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Freitag, 30 August 2019 17:46

Berliner Mietendeckel kommt auf jeden Fall

Der vom Berliner Senat geplante „Mietendeckel“ kommt – wenn auch in einer etwas entschärften Fassung. So sieht es zumindest der jetzt von der Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke) vorgelegte Referentenentwurf vor. Die grundsätzlichen Bedenken bei den Vermietern und auch einer Reihe von Rechtsexperten bleiben jedoch bestehen. Die Fakten Am 30.08.2019 stellte die Senatorin die wichtigsten Punkte des Referentenentwurfs vor. Grundlage für den Entwurf sind die vom Berliner Senat bereits am 18.06.2019 beschlossenen Eckpunkte. Diese wurden jetzt aufgrund von zusätzlichen Gesprächen innerhalb der Koalition aus SPD, der Linken und den Grünen überarbeitet. Die zentralen Punkt hierbei sind:
  • Mit Inkrafttreten des Gesetzes werden die Mieten auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren.
  • Es wird eine Mietobergrenze festgelegt, die auf Basis des Mietspiegels von 2013 unter Berücksichtigung der Preis- und Lohnsteigerungsraten ermittelt wird. Die Mietobergrenzen werden in einer Mietentabelle veröffentlicht. Für eine durchschnittliche Wohnung wird die Quadratmeter-Miete je nach Alter der Immobilie und Ausstattung der Wohnung zwischen 5,95 € und 9,80 € liegen.
  • Zu den Werten der Mietentabelle sind Zuschläge möglich. Bei einer Immobilie mit maximal zwei Wohnungen ist ein Zuschlag von 10 % möglich. Für Renovierungen in den letzten 15 Jahren sind ebenfalls Zuschläge möglich, die aber mit maximal 1,40 € gedeckelt sind.
  • Die zulässigen Miethöhen laut Mietentabelle gelten für die Wiedervermietung und für Absenkungsanträge (siehe nächsten Punkt).
  • Mieter, die mehr als 30 % des Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete aufwenden können eine Absenkung ihrer Miete auf die Obergrenze bei den Bezirksämtern beantragen.
  • Moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren, sind möglich.
  • Die Mietentabelle kann angepasst werden.
  • Modernisierungen, die Kosten von bis zu 1,00 € pro Quadratmeter verursachen, sind bei den Bezirksämtern anzuzeigen. Maßnahmen mit höheren Kosten müssen genehmigt werden. Hierbei wird geprüft, ob die Maßnahme erforderlich ist und die Kosten angemessen sind.
  • Vermieter, die nachweisen können, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist, können einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung abweichender Mieten stellen.
  • Für soziale Härtefälle wird eine Mietzuschussregelung eingeführt. Mieterinnen und Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein können einen Zuschuss zur Miete erhalten. Dieser wird in Höhe der Differenz zwischen der genehmigten Miethöhe und der Mietobergrenze gewährt.
  • Das Gesetz gilt für fünf Jahre.
Mietendeckel light? Aufgrund der wachsenden Kritik am sogenannten „Berliner Mietendeckel“ ist das Projekt zwar immer noch einer der rigorosesten Eingriffe in die Rechte der Mieter, doch es wurde in einzelnen Punkte entschärft. So wird für die Festlegung der Obergrenzen der Mietspiegel von 2013 zugrunde gelegt und nicht, wie zunächst geplant, von 2011, wo die Mieten um einiges niedriger waren. Dadurch wird die Mieten-Obergrenze für eine durchschnittliche Wohnung nicht maximal 7,97 € betragen, sondern 9,80 €. Auch dass der Mietendeckel bei bestehenden Mietverträgen erst in Kraft tritt, wenn mehr als 30 % des Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete ausgegeben wird, ist neu. Die Anpassung der Mietentabelle war im ersten Vorschlag ebenfalls nicht vorgesehen. Doch wenn auch verschiedene „Weichspüler“ eingebaut wurden – insgesamt dürfte der Berliner Mietendeckel der rigoroseste Eingriff in die Rechte der Mieter sein, den es bisher in der Bundesrepublik Deutschland gab. Entsprechend fällt die Stellungnahme des Verbandes der Immobilieneigentümer „Haus und Grund“ aus. In einer Pressemitteilung wirft der Verband dem Berliner Senat vor, die private Wohnraumvermietung abzuschaffen. „Den Berliner Linken geht es nicht um ein soziales Mietrecht, nicht um Wohnungssuchende. Es geht ihnen allein darum, ihre eigentumsfeindliche Ideologie durchzusetzen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Der Verband geht davon aus, dass der Deckel kommen wird. Der fehlende Aufschrei von Grünen und SPD in Berlin zeige dies. Sämtliche ökonomischen und verfassungsrechtlichen Gegenargumente würden in den Wind geschlagen. Warnecke wies darauf hin, dass neben dem Mietendeckel selbst auch die weiter stark beschränkte Eigenbedarfskündigung viele Private davon abhalten werde, Wohnraum anzubieten: „Wer nicht damit rechnen kann, in zehn oder zwanzig Jahren selbst in eine gekaufte Wohnung einziehen zu können, wird es von vornherein lassen. Der Berliner Wohnungsmarkt wird dann von ausländischen Investoren dominiert werden.“ befürchtet der Verbandspräsident. Das könnte Sie auch interessieren: Deutscher Anwaltverein zum Berliner Mietendeckel Ärger mit Berliner Mietspiegel Berliner Senat will verschärftes Mietrecht Berlin: Mieten­begrenzungs­verordnung unwirksam
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Donnerstag, 29 August 2019 10:51

Abrissgenehmigung und Neubau-Miete

Berlin entwickelt sich immer mehr zum Präzedenzfall für die Entwicklung des Mietrechts in Deutschland. In einem Urteil vom 27.08.2019 hat nun das Amtsgericht Berlin die Politik zumindest teilweise in die Schranken verwiesen. Das Gericht stellte klar, dass die Behörden eine Abrissgenehmigung nicht verweigern können, weil die Nettokaltmieten im Neubau mehr als 7,92 €/m²  betragen würden. (Aktenzeichen VG 6 K 452.18). In dem Streitfall ging es um ein Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1960, das seit 2018 leer steht. Die Immobilie besteht aus insgesamt 30 Wohnungen auf einer Wohnfläche von 1.300 m². Der Eigentümer plant den Abriss des Gebäudes und will an gleicher Stelle 60 Eigentumswohnungen errichten. Das neue Gebäude soll eine Wohnfläche von mehr als 3.500 m² aufweisen.

Bezirksamt verweigert Abrissgenehmigung

Hierfür ist eine Abrissgenehmigung nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung notwendig. Diese Genehmigung wurde vom Bezirksamt Charlottenburg verweigert. Begründet wurde die Ablehnung damit, dass die Neubauwohnungen für einen Durchschnittsarbeitnehmer nicht bezahlbar seien. Gegen die Ablehnung der Abrissgenehmigung setzte sich der Eigentümer vor dem Verwaltungsgericht Berlin zur Wehr.

Verwaltungsgericht: Abriss ist zu genehmigen

Das Gericht entschied zu Gunsten des Eigentümers. Es ordnete an, dass die Behörde den Abriss genehmigen müsse. Einem Abriss stünde nichts im Wege, da für das abgerissene Gebäude neuer Wohnraum geschaffen würde. Es würden mehr Wohnungen errichtet und eine größere Wohnfläche geschaffen. Die neu geschaffenen Eigentumswohnungen würden einen höheren Standard aufweisen, als die Wohnungen in dem abgerissenen Gebäude. Sie dienten nach Ansicht des Gerichts der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarktes, denn die Luxusgrenze werde nicht überschritten.

Gericht hält Bestimmungen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für nichtig

Die Behörde könne sich nicht auf § 3 Absatz 4 der Zweckentfremdungsverbots-Verordnung berufen. („Für Ersatzwohnraum gemäß § 3 Absatz 1 Satz 2 und 3 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes darf keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich.“). Das Gericht erklärte die Anforderung, dass die Nettokaltmiete 7,92 € /m² nicht überschreiten dürfe, für nichtig. Das Verwaltungsgericht stellte klar, dass das Zweckentfremdungsverbot weder den Wohnraum an sich schütze noch dem Schutz des Mieters diene. Es solle lediglich sicherstellen, dass Wohnraum nicht für andere Zwecke als Wohnen genutzt werde, um so die Wohnraumversorgung sicher zu stellen. Dieser Aufgabe diene aber eine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Wohnraum nicht. Hiermit würde eher das Gegenteil erreicht, nämlich dass weniger Wohnraum geschaffen werde. Darüber hinaus sei eine starre Mietobergrenze, die auch zeitlich nicht begrenzt werde, nicht verhältnismäßig.  
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Montag, 26 August 2019 11:16

Risse im gekauften Haus

Wer ein Haus kauft, möchte eine möglichst unversehrte Immobilie erwerben. Doch ein Haus kann nach mehreren Jahren (hier 45 Jahre) auch Risse aufweisen. Das liegt im Rahmen des Üblichen und stellt keine Mangel dar. Der Käufer einer solchen Immobilie kann deshalb auch einen Schadenersatz beanspruchen. Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, kann er auch keine Ansprüche wegen eines undichten Daches geltend machen. Das entschied das Landgericht Coburg in einem Urteil vom 25.03.2019 (Aktenzeichen 14 O 271/17). In dem Streitfall ging es um ein Wohnhaus, das Anfang der 70er Jahre gebaut wurde. Die Immobilie wurde 2016 verkauft. Als der neue Besitzer die Holzverkleidungen und Tapeten entfernte, entdeckte er Risse in den Wänden. Zusätzlich stellte er einen Schimmelfleck fest, als er die Tapeten im Dachgeschoss entfernte. Es stellte sich heraus, dass das Dach an einer Stelle nicht fachmännisch respriert worden war. Der Käufer verlangte nun vom Verkäufer Schadensersatz für die Beseitigung der Risse in den Wänden, der Reparatur des Daches und die Kost3en für einen vom Käufer privat beauftragten Gutachter. Verkäufer lehnt Schadensersatz ab Der Verkäufer der Immobilie weigerte sich jedoch, die Forderungen des Käufers anzuerkennen beziehungsweise Schadensersatz zu zahlen. Vor Gericht argumentierte er, dass Risse in den Wänden bei einem so alten Gebäude üblich seien. Bezüglich des unfachmännisch reparierten Daches stellte der Verkäufer fest, dass ihm dieser Mangel nicht bekannt gewesen sei. Darum sei dies durch den Haftungsausschluss für Sachmängel abgedeckt. Danach hatte der Verkäufer versichert, dass ihm keine verborgenen Mängel bekannt seien. Keinen Anspruch auf Schadensersatz Die Klage des Käufers wurde vom Landgericht Coburg in allen Punkten abgewiesen. Die Richter führten aus, dass im Kaufvertrag keine Regelungen bezüglich der Beschaffenheit des Hauses getroffen wurden. Darum sei von der Beschaffenheit vergleichbarer Gebäude auszugehen. Da man bei Häusern dieses Alters davon ausgehen müsse, dass sich im Laufe der Jahre Risse in den Wänden bilden, könne in diesem Punkt nicht von einem Mangel gesprochen werden. Diese Einschätzung der Richter wurde durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten untermauert. Der Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass Risse von bis zu 5 Millimetern beim Alter des Hauses durchaus als normal angesehen werden könnten. Auch kein Ersatz für undichtes Dach Bezüglich des monierten Lecks im Dach räumte Das Landgericht ein, dass es sich hier tatsächlich um einen Mangel handele. Allerdings habe der Käufer auch hier keinen Anspruch auf Schadensersatz. Hier komme aber der vereinbarte Gewährleistungsausschluss zum Zuge. Eine Klausel, nach der eine weitergehende Garantie vereinbar wäre, gab es nicht. Dem Kläger gelang es auch nicht, nachzuweisen, dass der Verkäufer von dem Schaden am Dach etwas gewusst habe. Das dürfte Sie auch interessieren: Hauskauf: Wenn der (Holz-)Wurm drin ist Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf Maklerprovision bei Rücktritt vom Kaufvertrag
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Freitag, 23 August 2019 11:46

Klimatische Verstimmung in einer WEG

Eine ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung angebrachte Außenklimaanlage muss zurückgebaut werden, da hier die Rechte der anderen Eigentümer verletzt und bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden. Das entschied das Amtsgericht München am 26.03.2019. (Aktenzeichen 484 C 17510/18 WEG). In dem Verfahren ging es um eine sogenannte Klimatruhe, die von einem Wohnungseigentümer an der Außenwand seiner Wohnung im Bereich der Terrasse angebracht wurde. Auch die Terrasse stand im Sondereigentum des Wohnungsinhabers. Von der Klimaanlage gingen Leitungen ab, die durch den Fensterrahmen in den Keller geführt wurden. Der Eigentümer hatte die Klimaanlage ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise des Verwalters eingebaut. Als er die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung nachträglich einholen wollte, verweigerten die Mitglieder die Zustimmung. Gleichzeitig wies die Versammlung die Hausverwaltung an, die Beseitigung der Klimaanlage – notfalls auch gerichtlich – durchzusetzen. Der Wohnungsinhaber wurde schriftlich aufgefordert, die Anlage zu entfernen und die entstandenen Schäden zu beseitigen. Der Wohnungsinhaber reagierte jedoch nicht. . In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist festgelegt, dass die Sondernutzungsflächen nur entsprechend ihrer Zweckbestimmung benutzt und bauliche Veränderungen nicht einseitig vorgenommen werden dürfen. Hierauf berief sich die WEG. Die   Klimaanlage stelle eine bauliche Veränderung dar. Die übrigen Eigentümer seien in ihren Rechten außerdem unzumutbar beeinträchtigt, da die Anlage das optische Erscheinungsbild störe. Außerdem habe die Installierung zu erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum geführt. Hier verwies man insbesondere auf das Durchdringen der Fassade in das Wohnungsinnere. Schließlich löse der Betrieb der Anlage erhebliche Lärmbeeinträchtigungen von bis zu 50 dBA aus. Der Wohnungseigentümer verwies darauf, dass er ein Kleinkind habe, welches sehr stark unter der Hitze leide. In den nächsten Jahren sei mit weiteren hohen Temperaturen zu rechnen. Eine Ausweichmöglichkeit, wie etwa während der heißen Periode zu verreisen, bestehe mit kleinen Kindern nicht. Beim Einsetzen der Klimaanlage seien lediglich Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt worden. Die Klimaanlage umgebe eine unauffällige Verkleidung aus weiß lackierten Holzgittern. Außerdem vertrat der beklagte Hauseigentümer die Ansicht, dass der Einbau der Klimaanlage nicht das gemeinschaftliche Eigentum tangiere. Es habe keine Bohrung an der Außenwand gegeben. Schließlich – so der beklagte Hauseigentümer - wäre eine Zustimmung lediglich der unmittelbar betroffenen Nachbarn erforderlich, wenn nur diese beeinträchtigt sind. Mit dieser Argumentation konnte sich der Beklagte jedoch vor Gericht nicht durchsetzen. Die Montage, so das Gericht, fand ohne Genehmigung der Mitgliederversammlung statt. Mit der Verlegung der Leitungen, bei der der Fensterrahmen durchbohrt wurde, handele es sich hier um eine bauliche Veränderung. Das Durchbohren der Fensterrahmen stelle eine erhebliche Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer dar, da die Rahmen im Gemeinschaftseigentum stünden. Das Argument, Kühlung für ein Kleinkind herbeizuführen, ließ das Gericht nicht gelten. Eine Außen-Klimaanlage sei nicht die einzige Möglichkeit, heiße Räume im Sommer abzukühlen. Hier könne auch eine Innenklimaanlage Abhilfe schaffen. Das Gericht verurteilte den Wohnungseigentümer zum Rückbau der Anlage. Neben den bereits aufgeführten Gründen, sei hier auch festzuhalten, dass das Klimagerät bereits eingebaut wurde, bevor eine Genehmigung der Eigentümerversammlung vorlag. Das könnte Sie auch interessieren: WEG: Wahl des Verwalters bei mehreren Kandidaten WEG: Verpachtetes Gemeinschaftseigentum WEG: Wer selbst zahlt, ist selbst schuld
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Donnerstag, 22 August 2019 11:21

Keine Haftung für einen „Blindgänger“

Große Aufregung entsteht immer dann, wenn irgendwo ein sogenannter „Blindgänger“ gefunden wird. Diese nicht explodierten Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg werden dann von Spezialisten entschärft. Meist geht so eine Entschärfung glimpflich ab. Doch leider lassen sich in manchen Fällen Schäden bei dieser Aktion nicht vermeiden. Dann stellt sich die Haftungsfrage. Grundstückseigentümer, auf deren Grundstück eine Bombe gefunden wird, können aufatmen. Das Landgericht Osnabrück hat in einem Urteil vom 02.08.2019 festgestellt, dass sie nicht haften (Aktenzeichen 6 O 337/19). Bombe in der Nachbarschaft In dem Verfahren ging es um die Entschärfung einer Bombe, die auf einem ehemaligen Kasernengelände vorgenommen werden musste. Dabei wurde eine Immobilie in der Nachbarschaft in Mitleidenschaft gezogen, den die Versicherung des Gebäudeinhabers zunächst übernahm. Der Schaden wurde von der Versicherung auf rund 5.000 Euro netto beziffert. Die Versicherung verlangte diese Summe nun vom Grundstückseigentümer (eine Tochter der Stadtwerke Osnabrück) zurück. Die Bombe sei auf dem Grundstück gefunden worden und damit sei der Grundstückseigentümer haftbar. Entscheidung des Kampfmittelräumdienstes Dem widersprach der Grundstückseigentümer. Er verwies darauf, dass er es nicht zu verantworten habe, dass sich auf dem Grundstück eine Bombe befunden habe. Auch habe er letztlich auf die Entschärfung keinen Einfluss gehabt. Die Entscheidung habe der zuständige Kampfmittelräumdienst getroffen. Dieser Entscheidung hätte man sich in jedem Fall beugen müssen. Landgericht: Keine Haftung des Grundstückseigentümers Da die Versicherung weiter auf einen Ausgleich bestand, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Doch auch vor dem Landgericht Osnabrück konnte sich der Kläger (die Versicherung) nicht durchsetzen. Das Gericht stellte grundsätzlich fest, dass ein Ausgleichsanspruch bei einem von einem Grundstück ausgehenden Schaden nur dann gegeben sei, wenn die Ursache dem Grundstückseigentümer zugerechnet werden könnte. Dies sei der Fall, wenn die Ursache vom Grundstückseigentümer selbst herbeigeführt wurde oder er verpflichtet gewesen wäre, diese zu verhindern. Beides könne aber in diesem Fall nicht festgestellt werden. Die Entscheidung, den Blindgänger durch eine kontrollierte Sprengung zu beseitigen, treffe der Kampfmittelräumdienst. Der Grundstückseigentümer habe auf diese Entscheidung keinen Einfluss. Der Grundstückseigentümer hatte auch keine Möglichkeit, die Sprengung zu verhindern. Sie musste die kontrollierte Sprengung hinnehmen, da von einer unkontrollierten Detonation weitaus größere Schäden zu befürchten wären.    
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Mittwoch, 21 August 2019 09:02

Mietpreisbremse und andere Beschlüsse

Die sogenannte Mietpreisbremse ist mit der Verfassung der Bundesrepublik Deutschland vereinbar. Sie verstößt nicht gegen die im Grundgesetz definierten Recht auf Eigentum, Vertragsfreiheit oder allgemeinen Gleichheitsgrundsätzen. Dies hat das Bundesverfassungsgericht am 18.07.2019 beschlossen (Aktenzeichen 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).  Verfassungsbeschwerden wurden deshalb nicht zur Entscheidung angenommen. Gleichzeitig beschloss der Koalitionsausschuss eine Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse und weitere Maßnahmen zu Ungunsten der Vermieter In dem einstimmigen Beschluss stellten die Richter fest, dass das Eigentumsrecht, die Vertragsfreiheit oder der Grundsatz der Gleichbehandlung durch die Mietpreisbremse nicht verletz würden. In einer Pressemeldung stellten die Richter fest, dass es im öffentlichen Interesse, liege der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Um dieses Ziel zu erreichen, sei die Mietpreisbremse ohne verfassungsrechtliche Bedenken anwendbar und verhältnismäßig. Die Richter räumten ein, dass der Staat auch durch andere Maßnahmen (z. B. mehr Wohngeld oder Neubauförderung) regulierend eingreifen könne. Er habe jedoch einen Spielraum, in dem er frei entscheiden könne. Er sei deshalb nicht gezwungen, zuerst zu anderen Maßnahmen zu greifen, die dann auch noch mit erheblichen Kosten für ihn verbunden sind. Außerdem sah das Gericht keine zu drastische Beschränkung der Vermieter-Möglichkeiten bei der Vermietung von Wohnungen. Denn das Gesetz greife nicht automatisch, sondern erst nach einer Verordnung durch die jeweiligen Landesregierungen. Außerdem seien sehr neue und auch sehr teure Wohnungen von den Bestimmungen der Mietpreisbremse ausgenommen. Schließlich würde die Mietpreisbremse regelmäßig – nach jeweils fünf Jahren – neu überdacht. Koalitionsausschuss beschließt Verlängerung Wenn auch die Mietpreisbremse nun endgültig als verfassungsgemäß eingestuft wurde, ändert dies nichts daran, dass die einzelnen Länder-Verordnungen äußerst häufig vor den Gerichten aus unterschiedlichsten Gründen scheitern. Experten stufen die Mietpreisbremse insgesamt auch als eher schwaches Instrument der Wohnungspolitik ein. Am 18.08.2019 beschloss der Koalitionsausschuss aus CDU/CSU und SPD, dass die Mietpreisbremse nun bis 2025 verlängert wird. Derzeit gilt noch, dass die Regulierungsmaßnahme 2020 ausläuft. Außerdem sollen Mieter die Möglichkeit bekommen, bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse überzahlte Mietkosten rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückzufordern. Die Möglichkeit der Rückforderung ist derzeit noch komplett ausgeschlossen. Nach dem neuen Konzept soll eine Rückzahlung erst ausgeschlossen werden, wenn das Mietverhältnis bereits mindestens zweieinhalb Jahre bestanden hat, bevor eine Rüge ausgesprochen wurde oder wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde. Vergleichsmiete und Wohnungsumwandlung Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll künftig ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren gelten. Nach aktueller Rechtslage fließen die Mieten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein, die in den vergangenen vier Jahren vereinbart worden sind. Bis Jahresende soll ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts vorliegen. Ebenfalls bis Ende des Jahres soll ein weiterer Gesetzentwurf vorgelegt werden, der die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen erschwert. Maklerkosten sollen geteilt werden Die SPD wollte außerdem durchsetzen, dass bei den Maklerkosten das Bestellerprinzip eingeführt wird, nach dem der Auftraggeber den Makler alleine bezahlt. Nun hat man sich darauf geeinigt, dass praktisch die Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden, wobei der Teil, der den Makler beauftragt hat, zunächst nachweisen muss, dass er bezahlt hat. Erst dann soll derjenige zahlen, der dem Makler keinen Auftrag erteilte.  
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Donnerstag, 15 August 2019 07:56

Wenn der Baum fällt

Überträgt der Vermieter mit einem Formularmietvertrag die Gartenpflege auf den Mieter, ohne dies weiter zu spezifizieren, kann der Mieter auch Bäume, die schadhaft sind oder ihn stören. Bei unklaren Regeln bezüglich der Befugnis eines Mieters gehen die Unklarheiten grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.06.2019 (Aktenzeichen 67 S 100/19). In dem Verfahren ging es um Bäume, die ein Mieter gefällt hatte. Ihm war im Formularmietvertrag die Gartenpflege übertragen worden. Ob das Fällen von Bäumen zu dieser Pflege gehörte, war dem Vertrag nicht zu entnehmen. Allerdings hieß es im Vertrag, dass der Mieter „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere(n) Veränderungen der Mietsache“ vorzunehmen habe. Der Vermieter war mit dem Fällen der Bäume nicht einverstanden und verlangte vom Mieter Schadenersatz, den dieser jedoch nicht zahlen wollte. Der Vermieter klagte deshalb zunächst vor dem Amtsgericht Berlin-Spandau. Schadensersatzklage vom Amtsgericht abgewiesen Vor dem Amtsgericht hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Gericht sah in der Baumfäll-Aktion keine Pflichtverletzung seitens des Mieters. Das Fällen entspreche einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dem Mieter sei die Gartenpflege übertragen worden. Das Fällen von Bäumen sei nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden. Der Vermieter wollte diese Entscheidung nicht akzeptieren und legte Berufung beim Landgericht Berlin ein. Landgericht: Mietvertragsregelungen sind unklar Auch das Landgericht Berlin stellte sich zunächst auf die Seite des Mieters. Aufgrund des vorliegenden Mietvertrages sei dieser berechtigt gewesen, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Die Regelungen im Vertrag seien unklar. Deshalb komme hier § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung („Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.“). Aus dem Mietvertrag gehe lediglich hervor, dass der Mieter die Gartenpflege übernehme, nicht aber, ob hierzu auch das Fällen von Bäumen gehöre. Diese Unklarheit im Vertrag gehe zu Lasten des Vermieters. Verfahren muss neu verhandelt werden Allerdings entschied das Landgericht dennoch, dass die Angelegenheit neu verhandelt werden müsse. Vor dem Amtsgericht hatte der Vermieter erklärt, dass er bei Vertragsunterzeichnung ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass keine Bäume gefällt werden dürften. Dieser Einwand sei vom Amtsgericht nicht berücksichtigt worden. Hierfür gäbe es aber keine verfahrensrechtlichen Gründe.    
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Mittwoch, 14 August 2019 07:35

Passt das hier hin?

Wohngebäude müssen in das Gesamtbild der Umgebung passen. Hierzu können die Behörden entsprechende Richtlinien erlassen. Doch kann ein Wohnhaus auch durch seine Größe nicht in das Gesamtbild passen? Nach dem Urteil des Verwaltungsgericht Mainz vom 26.07.2019 kann dies durchaus der Fall sein (Aktenzeichen 3 K 1142/18.MZ). Geprüft und für zu groß befunden In dem Verfahren ging es um eine abgelehnte Baugenehmigung, die von den Bauherren für ein Gebäude mit sieben Wohnungen eingereicht wurde. Der Bauantrag wurde mit der Begründung abgelehnt, dass das Wohnhaus in den beantragten Dimensionen (Grundfläche und Höhe) nicht in das Gesamtbild der Bebauung in der Nachbarschaft passe. Die Bauherren legten gegen den Bescheid der Gemeinde Widerspruch ein. Gleichzeitig reichten Sie neue Pläne für ein kleiner dimensioniertes Gebäude ein. Widerspruch erfolgreich Die zuständige Behörde gab den Bauherren Recht und verpflichtete die Bauaufsichtsbehörde, den geänderten Plänen für ein kleineres Gebäude die entsprechende Baugenehmigung zu erteilen. Die Gemeinde wollte aber nicht nachgeben. Sie klagte vor dem Verwaltungsgericht. Die Gemeinde argumentierte, dass durch die Entscheidung ihre Planungshoheit verletzt würde. Sie werde dadurch gezwungen, eine nach dem Bauplanungsrecht nicht zulässige Bebauung zu genehmigen. Das Gebiet, in dem der Neubau geplant war, sei durch kleinere Wohngebäude geprägt. Der von den Bauherren beantragter Neubau passe aufgrund seiner Größe nicht in das Gesamtbild. Verwaltungsgericht gibt der Gemeinde Recht Das Verwaltungsgericht stellte sich auf die Seite der Gemeinde und hob die Entscheidung der Widerspruchsbehörde auf. Das geplante Gebäude habe eine Grundfläche von 187 m² und eine Firsthöhe von 11,35 m². Es gäbe zwar in der Nachbarschaft ein Haus mit einer ähnlich großen Grundfläche, das aber nicht so hoch sei wie der geplante Neubau. Das geplante Gebäude sei um rund 1,20 Meter höher, als das höchste Gebäude in der Nachbarschaft. Das bereits bestehende, höchste Gebäude habe aber eine viel geringere Grundfläche. Neubau muss in die Umgebung passen Die größeren Dimensionen machten das geplante Gebäude zu einem Unikat, für dass es kein vergleichbares Objekt in der Nachbarschaft gäbe. Neue Häuser hätten sich aber in ihrer Optik dem bestehenden Gebäudebestand anzupassen. Nur so könne die Weiterentwicklung auf noch nicht verplantem Gelände gewährleisten. Hin zu käme, dass der Neubau als Präzedenzfall dienen könne, um weitere großflächige Bebauungen auf Nachbargrundstücke zu beantragen.  
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Wenn der Wasserhahn in der Küche (nach dem Aufdrehen) nur tropft, kann dies ein Grund für den Mieter sein, die Miete zu mindern. Wegen eines zu geringen Wasserdrucks in der Leitung sprach das Amtsgericht in Moers am 17.04.2019 einem Mieter das Recht zu, die Miete um 5 % zu mindern (Aktenzeichen 561 C 220/17). In dem Verfahren ging es um eine Wasserleitung, die so wenig Druck aufwies, dass in der Küche das Wasser nur tröpfchenweise herausfloss. Der Mieter war deshalb gezwungen, das benötigte Wasser aus der Leitung im Badezimmer zu entnehmen. Dies nahm er zum Anlass, die Miete zu mindern. Der Vermieter wollte die Minderung jedoch nicht akzeptieren. Darum landete der Streitfall vor dem Amtsgericht Moers. Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Mieters und bestätigte dessen Recht zur Mietminderung. Das Gericht verwies dabei auf § 536 Abs. 1 BGB.
§ 536 BGB (Auszug): (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. …
Das Gericht unterstrich dabei, dass gerade in der Küche das Wasser beispielsweise zum Spülen, zur Essenszubereitung, zum Waschen oder Blumengießen benötigt würde. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben war, hielt das Amtsgericht eine Mietminderung von 5 % für durchaus angemessen. Das könnte Sie auch interessieren: Mietminderung auch nachträglich möglich Baulärm: Mietminderung auch in Großstädten möglich Modernisierungsarbeiten und Mietminderung  
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Wenn mehrere Kandidaten zur Wahl eines Verwalters antreten, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden. Die Wahl muss auch dann fortgesetzt werden, wenn bereits ein Kandidat eine relative Mehrheit für sich gewinnen konnte. Dies gilt allerdings nicht für den Fall, dass jeder Wohnungseigentümer lediglich eine Stimme hat und ein Bewerber die absolute Mehrheit erhielt. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 18.01.2019 (Aktenzeichen V ZR 324/17).  Zu dem Verfahren kam es aufgrund einer Klage mehrerer Wohnungseigentümer gegen die Wahl eines Verwalters. Der Wohnungseigentümerversammlung standen drei Kandidaten zur Auswahl. Jeder Wohnungseigentümer konnte für jeden Bewerber eine Stimme abgeben. Als aber der erste Kandidat die relative Mehrheit erzielt hatte, wurde die Wahl abgebrochen. Dies hielten die Kläger nicht für zulässig.
Die unterschiedlichen Mehrheiten Grundsätzlich unterscheidet man vier verschiedene Arten von Mehrheit: Relative Mehrheit: Kein anderer Kandidat hat mehr Stimmen Einfache Mehrheit: Mehr Stimmen als alle anderen Kandidaten zusammen Absolute Mehrheit: Wie einfache Mehrheit, doch unter Berücksichtigung der Stimmenthaltungen. Qualifizierte Mehrheit: Mindestens einen zuvor festgelegten Anteil der möglichen Stimmen.
Amtsgericht und Landgericht lehnen Wahl ab Die Kläger hatten sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Erfolg. Die Wahl hätte man fortsetzen müssen. Es sei möglich, dass Stimmberechtigte, die sich im ersten Wahlgang enthalten oder gegen den Kandidaten gestimmt hatten, für einen anderen Kandidaten gestimmt hätten und der Kandidat dadurch mehr Stimmen als der erste Bewerber erzielt hätte. Die unterlegenen Wohnungseigentümer gaben jedoch nicht auf und legten gegen die Urteile Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. BGH: Wahl des Verwalters ist unwirksam Doch auch der BGH vertrat die Ansicht, dass die Wahl des Verwalters unwirksam sei. Die vorgenommene Abstimmung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der BGH stellte grundsätzlich fest, dass bei mehreren Kandidaten über jeden einzelnen abgestimmt werden müsse. Nur wenn jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben könne und einer der Bewerber die absolute Mehrheit erreicht habe, könne auf eine Fortsetzung der Wahl verzichtet werden. In allen anderen Fällen müssten alle Wahlgänge durchgeführt werden. Denn normalerweise könne erst nach Abschluss aller Wahlgänge ermittelt werden, wer die Wahl gewonnen und die erforderliche Mehrheit hinter sich bringen konnte. Eine relative aller Regel könne erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein Bewerber die erforderlichen Stimmen hinter sich vereinen konnte. Die relative Mehrheit eines Bewerbers reiche nicht aus, um die Wahl bereits zu diesem Zeitpunkt zu beenden.
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