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Montag, 28 Oktober 2019 15:30

Auskunft über Vormiete muss belegt werden

Jeder Mieter hat Anspruch darauf, dass der Vermieter die Höhe der Vormiete offenlegt (§ 556g Abs. 3 BGB). Es reicht aber nicht aus, dass der Vermieter einfach erklärt, wie hoch die Vormiete war. Hierzu gehört auch, dass dem neuen Mieter entsprechende Belege vorgelegt werden. Dabei können persönliche Daten des Vormieters geschwärzt werden. Dies entschied das Landgericht Berlin am 26.06.2019 (Aktenzeichen 65 S 55/19). Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde: Ein Mieter hatte eine Wohnung für 1.300 Euro angemietet. Diese Miete lag jedoch weit über der zu diesem Zeitpunkt erlaubten Mietforderung von 806 Euro. Dies wurde vom Mieter moniert. Der Vermieter verwies jedoch auf die Ausnahmeregel, nach der bei einer Neuvermietung auch eine höhere Miete verlangt werden darf, wenn diese bereits vom Vormieter entrichtet wurde (§ 556e Abs. 1 BGB). Da der Vormieter eine Miete von 1.300 Euro gezahlt habe, könne er diese auch jetzt verlangen. Allerdings legte der Vermieter keine Belege über die Mietzahlungen des Vormieters vor. Deshalb klagte der Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht. Hier hatte der Mieter jedoch keinen Erfolg – die Klage wurde abgewiesen. Nach Ansicht des Amtsgerichts hatte der Vermieter seine Auskunftspflicht mit der Angabe der vom Vormieter gezahlten Miete seiner Informationspflicht Genüge getan. Diese Entscheidung wollte der Mieter nicht gelten lassen und ging in Berufung vor das Landgericht Berlin. Dort wurde dann die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben. Nach Ansicht des Landgerichts gehörte zur Auskunftspflicht des Vermieters auch, dass er seine Angaben entsprechend belegt. Der Mieter habe Anspruch auf entsprechende Belege für die Aussagen des Vermieters. Der Vermieter müsse deshalb beispielsweise den Mietvertrag oder Mieterhöhungsverlangen vorlegen, wobei die persönlichen Angaben des Vormieters geschwärzt würden. Das Gericht begründete seine Entscheidung mit der Vermeidung von unnötigen gerichtlichen Auseinandersetzungen. Ohne die Vorlage von Belegen wäre der Mieter letztlich gezwungen, einen Rückforderungs- und Feststellungsprozess zu führen. Hier müsse der Vermieter dann die Unterlagen vorlegen, die er bereits vor dem Prozess problemlos zur Verfügung stellen konnte. Das könnte Sie auch interessieren: Die Markise des Vormieters Staffelmiete und Modernisierung Mieter kündigt wegen Gesundheitszustand  
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Nach dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz ist die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung nur erlaubt, wenn hierzu zuvor eine entsprechende Genehmigung eingeholt wird. Fehlt die Genehmigung und wird die Wohnung über die Plattform Airbnb als Ferienwohnung angeboten, handelt der Vermieter ordnungswidrig. Ein deswegen festgelegtes Bußgeld in Höhe von 6.000 Euro ist deshalb gerechtfertigt. Das wurde am 28. August 2019 vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main beschlossen. Das Verfahren wurde durch ein Angebot auf der Plattform Airbnb ausgelöst, in der eine Wohnung als Ferienwohnung angeboten wurde. Da der Anbieter über keine entsprechende Genehmigung verfügte, verurteilte ihn das Amtsgericht Frankfurt am Main zu einer Geldbuße von 6.000 Euro. Das Gericht begründete die Entscheidung mit dem Hinweis auf die von der Stadt Frankfurt erlassene Ferienwohnungssatzung, gegen die der Anbieter verstoßen habe. Zum Erlass der Satzung sei die Stadt auf Grund des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes berechtigt. Nach der Satzung können Bußgelder von bis zu 25.000 Euro verhängt werden. Die Bußgelder sollen so festgelegt werden, dass sie die durch die unerlaubte Vermietung erzielten Einnahmen übersteigen.
§ 12 a Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz - Ferienwohnungen (1) Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten können durch Satzung, deren Geltungsdauer fünf Jahre nicht überschreiten darf, bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit Genehmigung zur
  1. wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder
  2. Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen,
genutzt werden darf.  Die Satzung muss Vorgaben enthalten, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung erteilt wird. Die Satzung kann Ausnahmen von der Genehmigungspflicht zulassen, insbesondere für die kurzzeitige Zwischennutzung der Wohnung bei Abwesenheit der Bewohnerin oder des Bewohners, die kurzzeitige Zwischennutzung eines geringen Teils der selbstgenutzten Wohnung und den Bestandsschutz bereits genehmigter Ferienwohnungen. (2) Angespannte Wohnungsmärkte liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 13 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz - Bußgeldvorschriften (Auszug) (1) Ordnungswidrig handelt, wer [...] Wohnraum ohne eine aufgrund einer Satzung nach § 12 a erforderliche Genehmigung zu den dort genannten Zwecken überlässt. (2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfundzwanzigtausend Euro geahndet werden. [...]
Der Vermieter legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Rechtsbeschwerde vor dem Oberlandesgericht ein, die aber als unbegründet abgelehnt und verworfen wurde. Das Oberlandesgericht konnte in dem Urteil des Amtsgerichts keine Rechtsfehler zum Nachteil des Vermieters erkennen. Das könnte Sie auch interessieren: Vorsicht beim Vermieten von Wohnraum als Ferienwohnung    Ferienwohnung ist kein normaler Wohnraum Dauer- und Ferienwohnungen in einem Haus  
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Dienstag, 22 Oktober 2019 14:41

Mietendeckel: Berliner Senat schlägt zu

Am 22.10.2019 hat der Berliner Senat als erstes Länderparlament einen sogenannten Mietendeckel beschlossen. Die derzeit einmalige Festschreibung von Mieten bleibt aber weiterhin äußerst umstritten und dürfte in Zukunft auch die Gerichte beschäftigen. Wie geht es weiter? Nachdem der Senat den ersten Entwurf des Mietendeckels noch einmal überarbeitete, wurde die neue Vorlage als „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ verabschiedet. Er wird jetzt dem Rat der Bürgermeister vorgelegt, der aber auf den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahren so gut wie keinen Einfluss hat.
Der Rat der Bürgermeister nimmt zu grundsätzlichen Fragen der Verwaltung und Gesetzgebung vor der Beschlussfassung durch den Senat Stellung. Er kann Verwaltungshandeln anregen und dem Senat Vorschläge für Gesetze, Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften machen, soweit der Aufgabenbereich der Bezirksverwaltungen betroffen ist. Er hat also keine direkte Möglichkeit, ein Gesetzgebungsverfahren zu beeinflussen oder gar zu stoppen.
Der Mietendeckel muss noch vom Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Da die in Berlin regierenden Parteien hier über eine klare Mehrheit verfügen, ist nicht damit zu rechnen, dass das Vorhaben hier scheitern wird. Die SPD, die Linke und die Grünen verfügen zusammen über 92 Sitze – die restlichen Parteien über 68 Sitze. Nach der Planung des Senats soll das Gesetz spätestens Anfang 2020 vom Abgeordnetenhaus beschlossen werden. Es soll dann rückwirkend zum 18. Juni 2019 gültig werden. Wer ist betroffen? Der Mietendeckel gilt nach seiner Verabschiedung für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen. Von den neuen Regelungen sind Wohnungen
  • des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
  • für die Mittel öffentlicher Haushalte zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und die einer Mietpreisbindung unterliegen,
  • die 2014 oder später gebaut wurden und
  • Wohnheime und Trägerwohnungen
ausgenommen. Was beinhaltet der „Mietendeckel“? Nach dem „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ wird zunächst ein genereller Mietstopp für fünf Jahre festgelegt. Die eingefrorenen Mieten können erst ab 2022 angepasst werden. Die Anpassung wird auf 1,3 % pro Jahr begrenzt. Es werden Mietobergrenzen festgelegt. Dies wurden auf Basis des Mietspiegels von 2013 festgelegt. Die Zahlen wurden entsprechend der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Folgende Werte wurden festgelegt:
Erstmals bezugsfertig Ausstattung Mietpreis pro m²
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €
  mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €
  ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €
  mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €
  ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €
  mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €
Zulässige Zuschläge Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist: 1)     schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, 2)      Einbauküche, 3)     hochwertige Sanitärausstattung, 4)     hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume und/oder 5)     Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a).
Wird eine Wohnung erneut vermietet kann höchstens eine Miete in Höhe der festgelegten Obergrenze verlangt werden. Ist die zuvor erhobene Miete höher, muss sie gekappt werden. Ist sie niedriger, darf nur diese erhoben werden. Für bestehende Mietverträge gilt, dass diese neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes gekappt werden können, wenn sie mehr als 20 % über der festgelegten Mietobergrenze liegen. Zusätzlich wird die Lage der Wohnung berücksichtigt. Für eine einfache Lage werden 28 Cent pro Quadratmeter abgezogen, für eine mittlere Lage 9 Cent. Bei einer guten Lage wird ein Zuschlag von 74 Cent berücksichtigt. Bei modern ausgestatteten Wohnungen mit einer Miete von weniger als 5,02 Euro pro Quadratmeter kann die Miete maximal um einen Euro erhöht werden. Die neue Miete darf aber die Grenze von 5,02/m² Euro nicht überschreiten. Modernisierungsmaßnahmen müssen angezeigt werden. Es dürfen maximal ein Euro pro Quadratmeter auf die Mieter umgelegt werden. Sind die Modernisierungskosten höher, sollen diese durch Förderprogramme abgefangen werden. In „wirtschaftlichen Härtefällen“ für den Vermieter können Mieterhöhungen genehmigt werden, um Substanzgefährdungen oder Verluste zu vermeiden. Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) können einen Mietzuschuss erhalten, der höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen darf. Verstöße gegen diese Regelungen werden als Ordnungswidrigkeiten behandelt. Bußgelder von bis zu 500.000 Euro sind dabei möglich. Das könnte Sie auch interessieren Berliner Mietendeckel kommt auf jeden Fall Deutscher Anwaltverein zum Berliner Mietendeckel BID warnt vor Schnellschüssen
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Wird von einer Wohneigentümer-Versammlung ein Verwalter bestellt, müssen die Mindestanforderungen an den Vertrag in der Versammlung beschlossen werden. Hierzu gehört unter anderem auch die Festlegung der Vertragslaufzeit und der Vergütung des Verwalters. Dies stellte das Landgericht in einem Urteil vom 12.09.2019 klar (Aktenzeichen 29 S 72/19). In dem Verfahren ging es um einen Verwalter einer Wohneigentumsanlage, der zunächst als Einzelkaufmann tätig war, dann aber für die Tätigkeit eine GmbH & Co KG gründete. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung, dass die Bestellung auf die Gesellschaft übertragen werde. Dies erfolgte auf Grundlage des mit dem Verwalter als Einzelkaufmann ausgehandelten Vertrages. Nach Ablauf der Bestellung wurde die GmbH & Co KG erneut als Verwalter auf Basis des Vertrages mit dem Einzelkaufmann bestellt. Hiermit war jedoch ein Mitglied der Wohneigentümergemeinschaft nicht einverstanden, da seiner Meinung nach kein ordnungsgemäßer Vertrag mit der Gesellschaft geschlossen wurde. Das zuständige Amtsgericht sah das anders. Da man seinerzeit beschlossen habe, den Vertrag mit dem Einzelkaufmann nun mit der Gesellschaft fortzusetzen, sei dieser Vertrag auch weiterhin gültig und könne auch für die neue Bestellung fortgeführt werden. Diese Entscheidung akzeptierte der Kläger nicht und ging in Berufung vor das Landgericht Köln. Bestellung wurde vom Landgericht verworfen Dort sah man die Sache anders und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Das Gericht erklärte die erneute Bestellung des Verwalters für unwirksam. Eine Bestellung sei nur dann wirksam, wenn sie der ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche. Hierzu gehöre auch, dass die wesentlichen Fakten des Verwalter-Vertrages auch in der Versammlung geregelt werden. Hierzu gehöre auch die Festlegung der Laufzeit und der Höhe des Honorars. In der WEG-Versammlung sei aber keine Vergütung festgelegt worden. Außerdem läge kein Vertrag mit der GmbH & Co KG vor. Der Beschluss, den Vertrag, der mit dem Einzelkaufmann geschlossen wurde, zunächst mit der GmbH & Co KG fortzuführen, gelte nur bis zum Ablauf der Bestellung. Bei einer neuen Bestellung müsse ein entsprechender neuer Vertrag mit der GmbH & Co KG geschlossen werden. Das könnte Sie auch interessieren: Klimatische Verstimmung in einer WEG WEG: Wahl des Verwalters bei mehreren Kandidaten WEG: Verpachtetes Gemeinschaftseigentum
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Donnerstag, 17 Oktober 2019 10:15

Mieterverein gewinnt Musterfeststellungsklage

Wenn von einer Musterfeststellungklage spricht, geht es meist um den sogenannten „Dieselskandal“. Doch die erste Musterfeststellungsklage (MFK) wurde am 15.10.2019 vor dem Oberlandesgericht (OLG) München entschieden. Hierbei ging es um die Klage eines Mietervereins gegen eine Immobilien-Firma, die vor dem OLG unterlag. (Aktenzeichen MK 1/19).
Was ist eine Musterfeststellungsklage? Eine Musterfeststellungsklage kann grundsätzlich nur von Verbänden, nicht aber von Einzelpersonen eingereicht werden. Aufgrund von Musterfällen entscheidet das zuständige Gericht, ob eine Musterfeststellungklage zugelassen wird. Ist dies der Fall, können sich weitere Geschädigte der Klage anschließen und sich in ein Klageregister des Bundesjustizministeriums eintragen. Finden sich innerhalb von zwei Monaten mindestens 50 Anhänger für die Klage eintragen. Im Verfahren wird dann festgestellt, ob der Kläger (also der Verband) im Recht ist.  Etwaige Forderungen, die sich aus dem Urteil der MFK ergeben, müssen dann jedoch individuell durchgesetzt werden.
Musterfeststellungsklage wegen Mieterhöhung Der Münchener Mieterverein hatte eine MFK gegen ein Immobilienunternehmen für rund 130 Mieter angestrengt. Die Klage richtete sich gegen eine Mieterhöhung, die mit Modernisierungsmaßnahmen begründet wurde. Da 2019 die Kostenumlage von Modernisierungen stark eingeschränkt wurde, hatte das Unternehmen – nach Meinung des Mietervereins – die Modernisierungen noch 2018 angekündigt, wollte sie aber erst in zwei Jahren durchführen. Es ginge also darum, sich die Vorteile des alten Rechts zu sichern, argumentierte der Mieterverein. OLG gibt Mieterverein Recht Diese Ansicht teilte auch das OLG München. Es stellte jedoch fest, dass der zeitliche Abstand zwischen der Ankündigung und der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen zu lang sei.  Statt der angekündigten Mieterhöhungen zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter dürften deshalb nur noch drei Euro pro Quadratmeter zulässig sein. Revision ist möglich Das Oberlandesgericht München hat allerdings die Revision vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe zugelassen. Ob es zu einer weiteren Verhandlung kommen wird, steht noch nicht fest. Die Immobilienfirma prüft derzeit ihr weiteres Vorgehen. Der Anwalt des Unternehmens hat jedoch bereits angedeutet, dass er gerne in Revision gehen würde. Das dürfte Sie auch interessieren: Härtefälle bei Modernisierungs-Mieterhöhung  Die unwiderrufliche Mieterhöhungszustimmung Mieterhöhung: Sachverständiger muss Wohnung nicht besichtigen
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Dienstag, 15 Oktober 2019 14:01

Härtefälle bei Modernisierungs-Mieterhöhung

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, wann es sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen um unzumutbare Härten handelt, die den Mieter von der Verpflichtung die Mieterhöhung zhu zahlen, entbindet.  (Urteil vom 09.10.2019 – Aktenzeichen VIII ZR 21/19). Mieter lebt bereits seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung In dem Verfahren klagte der Mieter einer rund 86 qm großen Wohnung gegen seinen Vermieter. Er lebte bereits seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Der Mieter erhält Arbeitslosengeld II und einen Zuschuss zu den Mietkosten. Der Vermieter ließ an der 1929 gebauten Immobilie Dämm-Arbeiten durchführen, ließ die alten Balkone durch größere ersetzen und den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen. Nach den Arbeiten teilte der Vermieter dem Mieter im März 2016 mit, dass die Miete ab 2017 um 240,00 € angehoben würde. Er begründete dies mit den vorgenommenen Arbeiten. Von der Erhöhung entfielen nach seiner Berechnung 100 Euro auf die neuen Balkone und je 70 Euro auf die Dämmarbeiten und die Inbetriebnahme des Fahrstuhls. Gerichte entscheiden unterschiedlich Der Mieter sah hierin eine finanzielle Härte und versuchte vor Gericht durchzusetzen, dass er die Mieterhöhung nicht zahlen müsse. Das zuständige Amtsgericht entschied, dass der Mieter den Anteil für den Fahrstuhl nicht zahlen müsse. Der Mieter akzeptierte die Entscheidung nicht und ging in Berufung. Das hierfür zuständige Landgericht stellte nun fest, dass der Mieter lediglich eine Mieterhöhung für die Dämmarbeiten an der oberen Geschossdecke zu zahlen habe. Anteilig seien dies für den Mieter ein Zuschlag von 4,16 Euro. Verständlicherweise war hiermit der Vermieter nicht einverstanden und ging in Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Vor dem BGH argumentierte der Vermieter, dass dem ALG II-Bezieher nach den geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnung von 50 Quadratmetern zustände. Seine Mietwohnung habe jedoch eine Wohnfläche von 86 Quadratmetern. Dadurch würde eine Ablehnung der Mieterhöhung darauf hinauslaufen, dass der Vermieter den „Luxus“ des Mieters bezahlen müsse. BGH: Wohnraumgröße muss auch bei ALGII-Beziehern individuell beurteilt werden Die Richter des BGH sahen das anders. Dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, sei zwar in der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Das könne aber nicht automatisch angenommen werden, wenn die Wohnung nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß sei. Die Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen sollten sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Die Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolgt indessen einen anderen Regelungszweck. Hier gilt es abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen (Auszug) Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), … durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, … § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Auszug) (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. … (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
Außerdem gelte nicht nur für den Vermieter der Schutz der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG. Dies gelte auch für den Mieter. Daher könne der Mieter bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen. Gemessen daran könne die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Hier komme es auch darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß sei. Dabei könnten beispielsweise auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung eine Rolle spielen. Da im vorliegenden Fall der Mieter bereits seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebe könne ihm nicht vorgehalten werden, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe. BGH bestätigt die finanzielle Härte Der Bundesgerichtshof hat somit die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte gebilligt. Gleichwohl musste das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, weil dieses keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der Ausnahmefälle des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getroffen hat, bei deren Vorliegen ein Härteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist.    
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Samstag, 12 Oktober 2019 13:19

Zu früh gekündigt

Ist ein Mieter mit seinen Mietzahlungen nach § 543 BGB in Verzug, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch wenn er natürlich daran interessiert ist, den säumigen Zahler möglichst rasch los zu werden, muss er aber darauf achten, dass alle Zahlungsfristen abgelaufen sind. Wird die Kündigung zu früh ausgesprochen, wird diese dadurch unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 20.06.2019 (Aktenzeichen 8 U 132/18) In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die der Vermieter am 05. Februar 2018 um 15:40 Uhr in den Briefkasten seines Mieters geworfen hatte. Nach seiner Meinung war der Vermieter bereits zwei Monatsmieten im Rückstand. Die Miete war nämlich weder für Januar noch für Februar auf seinem Konto eingegangen. Allerdings fiel der 05. Februar 2018 auf einen Montag. Der Mieter hatte die Miete nach den gesetzlichen Bestimmungen spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Da hier Freitag und Samstag nicht mitgerechnet werden, hätte der Mieter zumindest theoretisch die Miete noch am 05. Februar zahlen können und wäre nicht in Verzug gekommen. In Verzug kam er dadurch erst am 06. Februar 2019. Kammergericht erklärt die verfrühte Kündigung für unwirksam Das Berliner Kammergericht erklärte die Kündigung für unwirksam. Am Tag der Zustellung waren die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt.
§  543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
  2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
  3. die Mieter
    1. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
    2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
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Samstag, 12 Oktober 2019 12:00

Was bringt das Klimapaket?

Das sogenannte „Klimapaket“ das von der Bundesregierung auf den Weg gebracht wurde, hat nicht nur bei den verschiedenen Immobilienverbänden zu zum Teil harscher Kritik geführt. Für die Hauseigentümer steht letztlich nur eins fest: Es kommen große Belastungen auf sie zu. Paket ist noch kein Gesetz Tatsache ist, dass die vom Bundeskabinett verabschiedeten „Eckpunkte für das Klimaschutzprogramm“ noch keine Gesetze sind und wahrscheinlich in dieser Form auch nicht werden. Rund ¼ der zur Verwirklichung notwendigen Gesetze müssen auch vom Bundesrat gebilligt werden. Da die Regierungsparteien hier auf Unterstützung – vor allem von Seiten der Grünen – angewiesen sind, wird es spätestens hier zu Änderungen am vom sogenannten Klima-Kabinett verabschiedeten Paket kommen. Hohe Kosten für Immobilien-Besitzer Es zeichnet sich jedoch ab, dass es zu hohen Kosten für die Immobilien-Besitzer kommen wird, die nur teilweise durch Fördermittel abgedeckt werden. So steht die Ölheizung vor dem zumindest langfristigen Aus. Laut dem Statistischen Bundesamt sorgt sie noch in 23,5 % der Haushalte für Wärme. Die Umstellung von Öl auf umweltfreundlichere Heizmethoden soll mit bis zu 40 % gefördert werden. Bei Investitionen, die schnell in eine Größenordnung mittlerer fünfstelliger Beträge gelangt, dürfte der verbleibende Anteil von 60 % für viele Immobilieneigentümer jedoch nur schwer zu stemmen sein. Auch Modernisierung von Gasheizungen wird gefördert Während die Ölheizung breiten Raum in der Diskussion einnimmt, wird über Gasheizungen kaum gesprochen. Dies mag auch daran liegen, dass in dem Klimapaket vorgesehen ist, dass Ölheizungen ab 2026 so gut wie abgeschafft werden sollen. Ihr Einbau soll in Neubauten nur erlaubt werden, wenn es keine umweltfreundlichere Alternative gibt, was aber so gut wie ausgeschlossen ist. Im Rahmen der Förderung von umweltfreundlichen Heizungsalternativen besteht auch die Möglichkeit, Förderungsgelder für Gasheizungen zu erhalten. Kosten bekannt – Finanzierung nicht Die Oppositionsparteien und viele Umweltverbände werfen den Regierungsparteien vor, im Gesetzentwurf zur Umsetzung des Klimapakets bereits zurückgerudert zu sein. Klar ist dabei eins: Die Pläne des Klimapakets werden viele, viele Milliarden kosten. Wie diese finanziert werden sollen, ist jedoch nur teilweise geklärt. Mehr über das Klimapaket erfahren Sie auch im nächsten Hausblick-Report, den Sie über die Startseite von www.hausblick.de (unten rechts) abonnieren können.  
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Donnerstag, 10 Oktober 2019 11:44

Auch Attrappen können verboten sein

Wer Überwachungskameras aufstellt, die auch das Nachbargrundstück überwachen, muss diese entfernen. Doch nicht nur das. Auch wenn es sich bei um eine Attrappe handelt, muss diese entfernt werden. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Landgerichts Koblenz von 05.09.2019 (Aktenzeichen 13 S 17/19). Dem Beschluss lag der Streit zweier Grundbesitzer zugrunde. Einer hatte eine Kamera-Attrappe in der Nähe zum Nachbargrundstück und eine Überwachungskamera im Erdgeschoss seines Hauses angebracht. Beide Geräte waren auf das Nachbargrundstück ausgerichtet. Dies wollte der Nachbar nicht dulden. Der „Kameramann“ führte jedoch vor Gericht aus, dass ihn die Attrappe und die Überwachungskamera vor Einbrechern schützen soll. Hiermit konnte er sich vor dem zuständigen Amtsgericht nicht durchsetzen. Gegen das Amtsgerichts-Urteil setzte sich der zum Abbau der Kamera und der Attrappe Verurteilte in der Berufung vor dem Landgericht Koblenz zur Wehr. Auch Landgericht verlangt Entfernung Die Richter des Landgerichts wiesen die Berufung als unbegründet zurück. Der Kläger habe ein Anrecht darauf, dass sowohl die Kamera als auch die Kamera-Attrappe entfernt werden. Das Gericht stellte fest, dass die Überwachung auch allgemeiner Rechtsprechung als Eingriff in die Persönlichkeitsrechte des Nachbarn angesehen würde. Der Unterlassungsanspruch des Nachbarn ergebe sich auch aus den §§ 823 und 1004 BGB.
§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht (1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. (2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein. § 1004 BGB:  Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
Das Gericht führte aus, dass die Kameraüberwachung letztlich nur bei einer begründeten, konkreten und besonderen Gefährdungslage zugelassen werden könne. Doch diese Ausnahmesituation habe der Beklagte nicht nachweisen können. Deshalb sei die Kamera im Haus, die auf das Nachbargrundstück gerichtet sei, zu entfernen oder so einzustellen, dass weder das Nachbargrundstück noch der öffentliche Raum (z. B. Bürgersteig, Straße usw.) erfasst würden. Auch die Attrappe muss weg Die Richter waren auch der Meinung des Amtsgerichts, dass nicht nur die Kamera, sondern auch die Attrappe verschwinden müsse. Schon das Vortäuschen könne beim betroffenen Nachbarn einen Überwachungsdruck auslösen, da er davon ausgehen könnte, dass er auf jeden Fall mit einer Überwachung rechnen müsse. Da es zwischen den Nachbarn bereits seit längerem Streit gab, sei die Attrappe auch als Provokation zu sehen. Der Nachbar könne kaum erkennen, ob es sich um eine Attrappe oder eine echte Kamera handele. Das könnte Sie auch interessieren: Verwirkte Nachbarrechte bleiben verwirkt  Kein Mietmangel, wenn die Nachbarskinder lärmen  Luftwärmepumpe zu nah an der Grenze?        
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Pflegt ein Kind einen Elternteil und hält sich dabei nahezu ständig im Haus des zu Pflegenden auf, ergibt sich daraus noch nicht unbedingt das Recht, nach dem Tod des Elternteils in den Mietvertrag einzutreten. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht München vom 27.06.2018 (Aktenzeichen 452 C 17000/17). In dem Streit ging es um eine Wohnung, die von dem inzwischen verstorbenen Vater angemietet wurde. Dieser wurde von seiner Tochter bis zu seinem Ableben gepflegt. Nach dem Tod des Vaters erklärte die Tochter, sie trete in den Mietvertrag des Vaters ein. Der Vermieter lehnte dies jedoch ab und kündigte das Mietverhältnis. Er begründete die Kündigung mit dem Hinweis, dass die Tochter den Vater zwar gepflegt habe, jedoch keinen gemeinsamen Haushalt mit ihm führte. 24 Stunden Pflege umstritten Dem widersprach die Tochter. Der Zustand des Vaters habe sich derart verschlechtert, dass sie mit ihm einen gemeinsamen Hausstand hätte führen müssen. Ein Verwandter bestätigte auch, dass die Tochter zu dem Vater gezogen sei, da anders die Pflege nicht mehr möglich gewesen sei. Die Pflege sei rund um die Uhr notwendig gewesen. Die Tochter hatte allerdings ihre eigene Wohnung beibehalten, führte aber hierzu aus, dass sie dort lediglich ihr Büro als Selbstständige unterhalten habe. Der Vermieter ging aber davon aus, dass die Tochter nur einen Teil ihrer persönlichen Gegenstände in der väterlichen Wohnung untergebracht habe, während die restlichen Dinge wohl in der eigenen Wohnung der Tochter verblieben wären. Die Notwendigkeit der Pflege  rund um die Uhr wurde auch vom behandelnden Arzt bestätigt. Dieser hielt es auch für erstaunlich, dass die häusliche Pflege überhaupt gelungen sei. Um dies zu erreichen, sei auch ein ambulanter Pflegedienst eingeschaltet worden. Der Patient habe auch in der Nacht betreut werden müssen, weshalb er davon ausgehe, dass die Tochter auch beim Vater gewohnt habe. Die Betreuung sei auch in der Nacht notwendig gewesen. Die Tochter habe ihn mehrmals über akute Vorfälle informiert. Bei allen Hausbesuchen, die er durchgeführt habe, sei die Tochter immer anwesend gewesen. Ein Nachbar sagte aus, dass er die Tochter in den letzten ein bis zwei Jahren insbesondere bei schönem Wetter täglich gesehen habe. Ob sie dort auch gewohnt habe, könne er jedoch nicht sagen. Amtsgericht: Pflege ist noch kein Zusammenleben Das Amtsgericht München gab dennoch dem Vermieter recht. Von einer gemeinsamen Haushaltsführung könne man erst ausgehen, wenn die im Haushaltsarbeiten auch in gewisser Form arbeitsteilig erledigt würden. Das Gericht stellte auch fest, dass der Bundesgerichtshof (BGH) verlangte, keine überspannten Anforderungen zu stellen (Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 25/14). Insbesondere reiche es schon aus, wenn die Tochter lediglich im Haushalt des Vaters gelebt habe. Doch das Gericht stellte fest, dass die Tochter ihren Lebensmittelpunkt in ihrer eigenen Wohnung nicht aufgegeben habe. Die Zeugen hätten lediglich über einzelne Beobachtungen oder über ihre eigenen Einschätzungen berichten können. Eine Zeugin habe ausgesagt, dass die Tochter erzählt habe, sie sei am Todestag ihres Vaters nach Hause gefahren. Sie habe ihn erst am nächsten Tag tot vorgefunden. Insgesamt – so das Gericht – habe die Tochter nicht nachweisen können, dass sie bei ihrem Vater gelebt habe. Dass sie ihn gepflegt habe, reiche nicht aus. Das dürfte Sie auch interessieren: Eintritt in den Mietvertrag des Verstorbenen Wohnungsübernahme nach dem Tod des Mieters Selbstmordgefährdeter Mieter und Räumungsvergleich
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