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Eine von einer Vermieterin ausgesprochene fristlose Kündigung gegen einen Mieter, der in einem Streit behauptete, die Tochter der Vermieterin sei drogensüchtig, weil ihre Mutter ihr den Freund ausgespannt habe, wurde vom Landgericht Saarbrücken am 18.01.2019 für unwirksam erklärt (Aktenzeichen 10 S 53/18). In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der von seiner Vermieterin zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verklagt worden war.  Vor Gericht kam es nun zu einer hitzigen Auseinandersetzung zwischen den beiden Parteien. Dies führte soweit, dass der Mieter behauptete, die Tochter der Mieterin sei drogenabhängig geworden, weil ihr die Mieterin den Freund ausgespannt hätte. Die Vermieterin hatte bereits zuvor eingeräumt, dass die Tochter drogenabhängig sei und sich auch dadurch eine für sie sehr schwierige persönliche Situation ergeben habe. Gegen die Äußerung des Mieters verwahrte sie sich jedoch. Sie erklärte deshalb dem Mieter vor Gericht erneut die fristlose Kündigung. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Der Mieter akzeptierte das Urteil nicht und ging in Berufung vor das Landgericht Saarbrücken. Dort hatte er auch Erfolg. Die Richter am Landgericht hoben das Urteil des Amtsgerichts wieder auf.  Der Mietrückstand, der Grundlage der ersten fristlosen Kündigung gewesen war, habe nicht vorgelegen. Die an sich beleidigende Äußerung des Mieters, die zur vor dem Amtsgericht ausgesprochenen zweiten fristlosen Kündigung führte, könnten eine solche Kündigung nach § 543 BGB Abs. 1 nicht rechtfertigen. 543 BGB (Auszug): Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das Gericht vertrat die Ansicht, dass der Mieter mit seinen Äußerungen die Vermieterin nicht herabwürdigen wollte, sondern aus der Wut heraus gehandelt hatte, die sich aufgrund des Streites vor Gericht aufgestaut hatte. Der Mieter habe sich in dieser Situation nicht mehr in der Lage gesehen, den Verlust seiner Wohnung mit sachlichen Argumenten zu verhindern. In dieser Situation sah das Gericht keinen Grund zur fristlosen Kündigung. Etwas anderes wäre es gewesen, wenn bereits für eine solche Handlung eine Abmahnung vorgelegen hätte.  
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Die Politik steht unter Zeitdruck – aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 11.04.2018 muss die Grundsteuer bis zum Ende des Jahres reformiert werden. Gelingt dies nicht, dürfte ab 2020 gar keine Grundsteuer mehr erhoben werden. Dies wäre ein Fiasko für die Kommunen, für die die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen gehört. Derzeit erhalten die Städte und Gemeinden rund 15 Milliarden Euro durch die Grundsteuer in ihre Kassen. Vor diesem Hintergrund hat die Bundesregierung nun einen Gesetzesvorschlag beschlossen und auf den parlamentarischen Weg gebracht. Er muss nun vom Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden. Gelingt es, ein entsprechendes Gesetz zu verabschieden, hat das Verfassungsgericht noch eine Einführungsphase von fünf Jahren bewilligt, so dass die Grundsteuer erst ab 01.01.2025 in neuer Form erhoben wird. Im Zentrum der Neuregelungen steht die Bewertung des Grundbesitzes. Dabei spielen der Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete eine wesentliche Rolle.  Als Bodenrichtwert gilt hier der aktuelle Wert des Grundstücks. Bei der Ermittlung der Nettokaltmiete spielt die sogenannte Mietniveaustufe eine wesentliche Rolle.  Je höher diese Stufe festgelegt wird, geht man von einem  umso höher liegenden Mietniveau aus. Die Mietniveaustufen legt das Bundesfinanzministerium auf der Grundlage der vom statistischen Bundesamt ermittelten Durchschnittsmieten fest. Soweit bereits Daten zur Verfügung stehen,  können diese über das Portal des Bodenrichtwertsystems BORIS (https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de) eingesehen werden. Gegen die vom Bund und den meisten Ländern entwickelte wertabhängige Lösung hat sich der Freistaat Bayern ausgesprochen. Dort wird eine wertunabhängige Regelung bevorzugt. Hier wird zur Berechnung der Steuer lediglich die Grundstücksgröße, die Wohnfläche und der lokale Hebesatz zugrunde gelegt. Um das Gesetzeswerk nicht zu gefährden wurde deshalb eine Öffnungsklausel vorgesehen, die es den Länder ermöglicht, abweichende Modelle einzuführen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Länder von dieser Regel Gebrauch machen werden. Allerdings muss für diese Öffnungsklausel eine Verfassungsänderung vorgenommen werden, wofür eine 2/3-Mehrheit im Bundestag und Bundesrat notwendig ist. Diese Mehrheit ist - vor allem im Bundesrat - durchaus noch nicht sicher. Einen ausführlichen Beitrag zu diesem Thema, in dem auch das Berechnungsmodell erläutert wird, finden Sie im nächsten Newsletter „Hausblick-Report“, den Sie auf der Startseite von "Hausblick" unten rechts abonnieren können. Das könnte Sie auch interessieren: Grundsteuer muss neu geregelt werden ifo: Grundsteuerberechnung vereinfachen  Grundsteuer: Finanzminister mit neuem Vorschlag Grundsteuerreform: Lob und Ablehnung  
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Es kommt vor, dass Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst niedriger ansetzen, als es nach den zu erwartenden Kosten realistisch ist. Damit sollen potenzielle Mieter gewonnen werden. Entstehen dadurch höhere Nachzahlungen kann der Mieter aber keine Schadenersatzansprüche geltend machen, da ihm faktisch kein Schaden entsteht. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss erklärt hat, dass er nicht in der Lage sei, höhere Betriebskosten zu zahlen, als die, die sich aus den Vorauszahlungen ergeben. Dies entschied das Landgericht Berlin am 29.10.2018 (Aktenzeichen 65 T 106/18) In dem Verfahren ging es um eine Nebenkosten-Nachzahlung für zwei Monat in Höhe von 214 Euro. Im Mietvertrag war eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 170,00 Euro vereinbart worden. Ein Angestellter der Hausverwaltung räumte hierzu ein, dass man die Betriebskostenvorauszahlung bewusst so niedrig angesetzt habe. Man wollte dadurch erreichen, dass die Gesamtmiete nicht über 500,00 Euro steige. Dies hielt der Mieter nicht für Rechtens und wollte deshalb auf Schadenersatz klagen. Um den Prozess führen zu können beantragte er hierfür Prozesskostenhilfe. Das zuständige Amtsgericht Berlin-Neukölln lehnte jedoch den Antrag auf Prozesskostenhilfe ab. Das Gericht befand, dass eine Klage auf Schadenersatz keine Erfolgsaussichten habe. Gegen den ablehnenden Bescheid des Amtsgericht legte der Mieter Beschwerde beim Landgericht Berlin ein. Doch auch hier hatte er keinen Erfolg: Das Landgericht stellte sich auf die Seite des Amtsgerichts und bestätigte die dort getroffene Entscheidung. Auch hier sahen die Richter keine Chancen, dass der Mieter mit seiner Schadenersatzklage Erfolg haben würde. Die tatsächlich angefallenen und abgerechneten Nebenkosten stellten keinen Schaden für den Mieter dar. Schließlich wären die gleichen Kosten angefallen, wenn die Nebenkostenvorauszahlungen höher angesetzt worden wären. Allerdings wiesen die Richter daraufhin, dass ein Anspruch auf Schadenersatz entstehen könne, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages klargestellt hätte, dass er höhe Nebenkosten, als die die sich aus den Vorauszahlungen ergeben, nichts zahlen könne oder wolle. Durch diese Erklärung wäre dann ein Vertrauenstatbestand entstanden, die den Vermieter dazu verpflichtet hätte, darauf hinzuweisen, dass die Betriebskosten erheblich höher ausfallen würden und nicht durch die Vorauszahlungen abgedeckt würden. Das dürfte Sie auch interessieren: Anspruch auf Betriebskostenabrechnung verwirkt? Betriebskosten und Notdienstpauschale Betriebskostenabrechnung: Recht auf Belegeinsicht Betriebskostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen  
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Hat ein Wohnungseigentümer die Kosten für Maßnahmen übernommen, die die Wohneigentümergemeinschaft hätte tragen müssen, kann er keine nachträgliche Erstattung seiner Ausgaben verlangen. Das gilt auch, wenn die Teilungserklärung irrtümlich falsch ausgelegt wurde. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14.06.2019 (Aktenzeichen V ZR 254/17). In dem Verfahren ging es um einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung die Fenster auf eigene Kosten ersetzt hatte. Dies hatten im Übrigen auch andere Eigentümer in der Anlage getan. Sie hatten die Teilungserklärung dahingehend ausgelegt, dass die Kosten hierfür von jedem Eigentümer selbst zu tragen seien. Dies war jedoch eine Fehlinterpretation: Der Austausch von Fenstern gehörte zu den Gemeinschaftsausgaben. Der Eigentümer verlangte deshalb von der Gemeinschaft der Ersatz der von ihm bezahlten Kosten. Doch weder vor dem zuständigen Amtsgericht noch vor dem Landgericht konnte er sich durchsetzen. Da die Revision vom Landgericht zugelassen wurde, kam die Angelegenheit nun vor den BGH. Doch auch hier konnte sich der Wohnungseigentümer nicht gegen die Gemeinschaft durchsetzen. Die Richter stellten zunächst fest, dass eine Kostenerstattung allenfalls nach § 687 Abs. 1 BGB (Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag beziehungsweise nach § 812 Abs. 1 BGB (Bereicherungsrecht) denkbar sei. Im vorliegenden Fall würden diese Regeln aber keine Rolle spielen, da hier die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vorrangig anzuwenden seien. Der BGH verwies hier auf die Bestimmungen des § 21 Abs. 4 und 5.
§ 21 WEG (Auszug): 1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. … 4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:  ... die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums …
Aus diesen Bestimmungen ergebe sich eindeutig, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden habe. Dem Wohnungseigentümer hätte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeiführen können und müssen. Wäre ein entsprechender Antrag abgelehnt worden, hätte man eine Beschlussersetzungsklage einreichen können. Im Zweifelsfall hätte man auch eine einstweilige Verfügung erwirken können. Wurden die Kosten für Maßnahmen, die eigentlich Sache der Gemeinschaft gewesen wären, von einem einzelnen Wohnungseigentümer übernommen, bestehe grundsätzlich kein Ersatzanspruch. Dabei spiele es keine Rolle, dass sich der Wohnungseigentümer in Auslegung der Teilungsordnung im Irrtum befand. Eine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft wäre nicht im Sinne der Interessen der anderen Wohnungseigentümer. Diese müssten in ihrer Finanzplanung nicht berücksichtigen, dass etwaige Forderungen aus der Vergangenheit auf sie zukämen, auf deren Gründe sie aber keinen Einfluss hatten. Im vorliegenden Fall käme hinzu, dass die Auslegung der Teilungserklärung über mehrere Jahre irrtümlich erfolgte und eine ganze Reihe von Wohnungseigentümer den Austausch der Fenster auf eigene Kosten vorgenommen hätten. An diesen Kosten müsste sich der Kläger im Umkehrschluss dann ebenfalls beteiligen. Dies korrekt zu berechnen, verlange einen sehr hohen Verwaltungsaufwand und stelle dennoch nicht sicher, dass eine gerecht Lösung gefunden werde.    
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Donnerstag, 13 Juni 2019 15:02

WEG: Pflanzenschmuck im Treppenhaus

Wohnungseigentümer dürfen im Treppenhaus Pflanzendekorationen anbringen, solange dies in einem üblichen Rahmen geschieht. Eine ein Verbot begründende erhebliche Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer liege hier nicht vor. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Frankfurt/Main in einer Entscheidung vom 14.03.2019 (Aktenzeichen 2-13 S 94/18). Dem Verfahren lag ein Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern zugrunde. Der eine hatte das Treppenhaus mit Pflanzen dekoriert, die in Töpfen beziehungsweise in Metallständern mit den Töpfen aufgestellt wurden. Hinzu kamen einige andere Dekorationsgegenstände. Ein anderer Wohnungseigentümer war hiermit nicht einverstanden. Er hielt die Dekoration für unzulässig und forderte die Beseitigung der Pflanzen und Deko-Artikel. Da der „Dekorateur“ hierzu nicht bereit war, klagte der „Dekogegner“ vor Gericht und erhielt auch vor dem Amtsgericht Recht. Gegen die Entscheidung des Amtsgericht legte der Beklagte Berufung vor dem Landgericht Frankfurt/Main ein. Dort unterlag der Deko-Gegner. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Beseitigung der Dekorationen, die der Beklagte im Treppenhaus angebracht habe. Das Gericht sah in den Pflanzen und Dekogegenständen keine erhebliche Beeinträchtigung nach § 14 Nr. WEG.
§ 14 WEG (Auszug): Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst …
Nach Ansicht der Richter des Landgerichts wurde mit der Dekoration der übliche Rahmen nicht überschritten. In der Dekoration selbst sah das Gericht ein sozialadäquates Verhalten. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Gestaltung von allen Wohneigentümern als geschmackvoll angesehen werde. Die Dekoration sei auf jeden Fall nicht anstößig und auch die Rettungswege würden nicht behindert. Das Gericht wies ausdrücklich darauf hin, dass auch andere Wohnungseigentümer das Recht hätten, Pflanzen und Dekomaterial im üblichen Rahmen im Treppenhaus aufzustellen. Das dürfte Sie auch interessieren: Schuhschrank im Treppenhaus Kein Gartenzaun im Treppenhaus
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Dienstag, 11 Juni 2019 11:43

Astrückschnitt verjährt?

Ragen die Äste eines Baumes vom Nachbargrundstück herüber, kann der andere Grundstückseigentümer den Rückschnitt fordern. Allerdings unterliegt dieser Anspruch der Verjährungsfrist von drei Jahren. Besagt eine Länderregelung (hier das Nachbarrechtsgesetz von Baden Württemberg) etwas anderes, greift diese Regelung nicht. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 22.02.2019 (Aktenzeichen V ZR 136/18). In dem Verfahren stritten zwei Nachbarn aus Baden-Württemberg miteinander über die Frage, ob der eine Grundstückseigentümer Äste eines auf seinem Grundstück stehenden Baumes zurückschneiden müsse, da diese auf das Nachbargrundstück ragten. Der Baumeigentümer verweigerte den Rückschnitt, da er den Anspruch hierauf für verjährt ansah. Dem widersprach der Nachbar und verwies auf § 26 Abs 3 des Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg. Der Nachbar klagte deshalb gegen den Baumeigentümer, konnte sich aber weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht durchsetzen. Nach Ansicht der Gerichte war das Recht auf Rückschnitt nach den §§ 195 und 199 BGB verjährt. In diesen §§ wird der Beginn der Verjährung beziehungsweise seine Dauer (drei Jahre) festgelegt. Einen Verjährungsausschluss nach dem Nachbarrechtsgesetz von Baden Württemberg sahen die Richter nicht. Hiergegen legte der Nachbar Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Doch auch dort entschieden die Richter, dass der Anspruch verjährt sei. Bezüglich der Regelung des Nachbargesetzes von Baden Württemberg wiesen sie darauf hin, dass die vom Nachbarn angesprochene Regelung sich nur auf Obstbäume bezöge. Außerdem könne der Landesgesetzgeber Bestimmungen nach Bundesrecht nicht verändern oder gar außer Kraft setzen. Hierfür fehle es den Ländern an der entsprechenden Gesetzgebungskompetenz.
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Ein „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot in der Nähe“ ist ein den Wohnwert erhöhendes Merkmal. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete würde es also für den Vermieter einen „Pluspunkt“ darstellen. Doch muss auch ein gebührenpflichtiger Parkplatz als „wohnwerterhöhend“ angesehen werden? „Ja“ sagt das Landgericht Berlin in einem Urteil. Vom 14.01. 2019 (Aktenzeichen 64 S 92/18). In dem Verfahren ging es um einen Streit über ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Er strebte eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete an. Dabei berücksichtigte er den dem Mieter zur Verfügung gestellten Stellplatz für dessen PKW als wohnwerterhöhend. Dies wollte der Mieter nicht akzeptieren. Er zahle schließlich für den Parkplatz zusätzlich monatlich 69,00 €. Der Streit wurde letztlich vor dem Landgericht Berlin ausgetragen. Doch auch dort konnte sich der Mieter mit seiner Meinung nicht durchsetzen. Die Richter des Landgericht Berlin stellten fest, dass der Parkplatz die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ erfülle. Die Wohnwerterhöhung sei unabhängig davon zu sehen, ob der Mieter hierfür zusätzlich zahlen müsse oder nicht.
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Überträgt der Vermieter das Eigentum an Einrichtungsgegenständen der Wohnung auf den Mieter, spielen diese Einrichtungsgegenstände (hier ein Herd und eine Spüle) bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle. Sie müssen dann als „in der Wohnung fehlend“ berücksichtigt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter für die Übernahme ein Mietnachlass eingeräumt wurde. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg vom 06.02.2019 (Aktenzeichen 15 C 270/18). In dem Verfahren ging es um eine Mieterhöhung, die vom Mieter in dieser Form abgelehnt wurde. Der Vermieter hatte ein Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angestrebt und dabei den gültigen Mietspiegel zugrunde gelegt. Bei der Feststellung der Daten hatte der Vermieter jedoch die Negativmerkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ nicht berücksichtigt. Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er verwies darauf, dass ihm bei Abschluss des Mietvertrages das Eigentum am Herd und an der Spüle übertragen wurde. Für die Übernahme wurde dem Mieter ein Mietnachlass eingeräumt. Als Eigentümer hätte er im Schadensfall die Geräte beziehungsweise Einrichtungsstücke auf eigene Kosten reparieren oder ersetzen müssen. Damit gehörten die Gegenstände nicht mehr zur Einrichtung der Wohnung, argumentierte der Mieter. Deshalb müssten die Negativerkmale des Mietspiegels auch berücksichtigt werden. Der Vermieter ging jedoch davon aus, dass das Vorhandensein der Geräte entscheidend sei, nicht aber die Eigentumsverhältnisse. Damit konnte er sich aber vor dem Amtsgericht Berlin Lichtenberg nicht durchsetzen. Da die Geräte dem Mieter gehörten und dieser auch dafür hafte, wenn sie repariert oder ersetzt werden müssten, könnten Herd und Spüle nicht als Teile der vermieteten Wohnung berücksichtigt werden. Es müssten deshalb die Negativmerkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Dass dem Mieter für die Eigentumsübernahme ein Mietminderung gewährt wurde, spielte für das Gericht keine Rolle. Hier sollte lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Welche Ausgangsmiete vorlag, spielte hierfür letztlich keine Rolle.  
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