnfläche ohne die umstrittenen Räume erheblich kleiner sei, als im Mietvertrag vereinbart war.  
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Donnerstag, 20 September 2018 10:39

Fristlos und fristgerecht gekündigt

Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückstände sowohl fristlos als auch hilfsweise fristgerecht gekündigt, wird die fristgerechte Kündigung nicht automatisch unwirksam, wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung der Rückstände abwendet. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) am 19.09.2018 in einem Urteil zu zwei gleichgelagerten Fällen (Aktenzeichen Az. VIII ZR 231/17 und 261/17). In dem Verfahren wurde über zwei Fälle entschieden, bei denen es um die gleiche Problematik ging: Den Mietern war fristlos und gleichzeitig „ersatzweise fristgerecht“ gekündigt worden, weil sie mit den Mietzahlungen zwei Monate im Rückstand waren. Damit war zwar die fristlose Kündigung gerechtfertigt werden – konnte aber durch Zahlung der Mietschulden abgewendet werden. Da die Mieter ihre Schulden früh genug beglichen wurde die Räumungsklage wegen der fristlosen Kündigung vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen. Gleichzeitig stimmte das Gericht aber der fristgerechten Kündigung zu und gab insofern der Räumungsklage statt. Im Berufungsverfahren wurde diese Entscheidung jedoch aufgehoben, das das zuständige Landgericht die Meinung vertrat, dass durch die fristlose Kündigung eine fristgerechte Kündigung ausgeschlossen würde (siehe hierzu auch unseren Beitrag "Bei Zahlungsrückstand keine fristgemäße Kündigung?" Dem widersprach der BGH in seiner Entscheidung. Es vertrat die Ansicht, dass das Landgericht die rechtlichen Zusammenhänge bei einer Kündigung künstlich voneinander getrennt habe. Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung könne durchaus noch zur Beendigung des Mietverhältnisses führen, wenn die fristlose Kündigung abgewandt wurde. Die Fälle wurden deshalb an das Landgericht zurücküberwiesen. Dort muss jetzt geprüft werden, ob die Gründe für eine fristgerechte Kündigung vorliegen. Hierfür muss das berechtigte Interesse des Vermieters begründet werden. Als gesetzlich anerkannter Grund für eine fristgerechte Kündigung gilt auch der Fall, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
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Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht beschließen, dass ein Wohnungseigentümer nur unter bestimmten Bedingungen Kontakt mit den Mietern anderer Eigentümer aufnehmen darf. Eine solche Einschränkung der Kontaktaufnahme muss individuell geregelt werden. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 17.05.2018 (Aktenzeichen 2-13 S 31/16). In dem Verfahren ging es um den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, nach dem den Wohnungseigentümern untersagt wurde, Kontakt zu Mietern anderer Wohnungseigentümer aufzunehmen, ohne die Eigentümer vorher zu informieren. Gegen diesen Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer, unterlag jedoch vor dem zuständigen Amtsgericht. Im Berufungsverfahren hatte er jedoch Erfolg. Das Landgericht Frankfurt/Main stellte fest, dass die Gemeinschaft nicht befugt sei, einen solchen Beschluss zu fassen. Ein Kontaktverbot könne lediglich durch die Teilungserklärung oder eine direkte Absprache der Wohnungseigentümer geregelt werden. Nach Meinung des Gerichts solle das Kontaktverbot letztlich Störungen im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Mietern vorbeugen. Da es sich hierbei um Verhältnisse handele, bei denen es um die Nutzung des Sondereigentums handele, müssten Vereinbarungen individuell getroffen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei hierzu nicht befugt.
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Dienstag, 18 September 2018 10:32

ifo: Grundsteuerberechnung vereinfachen

Das ifo Institut hat sich in die Diskussion um die Grundsteuer mit einem eigenen Vorschlag eingeschaltet. Das Institut ist eine Einrichtung für Wirtschaftsforschung an der Universität München. Das unabhängige Institut schlägt vor, eine Grundsteuerberechnung nach Flächen vorzunehmen. Dies führt bei den Immobilienbesitzern zu unterschiedlichen Ergebnissen. Nach Meinung des Instituts hätte ihr Modell Vorteile gegenüber wertbasierten Berechnungen. Vor allem würde der Vorschlag zur Steuervereinfachung führen, da hohe Bewertungskosten vermieden würden. Dem Institut schwebt eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche vor. Dafür würde eine einmalige Bestimmung ausreichen. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen notwendig. Wertbasierte Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer brächten erhebliche Probleme mit sich, stellte ifo-Präsident Clemens Fuest bei Vorstellung der Studie fest. Sollten aktuelle Verkehrswerte benutzt werden, so müssten diese erst ermittelt werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, sagt Fuest. Verfahren zur Bestimmung pauschalisierter Immobilienwerte würden die Bewertungskosten kaum reduzieren und zudem verfassungsrechtliche Bedenken nach sich ziehen. „Für die Wertbasierung wird häufig angeführt, dass dadurch eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden könne. Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die Steuer am Verkehrswert des Hauses ansetzt oder an der Grundstücks- und Gebäudefläche“, erklärte Fuest . Darüber hinaus würden wertbasierte Grundsteuermodelle zu einer erheblichen Umverteilung der Grundsteuerlast führen. Die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie Mieter in Großstädten müssten voraussichtlich deutlich mehr zahlen als bisher. Außerdem würde ein wertbasiertes Grundsteuermodell dazu führen, dass wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten. Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, hält den flächenbasierten Ansatz für die gerechteste Reform. „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr“, erklärte Warnecke. „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit“, betonte Warnecke. „Das alte Grundsteuermodell ist daran gescheitert, dass die Politik es nicht aktualisiert hat. Das sollte sich nicht wiederholen.“ Warnecke zeigte sich verwundert, woher jetzt der Optimismus komme, dass es künftig gelingen werde. Der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Zentrale Immobilienausschuss hatten die Studie in Auftrag gegeben. Über die individuelle Grundsteuerbelastung entscheidet am Ende die Kommune mit ihrem Hebesatz. „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu einladen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen“, mahnte Warnecke. „Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Anwendung der neuen Berechnungsgrundlage steht einem wertbasierten Modell entgegen. Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit, 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch,“ ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. „Mit dem Flächenmodell wären die Fristen einzuhalten. Die benötigten Daten liegen vor.“ Ein weiterer Vorteil wäre laut Volckens, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg für den Steuerpflichtigen wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre. Ebenso wäre in der Bemessungsgrundlage kein automatischer Erhöhungsmechanismus implementiert
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Dienstag, 18 September 2018 10:21

Wenn der Mieter nicht putzt

Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die Hausreinigung vom Mieter vorgenommen wird, können Kosten hierfür nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter entstehende Reinigungskosten lediglich auf dem Wege des Schadenersatzes geltend machen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom 24.05.2018 (Aktenzeichen 168 C 5604/17). In dem Verfahren ging es um eine Betriebskostenabrechnung, in der der Vermieter die Hausreinigungskosten abrechnete. Dies wollte der Mieter nicht akzeptieren, da er laut Mietvertrag für die Hausreinigung zuständig war. Der Vermieter hielt dem entgegen, dass der Mieter eben dieser Verpflichtung nicht nachgekommen wäre. Da der Mieter sich weiterhin weigerte, die Kosten zu tragen, klagte der Vermieter. Allerdings ohne Erfolg. Das Amtsgericht Leipzig stellte fest, dass die Reinigungskosten nicht als Betriebskosten abgerechnet werden könnten, da dies im Widerspruch zur Vereinbarung im Mietvertrag stehe. Kämen die Mieter der Reinigungspflicht nicht nach, könne der Vermieter entstandene Reinigungskosten lediglich auf dem Wege der Schadenersatzforderung zurückverlangen.
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Donnerstag, 13 September 2018 09:50

Zahlungsverzug bei symbolischer Miete

Zahlungsverzug bei einer vereinbarten, symbolischen Miete tritt erst ein, wenn der Rückstand mindestens die Höhe einer realen Nettomiete erreicht hat. Dies entschied das Landgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 01.06.2017 (Aktenzeichen 2-22 S 326/16). In dem Verfahren ging es um eine symbolische Miete von einem Euro. Diese war mit dem ehemaligen Hauseigentümer vereinbart worden, nachdem dieser das Haus verkauft hatte. Die Wohnung hatte einen realen Mietwert von 900,00 € (netto). Für die Nebenkosten wurde eine Betriebskostenvorauszahlung von 220,00 € vereinbart. Die Mieterin zahlte dann drei Monate hintereinander keine Miete. Es entstand somit ein Zahlungsverzug von 663,00 €.  Deshalb kündigte der Hauseigentümer ordentlich. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob er Räumungsklage, der auch vom zuständigen Amtsgericht stattgegeben wurde. Der Mieter ging jedoch in Berufung. Das Landgericht Frankfurt/Main hob das Urteil des Amtsgerichts auf. Es entschied, dass bei einer augenscheinlichen symbolischen Miete für einen Zahlungsverzug der reale Mietwert zugrunde gelegt werden müsse. Da dieser im vorliegenden Fall 900,00 € netto betrage, sei noch nicht einmal ein Rückstand von einer Monatsmiete aufgelaufen. Somit stelle der aufgelaufene Rückstand noch keine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die eine Kündigung der Wohnung nach § 546 Abs. 1 rechtfertige.  
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Wird eine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründet, muss der Gutachter die Wohnung nicht besichtigt haben. Unter Umständen muss er nicht einmal eine Vergleichswohnung besichtigen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 11.07.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 190/17). Der BGH stellte in seiner Entscheidung fest, dass der Gutachter lediglich Tatsachen benennen muss, die die geforderte Mieterhöhung rechtfertigen. Anhand des Gutachtens müsse aber für den  Mieter das Mieterhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachprüfbar sein. Der Gutachter muss Aussagen über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Hierfür muss die Wohnung nicht besichtigt werden. Entsprechende Informationen könne man sich auch anderweitig beschaffen. Hierzu könnten beispielsweise auch Informationen des Mieters herangezogen werden. Dazu muss die Wohnung nicht besichtigt werden. Die erforderlichen Informationen zu der konkreten Mieterwohnung kann der Gutachter auch auf anderem Wege erhalten. So kann ihn beispielsweise der Vermieter entsprechend informieren.
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Mittwoch, 05 September 2018 17:53

Mietpreisbremse soll verschärft werden

Das Bundeskabinett hat am 05.09.2018 Verschärfungen der umstrittenen "Mietpreisbremse" beschlossen. Die Verschärfungen sollen voraussichtlich Anfang 2019 in Kraft treten und gehen jetzt in die Diskussion der Verbände. Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) konnte sich nicht in allen Punkten durchsetzen. So bleibt es bei der Regelung, dass die Bremse lediglich in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten, der von den Bundesländern festgestellt werden muss. Barley wollte die Grenze ursprünglich flächendeckend einführen, scheiterte aber am Widerstand der CDU. Zukünftig ist der Vermieter verpflichtet, von sich aus darauf hinzuweisen, wenn die Miete höher als 10 % über der ortüblichen Vergleichsmiete liegt und dies auch begründen, indem er beispielsweise die Höhe der Vormiete vor Vertragsabschluss offenlegt, nachweist, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt. Ist der Mieter der Meinung, seine Miete sei zu hoch, kann er dies ohne Begründung mitteilen. In den Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen nicht mehr 11 % der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, sondern nur noch 8 %. Diese Regelung gilt zunächst für fünf Jahre. Ein sogenanntes "vereinfachtes Verfahren" gilt für Modernisierungen bis zu 10.000 Euro. Für ganz Deutschland gilt, dass nach einer Modernisierung die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen darf. Werden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, um den Mieter loszuwerden, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Von einer "Rausmodernisierung" geht das Gesetz aus, wenn
  • Die Modernisierungsarbeiten nicht spätestens zwölf Monate nach der Ankündigung begonnen werden.
  • Die angekündigte Mieterhöhung die geltende Miete mindestens verdoppelt.
  • die Modernisierungsarbeiten in einer Weise durchgeführt werden, die geeignet sind, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder
  • die Arbeiten nach Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwölf Monate ruhen.
Außerdem kann eine Modernisierung beziehungsweise deren Ankündigung in missbräuchlicher Weise mit einer Geldbuße von 100.000 Euro geahndet werden. Sowohl Mieter- als auch Vermieterverbände haben bereits harsche Kritik an dem Gesetzentwurf geübt. Es ist zu erwarten, dass die Bestimmungen zumindest teilweise noch geändert werden.    
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Dienstag, 04 September 2018 09:06

Terrasse statt Balkon

Ersetzt ein Vermieter den vorhandenen Balkon durch eine Terrasse, um den Marktwert der Mietwohnung zu stabilisieren, stellt dies keine Modernisierungsmaßnahme dar, die eine Mieterhöhung rechtfertigt. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Lübeck in einem Urteil vom 01.03.2018 (Aktenzeichen 14 S 161/16). In dem Verfahren ging es um das Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen. Dieses Verlangen richtete der Vermieter an seinen Mieter, nachdem er den Balkon gegen eine Terrasse ausgetauscht hatte. Der Mieter sah in der Terrasse jedoch keine Modernisierung und klagte gegen die Mieterhöhung. Damit hatte er vor dem Amtsgericht Erfolg. Auch das Amtsgericht sah in dem Austausch Balkon gegen Terrasse keine Modernisierung nach § 555b Nr. 4. 555b Nr. 4 BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Vermieter konnte sich auch in der Berufung nicht durchsetzen. Das Landgericht Lübeck sah in dem Umbau keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung. Es handele sich bei der Maßnahme lediglich eine Anpassung der Wohnung an die Anforderungen für zeitgemäßes wohnen. Damit seien die Anforderungen an § 555b Nr. 4 nicht erfüllt. Eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB komme deshalb nicht infrage.  
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