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Ein Mieter, der schon seit langer Zeit an einer psychischen Erkrankung leidet muss im Vorfeld dafür sorgen, dass die Miete pünktlich gezahlt wird. Die Erkrankung entschuldigt keine Mietrückstände. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 25.10.2019 (Aktenzeichen 65 S 77/19) In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der mit seinen Mietzahlungen in Rückstand geriet. Er führte dies auf eine depressive Erkrankung zurück. Tatsächlich war der Mieter bereits seit über acht Jahren psychisch erkrankt. Er ließ sich hierwegen lediglich vom Hausarzt – ein Arzt für Allgemeinmedizin – behandeln. Aufgrund der Mietrückstände kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzug fristlos und gleichzeitig hilfsweise ordentlich. Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen. Er verwies auf seine Erkrankung und vertrat die Ansicht, für die Rückstände deshalb nicht verantwortlich zu sein. Der Vermieter klagte nun auf Räumung und Herausgabe der Wohnung vor dem hierfür zuständigen Amtsgericht. Da man sich nicht einigen konnte, kam es zur Berufungsverhandlung vor dem Landgericht Berlin. Das Gericht stellte sich hier auf die Seite des Vermieters. Diese habe nach § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
§ 546 BGB Rückgabepflicht des Mieters (1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
Die Kündigung – so das Landgericht – sei rechtens. Die Verletzung der Zahlungsverpflichtungen sei als erheblich einzustufen und vom Mieter schuldhaft herbeigeführt worden. Die psychische Erkrankung des Mieters akzeptierte das Gericht nicht als Entschuldigung für die bestehenden Zahlungsrückstände an. Dem Mieter sei seine Erkrankung und die sich daraus ergebenden möglichen Folgen schon mehrere Jahre bekannt. Dennoch habe er keine angemessenen Maßnahmen eingeleitet, um etwaige Nachteile, die Dritten dadurch entstehen, abzuwenden. Der Mieter habe wissen müssen, dass er zeitweise aufgrund der psychischen Erkrankung nicht in der Lage sei, seine Angelegenheiten zu regeln. Hierfür könne der Vermieter nicht verantwortlich gemacht werden. Er müsse den Mieter nicht für die Zahlungsverpflichtungen des Mieters geradestehen. Das sei vielmehr Aufgabe des Sozialstaates, der dafür ausreichende Hilfen anbiete. Das könnte auch Sie interessieren: Kündigung bei psychisch erkrankten Mieters Kündigungseinschränkungen gelten auch für neuen Eigentümer Trotz erheblicher Pflichtverletzung keine fristlose Kündigung    
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Freitag, 27 Dezember 2019 11:13

Hinnehmbarer Lärm durch Mehrzweckhalle

Zusätzlich genehmigte Veranstaltungen in einer Mehrzweckhalle können als zumutbar für die Nachbarn angesehen werden, wenn die Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) eingehalten werden. Dabei kommt es auf die Anzahl der genehmigten Veranstaltungen an, ob diese noch als „seltene Ereignisse“ eingestuft werden können. Zu diesem Ergebnis kam das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in einem Urteil vom 22.11.2019 (Aktenzeichen 1 A 10554719.OVG). In dem Verfahren stritt der Nachbar einer Mehrzweckhalle mit der Gemeinde.  Für die Halle war zunächst eine Baugenehmigung mit der Auflage erteilt worden, dass Veranstaltungen um 21:30 Uhr beendet sein mussten. Die Gemeinde beantragte nach geraumer Zeit eine Nachtragsbaugenehmigung, die es erlaubte, bis zu acht Veranstaltungen örtlicher Gruppen oder Vereine pro Jahr durchzuführen, die erst um 24:00 beziehungsweise 03:00 Uhr enden. Hiergegen wehrte sich der Nachbar. Er hatte auch vor dem Verwaltungsgericht Koblenz Erfolg: Dort wurde die Nachtragsbaugenehmigung aufgehoben. Die betroffene Gemeinde ging jedoch in Berufung und erhielt vor dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz Recht. Dort entschied man, dass die Zulassung von bis zu acht Veranstaltungen im Jahr nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße. Grundsätzlich – so stellte das Gericht klar – gäbe es keine gesetzlich festgelegten Grenzwerte für Lärmbelästigungen bei Veranstaltungen. Darum müssen die Gesamtumstände für eine Entscheidung herangezogen werden. Hierbei muss das Augenmerk sowohl auf die individuelle Einzelfallbeurteilung als auch auf die Schutzwürdigkeit des jeweiligen Baugebiets zu geachtet werden. Hierzu können auch Technische Regelwerke – in diesem Fall die TA Lärm - zu Rate gezogen werden. Im vorliegenden Fall ginge es um eine Bewertung in Anlehnung an die Ausführungen der TA Lärm zu „seltenen Ereignissen“. Hiernach seien bei seltenen Anlässen höhere Immissionsrichtwerte als die in einem allgemeinen Wohngebiet maßgebenden Werte zulässig. Die umstrittene Mehrzweckhalle befindet sich in einem allgemeinen Wohngebiet.
Auch das Landesimmissionsschutzgesetz von Rheinland-Pfalz zieht die TA Lärm im § 12 zu Rate. Das komplette Gesetz finden Sie hier. Die TA Lärm finden Sie hier. 
Anders als das Verwaltungsgericht stufte das Oberverwaltungsgericht die strittigen Veranstaltungen als seltene Ereignisse im Sinne der TA Lärm ein. Es handele sich dabei um Veranstaltungen, die zum typischen gemeindlichen Leben gehörten. Dies sei von der Nachbarschaft als sozialadäquat zu akzeptieren. Die Nachtragsbaugenehmigung war für folgende Veranstaltungen erteilt worden: Zwei Jahreskonzerte eines örtlichen Chors und des örtlichen Musikvereins, der Königsball zu Ehren des Schützenkönigs, vier Aufführungen der örtlichen Theatergruppe und eine Jubiläumsveranstaltung eines sonstigen örtlichen Vereins. Ein Gutachten ergab, dass die Immissionen bei diesen Veranstaltungen unter den Vorgaben der TA Lärm blieben. Da die TA Lärm von seltenen Veranstaltungen ausgeht, wenn hierfür nicht mehr als zehn Kalendertage in Anspruch genommen werden, sei auch hier der Grenzwert eingehalten worden. Das könnte auch Sie interessieren: Baulärm als Mietmangel? Kinderlärm ist kein Freibrief Böller, Kracher und Verletzte
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Donnerstag, 19 Dezember 2019 09:42

Unterbrochene Gasversorgung

Wird die Gasversorgung in einer Mietwohnung unterbrochen, muss der Vermieter für die Beseitigung des Schadens sorgen. Informiert er den Mieter über den Zeitraum, in dem der Schaden beseitigt wird, hat er diesen Rahmen auch einzuhalten. Wird der Zeitraum überschritten, ohne dass die Mieter über die Gründe der Verzögerung und einen neuen Termin zur Fertigstellung informiert wurden, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung beantragen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 09.09.2019 (Aktenzeichen 65 T 66/19). Folgender Fall lag dem Verfahren zugrunde: In einem Wohnhaus fiel die Gasversorgung aus. Die in dem Haus wohnenden Mieter konnten deshalb weder heizen noch kochen. Auch die Versorgung mit warmen Wasser fiel durch den Schaden aus. Der Vermieter informierte seine Mieter, dass die Gasversorgung in zwei bis maximal drei Wochen wiederhergestellt werde. Für die Zeit des Gasuausfalls stellte er den Mietern elektrische Kochplatten zur Verfügung. Auf dem Dachboden richtete er provisorische Duschen ein. Nach drei Wochen war die Gasversorgung jedoch nicht wiederhergestellt. Wie lange es nun noch dauern würde, bis die Mietwohnungen wieder mit Gas versorgt würden, hatte der Vermieter nicht mitgeteilt. Daraufhin beantragte ein Mieter beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel, die Gasversorgung wiederherstellen zu lassen.  Das zuständige Amtsgericht gab dem Antrag statt. Das Landgericht Berlin bestätigte diese Entscheidung. In der Begründung seines Beschlusses führte das Landgericht aus, dass der Mieter Anspruch auf einen mangelfreien Mietgebrauch der Wohnung habe (§ 535 Abs. 1 BGB). Da die Gasversorgung bereits seit drei Wochen unterbrochen war, habe auch Eilbedürftigkeit bestanden. Ob der Vermieter Schritte zur Behebung des Schadens eingeleitet habe, ließ das Gericht außer Betracht. Entscheidend sei, dass der Vermieter die Gasversorgung im angekündigten Zeitraum nicht wiederhergestellt habe und die Mieter nicht absehen konnten, wann sie wieder mit Gas versorgt würden. Hätte der Vermieter rechtzeitig über Verzögerungen bei den Arbeiten informiert, wäre die Einstweilige Verfügung vermeidbar gewesen. Das könnte Sie auch interessieren: Gasleitung: Prüfung nur alle zwölf Jahre umlegbar Notlösung bei ausgefallener Gastherme  Mietminderung bei Ausfall der Gasversorgung
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Nimmt der Vermieter Veränderungen am Zuschnitt einer Wohnung vor, ohne diese vorher mit dem Mieter abgestimmt zu haben, hat der Mieter Anspruch auf Rückbau der Umbauten. Dies hat das Landgericht in einem Beschluss vom 08.08.2019 bestätigt (Aktenzeichen 67 S 131/19). Zu der gerichtlichen Auseinandersetzung kam es, weil ein Vermieter während der Abwesenheit des Mieters Umbauten an der vermieteten Wohnung vornahm. Dadurch wurde der Zuschnitt der Wohnung verändert. Die vorgenommenen Veränderungen waren nicht mit dem Mieter abgesprochen. Der Mieter wollte die Änderung des Grundrisses seiner Wohnung nicht akzeptieren und verlangte den Rückbau. Der Vermieter weigerte sich jedoch und verwies auf den Mietvertrag, in dem doch kein Zuschnitt der Wohnung festgelegt sei. Außerdem verwies er auf die seiner Meinung nach unzumutbaren Kosten von rund 30.000 Euro, die der Rückbau kosten würde. Der Mieter gab sich damit nicht zufrieden und klagte vor dem zuständigen Amtsgericht. Dort konnte er sich auch durchsetzen. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung, unterlag aber auch vor dem Landgericht Berlin. Das Landgericht Berlin bestätigte nämlich das Urteil des Amtsgerichts und erklärte, dass am die Berufung zurückzuweisen. Seinen Beschluss begründete das Landgericht damit, dass die Grundrissveränderung einen Mietmangel darstelle. Damit habe der Mieter nach § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB Anspruch auf den Rückbau („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“). Auch wenn im Mietvertrag der Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung nicht ausdrücklich vereinbart würden, sei dies doch konkludent vereinbart.
Konkludent: Vereinbarung wird ohne ausdrückliche Erklärung durch schlüssiges Verhalten getroffen. Die Willenserklärung wird aus den Handlungen des Erklärenden abgeleitet.
Der Mieter habe – so das Gericht – die Wohnung so angemietet, wie sie bei der letzten Begehung vor dem Mietvertragsabschluss vorgefunden wurde. Diesen Zustand habe der Vermieter jedoch unberechtigt verändert. Das Argument des Vermieters, der Rückbau sei zu teuer, ließ das Gericht nicht gelten. Einerseits wurde nach Meinung des Gerichts die „Opfergrenze“ nicht überschritten, da selbst bei Kosten von ca. 30.000 Euro die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet sei. Andererseits seien die Rückbaukosten auch im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie gerechtfertigt. Hinzu käme auch, dass der Rückbau aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Vermieters notwendig werde.  
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Dienstag, 17 Dezember 2019 07:52

Anspruch auf Eigenbedarf

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, so wird dieser Anspruch grundsätzlich nicht aufgehoben, wenn er übergangsweise eine andere Wohnung anmietet. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht München I in einem Urteil vom 10.07.2019 (Aktenzeichen 14 S 15871/18). In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, dessen Mieter zunächst wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. Die Kündigung wurde damit begründet, dass eine Miteigentümerin der Wohnung diese selbst nutzen wollte. Sie hatte bisher bei der Mutter gewohnt, wollte nun aber in München studieren. Da ihr jetziger Wohnort knapp 84 Kilometer vom Studienort entfernt war, wollte sie umziehen. Der Mieter wollte die Kündigung jedoch nicht akzeptieren. Er argumentierte, dass die Studentin bereits nach München umgezogen sei und deshalb der Anspruch auf Eigenbedarf nicht mehr bestehe. Die Miteigentümerin der Wohnung entgegnete hierauf, dass sie nur übergangsweise eine Wohnung – mit befristetem Mietvertrag – angemietet hätte. Da der Mieter nicht nachgab, reichten die Eigentümer der Wohnung Räumungsklage ein. Zunächst hatten sie beim Amtsgericht jedoch keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass durch den Einzug in eine andere Wohnung der Eigenbedarfsanspruch nicht mehr bestehe. Das Argument des befristeten Mietvertrages spiele hierbei keine Rolle. Da die Eigentümer sich mit dem Urteil nicht abfinden wollten, gingen sie in Berufung vor das Landgericht München I. Dort stellte man sich auf die Seite der Vermieter und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Durch den Umzug, so das Landgericht, sei der Eigenbedarfsanspruch nicht erloschen. Durch das von vorneherein befristete Mietverhältnis werde deutlich, dass es sich hier lediglich um eine Übergangslösung handele. Die Absicht, in die eigene Wohnung zu ziehen, bleibe deshalb bestehen. Der Anspruch auf Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei darum weiterhin gegeben.
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters (Auszug)
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn ...
... 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt ...
... (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
In der Begründung unterstrich das Gericht, dass ein zeitlich begrenztes Ausweichen auf eine andere Wohnung den Anspruch auf Eigenbedarf grundsätzlich nicht tangiere. Die Interimswohnung sei letztlich nur angemietet worden, um das Pendeln zwischen dem ehemaligen Wohnort und dem Studienort – übergangsweise – bis zum Freiwerden der eigenen Wohnung zu vermeiden. Eine andere Auslegung verbiete sich schon unter Berücksichtigung von Artikel 14 des Grundgesetzes (Recht auf Eigentum).
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Bei einem einfach verglasten Wintergarten in einer Altbauwohnung stellen Zugluft und hin und wieder eindringendes Regenwasser grundsätzlich keinen Mietmangel dar. Daraus resultiert, dass der Mieter deswegen auch kein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB hat. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Berlin Charlottenburg in einem Urteil vom 20.06.2019 (Aktenzeichen 226 C 211/18). Das Verfahren wurde durch einen Mieter ausgelöst, der die Miete für seine Wohnung mindern wollte. Als Grund führte er an, dass der Wintergarten einfach verglast sei. Dies habe zur Folge, dass es hier zu Zugluft komme. Außerdem käme es bei besonders starkem Regen zum Eindringen von Regenwasser. Der Vermieter war jedoch der Meinung, dass dies keinen Mangel darstelle. So kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Dort stellte sich das Gericht auf die Seite des Vermieters. Dem Mieter stehe kein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB zu, da kein Mietmangel vorliege.
§ 536 Abs. 1 BGB: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass man von einem einfach verglasten Fenster nicht den Wohnkomfort erwarten könne, den ein doppelverglastes Fenster oder Isolierglasscheiben bieten. Dies sei auch allgemein bekannt. Bei einer Einfachverglasung müsse man immer – besonders im Winter – damit rechnen, dass Kälte in die Räume eindringt. Auch besäßen die einfach verglasten Fenster nicht die Dichtigkeit, um das Eindringen von Schlagreden zu verhindern. Deshalb stelle auch das Eindringen von Regenwasser bei starkem Regen keinen Mangel dar. Außerdem – führte das Gericht aus – sei ein Wintergarten normalerweise nicht als ganzjährig nutzbarer Wohnbereich anzusehen. Sie würden vorwiegend im Sommer beziehungsweise zur Haltung von Pflanzen genutzt. Das könnte Sie auch interessieren: Veränderung oder Modernisierung Baulärm als Mietmangel? WEG-Recht: Loggia müssen alle genehmigen  
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Wenn der Vermieter in einer Anzeige schreibt, dass er nur an Deutsche vermieten will, ist dies ein Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Das entschied das Amtsgericht Augsburg und verhängte gegen einen Mieter eine Geldstrafe von 1.000 Euro. (Urteil vom 10.12.2019 – Aktenzeichen 20 c 2566 19) In dem Verfahren klagte ein Bürger aus Burkina Faso (West-Afrika). Er wohnte in München und wollte seinen Wohnort aus privaten Gründen nach Augsburg verlegen. Er klagte gegen einen Vermieter, der in der Augsburger Allgemeinen Zeitung eine Wohnung zur Miete anbot. In der Anzeige hieß es unter anderem „… 1 ZKB 40 m² sofort 394,- 102,- EBK m.F., Laminat, Garage auf Wunsch, an Deutsche, …“. Der Afrikaner rief daraufhin bei dem Vermieter an und bat auch drei seiner Bekannten dort anzurufen. Sie nahmen Bezug auf die Anzeige. In der Zeit, in der die Anrufe getätigt wurden, war die Wohnung noch nicht vermietet. Das Gericht hat dem Mietinteressenten einen Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe von 1.000,- € zugesprochen (§§ 21 Abs. 2 S. 3 AGG, 253 Abs. 1 BGB). Der Richter sah es als erwiesen an, dass der Vermieter den Burkinabèner aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft benachteiligte (§ 19 Abs. 2 AGG), indem der Vermieter sämtliche „Nicht-Deutsche“ von der Vermietung von vorneherein ausschloss. Damit sei der Kläger aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft als Mieter abgelehnt worden. Zur Überzeugung des Gerichts ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auf den vorliegenden Fall anwendbar, da der Beklagte durch die Internetanzeige aus dem rein privaten Bereich herausgetreten ist. Die vom Amtsgericht zugesprochene Entschädigung dient der Genugtuung für die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Des Weiteren hat das Gericht den Beklagten zur Unterlassung zukünftiger Benachteiligungen verurteilt. Da der Kläger mehrere Wohnungen vermietet und bereits eine Benachteiligung erfolgt ist, sah das Gericht die Gefahr, dass auch in Zukunft freiwerdende Wohnungen zur Vermietung „an Deutsche“ inseriert werden. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde dem Beklagten Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft, angedroht. Das Urteil wurde am 10.12.2019 verkündet und ist bislang nicht rechtskräftig.
§ 19 Allgem. Gleichbehandlungsgesetz: Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot (1) Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse, die
  1. typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (Massengeschäfte) oder bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und die zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen oder
  2. eine privatrechtliche Versicherung zum Gegenstand haben,
ist unzulässig. (2) Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft ist darüber hinaus auch bei der Begründung, Durchführung und Beendigung sonstiger zivilrechtlicher Schuldverhältnisse im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 unzulässig. (3) Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. (4) Die Vorschriften dieses Abschnitts finden keine Anwendung auf familien- und erbrechtliche Schuldverhältnisse. (5) Die Vorschriften dieses Abschnitts finden keine Anwendung auf zivilrechtliche Schuldverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. Bei Mietverhältnissen kann dies insbesondere der Fall sein, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch ist in der Regel kein Geschäft im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.
 
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Dienstag, 10 Dezember 2019 15:11

Kosten der Zwischenablesung bei Miet-Ende

Werden die Erfassungsgeräte beispielsweise für die Heizenergie turnusmäßig abgelesen, können diese Kosten nach entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Betriebskostenverordnung). Wird darüber hinaus im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auch die Kosten einer Zwischenablesung bei Auszug aus der Wohnung tragen muss, stellt dies allerdings eine Benachteiligung des Mieters dar. Die entsprechende Mietvertragsklausel ist damit unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Leipzig in einem Urteil vom 05.09.2019 (Aktenzeichen 8 O 1620/18). Das vom Gericht zu entscheidende Verfahren hatte ein Verbraucherschutzverein ausgelöst. Dieser klagte gegen einen Vermieter, der in seinen Formularmietverträgen in einer Klause vereinbarte, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Zwischenablesung der Zählerstände bezahlen müsse. Der Verein hielt diese Klausel für unzulässig. Der Verein hatte mit seiner Klage vor dem Landgericht Leipzig Erfolg. Das Gericht erklärte die entsprechende Passage im Mietvertrag für unwirksam. Sie stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und verstoße deshalb gegen § 307 Abs. 1 BGB.
307 BGB: Inhaltskontrolle (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
  1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
  2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
Nach Ansicht der Richter handelt es sich bei den Kosten für die Sonderablesung um Verwaltungskosten, die der Mieter tragen müsse (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB: „Er (Der Vermieter – Red. hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“). Den Einwand des Vermieters, dass es sich hier um geringwertige Kosten handele und die Zwischenablesung für den Mieter gerechter sei, hielt das Gericht für nicht erheblich. Die Geringwertigkeit der Kosten könne auch umgekehrt gegen den Vermieter angewandt werden. Die Ablesungsgerechtigkeit hingegen sei einzig und allein Sache des Mieters.  
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Auch in der Silvesternacht gilt für Eigentümer von Wohnungsgrundstücken die Verpflichtung des Winterdienstes nur bis 20:00 Uhr. Kommt ein Passant danach zu Fall kann er grundsätzlich keine Forderungen an den Hauseigentümer stellen. Lediglich wenn er nachweisen kann, dass die Eisfläche vor 20:00 Uhr entstanden ist und nicht beseitigt wurde, könnte er Schadenersatz und Schmerzensgeld geltend machen. Dies entschied das Kammergericht Berlin am 15. Mai 2018 (Aktenzeichen 21 U 16/18). In dem Verfahren ging es um eine Passantin, die in einer Silvesternacht – zwischen 22:40 und 23:30 – auf einem vereisten Gehweg eines Wohngrundstücks verunglückte. Sie rutschte auf dem glatten Untergrund aus und verletzte sich dabei sehr. Die Verunglückte gab dem Hausbesitzer beziehungsweise dessen Winterdienst die Schuld an dem Unfall. Sie verlangte deshalb Schadenersatz und Schmerzensgeld. Da die Betroffenen nicht zahlen wollten, klagte Sie vor dem Landgericht Berlin.  Dort wurde ihre Klage jedoch abgewiesen. Sie gab sich damit aber nicht zufrieden und ging vor dem Kammergericht Berlin in Berufung. Winterdienst nur bis 20:00 Uhr und ab 09:00 Uhr Doch auch hier konnte sich die Passantin nicht durchsetzen. Das Kammergericht stellte in einem Beschluss fest, dass es die Entscheidung des Landgerichts bestätige. Die Berufung der Klägerin wolle man daher zurückweisen. Das Gericht sah keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Hauseigentümer beziehungsweise den beauftragten Winterdienst. In seiner Begründung stellte das Kammergericht klar, dass auch in der Silvesternacht keine Streupflicht nach 20:00 Uhr bestehe. Deshalb hätte die Passantin nachweisen müssen, dass sich das Glatteis auf dem Gehweg bereits vor 20:00 Uhr gebildet hat. Diesen Nachweis konnte die Klägerin jedoch nicht erbringen. Deshalb habe für den Hauseigentümer erst am Neujahrsmorgen ab 09:00 Uhr wieder Streu- und Räumdienst bestanden. Das Gericht stellte weiterhin klar, dass zur Nachtzeit grundsätzlich nur eine Verpflichtung zum Winterdienst an stark frequentierten Orten bestehen könne (beispielsweise an Bahnstationen oder auch vor Gaststätten). Im vorliegenden Fall war die Frau jedoch vor einem Wohngrundstück verunglückt, das sich nicht durch erhöhte Passanten-Frequentierung auszeichne. Deshalb könne man hier auch in der Silvesternacht nicht verlangen, dass ein zusätzlicher Winterdienst durchgeführt werde. Auch das könnte Sie interessieren: WEG: Winterdienst durch Minijobber? Kosten für den Winterdienst Schneefanggitter und Verkehrssicherungspflicht 
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Donnerstag, 05 Dezember 2019 09:56

Pflicht zum Baumrückschnitt?

Wenn es durch die Äste eines Baumes zu einer Beeinträchtigung auf dem Nachbargrundstück kommt, kann der Nachbar den Rückschnitt des Baumes verlangen. Ob die Beeinträchtigung durch den Baum ortsüblich ist, spielt dabei keine Rolle. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14.06.2019 fest (Aktenzeichen V ZR 102/18) In dem Streitfall ging es um eine Douglasie, die nahe der Grundstücksgrenze stand. Die Äste des Baumes ragten teilweise auf das Nachbargrundstück. Dies führte dazu, dass Nadeln und Zapfen auf die Einfahrt des Nachbargrundstücks fielen. Deshalb verlangte der Nachbar von dem Baumbesitzer, er solle die Douglasie zurückschneiden. Da man sich nicht einigen konnte, klagte der Nachbar gegen den Baumeigentümer. Zunächst erfolglose Klage Das Amtsgericht sprach sich für den Baumeigentümer aus und lehnte einen Rückschnitt ab. Auch in der Berufung vor dem Landgericht konnte sich der Nachbar nicht durchsetzen. Das Landgericht Kleve sah die Voraussetzungen nach § 910 BGB nicht für erfüllt an.
§ 910 BGB: Überhang (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann Wurzeln eines Baumes oder eines Strauches, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind, abschneiden und behalten. Das Gleiche gilt von herüberragenden Zweigen, wenn der Eigentümer dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt hat und die Beseitigung nicht innerhalb der Frist erfolgt. (2) Dem Eigentümer steht dieses Recht nicht zu, wenn die Wurzeln oder die Zweige die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen.
Nach Meinung des Landgerichts geht es im § 910 BGB ausschließlich um Beeinträchtigungen, die direkt von den überhängenden Ästen verursacht würden. Damit würde aber nicht der im vorliegenden Fall von dem Baum verursachte erhöhte Nadel- und Zapfenfall abgedeckt. Hier handele es sich eine Form des Laubfalls, der wesentlich und ortsunüblich sein müsse (§ 906 BGB). An der Ortsunüblichkeit fehle es jedoch im vorliegenden Fall.
§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben. (2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. (3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.
Der betroffene Nachbar gab sich mit dieser Entscheidung jedoch nicht zufrieden und ging in Revision vor dem BGH. BGH verlangt Baumrückschnitt Hier hatte der Nachbar Erfolg. Die Richter vertraten hier die Ansicht, dass der § 910 BGB grundsätzlich gelte, wenn eine objektive Beeinträchtigung von dem Nachbargrundstück ausgehe. Dies gelte auch, wenn es um eine indirekte Beeinträchtigung ginge, die hier durch das Abfallen von Nadeln und Zapfen gegeben sei. Ob die Beeinträchtigung ortsüblich sei oder nicht, spiele in diesem Zusammenhang keine Rolle. Hier müsse ein strengerer Maßstab angelegt werden, wie er bei Bäumen zugrunde gelegt würde, dessen Äste nicht auf das Nachbargrundstück ragen.  
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