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Montag, 18 Februar 2019 11:25

Kein Wasser – keine Miete

Wer kein Wasser hat, kann das Badezimmer nicht mehr nutzen. Auch in der Küche fehlt das kostbare Nass in vielen Bereichen. Das sah auch das Landgericht Frankfurt/ Oder so. Darum hielt es eine Mietminderung von 50 % bei fehlender Wasserversorgung durchaus für angemessen. Da die Einstellung der Wasserversorgung im vorliegenden Fall vom Vermieter absichtlich veranlasst wurde, musste der Mieter auch nicht auf einen Mangel hinweisen und eventuell entsprechende Fristen setzen. (Urteil vom 15.11.2018 – Aktenzeichen 15 S 112/17) In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, deren Wasserversorgung vom Vermieter eingestellt wurde. Er hatte das zuständige Versrogungsunternehmnen entsprechend beauftragt. Veranlasst hatte der Vermieter die Sperre im September 2016. Aufgehoben wurde sie im Januar 2017. Der Mieter nahm dieses Vorgehen zum Anlass, die Miete zu kürzen . Dies wurde vom Vermieter jedoch nicht akzeptiert. Es kam zum Rechtsstreit, der zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht ausgetragen wurde. Dort entschied der Richter zugunsten des Mieters. Dieses Urteil wurde jedoch vom Mieter nicht akzeptiert. Er wehrte sich gegen die Entscheidung, so dass es zum Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt/Oder kam. Doch auch dort konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen. Das Gericht sprach auch hier dem Mieter das Recht zur Kürzung der Miete zu. Bei dem Urteil spielten die Gründe, die zum Abstellen des Wassers führten, keine Rolle. Das Landgericht stellte fest, dass das Abstellen des Wassers es unmöglich mache, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. So sei durch das fehlende Wasser das Bad quasi außer Betrieb und könne nicht genutzt werden. Auch die Küche sei wegen der unterbrochenen Wasserversorgung in vielen Bereichen nur noch eingeschränkt nutzbar. Da es sich hier um wesentliche Funktionsräume der Wohnung handele, sei eine Mietkürzung von 50 % gerechtfertigt. Ohne eine intakte Wasserversorgung sei eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich. Da der Vermieter veranlasst hatte, die Wasserversorgung einzustellen, handelte es sich auch um keinen Schaden, den der Mieter hätte melden müssen. Das könnte Sie auch interessieren: Wasser abstellen - Nötigung oder Notwehr Heizkostenverteiler & Wasserzähler: Wer darf auslesen? Heißes Wasser in Sekunden Warmes Wasser - auch im Hochsommer  
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In seinem Urteil vom 08.02.2019 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass im sozialen Wohnungsbau kommunale Belegungsrechte grundsätzlich zeitliche begrenzt sein müssen. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam, auch wenn dem Bauherrn für die Sozialwohnungen von der Gemeinde besonders günstige Preise für das Bauland eingeräumt und zusätzlich ein zinsgünstiges Darlehen gewährt wurden. Bei solchen unwirksamen Klauseln müsse jedoch ermittelt werden, welche Vereinbarung getroffen worden wäre, wenn die Unwirksamkeit einer „unendlichen Klausel“ bekannt gewesen wäre. In dem Verfahren hatte eine Wohnungsgenossenschaft gegen eine Stadt geklagt, von der Grundstücke für den Bau von 52 Sozialwohnungen gekauft wurden. Der Kauf erfolgte durch einen Rechtsvorgänger der Genossenschaft. Um die Wohnungen zu finanzieren, gewährte die Stadt ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug vereinbarte die Stadt mit der Genossenschaft, dass diese
  • die Wohnungen ausschließlich an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen verbilligt zu vermieten.
  • der Stadt ein unbefristetes Belegungsrecht einräume.
Zur Absicherung dieser Verpflichtungen wurde im Grundbuch eine persönliche Grundsicherheit zugunsten der Stadt eingetragen. Die Wohnungsgenossenschaft wollte nun mit ihrer Klage erreichen, dass die Wohnungen nach 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei vermietet werden könnten und das Belegungsrecht aufgehoben werde. Hierzu müsse die Stadt der Löschung der eingetragenen Grundsicherheit zustimmen. Da die Stadt sich weigerte, klagte die Genossenschaft, könnte sich aber vor dem Landgericht nicht durchsetzen. Die Revision vor dem BGH wurde jedoch zugelassen. Dort wurde das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Das Gericht erklärte die unbefristete Verpflichtung, nur an Personen mit Wohnberechtigungsscheinen vermieten zu können für unwirksam. Das Geschäft sei seinerzeit auf Basis von § 88d II Wohnungsbaugesetz (WoBauG) abgeschlossen worden. Auszug aus § 88 d II WoBauG: … In der zwischen Darlehns- oder Zuschussgeber und dem Bauherrn abzuschließenden Vereinbarung können insbesondere Bestimmungen über Höhe und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung, Belegungsrechte, die Beachtung von Einkommensgrenzen, die Höhe des Mietzinses und etwaige Änderungen während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Folgen von Vertragsverletzungen getroffen werden. … Unbegrenzte Belegungsrechte seien damit aber nicht verbunden. Nach § 88 d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG sollen Belegungsrechte und Miethöhevereinbarungen maximal 15 Jahre nicht überschreiten. Ausnahmen seien nur möglich, wenn nach der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, "ein längerer Zeitraum" geboten sei. Schon der Begriff „Zeitraum“ mache deutlich, dass damit keine unbegrenzt gültige Vereinbarungen gemeint seien. Dies habe der Gesetzgeber ausdrücklich gewollt, um die Bereitschaft von privater Hand zu steigern, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Die Gewährung eines Kredits und der günstige Preis von Bauland könnten keinen Grund für eine Bindung des Bauherren „auf ewig“ liefern. Der BGH hat das Verfahren an das Landgericht zurücküberwiesen. Hier muss jetzt festgestellt werden, welcher Bindungszeitraum vereinbart worden wäre, wenn man keine unbefristete Vereinbarung getroffen hätte. Denn die Ungültigkeit der fristlosen Begrenzung hat nicht zur Folge, dass nun die Bindung automatisch ganz verfällt.
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Freitag, 08 Februar 2019 11:03

Wohin mit den Mülltonnen?

Ist eine Straße so schmal, dass die Fahrzeuge der Müllabfuhr diese nicht befahren können, muss der Anwohner die Mülltonnen zu einen für die Fahrzeuge erreichbaren Sammelplatz bringen.  Dabei sind auch längere Wege (hier bis zu 110 Metern) zumutbar. Selbst wenn die Tonnen über Jahre hinweg von den Mitarbeitern der Müllabfuhr am Haus abgeholt wurden, kann daraus kein Recht abgeleitet werden. Eine Neuregelung, die den Anlieger verpflichtet, die Tonnen zum Sammelplatz zu bringen ist jederzeit möglich. Dies beschloss das Verwaltungsgericht Gießen am 05.01.2019 (Aktenzeichen 8 L 5537/18.GI, 8 L 6098/18.GI und 8 L 6101/18.GI). In dem Verfahren klagten die Anwohner einer Straße gegen den für sie zuständigen Müllentsorgungs-Zweckverband. Der Zweckverband hatte den Anliegern mitgeteilt, dass sie ihre Mülltonnen nicht mehr vor dem Haus abstellen könnten. Die Tonnen müssten zu einem Sammelplatz gebracht werden, was für die Anlieger Wege von bis zu 110 Metern bedeutete. Die Straße, in der die betroffenen Anlieger wohnten, war so schmal, dass das Müllfahrzeug diese nicht befahren konnte. In der Vergangenheit hatten die Müllmänner die Tonnen vor der Haustür der Anlieger abgeholt und aus der Straße geschoben. Die Anlieger klagten gegen die Verfügung und begründeten dies unter anderem mit „Persönlichen Härten“. Außerdem verwiesen sie auch auf den jahrelangen Abtransport durch die Müllmänner, woraus sie einen Vertrauensschutz ableiteten. Doch damit konnten sie sich vor dem Verwaltungsgericht Gießen nicht durchsetzen. Die vorgetragenen Argumente sah das Gericht gegenüber dem öffentlichen Interesse als nachrangig an. Der Zweckverband müsse das Entsorgungsunternehmen nicht dazu auffordern, kleinere Fahrzeuge zu verwenden, um die Häuser in der Straße direkt anfahren zu können. Auch aus der jahrelangen Praxis, dass die Mülleimer von Mitarbeitern des Entsorgungsunternehmens an den Häusern abgeholt wurden, können keine Verpflichtung abgeleitet werden, diese Praxis fortzusetzen. Der dabei entstehende Mehraufwand ginge letztlich zu Lasten aller Gebührenzahler. Dies könne aber nicht im öffentlichen Interesse liegen. Die Wege, die die Anlieger nun mit den Mülltonnen zurücklegen müssten, seien nach der aktuellen Rechtsprechung noch in einem zumutbaren Rahmen. Die Verfügung des Zweckverbandes sei deshalb weder unverhältnismäßig noch willkürlich. Die den Anwohnern zugemuteten Wege seien in den konkreten Fällen nach der herrschenden Rechtsprechung noch zumutbar. Auch wenn den Antragstellern gegenüber anderen Anwohnern mehr abverlangt werde, treffe sie die Verbringungspflicht doch in Anbetracht der örtlichen Gegebenheiten nicht unverhältnismäßig oder willkürlich. Das könnte Sie auch interessieren:
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Muss aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften in einer Wohnungseigentumsanlage ein Geräteschuppen gebaut werden, gehören diese Maßnahmen zu den Instandsetzungsarbeiten nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (Wohneigentumsgesetz). Deshalb ist hierfür keine einstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümer für die Errichtung erforderlich. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Frankfurt in einem Urteil vom 20.11.2018 (Aktenzeichen 2-09 S 26/18). In dem Verfahren ging es um einen Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, nach dem ein Geräteschuppen errichtet werden sollte. Der Schuppen sollte auf der zur Wohnanlage gehörenden Parkanlage errichtet werden. Hintergrund des Beschlusses war eine kommunale Anweisung, wonach motorbetriebene Geräte nicht mehr in Kellerräumen gelagert werden durften. Gegen diesen Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer mit der Begründung, ein solcher Schuppen würde die Parkanlage verschandeln. Der Schuppen war von der Wohnung des Klägers aus zu sehen. Mit dieser Argumentation konnte er sich auch vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Der Richter sah in der Errichtung des Geräteschuppens ein bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, für die ein einstimmiger Beschluss der Wohneigentümerversammlung notwendig sei. Durch den Schuppen würde die Parkanlage optisch nachteilig verändert. Dies stelle einen Nachteil nach § 14 Nr. 1 WEG dar. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ging daraufhin in Berufung und konnte sich vor dem Landgericht Frankfurt durchsetzen. Das Gericht bestätigte zunächst, dass die Errichtung eines Schuppens eine bauliche Änderung sei. Es handele sich hierbei aber nicht um eine Veränderung, für die nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig sei. Aufgrund der kommunalen Anordnung sei die Errichtung des Geräteschuppens unvermeidlich. Darum habe der Beschluss lediglich eine einfache Mehrheit benötigt. Im vorliegenden Fall komme noch hinzu, dass nach Ansicht der Richter von einer Verschandelung des Parks keine Rede sein könne. Aus verschiedenen Blickrichtungen könne dieser gar nicht gesehen werden. Er sei durch Pflanzen so verdeckt, dass er kaum auffalle. Dass der Kläger den Schuppen von seiner Wohnung aus sehen könne, stelle für ihn keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar.
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Wirft ein Mieter ohne Vorankündigung die Schlüssel der zurückzugebenden Wohnung in den Briefkasten des Vermieters, ist die Rückgabe grundsätzlich noch nicht nach § 546 BGB vollzogen. Der Mieter müsse im Zweifelsfall nicht nur den Einwurf der Schlüssel nachweisen. Darüber hinaus müsse er auch belegen können, dass der Vermieter die Schlüssel tatsächlich in Besitz genommen habe. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Krefeld in einem Beschluss vom 27.12.2018 (Aktenzeichen 2 T 27/18) In dem Verfahren ging es um eine Räumungsklage, in dessen Verlauf der Mieter behauptete, dass er die Wohnung bereits Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist räumte. Die Schlüssel habe er in den Briefkasten des Vermieters geworfen, zusammen mit dem Hinweis für welche Wohnung diese Schlüssel seien und wer diese abgegeben habe. Der Vermieter bestritt jedoch, die Schlüssel erhalten zu haben. Schlüssel und Nachricht habe er in keinem seiner Briefkästen gefunden. Hätte er diese bekommen, wäre eine Räumungsklage überflüssig gewesen. Das Landgericht Krefeld stellte in seinem Urteil fest, dass der Mieter nicht beweisen könne, dass er die Schlüssel zurückgegeben habe. Grundsätzlich sei zwar aus der vom Mieter behaupteten Rückgabe zu schließen, dass die Besitzaufgabe seinerseits erfolgt sei. Außerdem könne davon ausgegangen werden, dass der Vermieter auch den Willen hatte, die Mietsache wieder in seinen Besitz zu nehmen, da dieses Interesse bei allen Gegenständen in seinem Herrschaftsbereich vorausgesetzt werden könne. Dennoch sei der Mieter seiner Verpflichtung der Rückgabe nicht im ausreichenden Maße (§ 546 BGB) nachgekommen. Der Mieter habe nämlich nicht nur zu beweisen, dass er die Schlüssel mit den entsprechenden Informationen in einen Briefkasten des Vermieters eingeworfen habe. Da der Vermieter bestreite, diese Unterlagen bekommen zu haben, müsse der Mieter auch belegen, dass der Vermieter Schlüssel und Informationen auch selbst in Empfang genommen und dabei erkennen konnte, zu welcher Wohnung diese Schlüssel gehörten. Es reiche nicht aus, dass man davon ausgehen könne, dass der Vermieter die Schlüssel erhalten habe – die tatsächliche Inbesitznahme müsse nachgewiesen werden.  
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Sonntag, 03 Februar 2019 18:57

Grundsteuerreform: Lob und Ablehnung

Aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts muss die Grundsteuer bis Ende 2019 neu geregelt werden. Sollte dies nicht gelingen, würde ab 2020 keine Grundsteuerregelung mehr existieren, da die derzeit noch gültigen Regeln nicht mehr angewandt werden. Vor diesem Hintergrund haben sich Bund und Länder auf ein Eckpunkte-Papier geeinigt, das die Grundlage für eine Grundsteuer-Reform bilden soll. Der hier gefundene Kompromiss ist aber bereits jetzt in der Kritik. Der Kompromiss umfasst insgesamt acht Eckpunkte. In der Bemessungsgrundlage wird dabei auch die Miete, die erzielt werden kann, berücksichtigt. Hierfür wird die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Entscheidend für die Berechnung ist dann, welche Miete der Vermieter erzielt. Liegt die Miete bis zu 30 % unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete, wird die real erzielte Miete zugrunde gelegt. Liegt die Miete um mehr als 30 % unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete, wird dieser Durchschnittswert abzüglich 30 % zugrunde gelegt. Auch das Baujahr der Immobilien fließt in die Berechnung ein. Dabei werden alle Gebäude zusammengefasst, wie vor 1948 erbaut wurden. Zur Bewertung dienen die Bodenrichtwerte als Ausgangspunkt. Hier sind folgende Regeln im Eckpunktepapier festgehalten:
  • Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen (§ 196 Abs. 1 BauGB).
  • Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen.
  • Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem „LandesdurchschnittWohnen“ liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
Können bei gemischt genutzten beziehungsweise Geschäftsgrundstücken weder tatsächlich vereinbarte noch ortsübliche Mieten ermittelt werden, wird anstelle des Ertragswertverfahrens ein vereinfachtes Sachwertverfahren angewandt, bei dem nur noch acht statt über 30 Angaben notwendig sind. Die Reform soll aufkommensneutral ausgearbeitet werden. Nach einer ersten groben Schätzung geht man zunächst von einer Steuermesszahl von 0,0325 Promille aus. Die Steuermesszahl soll nach Grundstücksarten differenziert werden. Für die jeweiligen Grundstücksarten soll die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft soll ein Ertragswertverfahren, gemäß einem Gesetzentwurf des Bundesrats, eingeführt werden. Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben. Die Auswirkungen der Reform auf den Länderfinanzausgleich werden noch analysiert. Der so gefundene Kompromiss findet sowohl Zustimmung als auch Kritik. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) erwartet bei der Umsetzung dieses Papiers „Mehr Bürokratie, mehr Kosten, mehr Klagen“. Das Kompromissmodell bleibe bei dem sehr problematischen wertabhängigen Modell. In einer Pressemitteilung stellt der BdSt fest, dass die künftige Berechnung der Grundstücke weiterhin verschiedene Faktoren wie den Grundstückswert, das Alter des Gebäudes und die durchschnittlichen Mietkosten beinhalten soll. Die einzige Abweichung zum vorherigen Vorschlag bestehe darin, dass die Miete nicht mehr einzeln für jede Wohneinheit ermittelt werden müsse. „Das heute präsentierte Eckpunktepapier ist weder ein guter Kompromiss noch ein Fortschritt. Wenn diese Reform so kommt, dann wird die Bewertung ungeheuer bürokratisch und teuer. Zudem müssen sich die Gerichte abermals auf viele Streitigkeiten einstellen“, befürchtet BdSt-Präsident Reiner Holznagel. Durch das Papier würde das Mietniveaus weiter steigen befürchtet der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Ein Bürokratiemonster erwartet der Immobilienverband IVD und bewertet den Kompromiss als ungerecht. Positiv bewertet wird das 8-Punkte-Papier vom Deutschen Städtetag. Deren Hauptgeschäftsführer Helmut Dedy sieht in dem Kompromissvorschlag eine Korrektur, mit der eine der wichtigsten Steuern der Kommunen wieder verfassungsgemäß erhoben werden könne. Auch der Landkreistag lobte die Einigung. Hauptgeschäftsführer Prof. Dr. Hans-Günter Henneke sagte: „Es ist gut, dass damit eine lange Hängepartie auf dem Rücken der Kommunen endet und ein Gesetzentwurf nun auf den Weg gebracht werden kann. Der Bundesgesetzgeber ist aufgefordert, aus den Eckpunkten zügig einen Gesetzentwurf zu formen, damit die Reform bis Ende des Jahres bewältigt werden kann. Dass die Neuregelung auf der Grundlage des werteabhängigen Modells des Bundesfinanzministers stattfinden soll, findet ebenfalls unsere Zustimmung. Ein wertunabhängiger Ansatz ginge an den Realitäten am Immobilienmarkt vorbei." Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Partnerportal. 
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Freitag, 01 Februar 2019 13:37

Wasser abstellen - Nötigung oder Notwehr?

Nichts ist für einen Vermieter schlimmer, als Mietnomaden, die keine Regeln einhalten, den Müll grundsätzlich neben die Tonnen werfen und keine Miete zahlen. Wenn diese dann auch noch die Kündigung ignorieren, kann einem schon mal der Kragen platzen. Deshalb drehte ein Vermieter seinen Mietern kurzerhand das Wasser ab. Doch die Mieter zogen nicht aus – und der Vermieter kriegte sogar noch eine Strafe wegen Nötigung. Der ganze Ärger begann, als der Vermieter am 01.02.2017 einen Mietvertrag mit einer vierköpfigen Familie abgeschlossen hatte. Schon kurz darauf zeigte sich, dass dies ein Fehler war. Die Familie ignorierte die Hausordnung, entsorgten ihren Müll nicht in sondern neben den Mülltonnen und waren wohl der Meinung, dass die Ruhezeiten für sie nicht gelten würden. Durch dieses Verhalten wurde Frieden in der Hausgemeinschaft empfindlich gestört. Doch der Ärger sollte noch weitergehen. Denn die Familie richtete auch in der Wohnung diverse Schäden an. Dank einer falsch angeschlossenen Spülmaschine kam es zu einem Wasserschaden, die Wohnungstür wurde ebenso beschädigt wie die Gegensprechanlage. Außerdem wurde der Vermieter nicht darüber informiert, dass inzwischen auch noch die Tochter des Familienvaters mit ihrem Kleinkind eingezogen war. Der Vermieter machte Eigenbedarf für seine Mutter geltend. Nach der ordentlichen Kündigung stellte aber der Vermieter lediglich seine Mietzahlungen ein und teilte dem Vermieter lapidar mit, dass er nicht ausziehen würde. Es folgte dann die fristlose Kündigung. Wie verzweifelt der Vermieter war, kann man daran erkennen, dass er der Familie sogar anbot, die Umzugskosten zu übernehmen und obendrein eine Prämie von 1.500 Euro zu zahlen, wenn die Familie ausziehen würde. Doch die dachte gar nicht daran. Um die Mieter aus dem Haus zu bekommen, stellte der Vermieter nun an zwei Tagen die Versorgung mit Strom und Wasser ab. Doch auch das führte nicht zum Ziel. Im Gegenteil: Der Vermieter musste sich vor dem Amtsgericht Crailsheim verantworten. Die Staatsanwaltschaft warf ihm Nötigung vor. Der Anwalt des Vermieters plädierte zwar darauf, dass es sich hier um einen Fall von Notwehr handele – aber letztlich folgte die Richterin der Staatsanwaltschaft, die von Nötigung ausging. Der Vermieter wurde zu einer Geldstrafe von 4.500 Euro (90 Tagessätze á 50,00 €) verurteilt. Mit dem Urteil wolle sie, so die Richterin, ein Zeichen dafür setzen, dass grundsätzlich der Rechtsweg einzuhalten sei. Versuche von Selbstjustiz werden nicht akzeptiert.    
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