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Montag, 27 Mai 2019 09:37

Zugangsrecht des Vermieters

Eine 92-jährige Mieterin, die undichte Fenster monierte und deshalb die Miete kürzte, muss dem Vermieter beziehungsweise den von ihm beauftragten Personen den Zugang zur Wohnung gestatten, wenn dies zur Vorbereitung der Sanierungsmaßnahmen notwendig ist.  Dies entschied das Amtsgericht München am 13.12.2018 (Aktenzeichen 418 C 18466/18). In dem Verfahren ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, deren 92-jährige Mieterin wegen undichter Fenster und der daraus resultierenden Schimmelbildung die Miete in Absprache mit dem Vermieter um 15 % gekürzt hatte. Nach einem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung informierte der Vermieter, dass die Fenster nun ausgetauscht werden sollten. Auf Nachfrage teilte er der Mieterin mit, dass folgende Arbeiten durchzuführen seien: Demontage der asbesthaltigen Fensterelemente (inkl. Montage einer Staubschutzwand), vorübergehender Ausbau der Heizkörper und Rückbau der Küchenelemente und Möbel. Die Arbeiten würden ca. vier Tage in Anspruch nehmen. Die Termine für die Aufmaßarbeiten lehnte die Mieterin jedoch mit der Begründung ab, dass man ihr erst die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reinigungskosten schriftlich zusagen müsse. Dies lehnte der Vermieter jedoch ab. Solche Zusagen könnten erst nach Feststellung der notwendigen Arbeiten könne über eine Kostenübernahme für Hotel, Verpflegung und Reinigung gesprochen werden. Die Mieterin sei noch sehr rüstig. Die Mieterin verwies jedoch auf ihr hohes Alter und dass sie inzwischen sehr viel ängstlicher geworden sei. Mit ihr könne man nicht wie mit einem jungen Menschen umgehen. Auch kenne Sie Fälle in denen bei ähnlichen Arbeiten die Küche eine Woche lang nicht genutzt werden könne. Durch das Verhalten des Mieters sei auch ihre Gesundheit in Mitleidenschaft gezogen worden, so dass Sie auch über einen Auszug nachdenke. Der Vermieter klagte nun vor dem Amtsgericht, um die Mieterin zu zwingen, die Ausmaßarbeiten zuzulassen. Hiermit hatte er auch Erfolg. Die Mieterin wurde verurteilt, die Aufmaßarbeiten zu dulden und nicht zu behindern. Der Termin müsse der Mieterin fünf Tage zuvor angekündigt werden und zwischen Montag und Freitag ab 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr stattfinden. Die Mieterin müsse dann den beauftragten Personen Zugang zur Wohnung gewähren. Das Gericht bezog sich hierbei auf § 555a BGB.
§ 555a BGB (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Das Gericht stellte fest, dass an den Inhalt der Ankündigung keine zu hohen Ansprüche gestellt werden dürften. Außerdem handele es sich hier lediglich um die Erlaubnis, die Wohnung für vorbereitende Maßnahmen zu betreten. Dies könne auch von 92-jährigen Mieterin verlangt werden. Hier käme noch hinzu, dass die Mieterin selbst die undichten Fenster moniert hätte. Die Mieterin könne das Zugangsrecht auch nicht davon abhängig machen, dass ihr eine Ersatzwohnung zugesagt werde, da es hier ja lediglich um Maßnahmen ginge, mit der der Aufwand für die eigentliche Sanierung abgeschätzt werden solle.    
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Wird eine Sichtblende baurechtswidrig errichtet, kann der Grenznachbar hiergegen vorgehen. Tut er dies jedoch nicht, verwirkt er diese Rechte. Sie leben auch nicht wieder auf, wenn das Nachbargrundstück verkauft wird und der neue Grenznachbar fordert, den ungenehmigten Zaun zu entfernen. Die entsprechenden Behörden müssten deshalb in diesem Fall nicht eingreifen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Schleswig-Holstein vom 25.05.2018 (Aktenzeichen 1 LA 44/17). In dem Verfahren ging es um ein Grundstück, an dessen Grenze 2007 eine rund zwei Meter hohe und über 25 Meter lange Sichtschutzwand aus Holz errichtet wurde. Eine Baugenehmigung hierfür gab es nicht. Diese Wand entsprach auch nicht den Vorschriften und wäre deshalb nicht genehmigt worden. Die Nachbarn gingen aber nicht gegen die Sichtblende vor und akzeptierten sie stillschweigend. 2011 verkaufte dann der Nachbar sein Grundstück mit der darauf befindlichen Immobilie. 2015 erfuhr nun der neue Eigentümer, dass die Sichtschutzwand baurechtswidrig errichtet wurde. Er wandte sich deshalb an die zuständige Baubehörde und verlangte, dass diese eingreifen solle. Da die Baubehörde dies aber ablehnte, klagte der neue Eigentümer, um seine Nachbarrechte durchzusetzen. Doch das Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein lehnte die Klage des Grundstückeigentümers ab. Der Kläger – so das Gericht – könne keine Nachbarrechte mehr durchsetzen, da hier bereits eine Verwirkung eingetreten sei. Dabei spiele es keine Rolle, dass der Kläger die Immobilie erst 2011 erworben habe. Entscheidend sei in diesem Fall, dass der Voreigentümer bei Errichtung des Sichtschutzes im Jahre 2007 keine Einwände gegen den Bau erhoben habe. Im Vertrauen auf das Einverständnis des Nachbarn sei die Sichtblende seinerzeit fertiggestellt worden. Der Kläger wollte sich mit dieser Entscheidung nicht zufriedengeben und legte Berufung beim Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein ein. Aber auch hier konnte er sich nicht durchsetzen. Von einer Verwirkung der Nachbarrechte gegen die Sichtblende habe man bereits beim Verkauf des Nachbargrundstücks ausgehen müssen. Die Verwirkung beziehe ich letztlich auf das Grundstück. Ein Eigentümerwechsel wirke sich hierauf nicht aus, da der neue Eigentümer die Rechtsstellung des früheren Eigentümers übernehme.    
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In zwei Verfahren hat der Bundesgerichtshof präzisiert, wie weit die individuelle Prüfung der Gerichte bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf gehen muss. (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 - Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und 167/17) In dem einen Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters, der eine Wohnung mit seiner Frau und zwei Kleinkindern beziehen wollte. In der Wohnung lebte bereits seit 45 Jahren eine 82-jährige Mieterin mit ihren Söhnen (beide über 59 Jahre alt). Diese widersprach der Eigenbedarfskündigung. Ihr sei ein Umzug nicht zuzumuten, da sie durch die lange Mietdauer in der Umgebung verwurzelt sei. Sie leide an Demenz. Ihr Zustand würde durch einen Umzug weiter verschlechtert. Im Berufungsverfahren konnte sich die Mieterin durchsetzen. Grundsätzlich stellte das Gericht fest, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Jedoch erkannte das Gericht die Argumente der Mieterin an. Aufgrund der Härtefallregelung (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) müsse deshalb das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden (§ 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB). Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision. In dem zweiten Verfahren ging es um zwei Mieter, die mit zwei Verwandten seit 2006 eine Doppelhaushälfte bewohnten, für die der Vermieter nun Eigenbedarf anmeldete. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die geschiedene Gattin des Vermieters einziehen wolle, um die in der Nähe lebende Großmutter besser betreuen zu können. Die Mieter hielten den Eigenbedarf für vorgeschoben, da die Parteien wegen Wohnungsmängel miteinander stritten. Außerdem verwiesen sie auf schwere Erkrankungen hin, die einen Umzug unzumutbar machten. Einer der Bewohner sei bereits in die Pflegstufe II eingruppiert und leide an Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz und Demenz. Ein vorgelegtes Attest eines Psychiaters bestätigte, dass ein Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen würde. Ohne Prüfung des streitigen Vorwurfs, der Eigenbedarf sei vorgeschoben, wurde der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und sah keinen Grund die Kündigung abzulehnen, da aus dem vorgelegten Gutachten nicht ersichtlich sei, dass es zu einer drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder zu drohender Lebensgefahr komme. Ein von den Beklagten gefordertes weiteres Gutachten wurde nicht eingeholt. In beiden Fällen wurden die Urteile vom Bundesgerichtshof verworfen und zur Neuverhandlung zurückverwiesen. Die Richter verlangten eine genauere Prüfung ob die Interessen von Vermieter oder Mieter überwiegen würden. Die Richter stellten dabei auf eine individuelle Prüfung jedes Einzelfalls ab. Man könne – so die Richter – keine Fallgruppen bilden, ob ab einem bestimmten Alter oder nach einer bestimmten Mietdauer ein Umzug einen nicht mehr zumutbaren Härtefall darstelle. Faktoren, wie die Verwurzelung im Umfeld, der Gesundheitszustand oder der psy­chische Zustand müssten hier ebenfalls berücksichtigt werden. Hierzu müssten weitere Informationen eingeholt werden. Macht der Mieter schwerwiegende gesundheitliche Gefahren geltend, habe das zuständige Gericht grundsätzlich gutachterlich prüfen zu lassen, ob von einem Umzug Gefahren ausgehen und wenn ja, welchen Umfang diese Gefahren hätten. Das müsse auf jeden Fall immer dann erfolgen, wenn der Mieter ein entsprechendes Attest vorlege.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [...] (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt [...] § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. [...] § 574 a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch (1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird. (2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. [...]
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Schon wenn bei Personen, die sich auf dem Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage befinden, der Eindruck entsteht, dass sie überwacht würden, kann dies einen unzumutbaren Eingriff in die Persönlichkeitsrechte darstellen. Dementsprechend ist das Anbringen einer Überwachungskamera zu untersagen. Das gelte auch für Attrappen beziehungsweise Kameras die zeitweise oder grundsätzlich nicht in Betrieb sind. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht München in einem Urteil vom 28.02.2019 (Aktenzeichen 484 C 18186/18 WEG). In dem Rechtsstreit ging es um eine Überwachungskamera, die ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon in zehn Meter Höhe angebracht hatte. Die Kamera war auf die Gemeinschaftsflächen – unter anderem dem Gemeinschaftsgarten – ausgerichtet. Ein anderer Wohnungseigentümer verlangte, dass die Kamera wieder entfernt werde und der Wohnungseigentümer eine Unterlassungserklärung unterschreiben solle. Die Kamera wurde daraufhin entfernt. Der Wohnungseigentümer weigerte sich aber, eine Unterlassungserklärung zu unterschreiben. Hieraufhin verklagten der andere Miteigentümer den Kamerabetreiber, um eine Unterlassungserklärung zu erzwingen. Hatte der Beklagte vor dem Gerichtsverfahren noch behauptet, dass es sich bei der Kamera um eine Attrappe handele, führt er nun aus, dass es sich um ein Gerät handele, wie es auch von Jägern verwandt werde. Sie werde leidglich bei Bewegungen in einem Umkreis von drei Metern ausgelöst. Die Gemeinschaftsanlagen befänden sich aber rund 15 Meter entfernt. Außerdem wies er darauf hin, dass es in der Wohnanlage bereits zu zwei Einbrüchen im Erdgeschoss gekommen sei. Seinem Sohn wären auch aus einer nahegelegenen Tiefgarage bereits zwei Fahrräder gestohlen worden. Demgegenüber argumentierte der Kläger, dass er nicht aufgenommen werden wolle, wenn er sich auf dem Gemeinschaftseigentum aufhalte. Er wies auch darauf hin, dass ein Antrag des Beklagten, das Anbringen einer Überwachungskamera zu genehmigen, gar nicht erst auf der Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung gelangte. Das Amtsgericht gab dem Kläger Recht und verurteilte den Beklagten, keine Überwachung des Gemeinschaftsgeländes – gleich in welcher technischen Form – vorzunehmen. Sollte der Beklagte hiergegen verstoßen, wurde ein Ordnungsgeld von 250.000 € festgesetzt, ersatzweise Ordnungshaft. Das Gericht verwies auf § 14 Nr. 1 WEG, dass von den Wohnungseigentümer verlange, sich zu verhalten, dass anderen Miteigentümer dadurch keine vermeidbare Nachteile entstehen.
§ 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers  (Auszug) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: ... ... die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
Grundsätzlich könne ein Wohnungseigentümer zwar ein Überwachungssystem anbringen, mit der er sein Sondereigentum kontrolliere. Eine Überwachung des Gemeinschaftseigentums sei hier jedoch ausgeschlossen. Aus der einschlägigen Rechtsprechung ergebe sich aber, dass schon das Anbringen einer Kamera, die auf die Gemeinschaftsflächen gerichtet sei, einen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der Miteigentümer, deren Besucher und anderer Personen darstelle. Dabei spiele es keine Rolle, ob es sich um eine Attrappe handele oder die Kamera in Betrieb sei oder nicht. Außerdem fehle ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die den Betrieb einer Kamera, die das Gemeinschaftseigentum mit überwache, erlaube. Auch wenn die Diebstähle durchaus ein Argument für die Überwachung sei, könne der Beklagte keine Überwachung des Gemeinschaftsgelände vornehmen, ohne dass die Eigentümergemeinschaft hier eine Kontrollmöglichkeit habe. Das könnte Sie auch interessieren: Kamera-Attrappen am Hauseingang Videoüberwachung des Nachbarn Big brother an der Haustür?
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Immer wieder kommt es zu Konflikten, wenn es um den Lärm geht, den Kindern beim Spielen erzeugen. Die Gerichte stehen hier in den meisten Fällen auf Seiten der Kinder. So auch in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 05.01.2019 (Aktenzeichen 63 S 303/17). Das Gericht stellte fest, dass gelegentlicher, auch intensiver Kinderlärm aus der Nachbarwohnung als sozialadäquat hingenommen werden muss. In dem Verfahren klagte ein in einer Altbauwohnung wohnender Mieter gegen seinen Vermieter. Er verlangte die Rückerstattung seiner Ansicht nach zu viel gezahlter Miete, die Beseitigung von lärmbedingten Störungen und die Feststellung einer Mietminderung. Er begründete diese Forderungen mit dem Kinderlärm, der von der Wohnung über ihm ausging. Die Bewohner der über seiner Wohnung liegenden Wohnung hatten vier Kinder. Dadurch kam es ab und zum Lärm aus der Nachbarwohnung, der durch das Rennen und Springen der Kinder verursacht wurde. Dieser war gelegentlich so stark, dass die Gläser in den Schränken des Gläsers klirrten. Das zuständige Amtsgericht wies die Klage jedoch ab. Da der Kläger dies nicht akzeptieren wollte, ging es in Berufung vor das Landgericht Berlin. Doch auch dort konnte sich der Mieter mit seinen Forderungen nicht durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass der Lärm der Kinder keinen Mietmangel darstelle. Der Kinderlärm würde das in einer Mietwohnung sozial Zumutbare nicht überschreiten. Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche nicht zu. Ein Mietmangel liege nicht vor, da die in der Wohnung vernehmbare Geräusch- und Erschütterungskulisse nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteige. Das Gericht führte zunächst aus, dass der Bewohner einer Wohnung den Lärm nicht in jeder Form hinnehmen müsse, auch wenn dieser von Kindern verursacht werde. Dies gelte auch für die Dauer und die Lautstärke der Lärmbelästigung. Hier seien auch die Eltern gefordert, auch die Kinder einzuwirken, um die Belästigung auf ein Minimum zu begrenzen. Die Richter räumten ebenfalls ein, dass es bei mehreren Kindern durchaus dazu kommen könne, dass der Lärmpegel – beispielsweise bei Streitereien oder auch einem Kindergeburtstag – das allgemein hinzunehmende Maß überschreiten würde. Wenn es sich hierbei aber um gelegentliche Spitzenwerte handele, müssten diese als sozialadäquat hingenommen werden. Das Gericht ging so weit, dass sie auch bei sich regelmäßig wiederholenden Lärmspitzen von einem sozialadäquaten Verhalten ausging. Das könnte Sie auch interessieren Kinderlärm ist kein Freibrief Grenzen für Kinderlärm Mietminderung wegen Kinderlärm?
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Verweigert ein Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern, handelt es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung. Der Mieter kann hierzu per Gerichtsurteil gezwungen werden. Liegt dieses Urteil vor, kann der Vermieter jedoch nicht fristlos kündigen, wenn er für einen erneuten Einbauversuch lediglich einen Termin nennt. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München vom 07.03.2019 (Aktenzeichen 432 C 21079/18). In dem Verfahren ging es zunächst um einen Streit zwischen Vermieter und Mieter über den Einbau von Rauchwarnmeldern der letztlich in der fristlosen Kündigung mündete. Der Mieter war bereits verurteilt worden, den Einbau der Rauchwarnmelder „in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr“ zu dulden. Während des Prozesses hatte sich der Mieter nicht geäußert. Da sich der Mieter auch nach dem Urteil nicht meldete, forderte der Vermieter ihn letztmalig auf, den Einbau „am 2. Oktober zwischen 15.30 Uhr und 17.30 Uhr“ zuzulassen. Gleichzeitig drohte der Vermieter die fristlose Kündigung an, wenn es wieder nicht zum Einbau der Rauchwarnmelder käme. Der Mieter reagierte nicht auf dieses Schreiben und es kam wieder nicht zum Einbau der Melder. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos. Bis zur mündlichen Verhandlung über die Räumung und Rückgabe der Wohnung konnten die vorgeschriebenen Geräte nicht eingebaut werden. Der Vermieter hielt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für nicht zumutbar. Er begründete dies mit der strikten Weigerung des Mieters, die Rauchwarnmelder einbauen zu lassen. Der Mieter wollte die Wohnung nicht räumen, da es seit dem Einzug nie zu Schwierigkeiten gekommen wäre. Zur Frage der Rauchwarnmelder-Montage führte er aus, dass er sich um seine kranke Mutter kümmern müsse, was für ihn eine Terminplanung äußerst schwierig mache. Der Vermieter konnte sich mit der fristlosen Kündigung nicht durchsetzen. Das Gericht stellte zunächst fest, dass der Mieter eine erhebliche mietrechtliche Pflichtverletzung zu verantworten habe. Selbst wenn man die Betreuung der erkrankten Mutter berücksichtige, sei nicht ersichtlich, warum ein kurzer Termin nicht vereinbart werden konnte. Außerdem lebte in der Wohnung auch ein erwachsener Sohn, der den Termin hätte wahrnehmen können. Der vom Vermieter gesetzte „letztmalige Termin“ gehe jedoch über die Entscheidung des Gerichts bezüglich des Melder-Einbaus hinaus. Von daher sei hier von einem Formfehler auszugehen. Das Gericht habe die Zeitspanne bis 17:00 Uhr begrenzt. Eine Terminierung bis 17:30 Uhr sei somit durch das Urteil nicht gedeckt. Außerdem rügte das Gericht, dass dem Mieter lediglich ein Termin angeboten wurde. In der Einzelfallbeurteilung müsse auch berücksichtigt werden, dass das Mietverhältnis bereits über viele Jahre ohne Probleme gewesen sei. Der Vermieter habe letztlich auch nicht mit bauordnungsrechtlichen Konsequenzen zu rechnen, da derzeit eine besondere behördliche Überprüfung der Rauchwarnmelder nicht vorgesehen sei. Unter Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter hielt das Gericht die fristlose Kündigung deshalb nicht für gerechtfertigt. Nach alledem sei unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls nicht von einer wirksamen fristlosen Kündigung auszugehen.
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Dienstag, 14 Mai 2019 13:27

Vom Mieter installierte Rauchwarnmelder

Die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist inzwischen in allen Bundesländern verpflichtend. Die Regelungen der Länder weichen allerdings im Detail voneinander ab. Grundsätzlich hat der Mieter die Anbringung der Rauchwarnmelder zu dulden. Sind aber bereits vom Mieter Melder angebracht worden, die regelmäßig von einer Fachfirma gewartet werden, muss der Mieter einen vom Vermieter gewünschten Austausch beziehungsweise die Neuinstallation nicht dulden. Das entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg in einem Urteil vom 31.01.2019 (Aktenzeichen 210 C 272/18). In dem Verfahren ging es um eine Wohnanlage, in der der Vermieter neue Rauchwarnmelder einbauen lassen wollte. Von den Vermietern verlangte er, dass sie diese Maßnahme duldeten. Doch die Mieter lehnten dies ab. Sie verwiesen darauf, dass sie bereits 2012 die vorgeschriebenen Rauchwarnmelder in den Wohnungen anbringen ließen. Diese würden jedes Jahr von einer Fachfirma geprüft. Außerdem verfügten die vorhandenen Geräte über einen höheren Sicherheitsstandard als die vom Vermieter neu geplanten Melder. Die vorhandenen Geräte waren nämlich an das Netz eines Sicherheitsunternehmens angeschlossen. Im Bedarfsfall konnte von dort eine Innenraumkontrolle durchgeführt werden. Die Verbindung zu dem Sicherheitsunternehmen sei bei den neu geplanten Rauchwarnmeldern nicht gegeben. Der Vermieter bestand jedoch auf dem Austausch und verklagte die Mieter auf Duldung. Der Vermieter konnte sich jedoch vor Gericht nicht durchsetzen. Der Richter entschied zugunsten der Mieter und lehnte einen Rechtsanspruch des Vermieters auf Duldung ab. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auf § 48 der Bauordnung Berlin. Danach besteht keine Verpflichtung, In Wohnungen, in denen sich bereits normgerechte Rauchwarnmelder befinden, neue Geräte einzubauen. Entsprechend könne der Vermieter auch keine Duldung verlangen. Hinzu käme – so das Gericht – dass der Einbau der vom Vermieter vorgesehenen Geräte eine für die Mieter unzumutbare Härte darstellen würde. Wollten die Mieter ihre eigenen Melder behalten, kämen die doppelten Wartungskosten auf sie zu. Würden die Geräte der Mieter zugunsten der Neuinstallation entfernt, hätten sie die noch nicht lange zurückliegende Investition vergeblich vorgenommen. Außerdem würden die neuen Geräte einen geringeren Sicherheitsstandard bieten, als die bereits installierten Melder. Das könnte Sie auch interessieren: WEG: Eigentümergemeinschaft entscheidet über Rauchmeldereinbau Rauchmelder in der Zwischendecke Rauchmelder-Kontrolle Miete für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
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Donnerstag, 09 Mai 2019 14:21

Schadenersatz bei Baumängeln

Kommt es bei einem Hausbau zu Baumängeln, haftet der Bauträger dem Bauherren für die entstandenen Mängel. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Firma die Arbeiten selbst durchgeführt hat oder Dritte beauftragte. Deshalb muss der Bauherr der Baufirma eine Frist zur Nachbesserung einräumen. Er muss jedoch nicht das Ergebnis eines Prozesses abwarten, den die Baufirma gegen den Subunternehmer führt. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 16.05.2018 (Aktenzeichen 5 U 1321/17). In dem Verfahren ging es um ein Mehrfamilienhaus, bei dem der Bauherr nach Fertigstellung Mängel am Dach feststellte. Der Bauherr monierte die Mängel beim Bauträger und forderte die Firma insgesamt viermal auf, entsprechende Nachbesserung innerhalb einer bestimmten Frist vorzunehmen. Die Bauträgerfirma ließ die Fristen jedoch unbeachtet verstreichen. Daraufhin verklagte der Bauherr den Bauträger auf Schadenersatz von rund 28.000 Euro. Die Bauträgerfirma lehnte die Zahlung jedoch mit der Begründung ab, dass man bereits einen Prozess mit dem für die Facharbeiten eingesetzten Subunternehmer führe. Der Bauherr habe deshalb zunächst das Ergebnis dieses Prozesses abzuwarten. Dieser Ansicht folgte das Landgericht Koblenz jedoch nicht und entschied, dass der Bauherr nicht erst die Entscheidung des Gerichts im Klageverfahren Bauträger gegen Subunternehmer abwarten müsse. Der Bauträger ging daraufhin in Berufung vor das Oberlandesgericht Koblenz, das aber die Entscheidung des Landesgerichts bestätigte und die Berufung zurückwies. Das Oberlandesgericht führte aus, dass der Bauherr einen Anspruch auf Schadenersatz habe, da der Bauträger trotz mehrmaliger Aufforderung zur Nachbesserung nicht reagiert habe. Man könne dem Bauherren aber nicht zumuten, dass dieser das Ergebnis der gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen dem Bauträger und seinem Subunternehmer abwarte. Es reiche auch nicht aus, dass der Bauträger lediglich die Bereitschaft zur Nachbesserung zeige. Es müsse innerhalb der gesetzlichen Fristen die Nachbesserung erfolgen. Würde die Nachbesserung in diesem Zeitraum nicht durchgeführt, habe der Bauherr das Recht, statt einer Nachbesserung Schadenersatz zu fordern. Das Gericht stellte klar, dass der Bauherr eine ausreichende Frist setzen müsse, innerhalb derer der Bauträger die Nachbesserungsarbeiten durchführen könne. Eine längere Zeitspanne müsse er aber nicht abwarten. Da dem Bauträger diese Frist mehrmals eingeräumt wurde, wies das Oberlandesgericht Koblenz die Berufung zurück.  
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Dienstag, 07 Mai 2019 11:25

Gutachten oder Mietspiegel?

Ein höherinstanzliches Gericht ist bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an ein Gutachten gebunden, das von einem untergeordneten Gericht eingeholt wurde. Es kann hierzu auch einen Mietspiegel heranziehen, wenn diese die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendigen Informationen enthält. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei dem Mietspiegel um einen einfachen (§ 558c BGB) oder qualifizierten (§ 558d BGB) handelt. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.04.2019 (Aktenzeichen 67 S 21/19). Die Entscheidung wurde im Rahmen eines Rechtsstreites getroffen, bei dem die beiden Parteien über ein Mieterhöhungsverlangen stritten, zu dem der Mieter die Zustimmung verweigerte. Es ging hier um die Frage, ob der Mieter nach §§ 558 ff. BGB verpflichtet sei, dem Verlangen zuzustimmen. Um die Frage beantworten zu können, ließ das zuständige Amtsgericht ein Gutachten erstellen. Aufgrund dessen verurteilte das Gericht den Mieter, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen. Der Mieter ging daraufhin in Berufung vor das Landgericht Berlin. Dort entschied man zugunsten des Mieters. Das Landgericht stellte fest, dass der Vermieter keinen Mieterhöhungsanspruch habe. Die derzeitige Miete läge bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Ermittlung dieses Tatbestands hatten die Richter den Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen. Das Landgericht sah sich hierzu berechtigt, da es die vom erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die von dem Mieter gemietete Wohnung für zu hoch angesetzt hielt. Es bemängelte, dass der Gutachter nicht ausgeführt habe, warum er den Mietspiegel nicht herangezogen habe. Außerdem sei der Sachverständige auch von einer falschen Ausstattung der Wohnung ausgegangen. Das Landgericht legte deshalb im vorliegenden Fall zu Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2017 zugrunde. Die Frage der streitenden Parteien, ob der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB angesehen werden könne, ließ das Gericht in seiner Begründung offen. Die Richter beriefen sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichthofs. Danach reiche schon ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB aus, um anhand der dort enthaltenen Angaben eine ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Das könnte Sie auch interessieren: Ärger mit Berliner Mietspiegel Mietspiegel: Wenn der Parkplatz den Wohnwert erhöht Mietspiegel der Nachbargemeinde Berliner Mietspiegel: Eine unendliche Geschichte Mieterhöhungsverlangen und Mietspiegel Mieterhöhung und veralteter Mietspiegel
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Baut der Vermieter einen Balkon an eine Wohnung an, muss er auch Rollläden anbringen, wenn sich diese bereits vor dem Anbau an den Fenstern befanden. Dies gilt zumindest für den Fall, in dem der Mieter der Maßnahme nur unter der Bedingung zustimmte, dass die Rollläden wieder angebracht werden. So entschied das Amtsgericht München am 22.03.2019 (Aktenzeichen 473 C 22571/18) In dem Streit ging es um einen Balkon, den der Vermieter an einer Zweizimmerwohnung anbringen ließ. Der Mieter hatte dieser Maßnahme zugestimmt. Die Zustimmung mache er jedoch davon abhängig, dass auch wieder Außenrollos angebracht würden. Dies lehnte der Vermieter allerdings ab, führte die Maßnahme aber dennoch durch. Es wurden drei bodentiefe Glaselemente angebracht, von denen sich ein Türelement kippen lässt. Die anderen beiden können als Balkontüren geöffnet werden. Der Balkon ist 80 Zentimeter hoch und hat einen gleichhohen Sichtschutz. Der Mieter klagte nun und verlangte die Anbringung entsprechender Rollos. Er wies auf ein erhöhtes Einbruchsrisiko hin. Die Balkontür könne ohne Rollos nach nicht geöffnet oder gekippt werden. Dadurch könne das Wohnzimmer, in dem der Mieter auch schlief, nachts nicht belüftet werden. Auch eine Verdunklung sei durch Innenrollos nur unzureichend möglich. Jede Person, die 1,70 m groß oder größer sei, könne nun in die Wohnung hineinsehen. Der nachträgliche Einbau von Außenrollos sei problemlos möglich. Der Vermieter stand auf dem Standpunkt, dass der Mieter die Maßnahme schließlich geduldet habe. Bei einer Neuanbringung von Rollos würde die Fassade des Hauses beschädigt. Auch das erhöhte Einbruchsrisiko wurde vom Vermieter bestritten, da er die Ansicht vertrat, dass keiner in einem Raum einbrechen würde, in dem eine Person schlafe. Außerdem verfügten die neuen Glasschreiben über einen besseren Einbruchsschutz. Die größeren Glasfronten, so der Vermieter, stellten einen Lichtgewinn dar und führten zu einer energetischen Verbesserung, Außerdem seien zusätzliche Innenjalousien angebracht worden. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters. Bei Abschluss des Mietvertrages sei die Wohnung mit Außenrollos ausgestattet, so dass diese zum vertragsgemäßen Zustand gehörten. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen müsse der vertragsgemäße Zustand weiter erhalten werden. Dass der Mieter bei seiner Zustimmung bereits verlangt habe, dass nach Abschluss der Maßnahme wieder Außenrollos angebracht würde, mache eindeutig klar, dass der Mieter eine Änderung des vertragsgemäßen Zustands in dieser Richtung nicht akzeptiere. Auch das Gericht sah eine durch den Balkon erhöhte Einbruchsgefahr, die der Vermieter ernst zu nehmen hätte.  Die Einlassung, dass in Räume, in denen Personen schliefen, nicht eingebrochen würde, erachtete das Gericht als falsch. Außerdem führe die neue Fensterfront. Es bestehe durch den angebrachten Balkon eine erhöhte Einbruchsgefahr, welche anhand der konkreten Anbringung und Ausgestaltung des Balkons auch nachvollziehbar und vom Vermieter ernst zu nehmen sei. Dass keine Einbrüche stattfänden, wenn Personen in Haus oder Wohnung seien, sei schlicht unrichtig. Die jetzige Fensterfront ohne Rollos führe zu einem verstärkten Aufheizen der Wohnung im Sommer, Auch die Wohnwertverbesserung bewertete das Gericht nicht so hoch, dass dadurch die Nachteile für eine Erdgeschosswohnung ohne Fassadendämmung aufgehoben würden.  
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