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Montag, 29 April 2019 10:17

Keine Genehmigung für Stützmauer

Bei Grundstücken, die am Hang liegen, ist es durchaus üblich, dass diese aufgeschüttet werden, um besser nutzbare, möglichst ebene Flächen zu schaffen. Meist müssen solche Aufschüttungen durch eine Stützmauer stabilisiert werden. Wer dies plant, sollte jedoch vorher in den Bebauungsplan schauen. Wird dort bestimmt, dass zur Grünerhaltung des Baugebietes Einfriedungsmauern grundsätzlich abgelehnt werden, kann man im Nachhinein keine Ausnahmegenehmigung verlangen. Dies ergibt sich zumindest aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz vom 20.03.2019 (Aktenzeichen 3 K 615/18 MZ). In dem Verfahren klagte ein Grundstücksbesitzer gegen die zuständige Kommune. Diese hatte in dem Bebauungsplan für das Gelände, in dem sich das Grundstück befand, festgelegt, dass an den Grundstücken keine seitlichen Einfriedungen aus dichtem Material zugelassen würden. Begründet wurde dies mit der Durchgrünung und Durchlüftung des Geländes. Der Grundstückseigentümer hatte bereits eine Sondergenehmigung für eine 40 Zentimeter hohe Mauer erhalten, die seitlich angebracht wurde. Um sein Grundstück besser nutzen zu können, nahm der Eigentümer eine Aufschüttung vor, um die Hanglage auszugleichen. Zur Abstützung der Aufschüttung wurde eine Mauer errichtet, die zwischen 60 Zentimeter und einem Meter hoch war. Hierfür beantragte der Grundstückseigentümer eine baurechtliche Genehmigung, die ihm aber mit Hinweis auf den Bebauungsplan verweigert wurde. Hiergegen klagte er vor dem Verwaltungsgericht Mainz. Doch auch hier konnte er sich mit seiner Forderung nach einer Ausnahmegenehmigung nicht durchsetzen. Grundsätzlich, so das Verwaltungsgericht Mainz, lasse der Bebauungsplan für das Gelände, in dem sich das umstrittene Grundstück befinde, keine seitlichen Einfriedungen aus dichtem Material aus nachvollziehbaren Gründen nicht zu.  Die vom Grundstückseigentümer angebrachte Mauer verstoße gegen die Vorgaben des Bebauungsplans. Dieser gestatte ausschließlich die Errichtung von Mauern bis einem Meter Höhe an der Vorder- und Rückseite der Grundstücke. Eine Ausnahmegenehmigung könne der Kläger jedoch nicht verlangen. Das Grundstück falle seitlich nicht so weit ab, dass zur Nutzung einer Aufschüttung zwingend notwendig gewesen wäre. Außerdem sei die Genehmigungsbehörde mit der >Sondererlaubnis, eine 40 Zentimeter hohe Stützmauer zu errichten, dem Kläger bereits weitgehend entgegengekommen.  
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Heimchen sind sicher nicht die „Untermieter“, die man sich wünscht. Wenn die Wohnung von den Krabbeltieren befallen wird, ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, für deren Beseitigung zu sorgen. Das Amtsgericht Berlin hatte nun in einem Fall zu entscheiden, ab wann man von einem „Befall“ der Wohnung sprechen kann. Der Richter kam zu dem Ergebnis, dass man bei ein bis zwei lebenden Heimchen, die man pro Tag entdecke, nicht von einem Befall sprechen könne und deshalb vom Vermieter kein Eingreifen gefordert werden könne. (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau vom 04.12.2018 - Aktenzeichen 12 C 76/18). In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter. Er entdeckte täglich ein bis zwei Heimchen in seiner Wohnung. Der Mieter forderte den Vermieter auf, die Tiere zu entfernen und den Heimchen-Befall in seiner Wohnung zu bekämpfen. Der Vermieter war hierzu jedoch nicht bereit. Aufgrund der Weigerung des Vermieters klagte der Mieter mit dem Ziel, den Vermieter zur Bekämpfung des „Heimchen-Befalls“ zu zwingen. Das zuständige Amtsgericht Berlin- Spandau lehnte die Klage des Mieters jedoch ab. Der Vermieter müsse nicht gegen den Heimchen-Befall eingreifen. Man könne sich in dem vorliegenden Fall nicht auf § 535 BGB berufen.
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
In ein bis zwei Heimchen, die pro Tag in der Wohnung entdeckt wurden, sah das Gericht keine so schwerwiegende Beeinträchtigung, dass von einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs gesprochen werden könne. Von einem konkreten Mangel könne deshalb im vorliegenden Fall keine Rede sein, so dass der Vermieter nicht eingreifen muss.  
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Liegt ein Grundstück in einem Bereich, in dem die Gefahr besteht, dass es durch Regenwasser von angrenzenden Grundstücken überflutet wird, kann der Eigentümer keine Abwehrmaßnahmen von der Kommune verlangen. Er ist dazu verpflichtet, selbst entsprechende Schutzmaßnahmen zu treffen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz vom 20.03.2019 (Aktenzeichen 3 K 532/8.MZ) In dem Verfahren stritten der Eigentümer eines Grundstücks mit Wohnhaus und die zuständige Kommune miteinander. Südlich auf dem Grundstück befindet sich eine 80 Zentimeter hohe Mauer. Laut Bebauungsplan sollte auf dem südlich angrenzenden Grundstück ein Wasserabflussstreifen und - getrennt durch einen Wirtschaftsweg - ein Regenrückhaltebecken gebaut werden. Der Eigentümer des bebauten Grundstücks verlangte nun von der Kommune, dass diese Festsetzungen des Bebauungsplans auch umgesetzt würden. Die Maßnahmen seien notwendig, um sein Anwesen vor abfließendem Wasser bei Starkregen zu schützen. Die auf dem Grundstück befindliche Mauer würde bei Überschwemmungen nicht ausreichen. Der Hausbesitzer konnte sich jedoch vor dem Verwaltungsgericht Mainz nicht durchsetzen. Die Richter entschieden, dass der Kläger keinen Anspruch darauf habe, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auch umgesetzt würden. Ein Einzelner könne aus den Festsetzungen keinen eigenen Rechtsanspruch gegen den Satzungsgeber ableiten. Der Plan diene ausschließlich öffentlichen Zielen und städtebaulichen Aspekten. Dem Bebauungsplan könne auch nicht entnommen werden, dass die geplanten Maßnahmen zum Schutz des Nachbargrundstücks dienen sollte, was ausnahmsweise eine Klage ermöglichen könnte. Im vorliegenden Bebauungsplan wurden die Maßnahmen jedoch damit begründet, dass sie zur Sicherung von Flächen für die Außengebietsentwässerung dienen und ein anderes Neubaugebiet schützen sollten. Darüber hinaus sei an der Stelle kein Überflutungsschutz geplant. Vielmehr sollten hier öffentliche Grünflächen angelegt werden. Hier sollten zusätzlich Maßnahmen zum Ausgleich von bebauungsplanbedingten Eingriffen in Natur und Landschaft erfolgen. Abgesehen vom Bebauungsplan gäbe es auch grundsätzlich keine individuell einklagbare öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Kommune, die diese zur Abwehr von aus dem Außenbereich stammendem Wasserfluss zwinge. Denn das Grundstück sie ja aufgrund seiner Lage schon immer der Gefahr der Überflutung ausgesetzt. Hinzu käme, dass der Grundstückseigentümer nicht nachweisen konnte, dass die Mauer in der Vergangenheit durch abfließendes Wasser beschädigt wurde.  
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Donnerstag, 25 April 2019 10:02

Grünpflegekosten in der Nebenkostenabrechnung

Wenn die Grünpflegekosten in der Nebenkostenabrechnung um 62 % gegenüber dem Vorjahr steigen, ist dies sicherlich auffällig und weckt die Skepsis der Mieter. Die Tatsache der Kostensteigerung führt aber nicht dazu, dass eine Abrechnung grundsätzlich unzulässig wäre. Bevor der Mieter hiergegen Widerspruch einlegen kann, hat er die entsprechenden Belege beim Vermieter einzusehen, da diese die Steigerung erklären können. Reagiert der Vermieter auf die Aufforderung zur Zulassung der Einsichtnahme nicht, muss mindestens eine weitere Aufforderung erfolgen, bevor Klage erhoben werden kann. Dies entschied das Amtsgericht Berlin Schöneberg am 24.01.2019 (Aktenzeichen 13 C 152/18). Das Gericht hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem die Mieter gegen ihren Vermieter klagten. Sie hatten festgestellt, dass in der Nebenkostenabrechnung die Kosten für die Grünpflege exorbitant gestiegen waren. Die Kosten waren gegenüber dem Vorjahr um 62% gestiegen. Die Mieter hielten dies für nicht zulässig. Sie forderten deshalb den Vermieter auf, ihnen Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung zu gewähren. Hierauf reagierte der Vermieter jedoch nicht. Daraufhin klagten die Mieter vor dem Amtsgericht mit der Forderung auf eine höhere Guthabenauszahlung. Sie konnten sich aber mit dieser Forderung vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg nicht durchsetzen. Das Gericht stellte fest, dass sie keinen Anspruch auf eine weitere Guthabenauszahlung hätten. Dass sich die die Grünpflegekosten um über 60% gegenüber dem Vorjahr gesteigert hätten, führe nicht automatisch dazu, dass die Kosten nicht umlagefähig wären. Die Mieter müssten zunächst die entsprechenden Belege einsehen, aus denen sich ja die Begründung der Kostensteigerung ergeben könne. Nur wenn nach der Belegeinsicht keine Gründe festgestellt werden könnten, hätte man vom Vermieter weitere Informationen anfordern können, aus denen sich die Gründe der Kostensteigerung ergeben würde. Dass der Vermieter auf die Aufforderung zur Belegeinsicht nicht reagiert hatte, legte das Gericht nicht als grundsätzliche Verweigerung der Einsichtnahme aus. Vor einer Klage hätten die Mieter den Vermieter mindestens noch einmal zur Zulassung einer Einsichtnahme auffordern müssen.  
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Regelt die Teilungserklärung, dass Eigentumswohnungen auch kurzfristig vermietet werden (beispielsweise an Feriengäste), kann diese Regelung nur durch einstimmigen Beschluss aufgehoben werden. Das Entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.04.2019 (Aktenzeichen V ZR 112/18). In dem Streitfall klagte ein Wohnungseigentümer gegen die restlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ging hierbei um eine Änderung der Teilungserklärung nach der auch eine Vermietung von kurzer Dauer – beispielsweise an Feriengäste – erlaubt war. Eine Änderung der Teilungserklärung war entsprechend einer sogenannten Öffnungsklausel mit einer Mehrheit von 75 % der Eigentumsanteile möglich. Ein Beschluss, nach der die kurzzeitige Vermietung untersagt werde, erreichte die ¾-Mehrheit. Hiergegen erhob einer der Eigentümer Beschlussmängelklage und hatte damit vor dem zuständigen Amtsgericht Erfolg. Die Berufung der anderen Wohnungseigentümer war erfolgreich, die Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wurde jedoch zugelassen. Hier behielt der einzelne Eigentümer Recht. Auch der BGH erklärte den Beschluss für unzulässig. Die nach der bis dahin geltenden Gemeinschaftsordnung erlaubte kurzfristige Vermietung sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Der BGH habe bereits 2010 festgestellt, dass die Vermietung an Feriengäste, die nur kurze Zeit in der Wohnung wohnten, zur zulässigen Wohnnutzung gehöre. Im vorliegenden Fall sei die kurzfristige Vermietung sogar durch die Teilungserklärung gedeckt. Grundsätzlich könnten solche Klauseln zwar mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Hierbei seien aber inhaltliche Einschränkungen zum Schutz der Minderheiten zu beachten. Das gelte auch für grundsätzlich verzichtbare aber „mehrheitsfeste“ Rechte des Wohnungseigentümers. Hierzu gehöre auch die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Hieraus geht hervor, wie das Wohnungseigentum genutzt werden darf. Änderungen dieses Nutzungsrechts sei von substanzieller Bedeutung. Derartige Eingriffe bedürften jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Hierzu gehörten auch Vermietungsverbote, die nur Rechtens wären, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Dies gelte sowohl für ein allgemeines  oder – wie im vorliegenden Fall – einschränkendes Vermietungsverbot. Allerdings könnte sich für die einzelnen Wohneigentümer ein Unterlassungsanspruch ergeben, wenn die kurzzeitige Vermietung beispielsweise zu Überbelegungen, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste führten. Dies ergebe sich aus § 15 Abs. 3 WEG.
  • § 15 WEG – Auszug - (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
     
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Dienstag, 16 April 2019 14:14

Ärger mit Berliner Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2015 ist zwar rein rechnerisch korrekt, entspricht aber keinen anerkannten wissenschaftlichen Regeln. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann daher nicht nach dem Mietspiegel ermittelt werden. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 26.03.2019 (Aktenzeichen 63 S 230/16) In dem Verfahren hatten Mieter gegen den Vermieter geklagt, der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Mietspiegel 2015 für Berlin außer Acht gelassen hatte. Die Mieter konnten sich vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts legte der Vermieter Berufung ein. Das Landgericht Berlin hob das Urteil des Amtsgerichts auf und verurteilte die Mieter der Mieterhöhung zuzustimmen. Auch das Landgericht legte den Mietspiegel 2015 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde. Aufgrund eines Sachverständigengutachtens hielt das Gericht den Mietspiegel im konkreten Fall nicht für geeignet, die Vergleichsmiete hiermit zu ermitteln. Nach § 287 Zivilprozessordnung (ZPO) müsse eine geeignete Schätzgrundlage zugrunde gelegt werden, die nicht genauer definiert werde. Eine Schätzung dürfe aber nicht aufgrund falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen vorgenommen werden. Es dürften auch keine wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen werden.
§ 287 ZPO: Schadensermittlung; Höhe der Forderung (1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend. (2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
Das Gutachten habe ergeben, dass der Mietspiegel 2015 zwar mathematisch korrekt sei, aber keinen anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspreche. Er sei damit keine geeignete Schätzgrundlage. Das könnte Sie auch interessieren: Mietspiegel: Wenn der Parkplatz den Wohnwert erhöht Mietspiegel der Nachbargemeinde Berliner Mietspiegel: Eine unendliche Geschichte Mieterhöhungsverlangen und Mietspiegel  
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Nach der VGB 2014 (Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen) sind Leitungswasserschäden in der Wohngebäudeversicherung enthalten. Kommt es jedoch aufgrund einer Überlastung eines Drainagerohres zu Wasserschäden im Keller eines Wohnhauses, besteht kein Schutz der Wohngebäudeversicherung. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Hamm im Rahmen eines Beschlusses vom 18.11.2016 (Aktenzeichen 20 U 148/16). In dem Verfahren stritten Versicherer und Versicherter um einen Wasserschaden, der in einem Wohnhaus entstanden war. Bei einem Regenfall drang Wasser in den Keller des versicherten Wohnhauses ein. Wie der Hauseigentümer mitteilte, kam es zu dem Schaden, weil ein Drainagerohr überlastet war und die Wassermengen aus einem Fallrohr nicht in das Grundstück ableiten konnte. Die Überlastung war auf ein weiteres Drainagerohr zurückzuführen, da dieses ebenfalls Fallrohr-Wasser auf das Grundstück leiten sollte, aber völlig verschlammt war. Der Hauseigentümer meldete den Wasserschaden seiner Wohngebäudeversicherung, die sich aber nicht in der Pflicht sah und die Regulierung des Schadens ablehnte. Der Hauseigentümer klagte deshalb. Doch die Klage wurde vom Landgericht Bielefeld abgelehnt. Hiergegen legte der Hauseigentümer Berufung beim Oberlandesgericht Hamm ein. Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Auch die Richter beim Oberlandesgericht teilten die Ansicht Ihrer Kolleginnen und Kollegen vom Landgericht. Sie lehnten daher die Berufung ab. Für die Bewertung des Schadenfalls seien die Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB) 2014 zugrunde zu legen. Im Sinne dieser Versicherungsbedingungen handele es sich um keinen Leitungswasserschaden. Dagegen spreche schon, dass es sich bei dem Wasser im Keller nicht um Leitungswasser, sondern um Regenwasser handele. Außerdem handele es sich bei dem Drainagerohr um kein Zu- oder Ableitungsrohr der Wasserversorgung oder ein damit verbundener Schlauch im Sinne des § 6 Nr. 1 a VGB 2014. In das Drainagerohr werde ausschließlich Regenwasser aus dem Fallrohr der Dachrinne eingeleitet. Es handele sich also um kein Wasser, welches der Wasserversorgung diene. Hinzu komme, dass das Fallrohr der Regenrinne und ihr Einlauf an keiner Stelle mit dem Rohrsystem der Wasserversorgung verbunden sei. Somit könne sie auch nicht als sonstige mit der Wasserversorgung verbundene sonstige im Sinne des § 6 Nr. 1 b VGB 2014 angesehen werden.  
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Freitag, 12 April 2019 16:04

Ferienwohnung ist kein normaler Wohnraum

Eine Wohnung, die hauptsächlich als Ferienwohnung vermietet wird, unterliegt nicht den Bestimmungen, die für die normale Vermietung gelten. Deshalb kann der Vermieter die Wohnung auch ohne Angaben von Gründen ordentlich kündigen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 06.06.2018 hervor (Aktenzeichen 65 S 255/17). In dem Streitfall ging es um eine Wohnung, die laut Mietvertrag vom Mieter an Feriengäste weitervermietet werden durfte. Hierfür wurde die Wohnung auch überwiegend genutzt. Der Vermieter sah das Mietverhältnis als gewerbliche Vermietung an. Er kündigte dem Mieter deshalb ordentlich ohne Angabe von Gründen. Der Mieter hielt die Vermietung jedoch für ein Wohnraummietverhältnis und lehnte die Kündigung ab, da diese nicht begründet wurde. Daraufhin klagte der Vermieter und verlangte die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Er konnte sich jedoch vor dem zuständigen Amtsgericht nicht durchsetzen. Das Gericht ging, wie der Mieter, davon aus, dass es sich im vorliegenden Fall um eine Wohnraumvermietung und nicht um eine gewerbliche Vermietung handele. Deshalb müsse die Kündigung begründet werden. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung beim Landgericht Berlin ein. Hier wurde das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben. Der Schwerpunkt des Mietverhältnisses sei nicht in der Wohnnutzung zu sehen, so dass es sich um eine gewerbliche Vermietung handele, bei der die Kündigung keiner Begründung bedürfe. Bei dem abgeschlossenen Mietvertrag handele es sich um einen Mischmietvertrag, in dem sowohl eine Wohnraumvermietung als auch eine Vermietung als Ferienwohnung vorgesehen sei. In diesem Falle müsse man die Zuordnung des Vertrages entsprechend der Wohnungsnutzung vornehmen. Dabei sei entscheidend, welche Nutzungsart (Wohnraum oder Geschäftsraum – Ferienwohnung) überwiege. Werde die Wohnung hauptsächlich zur Weitervermietung an Feriengäste genutzt, müsse man das allgemeine Mietrecht zugrunde legen. Dies ergebe sich auch aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 376/13). Eine Begründung der Kündigung sei deshalb nicht erforderlich. Es reiche hierfür aus, das die Wohnung in der Hauptsache als Ferienwohnung vermietet wurde.  
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Dienstag, 09 April 2019 10:33

Miteigentumsanteile unter Eheleuten

Überträgt ein Ehepartner seine Miteigentumsanteile an einer Wohnung auf seine Frau, so dass diese alleinige Eigentümerin der Wohnung wird, so bleibt er doch weiterhin Mitvermieter eines zuvor geschlossenen Mietvertrages. Entsprechend muss eine Kündigung sowohl von der Eigentümerin und dem (früheren) Eigentümer ausgesprochen werden. Eine analoge Anwendung von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) findet nicht statt. Dies entschied der Bundesgerichtshof vom 09.01.2019 (Aktenzeichen VII ZB 26/17) In dem Verfahren ging es um eine Kündigung, die die Vermieterin gegenüber dem Mieter ausgesprochen hatte. Allerdings wurde der Mietvertrag von ihr und ihrem Ehemann geschlossen, der zu diesem Zeitpunkt noch Miteigentümer der Wohnung war. Seinen Anteil übertrug der Mann erst später an seine Gattin. Da aber beide den Mietvertrag mit ihm geschlossen hatten, weigerte sich der Mieter auszuziehen. Er vertrat die Ansicht, dass eine Kündigung nur dann rechtens wäre, wenn sie sowohl vom Mann als auch von seiner Frau ausgesprochen würde. Die Eigentümerin versuchte daraufhin ihre Rechte auf dem Klageweg durchzusetzen. Sowohl das Amts- wie auch das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Klägerin Recht. Beide Instanzen bestätigten die Räumungsanspruch der Vermieterin. Das Landgericht stellte fest, dass in diesem Fall § 566 Abs. 1 BGB analog angewandt werden könne und die alleinige Eigentümerin die Kündigung rechtskräftig allein aussprechen können.
§ 566, Abs. 1 BGB: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Der Mieter wandte sich jedoch an den Bundesgerichtshof (BGH), der anders entschied. Nach Ansicht des Gerichtshofs musste die Kündigung auch vom Ehemann der Vermieterin ausgesprochen werden, da dieser durch die Übertragung seiner Anteile zwar kein Eigentümer der Wohnung sei, aber immer noch Teil der Vermieterpartei. § 566 BGB könne nicht angewandt werden, da hier ausdrücklich von „Dritten“ die Rede sei. Daraus sei zu schließen, dass es sich bei dem Erwerber um keine Person handeln könne, die bereits Vermieter sei. Außerdem könne der §566 BGB schon deshalb nicht angewandt werden, weil Sinn des Gesetzes der Schutz des Mieters bei Verkauf der Mietsache sei. Dieser Schutz sei aber nicht notwendig, wenn Eigentumsanteile dergestalt veräußert werden, dass einer der Eigentümerparteien alleiniger Eigentümer wird. Der Alleineigentümer sei dann immer noch an den geschlossenen Mietvertrag gebunden.  
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Hat ein Wohneigentümer seine Wohnung über viele Jahre selbst zu Wohnzwecken genutzt, ist der Verkaufserlös grundsätzlich steuerfrei. Wird die Wohnung vor dem Verkauf kurzzeitig vermietet, führt diese nicht dazu, dass der Verkaufserlös steuerpflichtig wird. Entscheidend ist dabei der Zeitraum zwischen dem Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor. Zu diesem Ergebnis kommt das Finanzgericht Baden-Württemberg in einem Urteil vom 07.12.2018 (Aktenzeichen 13 K 289/17). In dem Verfahren ging es um eine Eigentumswohnung, die vom Inhaber zunächst über nahezu acht Jahre selbst genutzt wurde. Dann zog er aus und vermietete die Wohnung für rund ein halbes Jahr. Er verkaufte dann die Wohnung. Das zuständige Finanzamt ermittelte einen zu versteuernden Gewinn von etwas über 44.000 Euro. Gegen den Steuerbescheid legte der Wohnungseigentümer Widerspruch ein. Er wies darauf hin, dass die Wohnung nachweislich sowohl im Jahr des Verkaufs als auch in den beiden vorangegangenen Jahren von ihm selbst genutzt wurde. Deshalb sei der Verkaufserlös nach § 23 Einkommensteuergesetzt (EstG) steuerfrei. Eine ausschließliche Selbstnutzung des Wohneigentums sei dort nicht vorgesehen. Das Finanzgericht Baden-Württemberg gab dem Kläger Recht. Für ein steuerfreies Privatgeschäft reich es aus, wenn die Wohnung vom Verkäufer der Wohnung sowohl im Jahr des Verkaufes als auch in den beiden Jahren davor selbst genutzt werde. Lediglich im Jahr vor dem Verkauf müsse die Wohnung durchgehend vom Eigentümer ununterbrochen selbst genutzt werden. Die entspreche auch dem Sinn des Gesetzes. Mit der Regelung solle vermieden werden, dass es zu einer ungerechtfertigten Besteuerung komme, wenn der Eigentümer seinen eigenen Wohnsitz aufgebe, etwa wenn er beruflich bedingt umziehen müsse. Eine kurzzeitige Zwischenvermietung widerspreche dem Anspruch des Gesetzes nicht. Wenn eine längerfristige Vermietung vor dem Dreijahreszeitraum nicht zur Steuerpflicht führe, mache es keinen Sinn, wenn eine kurzzeitige Vermietung bis zum Verkauf nach einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führe. Bei der Versteuerung des Verkaufserlöses dürfe nicht zwischen einem Leerstand und einer kurzzeitigen Vermietung unterschieden werden.    
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