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Macht ein Vermieter Eigenbedarf zur Begründung einer Kündigung geltend, muss der Grund hierfür nach Ablauf der Kündigungsfrist noch bestehen. Ist der Grund inzwischen weggefallen und verfolgt der Vermieter die Eigenbedarfskündigung weiter, stellt dies einen Rechtsmissbrauch dar. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 29.01.2019 (Aktenzeichen 67 S 9/18). In dem Verfahren hatte das Landgericht Berlin über eine zunächst begründete Eigenbedarfskündigung zu entscheiden. Eine Vermieterin kündigte ihrem Mieter, da sie die Wohnung selbst nutzen wollten. Hintergrund hierfür war, dass sie in Berlin Arbeit gefunden hatte und deshalb in die Stadt umziehen wollte. Die Vermieterin sollte als Stuntwoman und als Rettungssanitäterin beschäftigt werden. Hierzu kam es jedoch nicht, da die Vermieterin einen schweren Arbeitsunfall hatte. Dadurch war es ihr unmöglich die Arbeitsstellen langfristig anzutreten – sie wurde über 20 Monate durchgehend krankgeschrieben. Hinzu kam, dass ihr posttraumatische Belastungsstörungen bescheinigt wurden. Dennoch verfolgte die Vermieterin die Eigenbedarfskündigung weiter. Da die Mieter nicht auszogen, klagte sie vor dem zuständigen Amtsgericht, wo sie Recht bekam. Die Mieter legten jedoch Berufung vor dem Landgericht Berlin ein. Hier konnten sich die Mieter durchsetzen. Das Landgericht hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und stellte fest, dass die Mieter die Wohnung nicht räumen müssten. Die Vermieterin könne die Herausgabe der Wohnung nicht (mehr) verlangen. Der geltend gemachte Eigenbedarfsanspruch habe zwar bestanden, lag aber bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr vor. Er habe aufgrund der Folgen des Arbeitsunfalls nicht mehr bestanden. Es stelle deshalb einen Rechtsmissbrauch dar, wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs weiterverfolgt würde.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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Will der Vermieter einer Wohnung diese vergrößern, handelt es sich dabei um keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Darum ist der Wohnungsmieter auch nicht verpflichtet, die damit verbundenen Baumaßnahmen zu dulden. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 20.12.2018 (Aktenzeichen 64 S 37/18). Der Entscheidung lag ein Streit zugrunde, der ausgelöst wurde, weil ein Vermieter eine Drei-Zimmer-Wohnung vergrößern wollte. Er plante den Anbau eines weiteren Zimmers. Dies teilte er dem Mieter mit und stellte dabei fest, dass es sich bei der geplanten Baumaßnahme seiner Meinung nach um eine Modernisierungsmaßnahme handele, die der Mieter dulden müsse. Der Mieter war allerdings anderer Meinung. Er lehnte die Duldung der Baumaßnahmen ab. Der Vermieter reichte deshalb Klage beim zuständigen Amtsgericht ein, das aber gegen den Kläger entschied. Der Vermieter wollte dies nicht akzeptieren und legte Berufung beim Landgericht Berlin ein. Doch auch hier konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht vertrat, wie die Vorinstanz, die Ansicht, dass es sich bei der geplanten Vergrößerung der Mietwohnung nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Der Mieter müsse deshalb die Maßnahmen nicht dulden. Die Richter führten in ihrer Begründung aus, dass die Vergrößerung der Wohnung durch einen zusätzlichen Raum eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme darstelle. Dadurch werde aber der Wohnwert der Mietwohnung nicht erhöht. Somit käme § 555b Nr. 4 BGB nicht zum Zuge. Durch die geplanten Maßnahmen werde die Wohnung nicht modernisiert, sondern komplett neugestaltet. Durch den Anbau würde auch kein neuer Wohnraum geschaffen, so dass § 555b Nr. 7 ebenfalls nicht zur Anwendung komme. Auch wenn die bestehende Wohnung durch den Anbau vergrößert würde, werde dadurch keine neue mietbare Wohnung geschaffen, das Angebot an Mietwohnungen also nicht erhöht. Der Anbau führe lediglich dazu, dass die Mietwohnung einen anderen Interessentenkreis anspreche.
  •  § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
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Eine Rechtsanwaltskanzlei kann verlangen, dass während der vereinbarten Mietzeit keine Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt werden, die besonders lärm-, erschütterungs- und staubintensiv sind. Dies gilt auch dann, wenn die Arbeiten außerhalb der Bürozeiten der Anwaltskanzlei durchgeführt werden, da Anwälte auch oft außerhalb der regulären Bürozeiten konzentriert arbeiten. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 12.03.2019 (Aktenzeichen 2 U 3/19). In dem Verfahren ging es um für eine Anwaltskanzlei befristet angemietete Räumlichkeiten. Während der Mietzeit wechselte der Eigentümer, der den Anwalt bat, vorzeitig auszuziehen, da das Gebäude zu einem Bankinstitut umgebaut werden sollte. Da sich der Anwalt weigerte, kündigte der neue Eigentümer mehrmals Umbau- beziehungsweise Modernisierungsarbeiten im erheblichen Umfang an. Außerdem bot er dem Anwalt eine Abstandzahlung an, wenn dieser vorzeitig ausziehen würde. Doch auch darauf ließt der Mieter sich nicht ein. Darum kündigte der Eigentümer erneut massive Umbauarbeiten an und veranlasste die Durchführung von Bauarbeiten in den unteren Etagen. Dabei wurden unter anderem Bodenbeläge komplett entfernt und massive Innenwände herausgebrochen. Der Anwalt klagte nun auf Unterlassung der Maßnahmen und erwirkte vor dem zuständigen Landgericht eine entsprechende einstweilige Verfügung. Hiergegen wehrte sich der Hauseigentümer vor dem Oberlandesgericht, hatte aber keinen Erfolg. Die Richter waren ebenfalls der Meinung, dass der Anwalt die Unterlassung der Umbauarbeiten verlangen könne, da er durch die Maßnahmen rechtswidrig in seinem mietvertraglichen Rechten beeinträchtigt werde. Eine Duldung der Beeinträchtigungen könne aber nicht verlangt werden. Auch die Durchführung der Arbeiten außerhalb seiner offiziellen Bürozeiten müsse er nicht hinnehmen. Es sei allgemein bekannt, dass Anwälte auch außerhalb der Bürozeiten konzentriert arbeiten würden. Die Richter stellten weiter fest, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Räume bis zum vereinbarten Mietende sichergestellt werden müsse. Die mit dem Betrieb einer Anwaltskanzlei verbundene geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssten grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können, weshalb Störungen zu unterlassen beziehungsweise abzuwehren seien. Die schwerwiegenden Umbauarbeiten führten dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet sei. Hier handele es sich auch nicht mehr um Renovierungs- und Umbauarbeiten, mit denen eine Mieter rechnen und die er deshalb akzeptieren müsse.  
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Mittwoch, 20 März 2019 12:02

Makler ist kein Steuerberater

Der Immobilienmakler muss im Rahmen seiner Tätigkeit keine steuerrechtlichen Aspekte prüfen und seine Kunden entsprechend aufklären. Der Verkäufer eines Hauses kann den Makler deshalb nicht haftbar machen, wenn er beim Verkauf die sogenannte „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren nicht eingehalten hat. Das entschied der Bundesgerichtshof am 12.07.2018 (Aktenzeichen I ZR 152/17). In dem Verfahren ging es um einen Grundstücksverkauf, der neun Jahre nach dem Ankauf durchgeführt wurde. Da die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz - EstG) nicht eingehalten wurde, musste Verkäufer eine Einkommensteuernachzahlung nach § 22 Nr. 2 EstG leisten. Da der Verkäufer den Verkauf über einen Makler abwickelte, machte er diesen für die Nichteinhaltung der Frist verantwortlich. Der Makler, so der Verkäufer, hätte der Makler darüber informieren müssen, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb Einkommensteuer anfalle. Da er dies nicht getan habe, verlangte der Verkäufer vom Makler Schadenersatz, was dieser ablehnte. Daraufhin klagte der Verkäufer. Er konnte sich jedoch weder vor dem zuständigen Landesgericht noch vor dem Oberlandesgericht durchsetzen. Das Oberlandesgericht entschied, dass der Makler nicht verpflichtet sei, den Verkäufer darüber aufzuklären, dass beim Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren Einkommensteuer anfalle. Der Verkäufer legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof ein. Doch auch hier hatte der Kläger keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Oberlandesgerichts und wies die Revision deshalb zurück. Der Verkäufer könne keinen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen, da der Makler keine Pflichtverletzung begangen habe. Ein Makler habe nach Meinung der Richter keine Verpflichtung, steuerrelevante Fragen zu prüfen und seinen Kunden darüber zu informieren, es sei denn, hierüber sei eine zusätzliche Vereinbarung getroffen worden. Eine Verpflichtung hierzu könne sich aber ergeben, wenn der Makler von sich aus als Experte für bestimmte Steuerfragen – etwa in seiner Werbung – ausweise und der Auftraggeber erkennbar einer Beratung in diesen Fragen bedürfe. Auch wenn der Makler den Kunden zu einem steuerlich riskanten Vorgehen veranlasse, sei er zur Aufklärung verpflichtet. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben sei, könnten keine Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden.    
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Dienstag, 19 März 2019 11:20

Keine Mietpreisbremse in Baden-Württemberg

Derzeit gilt in Baden Württemberg keine Mietpreisbremse. Die hierzu vom Landtag verabschiedete Verordnung wurde vom Landgericht Stuttgart am 13.03.2019 für formell unwirksam erklärt. Das Gericht verwarf die Verordnung, da eine Begründung nicht veröffentlicht wurde. Dies sei aber zwingend erforderlich. (Aktenzeichen 13 S 181/18). Die Verordnung zur Mietpreisbremse in Baden Württemberg wurde von der Landesregierung bereits Ende September 2015 verabschiedet. Hierzu war Sie aufgrund von § 556d BGB ermächtigt. In der Verordnung wurden Gebiete ausgewiesen, in denen die Landesregierung von einer angespannten Wohnungsmarktlage ausging. In diesen Bereichen darf die Miete bei Mietbeginn nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das Verfahren war von einem Mieter angestoßen worden, der sich auf die Mietpreisbremse berief und deshalb seine Miete für zu hoch empfand. Da er sich zunächst nicht durchsetzen konnte, ging er in Berufung vor das Landgericht Stuttgart. Dort stand ihm das Land Baden-Württemberg als Streithelfer zu Seite. Von Seiten des Landes war man der Überzeugung, dass man die Begründung der Verordnung hinreichend bekanntgemacht und öffentlich zugänglich gemacht habe. Das Landgericht war hier anderer Meinung. Nach Ansicht der Richter sei die Begründung zur Verordnung nicht ausreichend bekannt beziehungsweise zugänglich gemach worden. Diese Begründung wurde nur auf Anfrage herausgegeben. Die Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung ist nach Ansicht des Landgerichts grundsätzlich erforderlich. Nur durch die Veröffentlichung könne man sich ein Bild über die Entscheidungsgründe machen und die Verordnung nachvollziehen. Außerdem hätten die Vermieter einen Anspruch auf die Veröffentlichung. Mit der Verordnung würden sie in der Verwertung ihres Eigentums eingeschränkt. Ohne die Begründung könnten sie sich aber nicht ausreichend über die Erfolgsaussichten eines Rechtsstreites informieren. Da die Verordnungsbegründung nicht ausreichend veröffentlicht wurde, könnten die Parteien beispielsweise bei einem Zivilverfahren ihre Anträge nicht angemessen begründen. Die Entscheidung des Gerichts führt dazu, dass sich die Mieter, die in den laut Verordnung von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten wohnen, nicht mehr auf die Einschränkungen berufen können. Die sogenannte Mietpreisbremse nach § 556d BGB findet hier keine Anwendung. Es ist aber damit zu rechnen, dass die Begründung zeitnahe veröffentlicht wird und die Verordnung in absehbarer Zeit wieder in Kraft gesetzt wird.
 § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
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Will die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich an die Wohnungen zweite Balkone anbringen, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Absatz 2 WEG. Dies gilt zumindest dann, wenn die neuen Balkone größer als die alten sind und zum Garten hin ausgerichtet sind. Dies hat zur Folge, dass für den Balkonanbau kein einstimmiger Beschluss notwendig ist. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Frankfurt in einem Urteil vom 12.11.2018 (Aktenzeichen 2-09 S 34/18). In dem Verfahren ging es um einen Beschluss einer Wohneigentümerversammlung, die sogenannte Vorstellbalkone an der Westseite des Wohnhauses anbringen wollte. Die neuen Balkone waren dann zum Garten der Anlage hin ausgerichtet. Der Beschluss wurde mit einer qualifizierten Mehrheit gefasst. Es hatten also mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer zugestimmt. Ein Eigentümer war damit jedoch nicht einverstanden. Er verwies darauf, dass die Wohnungen bereits mit Balkonen (an der Ostseite) ausgestattet seien. Zusätzliche Balkone hielt er für überflüssig. In seinen Augen handelte es sich bei der Anbringung weiterer Balkone um eine Luxusmaßnahme. Hierfür sei aber ein einstimmiger Beschluss der Versammlung notwendig. Aus diesen Gründen klagte er gegen den gefassten Beschluss. Er konnte sich jedoch vor dem Amtsgericht nicht durchsetzen und ging in Berufung vor das Landgericht Frankfurt/Main. Doch auch dort hatte er keinen Erfolg. Das Landgericht bestätigte die Bewertung des Amtsgerichts. Dieses hatte festgestellt, dass es sich bei der Anbringung der zusätzlichen Balkone um eine Modernisierungsmaßnahme handele, mit der der Gebrauchswert des gemeinschaftlichen Eigentums verbessert werde. Denn die neuen Balkone seien größer und zur Westseite ausgerichtet. Dies erhöhe den Erholungsfaktor der Wohnungen und biete größere Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten als die bereits vorhandenen kleineren Balkone. Das Amtsgericht verwies in diesen Zusammenhang auf § 22 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 555 b Nr. 4 BGB.
22 Abs. 2 WEG: Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 555b BGB (Auszug): Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, … … 4) durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird …
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Donnerstag, 14 März 2019 11:07

Geschäftsräume sind keine Wohnräume

Werden Geschäftsräume vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt, ist dies nicht zulässig. Der Vermieter kann jederzeit die vertraglich vereinbarte Nutzung fordern. Eine Verjährung dieses Anspruchs des Vermieters kann in einem laufenden Mietverhältnis nicht verjähren. Dies ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2018 (Aktenzeichen XII ZR 5/18). In dem Streitfall ging es um einen Mieter, der laut Mietvertrag die Erdgeschossetage, den ersten Stock und drei Kellerräume angemietet hatte. Im Vertrag wurde vereinbart „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“. Die Räume in der ersten Etage wurden vom Mieter jedoch als Wohnung genutzt. Der Vermieter erwarb die Immobilie während des laufenden Mietverhältnisses und bot dem Mieter an, für die obere Etage einen Nachtrag zum Mietvertrag abzuschließen, der die Nutzung des ersten Stocks zu Wohnzwecken erlauben würde. Dies lehnte der Mieter jedoch ab. Daraufhin forderte der Vermieter, die zu Geschäftszwecken angemieteten Räume nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen. Auch dieser Aufforderung kam der Mieter nicht nach.  Der Vermieter klagte deshalb, um den Mieter zu zwingen, die Wohnung aufzugeben. Sowohl das Landesgericht als auch das Oberlandesgericht stellten sich auf die Seite des Vermieters. Auch mit der Revision vor dem BGH konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Auch hier stellten die Richter fest, dass die bewohnten Räume ausschließlich als Geschäftsräume angemietet wurden. Die Vermietung erfolgte laut Mietvertrag zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros. Die Nutzung der Mieträume zu jedwedem anderen Zweck bedürfe der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung Eine solche schriftliche Genehmigung hinsichtlich einer Nutzung zu Wohnzwecken liege aber nicht vor. Der Mieter habe auch nicht bewiesen, dass sich der Vermieter mündlich mit einer Nutzung zu Wohnzwecken einverstanden erklärt habe. Die gemäß § 541 BGB erforderliche Abmahnung sei erfolgt. Der Unterlassungsanspruch des Vermieters sei auch nicht verjährt. Zwar verjähre auch ein Unterlassungsanspruch in drei Jahren, wobei die Verjährungsfrist grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginne. Im vorliegenden Fall sei jedoch von einem Dauerverstoß mit der Folge auszugehen, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entstehe und mithin während der Mietzeit nicht verjähre. Die (vertragliche) Pflicht, bei Gewerberaummietverhältnissen eine Wohnnutzung ohne Erlaubnis des Vermieters zu unterlassen, stelle eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Diese Pflicht des Mieters erschöpfe sich nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern gehe dahin, die Mietsache während der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen, und entstehe daher während des Mietverhältnisses ständig neu. Bei dem Verstoß gegen (Dauer-)Unterlassungspflichten sprächen auch Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften nicht für eine Verjährung des Unterlassungsanspruchs, weil keine Verdunkelungsgefahr durch Zeitablauf bestehe.  
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Mittwoch, 13 März 2019 09:21

Eigenbedarfskündigung bei betagten Mietern

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, kann dies für langjährige Mieter im hohen Alter eine Härte darstellen, die dazu führt, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werden muss. Dies entschied das Landgericht Berlin am 12.03.2019 (Aktenzeichen 67 S 345/18). In dem Streit ging es um eine Eigenbedarfskündigung gegenüber einem Mieter-Paar, das die Wohnung bereits seit 18 Jahren bewohnte. Die Mieter waren 87 beziehungsweise 84 Jahre alt. Sie widersprachen der Eigenbedarfskündigung mit dem Hinweis auf Ihr hohes Alter, dem schon lange bestehenden Mietverhältnis und ihrem angegriffenen Gesundheitszustand. Außerdem könnten sie sich einen Umzug nicht leisten.  Daraufhin versuchte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung auf dem gerichtlichen Weg durchzusetzen. Da die Räumungsklage vor dem Amtsgericht abgelehnt wurde, ging der Vermieter in Berufung. Aber auch vor dem Landgericht konnte er sich nicht durchsetzen. Die Richter verwiesen auf § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und sprachen dem Mieter-Paar einen Anspruch auf eine zeitlich unbegrenzte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu.
§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für die Richter spielte es keine Rolle, ob der Gesundheitszustand der betagten Mieter wirklich so schlecht war, dass ihnen ein Umzug nicht zugemutet werden könnte. Schon durch das hohe Alter der Mieter sei eine Härte nach $ 574 BGB. Das Gericht legte allerdings nicht fest, ab welchem Alter man von einem Härtegrund sprechen könne, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedinge. Nach Meinung der Richter wogen auch die berechtigten Interessen des Vermieters nicht so schwer, dass sie den Härtegrund „hohes Alter“ aufgehoben hätten. Das könnte Sie auch interessieren: Eigenbedarfskündigung für Stieftochter ausgeschlossen? Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausgeschlossen? Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden
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Der Vermieter hat das Recht, in seiner Kalkulation der Grundmiete die Verwaltungskosten zu berücksichtigen. Eine Vereinbarung einer zusätzlichen Verwaltungskostenpauschale hingegen ist nicht zulässig, da die Verwaltungskosten neben der Grundmiete gefordert werde und so als Betriebskosten anzusehen sind, die aber nicht umlagefähig sind. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2018 hervor (Aktenzeichen VIII ZR 254/17) In dem Verfahren forderte ein Mieter eine von ihm bezahlte monatliche Verwaltungskostenpauschale zurück. Die Pauschale war im (Formular-)Mietvertrag getrennt von der Miete ausgewiesen. Da der Mieter diese Regelung für ungültig hielt, verlangte er die bereits gezahlten Beträge zurück. Der Vermieter sah das anders und verweigerte eine Rückzahlung. Darum klagte der Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht. Dort wurde seine Klage jedoch abgewiesen. Vor dem Landgericht Berlin hingegen hatte er Erfolg. Die Richter bestätigten den Rückzahlungsanspruch aufgrund des § 812 Abs. 1 BGB („Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.“). Die im Formularmietvertrag enthaltene Klausel widerspreche den Bestimmungen des § 556 BGB.
556 BGB:Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Neben der Grundmiete können lediglich Betriebskosten abgerechnet oder pauschaliert umgelegt werden (§ 556 Abs. 1 BGB). Hierzu gehörten aber nicht die Verwaltungskosten. Der Vermieter wollte diese Entscheidung nicht akzeptieren und legte beim Bundesgerichtshof (BGH) Revision ein. Doch der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Berlin und wies die Revision ab. Der Mieter könne die Verwaltungskostenpauschale zurückverlangen, da die entsprechende vertragliche Vereinbarung gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoße. Grundsätzlich könne der Vermieter den Mieter über die Berechnungsgrundlage der Miete informieren und so quasi die Kalkulation offenlegen. Im vorliegenden Fall handele es sich aber nicht um eine solche Offenlegung. Der Begriff „Verwaltungskostenpauschale“ gäbe einen Hinweis, dass dies als eine Art Betriebskosten angesehen werde, da innerhalb der Grundmiete der Begriff „Pauschal“ fremd sei. Auch seien Betriebskosten ihrem Wesen nach Betriebskosten. Außerdem weise die vereinbarte Kaution darauf hin, dass es sich um keinen Bestandteil der Grundmiete handele, da diese bei der Kautionsberechnung unberücksichtigt blieben. Da die Verwaltungskosten aber zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten gehören, habe der Mieter ein Rückforderungsrecht. Das könnte Sie auch interessieren: Anspruch auf Betriebskostenabrechnung verwirkt? Betriebskosten und Notdienstpauschale Betriebskostenabrechnung: Recht auf Belegeinsicht Betriebskostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen  
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Donnerstag, 07 März 2019 10:11

Mietminderung auch nachträglich möglich

Zahlt ein Mieter seine Miete ungekürzt und ohne Vorbehalt weiter, weil er davon ausging, dass für eine Kürzung die Zustimmung des Vermieters notwendig ist, verwirkt er damit sein Kürzungsrecht nicht. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof am 04.09.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 100/18). In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, in der der Mieter immer wieder einen muffigen Abwassergeruch wahrnahm. Dieser Geruch hatte eine unterschiedliche Intensität. Der Mieter informierte den Vermieter. Doch dieser ließ sich Zeit: Der Mangel wurde erst nach mehr als zweieinhalb Jahren behoben. Daraufhin fragte der Mieter beim Vermieter an, ob dieser mit eine Mietkürzung von 15 Prozent einverstanden sei. Der Vermieter lehnte ab. Nun stellte der Mieter die Mietzahlungen für drei Monate ein. Deshalb erhob der Vermieter Klage. Er vertrat die Ansicht, dass der Mieter sein Mietminderungsrecht verloren habe, da er die Miete während der Geruchbelästigung ohne Einschränkungen weitergezahlt hätte. Mit dieser Einschätzung konnte sich der Vermieter jedoch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) nicht durchsetzen. Die Richter stellten in ihrer Urteilsbegründung klar, dass der Mieter nur dann sein Minderungsrecht verliere, wenn er die Miete in vollem Umfang weitergezahlt hätte und gewusst hätte, dass er die Miete aufgrund der Rechtslage hätte kürzen können. Im vorliegenden Fall sei dies nicht der Fall gewesen.
§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Dem Mieter sei nicht bewusst gewesen, dass das Recht auch Mietminderung automatisch eintrete, wenn
  • eine Mangel eintrete,
  • der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindere und
  • der Mieter dem Vermieter angezeigt worden sei.
Der Mieter sei aber davon ausgegangen, dass er die Miete nur mit Einverständnis des Vermieters die Miete kürzen könne. Das Gericht sprach ihm deshalb das Recht zu, die Bruttomiete für den Minderungszeitraum um 10 % pro Monat zu kürzen. Das könnte Sie auch interessieren: Baulärm: Mietminderung auch in Großstädten möglich Modernisierungsarbeiten und Mietminderung Mietminderung: Blick auf Mülltonne ist kein Grund Mietminderung wegen Kleinkinderlärm  
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