Facebook
Twitter
Newsfeed

Guter Rat vom Anwalt.

Exklusiv für PLUS-Mitglieder: Unsere
Anwälte beraten Sie sofort am Telefon.
PLUS-Mitglied werden

Blog

image

Blog Archiv

Donnerstag, 31 Januar 2019 08:12

Kein Anschluss unter dieser Nummer

Hat ein Mieter eine Wohnung angemietet, in der sich erkennbar eine Telefonanschlussdose befindet, kann er davon ausgehen, dass diese funktionsfähig ist. Kommt es zu Störungen an der Zuleitung zwischen Hauptanschluss und dem Anschluss des Mieters, ist der Vermieter verpflichtet, diese Störung zu beseitigen. Dies ergebe sich aus seiner Gebrauchserhaltungsverpflichtung, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 05.12.2018 – Aktenzeichen VIII ZR 17/18. In dem Verfahren ging es um einen Telefonanschluss, über den der Mieter auch das Internet nutzte. Der Anschluss bestand bereits, als der Mieter die Wohnung übernahm. Da es zu einer Störung an der Leitung zwischen Hausanschluss und Anschluss in der Mietwohnung kam, konnte der Mieter weder telefonieren noch das Internet nutzen. Der Mieter informierte seinen Telekommunikationsanbieter. Dieser stellte einen Defekt an der Leitung zwischen dem Hausanschluss und dem Anschluss in der Mietwohnung. Der Telekommunikationsanbieter verwies deshalb auf den Vermieter, der die Leitung auf seines Kosten reparieren müsse.  Der Mieter informierte den Vermiter entsprechend - doch dieser weigerte sich, die Reparatur vorzunehmen. Daraufhin klagte der Mieter beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht gab dem Mieter recht. Der Vermieter lehnte die Reparatur weiterhin ab und ging in Berufung. Dort erhielt er insofern Recht, dass das Gericht entschied, der Vermiete müsse zwar die Reparaturarbeiten dulden, nicht aber die hierbei entstehenden Kosten tragen. Dieses Urteil wurde jedoch vom Bundesgerichtshof aufgehoben und die Erstentscheidung des Amtsgerichts wiederhergestellt. Grundsätzlich, so der BGH sei der Vermieter verpflichtet, die Gebrauchserhaltung der Wohnung zu gewährleisten. Der Umfang dieser Gebrauchserhaltungspflicht richte sich zunächst nach den Vereinbarungen des Mietvertrages. Darüber hinaus müsse aber auch ein allgemein zu erwartender Standard nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gewährleistet werden. Hierzu gehöre im vorliegenden Fall auch die Überlassung und Instandhaltung der Telefonanschlussleitung, da bereits bei Bezug der Wohnung eine Telefonanschlussdose vorhanden und gut sichtbar war. Der Mieter konnte deshalb davon ausgehen, dass ein betriebsfertiger Anschluss vorhanden sei, den er nutzen könne.    
Freigegeben in hausblick Blog
Wurde eine Wohnung mit einer Einbauküche vermietet, wird dies in der Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich berücksichtigt. Wurde die Küche jedoch vom Mieter auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt, bleibt die neue Küche bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 24.10.2018 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 52/18) In dem Verfahren ging es um ein Mieterhöhungsverlangen. In diesem Verlangen wurde eine moderne Küchenausstattung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden. Er hatte kurz nach dem Einzug die alte Einbauküche des Vermieters mit dessen Zustimmung entfernt und durch eine neue, moderne Küche ersetzt. Die Kosten für Abbruch der alten und Aufbau der neuen Küche wurden vom Mieter getragen. Vor diesem Hintergrund weigerte sich der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, worauf hin der Vermieter klagte. Das zuständige Amtsgericht entschied gegen den Vermieter, das Landgericht Berlin gab ihm jedoch Recht. Bei der Küche handele es sich um eine wohnwerterhöhende Ausstattung, die der Vermieter zur Verfügung stelle. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision beim BGH ein. Dort entschieden die Richter letztinstanzlich, dass die Küche nun doch nicht als vermieterseitige Zusatzleistung angesehen werden könne. Deshalb dürfe sie auch nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Die Küche sei letztlich vom Mieter zur Verfügung gestellt worden und unterliege weder der Gebrauchsgewährungs- noch der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Dabei spiele es keine Rolle, dass beim Einzug des Mieters sich bereits eine Küche in der Wohnung befunden habe. Der Mieter habe ja die Erlaubnis des Vermieters gehabt, diese Küche zu entfernen und eine neue anzuschaffen. Ob die Mietparteien wollten, dass die neue Küche bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werde, musste das Gericht nach Ansicht des BGH nicht entscheiden. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei vom objektiven, aktuellen Zustand der Wohnung auszugehen. Die widersprechenden Vereinbarungen seien nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Das könnte Sie auch interessieren:
Freigegeben in hausblick Blog
Donnerstag, 17 Januar 2019 10:40

Jobcenter steht nicht für Mietrückstände ein

Übernimmt das Jobcenter die Miete für einen Anspruchsberechtigten, heißt das nicht, dass das Center auch etwaige Mietrückstände übernimmt. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Mietzahlungen vom Jobcenter nicht an den Anspruchsberechtigten ausgezahlt werden sondern direkt an den Vermieter erfolgen. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundessozialgerichts vom 09.08.2018 (Aktenzeichen B 14 AS 38/17 R). In dem Verfahren hatte ein Vermieter gegen ein Jobcenter geklagt und verlangte von dort den Ausgleich von Mietrückständen für einen Mieter, der Arbeitslosengeld II (sogenanntes „Harz IV“) unter Einrechnung der Kosten für Unterkunft und Heizung erhielt. Die Miete wurde vom Jobcenter direkt auf ein Konto des Vermieters überwiesen. Bereits in den Vorinstanzen unterlag der Vermieter. Sowohl das Sozialgericht als auch das Bayerische Landessozialgericht stellte fest, dass der Vermieter keine direkten Ansprüche gegenüber dem Jobcenter geltend mache könne. Da sich der Vermieter mit den Entscheidungen nicht zufriedengeben wollte, ging er in Revision vor das Bundessozialgericht. Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Die Richter des Bundessozialgerichts schlossen sich der Einschätzung der Vorinstanzen an und wiesen die Revision deshalb zurück. Der Vermieter könne die Übernahme der bestehenden Mietrückstände nicht vom Jobcenter verlangen. Grundsätzlich stelle die Übernahme der Mietkosten und die direkte Überweisung an den Vermieter kein Schuldbeitritt zu den mietvertraglichen Verpflichtungen des Mieters dar. Aus der Direktzahlung könnten auch keine Ansprüche gegenüber dem Jobcenter abgeleitet werden. Nach § 22 Abs. 7 Sozialgesetzbuch 2 (SGB II) können aus der Direktzahlung keine weiteren Verpflichtungen  abgeleitet werden (§ 22 Abs. 7 SGB II: „Soweit Arbeitslosengeld II für den Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet wird, ist es auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen. Es soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. …“). Die Direktzahlung verändere also nur die Position des Empfangsberechtigten, habe aber keine weitergehenden Rechtsansprüche des Vermieters gegenüber dem Jobcenter zur Folge.  
Freigegeben in hausblick Blog
Dienstag, 15 Januar 2019 10:05

Mieter kündigt wegen Gesundheitszustand

Verschlechtert sich der Gesundheitszustand eines Mieters derart, dass er die angemietete Wohnung nicht mehr bewohnen kann, entsteht daraus grundsätzlich kein Recht auf fristlose Kündigung. Er kann jedoch Anspruch auf einen Mietaufhebungsvertrag haben, wenn er einen Nachmieter vorschlägt. Die ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht Berlin-Charlottenburg vom 08.11.2018 (Aktenzeichen 205 C 172/18). Grundlage des Verfahrens war die Kündigung eines Mieters. Dieser hatte gegenüber seinem Vermieter sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen. Der Mieter begründete die fristlose Kündigung damit, dass sich sein Gesundheitszustand derart verschlechtert hatte, dass er in einem Pflegeheim untergebracht wurde und die Wohnung deshalb nicht mehr nutzen konnte. Der Vermieter akzeptierte die fristlose Kündigung nicht und verlangte deshalb die Miete bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Der Mieter war hierzu jedoch nicht bereit. Deshalb behielt der Vermieter den entsprechenden Betrag von der Kaution ein. Hiergegen klagte der Mieter vor dem Amtsgericht und verlangte die komplette Auszahlung der Kaution. Das Gericht entschied jedoch, dass der Vermieter berechtigt war, die Mietzahlungen von der Kaution abzuziehen. Die fristlose Kündigung wurde vom Amtsgericht für unwirksam erklärt. Darum sei das Mietverhältnis erst mit dem Ablauf der Kündigungsfrist beendet und Mietzahlungen bis dahin zu leisten. Die vom Mieter als Begründung für die fristlose Kündigung ließ das Gericht nicht gelten. Die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 1 seien nicht erfüllt. 543 Abs. 1: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dass der Mieter die Wohnung aufgrund seines Gesundheitszustands nicht mehr nutzen könne, sei ein Umstand, der im eigenen Risikobereich liege. Dieser Umstand dürfe sich jedoch nicht zu Lasten des Vermieters auswirken. Außerdem argumentierte das Gericht damit, dass eine dreimonatige Frist im Normalfall keine Überforderung des Mieters darstelle. Allerdings räumte das Gericht ein, dass der Mieter unter Umständen Anspruch auf einen Mietaufhebungsvertrag habe, wenn er einen Nachmieter benannt habe. Da dies aber nicht geschehen war, müsse er die Miete bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist zahlen.    
Freigegeben in hausblick Blog
Montag, 14 Januar 2019 13:33

Kontogebühr für Kredit-Anwartschaft?

Eine jährliche Kontogebühr, die eine Bausparkasse für die vermittelte Anwartschaft auf ein Bauspardarlehen ist nicht zulässig. Dem geforderten Entgelt stehe keine reale Leistung der Bausparkasse gegenüber. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Hannover in einem – noch nicht rechtskräftigen - Urteil vom 08.11.2018 (Aktenzeichen 74 O 19/18). In dem Verfahren hatte die „Verbraucherzentrale Bundesverband“ (vzbv) gegen die Landesbausparkasse (LBS) Nord geklagt. Nach der Rechtsprechung war bisher nur klar, dass Bausparkassen keine Kontogebühren für ihre Bauspardarlehen verlangen dürfen, teilte die vzbv in einer Pressemeldung mit. Nun habe das Landgericht Hannover entschieden, dass auch ein Kontoentgelt in der Sparphase eines Bausparvertrags unzulässig ist. Die LBS Nord hatte ihre Kunden Ende 2017 über Änderungen der Vertragsbedingungen in mehreren Bauspartarifen informiert. Ab Januar 2018 sollten die Kunden ein Kontoentgelt von 18 Euro im Jahr zahlen. Als Gegenleistung erbringe die Bausparkasse „alle Leistungen, die für eine Verschaffung der Anwartschaft auf das zinssichere Bauspardarlehen erforderlich sind.“ Die Richter schlossen sich der Auffassung des vzbv an, dass das Kontoentgelt die Bausparer unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Die Verwaltung der Bausparmittel sowie die Bewertung und Zuteilung von Bausparverträgen seien wesentliche Aufgaben, zu denen eine Bausparkasse gesetzlich und vertraglich verpflichtet sei. Dafür dürfe sie kein Entgelt verlangen. Die Klausel erfasse außerdem den gesamten Verwaltungs- und Kontrollaufwand der Bausparkasse. Solche allgemeinen Betriebskosten könnten generell nicht auf die Kunden abgewälzt werden. Die LBS Nord hatte die Einführung des Entgelts mit der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt begründet. Dadurch könne sie die ursprünglich angenommenen Erträge in Tarifen mit relativ hoher Guthabenverzinsung nicht mehr erwirtschaften. Diese Begründung ließen die Richter nicht gelten. Die Bausparkasse dürfe keine Kosten dafür erheben, dass sich ihre Grundannahmen bei der Tarifkalkulation als unzutreffend erwiesen haben. Mit ihrer Zinszusage sei sie ein wirtschaftliches Risiko eingegangen, dass sie nicht auf den Kunden abwälzen könne. Die Richter verpflichteten die LBS Nord, betroffene Kunden darüber zu informieren, dass die angekündigte Einführung des Kontoentgelts unwirksam ist. Davon darf die Bausparkasse nur absehen, wenn sie die zu Unrecht eingezogenen Beträge zuzüglich Zinsen erstattet. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Bausparkasse hat die Möglichkeit, Berufung beim Oberlandesgericht Celle einzulegen. Auch die Debeka Bausparkasse AG verliert im Streit um die Servicepauschale vor dem Landgericht Koblenz (AZ.: 16 O 133/17). Die Verbraucherzentrale Sachsen hatte in zwei Tarifen gegen eine jährliche Servicepauschale in Höhe von 12 bzw. 24 Euro geklagt und Recht bekommen. Betroffene Bausparer können ihre zu Unrecht gezahlten Beträge jetzt zurückfordern. Auch dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das könnte Sie auch interessieren:  
Freigegeben in hausblick Blog
Donnerstag, 10 Januar 2019 13:33

Sturz auf vereistem Parkplatz

Ein Parkplatz muss bezüglich des Winterdienstes anders beurteilt werden, als ein Gehweg. Der Platz muss nicht komplett geräumt und abgestreut werden. Es reicht auch aus, wenn der Zugang zu den Fahrzeugen gefahrlos möglich ist. Wer diese Zugangswege verlässt und dabei stürzt kann keine Ansprüche gegenüber dem Grundstücksinhaber geltend machen. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Augsburg in einem Urteil vom 05.09.2018 (Aktenzeichen 74 C 1611/18). Die Einschätzung wurde vom Landgericht Paderborn bestätigt. In dem Verfahren klagte eine Postzustellerin, die mit ihrem E-Bike auf dem Parkplatz des Beklagten gefahren und dort gestürzt war. Es herrschten winterliche Wetterbedingungen. Der Parkplatz war nicht geräumt und es war erkennbar, dass dieser glatt war. Bei ihrem Sturz zog sich die Postbotin Verletzungen am Becken, Knie und Steißbein zu und war vier Wochen arbeitsunfähig. Sie klagte gegen den Parkplatz-Inhaber wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Ihrer Meinung nach hätte der Beklagte die glatten Stellen auf dem Parkplatz räumen und dort streuen müssen. Darum verlangte sie ein Schmerzensgeld von 1.000 Euro. Da diese Forderung beim Amtsgericht Augsburg abgewiesen wurde, wollte Sie vor dem Landgericht Paderborn in Berufung gehen. Doch auch hier konnte sie sich nicht durchsetzen. Schon im Vorfeld stellte das Landgericht fest, dass die Berufung keine Erfolgsaussichten habe. Grundsätzlich stellte das Landgericht fest, dass die Grundstückseigentümer verpflichtet seien, auf den öffentlich zugänglichen Flächen ihrer Grundstücke zu räumen und streuen müssten, um so die Begehbarkeit sicherzustellen. Allerdings unterschieden die Richter zwischen Parkplätzen und Gehwegen. Die Anforderungen an Bürgersteige seien höher einzuschätzen. Auf den Parkplätzen reiche es aus, wenn ein gefahrloser Zugang zu den dort abgestellten Fahrzeugen gewährleistet sei. Aufgrund dieser Einschätzung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass im vorliegenden Fall keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vorgelegen hätte. Zwar sei der Platz nicht vollständig geräumt worden, aber er sei auch nicht komplett vereist gewesen. Sichere Wege zu den abgestellten Fahrzeugen seien auch vorhanden gewesen – diese hätte auch die Postbotin nutzen können. Sie hätte an den glatten Stellen absteigen und das Fahrrad schieben müssen. Ein Schmerzensgeld stünde ihr deshalb nicht zu. Die Klägerin hat inzwischen ihre Berufung zurückgezogen. Das könnte Sie auch interessieren: WEG: Winterdienst durch Minijobber Kosten für den Winterdienst
Freigegeben in hausblick Blog
  Nach Ansicht des Amtsgericht München kann auch eine eingeschränkte gewerbliche Tätigkeit (hier eine Skiwerkstatt) in einem Wohngebäude dazu führen, dass der Vermieter dem Mieter kündigen kann. Dies ergibt sich aus einem Urteil vom 30.11.2018 (Aktenzeichen 423 C 8953/17) Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls ist Vermieterin, die Beklagten bewohnen mit ihren beiden gemeinsamen Kindern die von ihnen angemietete streitgegenständliche Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag vom Juni 2016 ist geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist. Streithintergrund für diese Entscheidung war eine Skiwerkstatt, die ein Mieter in der von ihm angemieteten Doppelhaushälfte eröffnet hatte. Laut Mietvertrag waren die Räume lediglich zur Nutzung als Wohnraum angemietet worden. Der Mieter bot jedoch von montags bis freitags in der Zeit von 16:00 bis 19:30 Uhr einen „Ski- und Snowboard-Service“ an, den er mit einem Plakat am Haus und in Zeitungsanzeigen bewarb. Der Vermieter forderte den Mieter schriftlich auf, die Tätigkeit einzustellen. Der Mieter teilte jedoch per E-Mail mit, dass er hierzu nicht bereit sei. Die Einrichtung seit zwischen den beiden Parteien abgesprochen. Außerdem gäbe es von Seiten der Gemeindeverwaltung keine Probleme, dass das Gewerbe und auch die Betriebsstätte bereits sei längerer Zeit ordnungsgemäß angemeldet sei. Da sich die Vertragspartner nicht einigen konnten, kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise mit gesetzlicher Frist. Vor Gericht bestritt der Vermieter, dass die gewerbliche Nutzung zwischen ihm und dem Mieter besprochen beziehungsweise von ihm erlaubt worden sei. Er befürchte nun, dass zusätzliche Kosten auf ihn zukämen, wenn weitere Genehmigungen gefordert und eventuell zusätzliche Gutachten oder Umbaumaßnahmen notwendig würden. Der Mieter erklärte, dass in der Garage eingerichtete Skiservice von einem gemeinnützigen Verein betrieben werde. Außerdem stehe das Angebot nur in der Skisaison für wenige Wochenstunden ausschließlich Vereinsmitgliedern zur Verfügung. Das Amtsgericht München folgte dieser Darstellung nicht und gab dem Vermieter Recht. Der Mieter würde seinen Service über mehrere Monate im Jahr für einen nicht näher bestimmten Personenkreis anbieten. Er verfolge dabei die Absicht, Gewinne zu erwirtschaften. Das werde durch die Außenwerbung des Mieters belegt, aus der sich nicht entnehmen lasse, dass die Leistungen nur Vereinsmitgliedern des Skiclubs angeboten würden. Schließlich habe der Mieter ja auch in seiner Mail an den Vermieter eingeräumt, dass das Gewerbe und die Betriebsstätte bereits seit längerer Zeit angemeldet seien. Der Richter räumte ein, dass es durchaus möglich sei, dass über eine Nutzung der Garage für Vereinszwecke gesprochen worden sei. Dass jedoch eine allgemeine Nutzung mit dem entsprechenden Publikumsverkehr vereinbart worden sei, hielt das Gericht jedoch für unwahrscheinlich. Ein entsprechender Beweis konnte vom Mieter auch nicht erbracht werden. All dies seien Gründe, die den Vermieter zu Abmahnung und Kündigung berechtige. Das könnte Sie auch interessieren:  
Freigegeben in hausblick Blog
Gehört eine Eigentumswohnung mehreren Personen, kann allen Inhabern insgesamt das Eigentum entzogen werden. Das gilt auch dann, wenn sich ein einzelner Miteigentümer so störend verhalten hat, dass dieser Schritt gerechtfertigt ist. Die nicht das Verfahren auslösende Eigentümer haben die Möglichkeit, den Anteil des Störers zu erwerben, ihn aus der Wohnung zu entfernen un die bis dahin entstandenen Kosten des Eigentumsentzugsverfahrens zu übernehmen. Dadurch haben sie die Möglichkeit,  ihr Eigentum zu erhalten. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 14.09.2018 (Aktenzeichen V ZR 138/17). In dem Verfahren ging es um den Beschluss einer Eigentümerversammlung, mit dem ein Entziehungsverfahren gegen ein Ehepaar eingeleitet wurde. Die Ehepartner waren gemeinsame Eigentümer der Wohnung. Das Eigentum sollte nach dem Willen der Versammlung entzogen werden, weil es durch den Ehemann immer wieder zu erheblichen Störungen der anderen Eigentümer kam. Die Störungen führten so weit, dass der Störer das Treppenhaus beschmierte. Es kam sogar zu tätlichen Auseinandersetzungen bei denen - zum Teil erhebliche - Körperverletzungen davongetragen wurden.  In deren Verlauf entstanden Schmierereien im Treppenhaus. Sie gipfelten in zum Teil erheblichen Körperverletzungen. Das zuständige Amtsgericht gab der Entziehungsklage statt. Dieser Entscheidung widersprach aber das Landgericht Dresden. Nach Meinung der Landesrichter konnte sich der Eigentumsentzug lediglich gegen den störenden Ehegatten richten, nicht aber gegen die Ehefrau als Miteigentümerin. Von ihr sei schließlich keine Störung ausgegangen. Gegen das Urteil legte die Eigentümergemeinschaft Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Die Gemeinschaft hatte Erfolg: Der BGH hob das Landesgerichtsurteil auf. Die Richter stellten fest, dass Bruchteilseigentum insgesamt entzogen werden könne, auch wenn der Grund des Eigentumsentzuges nur in einem der Bruchteilseigner zu suchen sei. Allerdings könne die nicht störende Ehefrau den Anteil Ihres Gatten erwerben und den Störer aus der Wohnung endgültig entfernen, um den Entzug des Wohneigentums zu verhindern. Außerdem müsse sie dann der Eigentümergemeinschaft die entstandenen Kosten des Entziehungsrechtstreits ersetzen. Das könnte Sie ebenfalls interessieren:  
Freigegeben in hausblick Blog
Donnerstag, 03 Januar 2019 14:35

Baum fällen – wer trägt die Kosten?

Wenn im Garten ein Baum gefällt werden muss, sind nicht nur eine ganze Reihe von Bestimmungen zu beachten (in den meisten Fällen muss eine Genehmigung der Kommunalverwaltung eingeholt werden). Für die Durchführung der Arbeiten fallen auch erhebliche Kosten an. Da es sich hierbei aber um eine einmalige Aktion handelt, kann man die dabei entstehenden Kosten nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abwälzen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 13.04.2018 (Aktenzeichen 63 S 217/17). Zum Prozess war es gekommen, weil ein Mieter sich weigerte, eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von rund  2.000 Euro zu akzeptieren. Er beanstandete unter Anderem, dass der Vermieter die Kosten für das Fällen einer abgestorbenen Birke im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegte. Mit der Umlage der hierbei entstandenen Kosten war er nicht einverstanden, da es sich seiner Meinung nach nicht um laufende Kosten handele, die umlegbar seien.  Der Vermieter bestand jedoch weiter auf Zahlung durch den Mieter. Da dieser sich weiterhin weigerte, klagte der Vermieter. Allerdings hatte er mit dieser Klage vor dem Landgericht Berlin keinen Erfolg. Das Gericht gab dem Mieter recht: Baumfällen verursache keine abrechnungsfähigen Betriebskosten. Es handele sich hierbei um keine wiederkehrenden Aufwendungen nach § 2 der Betriebskostenverordnung. Die einmalig entstehenden Kosten könnten deshalb nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Sie müssen vom Vermieter allein getragen werden. Weitere Beiträge zum Thema Betriebskosten: § 2 Betriebskostenverordnung Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
  1.  die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
  2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
  3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
  4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
  5. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
  6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
  7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
  8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
  9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
  10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
  11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
  12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
  13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wassersowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
  14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
  15. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;
  16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
  17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Freigegeben in hausblick Blog
Mittwoch, 02 Januar 2019 15:24

Korrekte Größenangabe der Eigentumswohnung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Verkäufer verpflichtet, zutreffende Angaben über die Größe der Wohnung zu machen. Falsche Angaben können dem Rücksichtnahmegebot widersprechen. Dies kann auch Schadenersatzansprüche des Käufers auslösen. Zu diesem Ergebnis kommt das Oberlandesgericht Stuttgart in einer Entscheidung vom 20.12.2018 (Aktenzeichen 14 U 44/18). Dies gilt auch für einen Verkäufer, der nicht Eigentümer der Wohnung ist. In dem Verfahren ging es um eine Eigentumswohnung, die der Eigentümer durch seinen Sohn verkaufen ließ. Dieser bot das Objekt auch im Internet an. Er gab die Wohnungsgröße zunächst mit 89 m² an, korrigierte den Eintrag dann aber auf „ca. 89 Quadratmeter“ ab. Die Wohnung war aber lediglich 78,2 m² groß. Sie wurde für 250.000 € verkauft. Erst beim Notartermin wurde dem Käufer klar, dass der Sohn nicht der Eigentümer der Wohnung war. Nachdem der Käufer feststellte, dass die Wohnung erheblich kleiner war, als angegeben, klagte er gegen den Sohn wegen der falschen Größenangaben. Das Oberlandesgericht Stuttgart gab dem Kläger Recht. Die falschen Angaben begründeten einen Verstoß gegen das Rücksichtsnahmegebot, da der Beklagte die Ungewissheit seiner Angaben nicht deutlich genug zum Ausdruck gebracht hatte. Hier käme erschwerend hinzu, dass sich der Beklagte als Verkäufer der Wohnung präsentiert habe, obwohl die Wohnung seinem Vater gehörte. Die Käufer hätten erst beim Notartermin feststellen können, dass nicht der Sohn sondern der Vater die Eigentumswohnung verkaufe. Deshalb mussten die Käufer davon ausgehen, dass der Sohn richtige Angaben bezüglich der Größe der Wohnung mache. Das Gericht sprach dem Kläger einen Ausgleich für einen sogenannten Vertrauensschaden zu. Der Kaufpreis sei auf der Basis der in der Onlineanzeige genannten Größe der Wohnung zu reduzieren. Dabei legte das Gericht die folgende Berechnung zugrunde: Von der angegebenen Größe der Wohnung (89 m²) sei eine Toleranz von 5 % abzuziehen, so dass zunächst von 84,55 m² auszugehen sei. Hiervon werde die tatsächliche Wohnungsgröße (78,2 m²) abzuziehen, so dass eine Differenz von 6,35 m² verbleibt. Dieses Ergebnis sei dann mit dem Quadratmeterpreis zu multiplizieren.
Freigegeben in hausblick Blog