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Donnerstag, 28 Februar 2019 14:28

WEG: Welcher Keller gehört wem?

Steht einem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum zu und wird dieser Raum von einem Mieter widerrechtlich genutzt, kann der Inhaber des Sondernutzungsrechts die Herausgabe des Raumes an die Wohnungseigentümergemeinschaft auch gerichtlich durchsetzen. Die Gemeinschaft muss in diesem Fall nicht zwingend gegen den Mieter vorgehen. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg in einer Entscheidung vom 08.11.2018 (Aktenzeichen 218 C 164/18) In dem Verfahren ging es um den Mieter einer Eigentumswohnung, dem laut Mietvertrag ein (genau bestimmter) Kellerraum zustand. Er nutzte einen anderen, als den im Mietvertrag genannten Keller, da in dem ihm zustehenden Raum Sanierungsarbeiten notwendig waren. Nachdem der ihm zustehende Kellerraum saniert war, räumte der Mieter den von ihm vorübergehend zu nutzenden Raum jedoch nicht. Der Kellerraum, der ihm zustand, war kleiner als der, den er jetzt nutzten konnte. Der Wohnungseigentümer, dem das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum zustand, verlangte nun die Herausgabe des Kellers an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Mieter vertrat aber die Ansicht, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Herausgabe an die Gemeinschaft nicht verlangen könne und weigerte sich, den Raum zu räumen. Daraufhin klagte der Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gab dem Wohnungseigentümer Recht. Er sei berechtigt, die Herausgabe des Kellerraums an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen. Der Kläger stehe in diesem Fall in gesetzlicher Prozess-Standschaft zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ergebe sich aus dem Sondernutzungsrecht des Klägers. Er habe dadurch ein Rechtsschutzinteresse gegenüber dem Mieter, der nicht bereit sei, den Kellerraum zu räumen. Der verklagte Mieter könne kein Besitzrecht nach § 986 BGB geltend machen. Der Mietvertrag beinhalte zwar einen Kellerraum, aber eben nicht den, den der Mieter derzeit nutze. Dass ihm ein Kellerraum zur vorübergehenden Nutzung überlassen wurde, ändere nichts am Mietvertrag. Auch wenn dem Mieter kein neuer Kellerraum zugewiesen würde, könne er dennoch kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Wohneigentümergemeinschaft geltend machen. Sein Anspruch auf einen Kellerraum bestehe nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern mit dem Vermieter, mit dem der Mietvertrag geschlossen wurde.  
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Donnerstag, 28 Februar 2019 14:19

Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf

Auch wenn im Rahmen eines Kaufvertrages für eine Bestandsimmobilie Haftungsausschluss vereinbart wurde, haftet der Verkäufer dennoch, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit der Immobilie nicht gegeben sei. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 09.02.2018 (Aktenzeichen V ZR 274/16). Seiner Entscheidung lag der folgende Fall zugrunde: Ein Käufer erwarb einen rund 300 Jahre alten Bauernhof. Nachdem der Kauf abgeschlossen war, stellte der Erwerber fest, dass im Erdgeschoss des Wohnhauses Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren und sich dort auch Schimmel gebildet hatte. Ein hinzugezogener Sachverständiger befand, dass die Schäden auf fehlende beziehungsweise nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen seien. Um die Schäden zu beseitigen musste der Eigentümer knapp 80.000 Euro aufwenden. Diese Summe verlangte er als Schadenersatz vom Verkäufer der Immobilie zurück. Dieser verwies jedoch auf den Kaufvertrag, in dem Haftungsausschluss vereinbart war. Dies wollte der Käufer jedoch nicht gelten lassen und erhob Klage. Sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Oberlandesgericht konnte er sich jedoch nicht durchsetzen. Die Gerichte vertraten die Ansicht, dass aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen sei. Der Käufer legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Der stellte zunächst fest, dass die fehlenden beziehungsweise nicht ausreichend ausgebildeten Horizontalsperren und die sich daraus ergebenden Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen würden. Die Immobilie sei in diesem Zustand weder für eine gewöhnliche noch nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet. Die Haftung des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie verlaufe bei einem vereinbarten Haftungsausschluss grundsätzlich innerhalb der Grenzen des § 444 BGB. § 444 BGB Haftungsausschluss Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Im vorliegenden Fall könne sich der Verkäufer jedoch hierauf nicht berufen, da die Voraussetzungen des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gegeben seien und es an der vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie fehle. § 434 Sachmangel (1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, 1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst 2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 des Produkthaftungsgesetzes) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. (2) Ein Sachmangel ist auch dann gegeben, wenn die vereinbarte Montage durch den Verkäufer oder dessen Erfüllungsgehilfen unsachgemäß durchgeführt worden ist. Ein Sachmangel liegt bei einer zur Montage bestimmten Sache ferner vor, wenn die Montageanleitung mangelhaft ist, es sei denn, die Sache ist fehlerfrei montiert worden. (3) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache oder eine zu geringe Menge liefert.  
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Freitag, 22 Februar 2019 13:49

Für Stieftochter kein Eigenbedarf gegeben?

Eine Eigenbedarfskündigung, bei der der Vermieter Wohnraum für die Tochter der Lebensgefährtin, seiner Stieftochter, in Anspruch nehmen will ist nicht wirksam, wenn die Tochter weder im gemeinsamen Haushalt des Vermieters lebt noch mit dem Vermieter verwandt oder verschwägert ist. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht Siegburg vom 17.10.2018 (Aktenzeichen 105 C 97/18). Dem Urteil liegt die Klage eines Vermieters zugrunde. Dieser hatte gegenüber seinem Mieter, der im gleichen Haus wohnte, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er begründete dies mit dem Wunsch der Tochter seiner Lebensgefährtin, nach dem Studium wieder in Familiennähe ziehen zu wollen. Der Vermieter war zwar nicht verwandt oder verschwägert mit der Stieftochter, hatte aber ein äußerst enges Verhältnis zu ihr. Bereits seit dem 14. Lebensjahr der jungen Frau sei er für sie an die Stelle des leiblichen Vaters getreten. Der Mieter hielt die Eigenbedarfskündigung nicht für gerechtfertigt und weigerte sich, aus der Wohnung auszuziehen. Deshalb klagte der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Mit seiner Forderung konnte er sich aber vor dem zuständigen Amtsgericht nicht durchsetzen. Der Richter berief sich in der Urteilsbegründung auf § 573 BGB. § 573 BGB Ordentliche Kündigung durch den Vermieter (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam Die Tochter der Lebensgefährtin gehöre nicht zum in § Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personenkreis. Sie sei weder eine Angehöriges Vermieterhaushaltes noch sei sie als Tochter der Lebensgefährtin mit dem Vermieter verwandt oder verschwägert. Der Richter bestätigte, dass sich der Familienbegriff in der heutigen Zeit inhaltlich grundlegend verändert habe. Dennoch müsse der Begriff "Familienangehöriger" seinem Schutzzweck gemäß eng ausgelegt werden. Dies gelte auch, um dem Mieter die nötige Rechtssicherheit zu geben, dass er erkennen könne, bei welchen Personen eine Eigenbedarfskündigung zulässig sei.  Deshalb dürfe der Begriff "Familienangehöriger" nicht ohne verwandtschaftliche Beziehung beziehungsweise Verschwägerung interpretiert werden. Eine enge soziale und persönliche Bindung zwischen dem Vermieter und der Person, für die die gekündigte Wohnung gedacht sei, reiche hier nicht aus. Das könnte Sie auch interessieren: Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausgeschlossen Kein Grund zur Eigenbedarfskündigung Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden Begründung einer Eigenbedarfskündigung
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Mittwoch, 20 Februar 2019 17:11

Untervermietung untersagen?

In seiner Entscheidung, einer Untervermietung zuzustimmen, ist der Vermieter nicht frei. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Zustimmung nicht verweigert werden. Eine nicht gerechtfertigte Verweigerung kann sogar dazu führen, dass der Mieter einen Anspruch auf Entschädigung für den Mietausfall hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann in diesem Zusammenhang keine konkrete Befristung des Untermietverhältnisses verlangen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 11.07.2018 (Aktenzeichen 1 S 2/18). In dem Verfahren ging es um den Wunsch zweier Mieter, ihre gemeinsame Wohnung unterzuvermieten. Als Grund gaben sie an, dass einer der beiden Mieter für längere Zeit beruflich nach London ziehen müsse. Die Kosten einer dadurch erzwungenen doppelten Haushaltsführung wolle man durch die Untervermietung reduzieren. Man habe auch einen Interessenten, der für die Nutzung der leerstehenden Räume die Hälfte der Mietkosten als Untermiete zahlen wolle. Der Vermieter lehnte jedoch die Bitte ab. Die Mieter wollten die Angelegenheit nicht auf sich beruhen lassen. Sie reichten Klage beim Amtsgericht Stuttgart ein und verlangten, dass der Vermieter den durch den Verlust der Untermiete entstandenen Schaden ersetze. Das zuständige Amtsgericht gab den Mietern Recht. In der Berufung, die der Vermieter daraufhin anstrengte, wies er darauf hin, dass der Mieter nicht die Dauer seines Auslandsaufenthaltes mitgeteilt habe. Doch auch beim Berufungsgericht (Landgericht Stuttgart) konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen. Die Berufung wurde zurückgewiesen und die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt. In seiner Begründung stellte das Landgericht fest, dass die Mieter einen Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB hätten. Der Vermieter hätte die Zustimmung zur Untervermietung nicht verweigern dürfen. § 280 Abs. 1 BGB: „Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.“ Die Richter befanden, wie das Amtsgericht, dass die Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätten und der Mieter deshalb entsprechend § 553 Abs. 1 der Untervermietung zuzustimmen habe. § 553 Abs. 1 BGB: „Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“ Da § 553 Abs. 1 BGB keine Befristung der Untervermietung voraussetze, hätten die Mieter auch keine Angaben machen müssen, wie lange der Auslandsaufenthalt des einen Mieters dauern würde. Das könnte Sie auch interessieren: Untervermietung: Aussage des Mieters reicht Untervermietung bei mehreren Mietern Vertrauen und Untervermietung Keine Untervermietung durch Untermieter
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Montag, 18 Februar 2019 11:25

Kein Wasser – keine Miete

Wer kein Wasser hat, kann das Badezimmer nicht mehr nutzen. Auch in der Küche fehlt das kostbare Nass in vielen Bereichen. Das sah auch das Landgericht Frankfurt/ Oder so. Darum hielt es eine Mietminderung von 50 % bei fehlender Wasserversorgung durchaus für angemessen. Da die Einstellung der Wasserversorgung im vorliegenden Fall vom Vermieter absichtlich veranlasst wurde, musste der Mieter auch nicht auf einen Mangel hinweisen und eventuell entsprechende Fristen setzen. (Urteil vom 15.11.2018 – Aktenzeichen 15 S 112/17) In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, deren Wasserversorgung vom Vermieter eingestellt wurde. Er hatte das zuständige Versrogungsunternehmnen entsprechend beauftragt. Veranlasst hatte der Vermieter die Sperre im September 2016. Aufgehoben wurde sie im Januar 2017. Der Mieter nahm dieses Vorgehen zum Anlass, die Miete zu kürzen . Dies wurde vom Vermieter jedoch nicht akzeptiert. Es kam zum Rechtsstreit, der zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht ausgetragen wurde. Dort entschied der Richter zugunsten des Mieters. Dieses Urteil wurde jedoch vom Mieter nicht akzeptiert. Er wehrte sich gegen die Entscheidung, so dass es zum Verfahren vor dem Landgericht Frankfurt/Oder kam. Doch auch dort konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen. Das Gericht sprach auch hier dem Mieter das Recht zur Kürzung der Miete zu. Bei dem Urteil spielten die Gründe, die zum Abstellen des Wassers führten, keine Rolle. Das Landgericht stellte fest, dass das Abstellen des Wassers es unmöglich mache, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. So sei durch das fehlende Wasser das Bad quasi außer Betrieb und könne nicht genutzt werden. Auch die Küche sei wegen der unterbrochenen Wasserversorgung in vielen Bereichen nur noch eingeschränkt nutzbar. Da es sich hier um wesentliche Funktionsräume der Wohnung handele, sei eine Mietkürzung von 50 % gerechtfertigt. Ohne eine intakte Wasserversorgung sei eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich. Da der Vermieter veranlasst hatte, die Wasserversorgung einzustellen, handelte es sich auch um keinen Schaden, den der Mieter hätte melden müssen. Das könnte Sie auch interessieren: Wasser abstellen - Nötigung oder Notwehr Heizkostenverteiler & Wasserzähler: Wer darf auslesen? Heißes Wasser in Sekunden Warmes Wasser - auch im Hochsommer  
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In seinem Urteil vom 08.02.2019 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass im sozialen Wohnungsbau kommunale Belegungsrechte grundsätzlich zeitliche begrenzt sein müssen. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam, auch wenn dem Bauherrn für die Sozialwohnungen von der Gemeinde besonders günstige Preise für das Bauland eingeräumt und zusätzlich ein zinsgünstiges Darlehen gewährt wurden. Bei solchen unwirksamen Klauseln müsse jedoch ermittelt werden, welche Vereinbarung getroffen worden wäre, wenn die Unwirksamkeit einer „unendlichen Klausel“ bekannt gewesen wäre. In dem Verfahren hatte eine Wohnungsgenossenschaft gegen eine Stadt geklagt, von der Grundstücke für den Bau von 52 Sozialwohnungen gekauft wurden. Der Kauf erfolgte durch einen Rechtsvorgänger der Genossenschaft. Um die Wohnungen zu finanzieren, gewährte die Stadt ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug vereinbarte die Stadt mit der Genossenschaft, dass diese
  • die Wohnungen ausschließlich an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen verbilligt zu vermieten.
  • der Stadt ein unbefristetes Belegungsrecht einräume.
Zur Absicherung dieser Verpflichtungen wurde im Grundbuch eine persönliche Grundsicherheit zugunsten der Stadt eingetragen. Die Wohnungsgenossenschaft wollte nun mit ihrer Klage erreichen, dass die Wohnungen nach 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei vermietet werden könnten und das Belegungsrecht aufgehoben werde. Hierzu müsse die Stadt der Löschung der eingetragenen Grundsicherheit zustimmen. Da die Stadt sich weigerte, klagte die Genossenschaft, könnte sich aber vor dem Landgericht nicht durchsetzen. Die Revision vor dem BGH wurde jedoch zugelassen. Dort wurde das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Das Gericht erklärte die unbefristete Verpflichtung, nur an Personen mit Wohnberechtigungsscheinen vermieten zu können für unwirksam. Das Geschäft sei seinerzeit auf Basis von § 88d II Wohnungsbaugesetz (WoBauG) abgeschlossen worden. Auszug aus § 88 d II WoBauG: … In der zwischen Darlehns- oder Zuschussgeber und dem Bauherrn abzuschließenden Vereinbarung können insbesondere Bestimmungen über Höhe und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung, Belegungsrechte, die Beachtung von Einkommensgrenzen, die Höhe des Mietzinses und etwaige Änderungen während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Folgen von Vertragsverletzungen getroffen werden. … Unbegrenzte Belegungsrechte seien damit aber nicht verbunden. Nach § 88 d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG sollen Belegungsrechte und Miethöhevereinbarungen maximal 15 Jahre nicht überschreiten. Ausnahmen seien nur möglich, wenn nach der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, "ein längerer Zeitraum" geboten sei. Schon der Begriff „Zeitraum“ mache deutlich, dass damit keine unbegrenzt gültige Vereinbarungen gemeint seien. Dies habe der Gesetzgeber ausdrücklich gewollt, um die Bereitschaft von privater Hand zu steigern, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Die Gewährung eines Kredits und der günstige Preis von Bauland könnten keinen Grund für eine Bindung des Bauherren „auf ewig“ liefern. Der BGH hat das Verfahren an das Landgericht zurücküberwiesen. Hier muss jetzt festgestellt werden, welcher Bindungszeitraum vereinbart worden wäre, wenn man keine unbefristete Vereinbarung getroffen hätte. Denn die Ungültigkeit der fristlosen Begrenzung hat nicht zur Folge, dass nun die Bindung automatisch ganz verfällt.
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Freitag, 08 Februar 2019 11:03

Wohin mit den Mülltonnen?

Ist eine Straße so schmal, dass die Fahrzeuge der Müllabfuhr diese nicht befahren können, muss der Anwohner die Mülltonnen zu einen für die Fahrzeuge erreichbaren Sammelplatz bringen.  Dabei sind auch längere Wege (hier bis zu 110 Metern) zumutbar. Selbst wenn die Tonnen über Jahre hinweg von den Mitarbeitern der Müllabfuhr am Haus abgeholt wurden, kann daraus kein Recht abgeleitet werden. Eine Neuregelung, die den Anlieger verpflichtet, die Tonnen zum Sammelplatz zu bringen ist jederzeit möglich. Dies beschloss das Verwaltungsgericht Gießen am 05.01.2019 (Aktenzeichen 8 L 5537/18.GI, 8 L 6098/18.GI und 8 L 6101/18.GI). In dem Verfahren klagten die Anwohner einer Straße gegen den für sie zuständigen Müllentsorgungs-Zweckverband. Der Zweckverband hatte den Anliegern mitgeteilt, dass sie ihre Mülltonnen nicht mehr vor dem Haus abstellen könnten. Die Tonnen müssten zu einem Sammelplatz gebracht werden, was für die Anlieger Wege von bis zu 110 Metern bedeutete. Die Straße, in der die betroffenen Anlieger wohnten, war so schmal, dass das Müllfahrzeug diese nicht befahren konnte. In der Vergangenheit hatten die Müllmänner die Tonnen vor der Haustür der Anlieger abgeholt und aus der Straße geschoben. Die Anlieger klagten gegen die Verfügung und begründeten dies unter anderem mit „Persönlichen Härten“. Außerdem verwiesen sie auch auf den jahrelangen Abtransport durch die Müllmänner, woraus sie einen Vertrauensschutz ableiteten. Doch damit konnten sie sich vor dem Verwaltungsgericht Gießen nicht durchsetzen. Die vorgetragenen Argumente sah das Gericht gegenüber dem öffentlichen Interesse als nachrangig an. Der Zweckverband müsse das Entsorgungsunternehmen nicht dazu auffordern, kleinere Fahrzeuge zu verwenden, um die Häuser in der Straße direkt anfahren zu können. Auch aus der jahrelangen Praxis, dass die Mülleimer von Mitarbeitern des Entsorgungsunternehmens an den Häusern abgeholt wurden, können keine Verpflichtung abgeleitet werden, diese Praxis fortzusetzen. Der dabei entstehende Mehraufwand ginge letztlich zu Lasten aller Gebührenzahler. Dies könne aber nicht im öffentlichen Interesse liegen. Die Wege, die die Anlieger nun mit den Mülltonnen zurücklegen müssten, seien nach der aktuellen Rechtsprechung noch in einem zumutbaren Rahmen. Die Verfügung des Zweckverbandes sei deshalb weder unverhältnismäßig noch willkürlich. Die den Anwohnern zugemuteten Wege seien in den konkreten Fällen nach der herrschenden Rechtsprechung noch zumutbar. Auch wenn den Antragstellern gegenüber anderen Anwohnern mehr abverlangt werde, treffe sie die Verbringungspflicht doch in Anbetracht der örtlichen Gegebenheiten nicht unverhältnismäßig oder willkürlich. Das könnte Sie auch interessieren:
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Muss aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften in einer Wohnungseigentumsanlage ein Geräteschuppen gebaut werden, gehören diese Maßnahmen zu den Instandsetzungsarbeiten nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (Wohneigentumsgesetz). Deshalb ist hierfür keine einstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümer für die Errichtung erforderlich. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Frankfurt in einem Urteil vom 20.11.2018 (Aktenzeichen 2-09 S 26/18). In dem Verfahren ging es um einen Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, nach dem ein Geräteschuppen errichtet werden sollte. Der Schuppen sollte auf der zur Wohnanlage gehörenden Parkanlage errichtet werden. Hintergrund des Beschlusses war eine kommunale Anweisung, wonach motorbetriebene Geräte nicht mehr in Kellerräumen gelagert werden durften. Gegen diesen Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer mit der Begründung, ein solcher Schuppen würde die Parkanlage verschandeln. Der Schuppen war von der Wohnung des Klägers aus zu sehen. Mit dieser Argumentation konnte er sich auch vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Der Richter sah in der Errichtung des Geräteschuppens ein bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, für die ein einstimmiger Beschluss der Wohneigentümerversammlung notwendig sei. Durch den Schuppen würde die Parkanlage optisch nachteilig verändert. Dies stelle einen Nachteil nach § 14 Nr. 1 WEG dar. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ging daraufhin in Berufung und konnte sich vor dem Landgericht Frankfurt durchsetzen. Das Gericht bestätigte zunächst, dass die Errichtung eines Schuppens eine bauliche Änderung sei. Es handele sich hierbei aber nicht um eine Veränderung, für die nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig sei. Aufgrund der kommunalen Anordnung sei die Errichtung des Geräteschuppens unvermeidlich. Darum habe der Beschluss lediglich eine einfache Mehrheit benötigt. Im vorliegenden Fall komme noch hinzu, dass nach Ansicht der Richter von einer Verschandelung des Parks keine Rede sein könne. Aus verschiedenen Blickrichtungen könne dieser gar nicht gesehen werden. Er sei durch Pflanzen so verdeckt, dass er kaum auffalle. Dass der Kläger den Schuppen von seiner Wohnung aus sehen könne, stelle für ihn keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar.
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Wirft ein Mieter ohne Vorankündigung die Schlüssel der zurückzugebenden Wohnung in den Briefkasten des Vermieters, ist die Rückgabe grundsätzlich noch nicht nach § 546 BGB vollzogen. Der Mieter müsse im Zweifelsfall nicht nur den Einwurf der Schlüssel nachweisen. Darüber hinaus müsse er auch belegen können, dass der Vermieter die Schlüssel tatsächlich in Besitz genommen habe. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Krefeld in einem Beschluss vom 27.12.2018 (Aktenzeichen 2 T 27/18) In dem Verfahren ging es um eine Räumungsklage, in dessen Verlauf der Mieter behauptete, dass er die Wohnung bereits Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist räumte. Die Schlüssel habe er in den Briefkasten des Vermieters geworfen, zusammen mit dem Hinweis für welche Wohnung diese Schlüssel seien und wer diese abgegeben habe. Der Vermieter bestritt jedoch, die Schlüssel erhalten zu haben. Schlüssel und Nachricht habe er in keinem seiner Briefkästen gefunden. Hätte er diese bekommen, wäre eine Räumungsklage überflüssig gewesen. Das Landgericht Krefeld stellte in seinem Urteil fest, dass der Mieter nicht beweisen könne, dass er die Schlüssel zurückgegeben habe. Grundsätzlich sei zwar aus der vom Mieter behaupteten Rückgabe zu schließen, dass die Besitzaufgabe seinerseits erfolgt sei. Außerdem könne davon ausgegangen werden, dass der Vermieter auch den Willen hatte, die Mietsache wieder in seinen Besitz zu nehmen, da dieses Interesse bei allen Gegenständen in seinem Herrschaftsbereich vorausgesetzt werden könne. Dennoch sei der Mieter seiner Verpflichtung der Rückgabe nicht im ausreichenden Maße (§ 546 BGB) nachgekommen. Der Mieter habe nämlich nicht nur zu beweisen, dass er die Schlüssel mit den entsprechenden Informationen in einen Briefkasten des Vermieters eingeworfen habe. Da der Vermieter bestreite, diese Unterlagen bekommen zu haben, müsse der Mieter auch belegen, dass der Vermieter Schlüssel und Informationen auch selbst in Empfang genommen und dabei erkennen konnte, zu welcher Wohnung diese Schlüssel gehörten. Es reiche nicht aus, dass man davon ausgehen könne, dass der Vermieter die Schlüssel erhalten habe – die tatsächliche Inbesitznahme müsse nachgewiesen werden.  
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Sonntag, 03 Februar 2019 18:57

Grundsteuerreform: Lob und Ablehnung

Aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts muss die Grundsteuer bis Ende 2019 neu geregelt werden. Sollte dies nicht gelingen, würde ab 2020 keine Grundsteuerregelung mehr existieren, da die derzeit noch gültigen Regeln nicht mehr angewandt werden. Vor diesem Hintergrund haben sich Bund und Länder auf ein Eckpunkte-Papier geeinigt, das die Grundlage für eine Grundsteuer-Reform bilden soll. Der hier gefundene Kompromiss ist aber bereits jetzt in der Kritik. Der Kompromiss umfasst insgesamt acht Eckpunkte. In der Bemessungsgrundlage wird dabei auch die Miete, die erzielt werden kann, berücksichtigt. Hierfür wird die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelte durchschnittliche Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Entscheidend für die Berechnung ist dann, welche Miete der Vermieter erzielt. Liegt die Miete bis zu 30 % unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete, wird die real erzielte Miete zugrunde gelegt. Liegt die Miete um mehr als 30 % unter der durchschnittlichen Nettokaltmiete, wird dieser Durchschnittswert abzüglich 30 % zugrunde gelegt. Auch das Baujahr der Immobilien fließt in die Berechnung ein. Dabei werden alle Gebäude zusammengefasst, wie vor 1948 erbaut wurden. Zur Bewertung dienen die Bodenrichtwerte als Ausgangspunkt. Hier sind folgende Regeln im Eckpunktepapier festgehalten:
  • Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen (§ 196 Abs. 1 BauGB).
  • Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen.
  • Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem „LandesdurchschnittWohnen“ liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
Können bei gemischt genutzten beziehungsweise Geschäftsgrundstücken weder tatsächlich vereinbarte noch ortsübliche Mieten ermittelt werden, wird anstelle des Ertragswertverfahrens ein vereinfachtes Sachwertverfahren angewandt, bei dem nur noch acht statt über 30 Angaben notwendig sind. Die Reform soll aufkommensneutral ausgearbeitet werden. Nach einer ersten groben Schätzung geht man zunächst von einer Steuermesszahl von 0,0325 Promille aus. Die Steuermesszahl soll nach Grundstücksarten differenziert werden. Für die jeweiligen Grundstücksarten soll die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft soll ein Ertragswertverfahren, gemäß einem Gesetzentwurf des Bundesrats, eingeführt werden. Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben. Die Auswirkungen der Reform auf den Länderfinanzausgleich werden noch analysiert. Der so gefundene Kompromiss findet sowohl Zustimmung als auch Kritik. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) erwartet bei der Umsetzung dieses Papiers „Mehr Bürokratie, mehr Kosten, mehr Klagen“. Das Kompromissmodell bleibe bei dem sehr problematischen wertabhängigen Modell. In einer Pressemitteilung stellt der BdSt fest, dass die künftige Berechnung der Grundstücke weiterhin verschiedene Faktoren wie den Grundstückswert, das Alter des Gebäudes und die durchschnittlichen Mietkosten beinhalten soll. Die einzige Abweichung zum vorherigen Vorschlag bestehe darin, dass die Miete nicht mehr einzeln für jede Wohneinheit ermittelt werden müsse. „Das heute präsentierte Eckpunktepapier ist weder ein guter Kompromiss noch ein Fortschritt. Wenn diese Reform so kommt, dann wird die Bewertung ungeheuer bürokratisch und teuer. Zudem müssen sich die Gerichte abermals auf viele Streitigkeiten einstellen“, befürchtet BdSt-Präsident Reiner Holznagel. Durch das Papier würde das Mietniveaus weiter steigen befürchtet der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Ein Bürokratiemonster erwartet der Immobilienverband IVD und bewertet den Kompromiss als ungerecht. Positiv bewertet wird das 8-Punkte-Papier vom Deutschen Städtetag. Deren Hauptgeschäftsführer Helmut Dedy sieht in dem Kompromissvorschlag eine Korrektur, mit der eine der wichtigsten Steuern der Kommunen wieder verfassungsgemäß erhoben werden könne. Auch der Landkreistag lobte die Einigung. Hauptgeschäftsführer Prof. Dr. Hans-Günter Henneke sagte: „Es ist gut, dass damit eine lange Hängepartie auf dem Rücken der Kommunen endet und ein Gesetzentwurf nun auf den Weg gebracht werden kann. Der Bundesgesetzgeber ist aufgefordert, aus den Eckpunkten zügig einen Gesetzentwurf zu formen, damit die Reform bis Ende des Jahres bewältigt werden kann. Dass die Neuregelung auf der Grundlage des werteabhängigen Modells des Bundesfinanzministers stattfinden soll, findet ebenfalls unsere Zustimmung. Ein wertunabhängiger Ansatz ginge an den Realitäten am Immobilienmarkt vorbei." Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Partnerportal. 
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