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Will das Mitglied einer Wohngemeinschaft (WG) ausziehen, so muss dem der Vermieter zustimmen, wenn von vorneherein klar ersichtlich ist, dass der Mietvertrag mit einer WG abgeschlossen wurde. Dass eine WG die Wohnung anmietete, muss nicht unbedingt im Mietvertrag stehen. Dies kann sich auch aus den Gesamtumständen ergeben. Zu diesem Urteil kam das Amtsgericht Greifswald am 16.08.2019 (Aktenzeichen 45 C 39/18). In dem Verfahren ging es um eine Vierzimmerwohnung, die der Vermieter an vier Personen vermietete. Die Mieter gingen unterschiedlichen Berufen nach und waren zwischen 27 und 39 Jahre alt. Während der Mietzeit kam es zum Wechsel einzelner Mieter. Als zu dritten mal ein Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden wollte, lehnte der Vermieter seine Zustimmung ab. Ein Nachmieter war vorhanden. Da der Vermieter sich dennoch weigerte, dem Wechsel zuzustimmen, klagten die Mieter. Das Amtsgericht Greifswald gab den Mietern Recht. Das Gericht stellte fest, dass sie einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters hätten, den Mietvertrag entsprechend zu ändern. Bei seiner Entscheidung ging der Richter davon aus, dass der Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft geschlossen wurde. In seiner Begründung räumte das Gericht ein, dass der Mietvertrag nicht ausdrücklich mit einer Wohngemeinschaft geschlossen wurde. Aus den Gesamtumständen hätte der Vermieter jedoch erkennen müssen, dass er einen Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abschließe. Dies ergebe sich beispielsweise daraus, dass der Vertrag mit vier Personen geschlossen wurde, die davor keine gemeinsame Wohnung unterhielten und auch nicht familiär verbunden waren. Auch dass die Mieter unterschiedlichen Berufen nachgingen, sei ein Indiz dafür, dass es sich bei den Mietern um eine Wohngemeinschaft handele. Hinzu käme, dass man aus dem Alter der Mieter schließen könne, dass diese nicht planten, auf Dauer gemeinsam zusammen zu leben. Außerdem habe jeder Mieter ein eigenes Zimmer zur alleinigen Nutzung erhalten. Dass es sich hier um eine Wohngemeinschaft handele, hätte der Vermieter spätestens beim zweiten Mieterwechsel erkennen müssen. Da die beiden Wechsel innerhalb kurzer Zeit (15 Monaten) erfolgten, sei dadurch deutlich geworden, dass es sich hier nicht um eine eng verbundene Mietergruppe, sondern um eine lockere Wohngemeinschaft handele. Der Vermieter legte gegen die Entscheidung zunächst Berufung ein, zog diese aber zurück, nachdem das  Landgericht Stralsund deutlich machte, dass es die Einschätzung des Amtsgericht teile.    
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Freitag, 22 November 2019 10:20

Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Verwendet der Vermieter (hier ein Ehepaar) zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Formulierung „Privatnutzung durch familiäre Veränderung (Trennung)“, reicht dies als Begründung nicht aus. Aus dem Kündigungsschreiben muss eindeutig hervorgehen, welcher der beiden Vermieter in die Wohnung einziehen werde. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Leonberg in einem Urteil vom 16.05.2019 (Aktenzeichen 8 C 34/19). Das Verfahren hatte ein Vermieter ausgelöst, gegen dessen Eigenbedarfskündigung der Mieter widersprochen hatte. Bei dem Vermieter handelte es sich um ein Ehepaar, das sich getrennt hatte. In die gekündigte Wohnung sollte einer der beiden Vermieter einziehen., Deshalb hatte man im Kündigungsschreiben als Grund „Privatnutzung durch familiäre Veränderung (Trennung)“ angegeben. Diese Begründung reichte dem Mieter nicht aus. Er monierte, dass aus dem Schreiben nicht hervorginge, für wen der beiden Vermieter die Wohnung gebraucht würde. Außerdem fehlte ihm die Begründung der Eigenbedarfskündigung. Der Hinweis auf die Trennung reichte ihm nicht aus. Der Vermieter wollte diese ablehnenden Gründe nicht gelten lassen und klagte vor dem Amtsgericht Leonberg. Gericht lehnt Eigenbedarfskündigung ab Der Richter beim Amtsgericht entschied jedoch gegen den Vermieter. Das Gericht erklärte die Eigenbedarfskündigung für unwirksam und stellte fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung habe. Genaue Angabe der Person ist nötig In der Begründung stellte das Gericht klar, dass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf die Person angegeben werden müsse, für die die Wohnung benötigt wird. Außerdem müsse der Vermieter in der Kündigung erklären, warum die Person an dem Einzug in die Wohnung interessiert sei. Die vom Vermieter in seinem Schreiben gemachten Angaben reichten hierfür nicht aus. Die Angaben im Kündigungsschreiben seien nicht präzise genug. Aus der Formulierung ergebe sich nicht eindeutig, welcher der Vermieter in die Wohnung einziehen wolle. Der Hinweis auf eine private Nutzung der gekündigten Wohnung reiche nicht aus. Außerdem ginge aus dem Schreiben nicht hervor, wer von den beiden Vermietern in die Wohnung einziehen wolle.
573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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Mittwoch, 20 November 2019 08:42

Concierge- und Wachdienst, nur wenn nötig

Kosten für eine Ganztags-Concierge- und Wachdienst können grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt werden. Voraussetzung hierfür ist aber nicht nur, dass der 24-Stunden-Dienst im Mietvertrag vereinbart ist. Es muss außerdem die konkrete, praktische Notwendigkeit für einen so umfassenden Dienst gegeben sein. Diese Notwendigkeit muss der Vermieter nachweisen können. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 085.07.2019 (Aktenzeichen 65 S 231/18). Das Verfahren hatte der Mieter eine Wohnung in Berlin-Neukölln angestrengt. Vom Vermieter waren ihm im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig die Kosten für einen 24-stündigen Wach- und Schließdienst in Rechnung gestellt worden. Laut Mietvertrag konnten die „Kosten Sicherheitsdienst“ auch als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden. Der Mieter weigerte sich dennoch, seinen Anteil zu zahlen. Er begründete das mit der fehlenden Notwendigkeit eines Sicherheitsdienstes. Über die Frage der Umlegbarkeit musste das Landgericht Berlin im Rahmen einer Berufungsverhandlung entscheiden. Concierge- und Wachdienstkosten nur unter Umständen umlagefähig Die Richter stellten zunächst grundsätzlich fest, dass die Kosten für einen Concierge- und Wachdienst nur dann auf die Mieter umlegbar seien, wenn hierfür eine konkrete Notwendigkeit bestehe. Nur dann könne man die Kosten als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen. Da es sich hierbei um sonstige Betriebskosten handelt, müssen diese außerdem ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Die praktische Notwendigkeit eines Concierge- und Wachdienstes müsse vom Vermieter konkret nachgewiesen werden. Es reiche nicht aus, wenn er hierzu allgemein auf das Sicherheitsbedürfnis – insbesondere älterer – Mieter hinweise oder auf die allgemeine örtliche Sicherheitslage hinweise. In keinem Fall könnten die Kosten umgelegt werden, wenn der Wachdienst vorwiegend eingesetzt werde, um die Interessen des Vermieters zu schützen, beispielsweise um Vandalismus im Gebäude durch Farbschmierereien und Beschädigungen zu verhindern. Eigeninteresse des Vermieters stand im Vordergrund Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass der Einsatz eines 24-Stunden-Wachdienstes im vorwiegenden Interesse des Vermieters bestehe. Vordringlich sei es hier darum gegangen, Vandalismusschäden zu vermeiden, Sperrmüll-Ablagerungen zu verhindern und die Wohnanlage insgesamt aufzuwerten. Vor diesem Hintergrund sei aber eine Umlage der Wachdienstkosten auf die Mieter nicht gerechtfertigt.    
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Montag, 18 November 2019 09:45

Wenn der Mieter nicht tapeziert

Reißt der Mieter alte Tapeten ab, tapeziert aber nicht neu, stellt dies eine Pflichtverletzung dar. Allerdings kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen, wenn die Tapeten sehr alt und schon verschlissen sind. Die Beweislast bezüglich Alters und Zustand der Tapeten liegt hier beim Vermieter. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 21.08.2019 (Aktenzeichen VIII ZR 263/17). In dem Verfahren ging es um Renovierungsarbeiten eines Mieters an einer unrenovierten Doppelhaushälfte. Der Mieter hatte mit den Arbeiten bereits begonnen, als er erfuhr, dass der Vermieter die Hälfte verkaufen wollte. Daraufhin stellte er die Arbeiten ein. Auch Wände, von denen er die Tapete entfernt hatte, wurden nicht neu tapeziert. Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, verlangte der Vermieter nun Schadensersatz, auch wegen der abgerissenen Tapeten. Der Mieter lehnte dies ab und verwies darauf, dass die Tapeten sehr alt gewesen seien. Er ging von rund 30 Jahren aus. Auf jeden Fall hätten sich die Tapeten teilweise abgelöst und seien völlig verschlissen gewesen. Somit wären sie wertlos gewesen. Widersprüchliche Einschätzung der Gerichte Die Schadenersatzklage des Vermieters wurde vom zuständigen Amtsgericht abgelehnt. In der Berufungsverhandlung konnte er sich jedoch gegen den Mieter durchsetzen. Das Landgericht Oldenburg (Berufungsinstanz) entschied, dass dem Vermieter ein Schaden entstanden sei, der 80 % der Kosten einer Neutapezierung entspreche. Der Mieter habe in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters widerrechtlich eingegriffen. Eine weitere Vermietung sei beim Zustand der Wohnung nicht möglich. Aus diesen Gründen sei der Mieter schadenersatzpflichtig. Bundesgerichtshof: Kein Schadensersatzanspruch Das Landgericht ließ die Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) zu, wo der Vermieter unterlag. Zunächst bestätigte das Gericht, dass es eine Pflichtverletzung des Mieters sei, wenn er Tapeten entferne und nicht durch neue ersetze. Daraus erwachse aber kein automatischer Schadensersatzanspruch. Vielmehr muss zunächst geprüft werden, in welchem Zustand und wie alt die Tapeten gewesen seien. Die Argumente, die beim Landgerichtsprozess vorgetragen wurden (Eingriff in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters und nicht weiter vermietbarer Zustand der Wohnung) rechtfertigten nicht den Wert der alten, verschlissenen Tapeten mit 80 % des Neuwertes anzusetzen. Der BGH wies das Verfahren an das Landgericht zurück. Dort müsse zunächst der Wert der alten Tapeten ermittelt werden. Die Darlegungs- und Beweislast liege hier beim Vermieter.  
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Freitag, 15 November 2019 10:29

Prämie für Kreditnehmer?

Wer sich Geld leiht, muss dafür Zinsen zahlen. So war es zumindest bisher. Doch nun scheint sich auch dies zu ändern. Denn der Vorstandsvorsitzende der KFW-Bank, Dr. Günther Bräunig, äußerte sich jetzt gegenüber den Medien, dass er zukünftig Kredite – zum Beispiel zur Baufinanzierung – nicht mehr ausschließe. Wie es zu „Negativzinsen“ kommt Im Rahmen ihrer Geldpolitik verlangt die Europäische Zentralbank (EZB) von den Banken für ihre Einlagen eine Art „Parkgebühr“ von derzeit 0,5 %. Diese Kosten wurden bisher an zumindest an Bankkunden weitergegeben, die hohe Einlagen bei den Kreditinstituten haben. Um den „kleinen Mann“ vor dieser Gebühr zu schützen, wird derzeit geprüft, ob man gesetzlich verbieten soll, dass Vermögen bis zu einer gewissen Grenze mit solchen Gebühren belegt werden. Der Weg, bei Krediten Negativzinsen einzuführen, geht in die umgekehrte Richtung. Für die Bank ist es – vereinfacht gesehen – derzeit letztlich gleichgültig, ob sie ihr Geld gegen Gebühren bei der EZB parkt oder dem Kreditnehmer einen entsprechenden „Rabatt“ einzuräumen. KfW-Bank übernimmt Vorreiterrolle Die staatliche Förderbank KfW ist nun mit ihren Vorstellungen an die Öffentlichkeit gegangen. Es ist danach durchaus möglich, dass die Bank beispielsweise für ökologische Immobiliensanierungen Kredite anbietet, bei denen der Kreditnehmer durch Negativzinsen „belohnt“ wird. Von Seite der KfW-Bank wird dies bereits für 2020 in Aussicht gestellt. Geteiltes Echo Während die Kreditnehmer den „Bonuszins“ begrüßen, reagieren die Banken eher skeptisch. Sie befürchten ernsthafte Konsequenzen für die Finanzwirtschaft in Deutschland. Letztlich ist es für die Banken der Sinn eines Kredites damit Geld zu verdienen. Da bereits jetzt für Spareinlagen so gut wie keine Zinsen oder sogar „Strafgebühren“ berechnet werden, würde sich das Finanzwesen grundlegend verändern. Die Folgen dieses Umkehrungsprozesses sind derzeit noch gar nicht absehbar. IT bremst Geldgeschenk Auf das „Geschenk“ bei einer Kreditaufnahme wird man jedoch noch etwas warten müssen. Der Grund hierfür ist banal: Weder bei der KfW-Bank noch bei den Banken, über die die privaten Kreditnehmer ihre KfW-Darlehen abwickeln müssen, verfügen über eine EDV, mit der Negativzinsen verarbeitet werden können. Die Programme für die Kreditvergabe müssen deshalb erst einmal angepasst werden. Dies wird noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Von Seiten der KfW-Bank wurde jedoch schon angekündigt, dass man in der Übergangszeit die Kredite an die Hausbanken der Darlehensnehmer für 0 % Zinsen vergeben will und die Kreditnehmer mit einem Zuschuss für die Geldaufnahme belohnen will. Das könnte Sie auch interessieren: Straßenbaufinanzierung keine reine Anlieger-Sache Kontogebühr für Kredit-Anwartschaft? Keine Gebühren bei einvernehmlicher Darlehensrückzahlung  
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Mittwoch, 13 November 2019 10:12

Wehe, wenn der Vermieter räumt

Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Wohnung nicht räumen. Das bleibt im Normalfall dem Gerichtsvollzieher vorbehalten. Räumt der Vermieter jedoch auf eigene Faust, kann das ernste Folgen haben. Der Mieter kann dann nämlich Schmerzensgeld und Schadensersatz verlangen. Zumindest, wenn der Mieter schon viele Jahre in der Wohnung lebt. Das ergibt sich zumindest aus dem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 14.08.2019 (Aktenzeichen 6 C 276 /18). In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die der Vermieter eigenmächtig räumte, während der Mieter aufgrund einer Verletzung zwei Monate im Krankenhaus beziehungsweise einer REHA-Klinik verbrachte. Vorausgegangen war, dass die Feuerwehr den verletzten Mann in seiner Wohnung bergen musste und deshalb die Tür aufbrach. Mieter kehrt zurück - die Wohnung ist geräumt Als der Mieter nach dem REHA-Aufenthalt seine Wohnung betreten wollte, waren die Schlösser ausgetauscht und am Klingelschild befand sich ein anderer Name. Durch den Briefschlitz konnte der Mieter sehen, dass die Wohnung renoviert wurde. Auf Rückfrage bei der Hausverwaltung teilte diese mit, dass der Vermieter die Wohnung in der Zwischenzeit räumen ließ und anderweitig vermietet hatte. Der Vermieter erklärte, er habe die Wohnung während der Abwesenheit des Mieters besichtigen wollen und dabei die Wohnungstür aufgebrochen vorgefunden. Die Wohnung selbst habe auf ihn einen verwahrlosten Eindruck gemacht. Darum sei er davon ausgegangen, dass der Mieter die Wohnung aufgegeben hätte. Er ließ deshalb die Wohnung von einer Firma räumen, der er auch überließ, welche Gegenstände eingelagert werden sollten. Alles andere wurde entsorgt. Der Mieter klagte gegen den Vermieter und verlangte Schadenersatz für das teilweise beschädigte beziehungsweise entsorgte Mobiliar und für entstandene Hotelkosten. Außerdem verlangte er Schmerzensgeld. Vermieter muss Schadenersatz leisten Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg gab dem Mieter Recht. Der Vermieter müsse wegen der eigenmächtigen Räumung Schadenersatz leisten. Er habe nicht davon ausgehen können, dass der Mieter die Wohnung aufgegeben hätte. Schließlich habe der Mieter ja weiterhin seine Miete bezahlt. Diese hatte der Vermieter sogar noch angenommen, als er die Wohnung bereits geräumt hatte. Eine aufgebrochene Tür sei noch lange kein Indiz dafür, dass die Wohnung aufgegeben wurde. Vielmehr habe man hier davon ausgehen können, dass sich unbefugte Dritte Zugang zur Wohnung v erschafft hätten. Auch eine verwahrloste Wohnung sei kein Beleg für die Aufgabe der Wohnung – wobei das Gericht nicht prüfte, ob dieser Einwand des Vermieters stimmte. In der Begründung führte das Gericht weiter aus, dass der Mieter die Wohnung nicht permanent bewohnen müsse. Auch eine längere Abwesenheit, beispielsweise wegen Krankheit oder aus beruflichen Gründen, könnte nicht als Aufgabe der Wohnung ausgelegt werden. Wenn aber der Vermieter – unrechtmäßig – die Wohnung räume, übernehme er auch die Obhutspflicht über das Inventar in der Wohnung. Der Vermieter hätte deshalb ein komplettes Verzeichnis über die geräumten Gegenstände anfertigen müssen. Außerdem hätte er dafür sorgen müssen, dass die Gegenstände gegen Beschädigungen und Verlust geschützt eingelagert würden. Mieter hat Anspruch auf Schmerzensgeld Das Amtsgericht sprach dem Mieter außerdem ein zusätzliches Schmerzensgeld von 5.000 Euro zu. Dies begründete es damit, dass durch die Räumung auch die Persönlichkeitsrechte des Mieters verletzt wurden. Er habe über 30 Jahre in der Wohnung gewohnt und nun seinen langjährigen Lebensmittelpunkt verloren. Hinzu käme, dass der Mieter kurzzeitig obdachlos wurde und so keinen Ort hatte, um seine Krankheit weiter auszukurieren. Außerdem seien Erinnerungsstücke bei der Räumung verschwunden, die einen Teil der Persönlichkeit und Vergangenheit des Mieters ausmachten. Da der Vermieter keine Einsicht zeigte, hielt das Gericht die Höhe des Schmerzensgeldes für angemessen. Das könnte Sie auch interessieren: Keine Räumungsfrist trotz drohender Obdachlosigkeit Räumung nach Berliner Modell  Räumungsschutz bei Gesundheitsrisiken  
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Dienstag, 12 November 2019 14:17

Bürgschaft höher als drei Monatsmieten

Eine Bürgschaft, die dazu dienen soll, dass eine drohende Kündigung abgewendet wird, ist nicht - wie die Kaution - auf drei Monatsmieten begrenzt. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 10.04.2013 (Aktenzeichen VIII ZR 379/12) In dem Verfahren ging es um eine Bürgschaft, die der Bruder eines Mieters unterschrieben hatte. Da der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand war, musste er mit der Kündigung rechnen. Der Vermieter erklärte sich aber bereit, die Mietrückstände aus der Kaution zu befriedigen, wenn der Mieter eine andere Sicherheit stellen würde. Der Bruder unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, nach der er für die Mietzahlungen seines Bruders einstehen werde. Es entstanden jedoch neue Rückstände und dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Insgesamt waren bis dahin Mietrückstände in einer Gesamthöhe von rund 6.500 Euro aufgelaufen. Der Vermieter verlangte nun von dem Bruder den Ausgleich der offenen Forderungen. Dieser weigerte sich jedoch den gesamten Betrag zu zahlen. Er war lediglich bereit, die Mietrückstände für drei Monatsmieten (1.050 Euro) zu übernehmen. Daraufhin klagte der Vermieter den Betrag beim zuständigen Landgericht ein. Hier erhielt der Vermieter auch Recht. Auch die Berufung des Bruders scheiterte vor dem Oberlandesgericht. Das Gericht ließ jedoch die Revision beim Bundesgerichtshof zu. Doch auch diese Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vorschrift für Kautionszahlungen auf die Bürgschaft nicht angewandt werden könne.
551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (Auszug) (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. [...] (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine Begrenzung der Bürgschaft bei einer Begrenzung keine ausreichende Sicherheit für den Vermieter biete. Dies hätte dann die fristlose Kündigung des Mieters zur Folge. Damit würde aber der Sinn der Bürgschaft in das Gegenteil verkehrt. Das könnte Sie auch interessieren: Jobcenter steht nicht für Mietrückstände ein Beleidigung: Grund zur fristlosen Kündigung? Trotz erheblicher Pflichtverletzung keine fristlose Kündigung  
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Freitag, 08 November 2019 15:09

Vermieterfeindliche Schmierereien

Wenn ein Mieter die Immobilie des Vermieters sowohl innen wie auch außen mit vermieterfeindlichen Parolen beschmiert, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dies entschied das Amtsgericht Berlin-Neukölln in einem Urteil vom 28.05.2019 (Aktenzeichen 2 C 42/19). Da es in dem Verfahren um eine Wohnung in Berlin ging, räumte das Gericht jedoch wegen der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist von drei Monaten ein. In dem Verfahren ging es zunächst um Schmierereien und Parolen, mit denen Vermieter beleidigt wurden. Diese befanden sich sowohl im Haus (Hausflur und Treppenhaus) als auch außerhalb an der Fassade zur Straße hin und auf einer Klingelplatte. Der Vermieter wollte dies natürlich nicht so ohne Weiteres hinnehmen und beauftragte einen Security-Service mit der Observierung des Hauses. Mieter als Urheber beleidigender Schmierereien ermittelt Tatsächlich konnte die Sicherheitsfirma einen „Schmierfink“ ermitteln. Man erwischte ihn, wie er seine Parolen gegen die Vermieter mit einem dicken Filzstift auf die Außenfassade und eine Wand im Hausflur schrieb. Es stellte sich heraus, dass es sich dabei um den Mieter einer Wohnung in dem beschmierten Haus handelte. Der Vermieter zog daraus seine Konsequenzen und kündigte dem Mieter fristlos. Die Kündigung wurde vom Mieter jedoch nicht akzeptiert. Deshalb klagte der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Fristlose Kündigung gerechtfertigt Der Vermieter hatte vor dem Amtsgericht Berlin Neukölln Erfolg. Der Richter sah die Voraussetzungen nach § 543 BGB (Begründete fristlose Kündigung) und § 546 BGB (Herausgabe der Wohnung) erfüllt. Das Gericht stellte in der Begründung fest, dass der Mieter auf der einen Seite das Eigentum des Vermieters vorsätzlich und widerrechtlich verunstaltet und auf der anderen Seite die Immobilie gegen den Willen des Vermieters als politisches Kampfmittel benutzt. Hierfür spiele es keine Rolle, ob der Mieter auch für anderen Schmierereien verantwortlich sei beziehungsweise auch der Straftatbestand der Sachbeschädigung erfüllt sei. Räumungsfrist wegen angespannter Wohnungslage Da in Berlin eine angespannte Wohnungslage herrscht, räumte das Gericht dem Mieter jedoch eine Räumungsfrist von drei Monaten ein, um die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Das könnte auch Sie interessieren: Gehört Graffitibeseitigung zu den Betriebskosten? Beleidigung: Grund zur fristlosen Kündigung? In Facebook beleidigt – Mietvertraggekündigt 
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Freitag, 01 November 2019 10:20

Hahnenschrei und Laubentsorgung

Rund zehn Hühner, ein Hahn und Herbstlaub führten zu einem Nachbarschaftsstreit, der derart eskalierte, dass der eine Nachbar den anderen damit drohte, dessen Haus im Brand zu setzen. Der Streit hatte für den Hühnerhalter (der auch mit dem Brand gedroht hatte) ein sehr dickes Ende: Er wurde zivilrechtlich verurteilt, die Hühnerhaltung zu ändern (Amtsgerichts München vom 21.02.2019, Aktenzeichen 233 C 19258/18). Darüber hinaus wurde er auch strafrechtlich wegen räuberischer Erpressung belangt (Urteil des Amtsgerichts München vom 21.02.2019, Aktenzeichen 233 C 19258/18). In dem Streit ging es um die Haltung von einem Hahn und zehn Hühnern, die nur während der Nacht im Hühnerstall gehalten wurden. Der Hahn krähte ab ca. 4:00 Uhr unregelmäßig mindestens einmal in der Stunde, ca. 15 Mal pro Tag bis zum Einbruch der Dunkelheit. Die Hühner gackerten laut durchgehend von Sonnenaufgang bis zum Sonnenuntergang. Zudem kam es durch die Tiere zu einer enormen Geruchsbelästigung. Außerdem warf der Hühnerhalter im Herbst Laub auf das Grundstück des Klägers. Der Kläger bat den Beklagten schriftlich diese Laubentsorgung zu unterlassen. Der Beklagte warf das Schreiben ungeöffnet in den Briefkasten des Klägers zurück und entsorgte weiter das Laub auf dem Nachbargrundstück. In einem Zivilprozess wurde der Hühnerhalter verurteilt, die Hühner so zu halten, dass der Nachbar nicht mehr durch das Gackern oder den von den Tieren ausgehenden Geruch belästigt werde. Für die Zivilrichterin war entscheidend, dass Hühnerhaltung auf dem in reiner Wohngegend befindlichen Grundstück keine ortsübliche Nutzung darstellt und der Beklagte sich gegen eventuell überhängende Bäume, nicht aber gegen das herabfallende Laub zur Wehr setzen kann. Noch vor Abschluss des Zivilprozesses hatte der Beklagte einen Brief beim Kläger eingeworfen, in dem er drohte, dessen Haus in Brand zu stecken, sollte er die Zivilklage nicht zurücknehmen. Weiter forderte er - erfolglos - die Zahlung von 10.000 Euro. Wegen dieses Schreibens kam es zu einem Strafprozess. Das zuständige Schöffenstrafgericht am Amtsgericht München verurteilte den Hühnerhalter wegen versuchter räuberischer Erpressung zu einer Freiheitsstrafe von sieben Monaten zur Bewährung und wies ihn an, als Bewährungsauflage 3.000 Euro an eine gemeinnützige Einrichtung zu zahlen. Das könnte Sie auch interessieren: Verwirkte Nachbarrechte bleiben verwirkt Der Trompeter und sein Nachbar Risse wegen Neubau in der Nachbarschaft
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