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Montag, 30 September 2019 14:11

Wenn beide fristlos kündigen

Einen äußerst interessanten Fall hatte das Landgericht Stuttgart am 30.01.2019 zu entscheiden. In dem Verfahren ging es um die Frage, ob ein Mieter, der fristlos gekündigt hat, noch die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten und die Miete bis dahin zahlen muss. Das brisante an diesem Fall: Der Vermieter hatte dem Mieter bereits zweimal fristlos gekündigt, bevor dieser die Kündigung aussprach. Vor diesem Hintergrund hielt das Gericht die Forderung, die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten für rechtsmissbräuchlich. (Aktenzeichen 4 S 233/18). Vermieter kündigt zweimal fristlos In dem Streitfall ging es zunächst um eine fristlose Kündigung durch den Vermieter, die dieser im Juli 2016 ausgesprochen hatte. In dem sich daran anschließenden Räumungsprozess stellte sich heraus, dass die Kündigung aller Voraussicht nach für ungültig erklärt werden würde. Der Vermieter sprach deshalb im November 2017 erneut eine weitere fristlose Kündigung aus. Der Prozess zog sich in die Länge, so dass nun der Mieter im Mai 2018 ebenfalls fristlos kündigte und die Wohnung zurückgab. Mieter soll Kündigungsfrist einhalten Der Vermieter widersprach aber der fristlosen Kündigung durch den Mieter und bestand auf die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist: Er verlangte nun, dass die Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (August 2018) weitergezahlt würde. Gleichzeitig vertrat er die Ansicht, dass das Mietverhältnis seit der ersten fristlosen Kündigung (im Juli 2016) beendet sei. Da der Mieter im Mai 2018 auszog, stellte der Vermieter fest, dass der Prozess erledigt sei und klagte nun auf die Mietzahlung bis zum August 2018. Landgericht: Vermieterforderung ist rechtsmissbräuchlich Das Verfahren landete schließlich vor dem Landgericht Stuttgart, wo der Vermieter jedoch unterlag. Die Richter stellten fest, dass der Vermieter durch sein gesamtes Verhalten deutlich gemacht habe, dass er die Räumung der Wohnung so schnell wie möglich erreichen wollte (zweimaliges Aussprechen der fristlosen Kündigung). Daher sei seine Forderung der Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist widersprüchlich zu dem zuvor an den Tag gelegten Verhalten. Aufgrund dieses Widerspruchs sei das Verhalten des Vermieters rechtsmissbräuchlich. Das könnte Sie auch interessieren: Beleidigung: Grund zur fristlosen Kündigung? Trotz erheblicher Pflichtverletzung keine fristlose Kündigung Fristlos und fristgerecht gekündigt
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Mittwoch, 25 September 2019 10:44

Anfang ohne Ende

Geht es um die Renovierung der Wohnung gibt es immer wieder Streit zwischen Vermieter und Mieter. Über einen ganz speziellen Fall musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.08.2019 entscheiden (Aktenzeichen VIII ZR 263/17). Ein Mieter hatte mit der Renovierung der Wohnung begonnen, diese aber nicht beendet. Nach dem Mietvertrag war der Mieter nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Dennoch hatte er damit begonnen, die Tapeten in den Mieträumen zu entfernen, ohne diese durch neue zu ersetzen. Er brach dann auch die Arbeiten ab und beendete die begonnene Renovierung nicht. Der BGH sah in dieser Vorgehensweise eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Die Richter bezogen sich hierbei auf einen im vorigen Jahr bearbeiteten Fall. Hier hatten der BGH festgestellt, dass es sich um eine Pflichtverletzung des Mieters handele, wenn dieser Tapeten in einer Mietwohnung entferne, ohne neue anzubringen. Der BGH bezog sich in der Urteilsbegründung auf § 538 BGB.
§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Im Umkehrschluss ergibt sich aus § 538 BGB, dass der Mieter aller Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu vertreten hat, wenn sie durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Der Mieter habe die Pflicht, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten. Hierzu gehöre auch die Obhutspflicht, die vom Mieter verlange die Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln. Auch müsse der Mieter alles unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen könne. Das Gericht stellte auch klar, dass der Vermieter keine Frist wegen der Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs setzen müsse, die es dem Mieter ermögliche, die Schäden zu beseitigen. Insgesamt bejahte der BGH den Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz. Allerdings müsse hier ein Abzug von den Kosten erfolgen, da „Neu gegen Alt“ ausgetauscht würde. Das könnte Sie auch interessieren: Wenn der Mieter nicht renovieren muss … Schönheits­reparaturen bei renoviert übergebener Wohnung Mieter muss Schäden durch Hund vermeiden    
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Dienstag, 24 September 2019 13:27

Birkenpollen – akzeptable Beeinträchtigung

Bäume sind an sich etwas Schönes. Doch wenn Blätter oder Pollen auf das Nachbargrundstück fliegen, kann das schnell zu Ärger führen. In einem Streitfall musste jetzt sogar der Bundesgerichtshof entscheiden, ob Birken gefällt werden müssen, weil die Pollen auf das Grundstück des Nachbarn flogen. Die Richter stellten klar: Wenn die Grenzabstände eingehalten werden, muss der Nachbar diese natürlichen Immissionen in aller Regel hinnehmen. (Urteil vom 20.09.2019 – Aktenzeichen V ZR 218/18) In dem Verfahren ging es um drei rund 18 Meter hohe Birken auf einem Grundstück in Baden Württemberg. Die Bäume standen, den Landesvorschriften entsprechend, zwei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt. Natürlich wurde das Nachbargrundstück durch den Pollenflug und den Laubabfall mit belastet. Auch Samen, Früchte und leere Zapfen sowie loses Astwerk wehte auf das Nachbargrundstück. Der Nachbar ging deshalb gerichtlich vor und verlangte die Entfernung der Birken. Sollte dem nicht stattgegeben werden, forderte er eine monatliche Entschädigung von 230,00 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres. Vor dem zuständigen Amtsgericht konnte er sich jedoch mit beiden Forderungen (Fällen oder Entschädigung) nicht durchsetzen. In der Berufung entschied jedoch das Landgericht Karlsruhe, dass die Bäume gefällt werden müssten. Hiergegen ging der Birken-Inhaber in Revision. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob die Entscheidung des Landgerichts auf und setzte die Entscheidung des Amtsgerichts (Ablehnung beider Anträge) wieder ein. Die Richter stellten fest, dass sich das Landgericht fälschlicherweise auf § 2004 Abs. 1 BGB berufen habe.
§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Keine Störung nach § 1004 BGB Nach Meinung des BGH setze der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass der Beklagte (hier der Birkeneigentümer) auch der Störer sei. Dafür genüge es aber nicht, dass der Beklagte Eigentümer des Grundstücks sei, von dem die Einwirkung ausgehe. Es müsse auch nachgewiesen werden, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück nicht ordnungsgemäß bewirtschafte. Grundsätzlich sei von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn die landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstände eingehalten würden. Natürliche Immissionen sind hinzunehmen  Kommt es trotz Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich. Ein Beseitigungsanspruch lässt sich auch nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis herleiten, da die Beeinträchtigungen zwar erheblich, aber nicht derart schwer sind, dass der Kläger sie nicht mehr hinzunehmen hätte. Auch Entschädigungsanspruch abgelehnt Der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch auf eine Entschädigung von monatlich 230 € in den Monaten Juni bis November bestehe ebenfalls nicht. Da der Beklagte für die Beeinträchtigungen nicht verantwortlich ist, kommt ein Ausgleichsanspruch nicht in Betracht. Das könnte Sie auch interessieren Wenn der Baum fällt Astrückschnitt verjährt? Keine Haftung bei „Walnuss-Schaden“
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Mittwoch, 18 September 2019 13:41

Besichtigung ja – aber nicht mit jedem

Nur wenn besondere Gründe vorliegen, darf der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen beziehungsweise betreten. Dabei stehen in der Abwägung der Gründe die Interessen des Mieters im Vordergrund. Sollen Mängel in der Wohnung überprüft werden, kann der Vermieter zwar einen Fachmann (Handwerker oder Sachverständigen) mitbringen. Einen beliebigen Dritten, der jedoch lediglich als Zeuge fungiert, muss der Mieter den Zugang aber nicht erlauben. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 18.06.2019. (Aktenzeichen 7 S 8432/17) In dem Verfahren ging es um eine Räumungsklage zur fristlosen Kündigung. Der Vermieter hatte seinem Mieter gekündigt, weil er sich von diesem schikaniert fühlte. Der Mieter hatte mehrere Mängel an der Wohnung moniert, die der Vermieter für unbegründet hielt. Er wollte deshalb die Wohnung mehrmals mit einem Zeugen besichtigen. Der Mieter verweigerte jedoch den Zugang zur Wohnung. Dies führte dann zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Mit der daraufhin eingereichten Räumungsklage hatte er jedoch keinen Erfolg. Amtsgericht auf Seiten des Mieters Das zuständige Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Man sah hier keinen Grund, der die Kündigung gerechtfertigt hätte. In seiner Begründung stellte das Gericht zunächst klar, dass ein Vermieter grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter verlangen könne, dass dieser einer Besichtigung der Wohnung zustimme. Zu diesen Besichtigungsgründen gehöre auch, dass der Vermieter ihm bekanntgemachte Mängel auch besichtigen müsse. Hierzu könne er auch Dritte hinzuziehen. Allerdings müsse es sich dabei um Personen handeln, die dem Anlass – hier also dem Feststellen der Mängel – gerecht werde. Der Mieter hätte also den Zugang nicht verweigern können, wenn der Vermieter in Begleitung eines Experten (z. B. Handwerker) gekommen wäre. Bei einem Dritten lediglich als Zeugen, müsse jedoch kein Zugang gewährt werden. Der Vermieter akzeptierte die Ablehnung nicht und legte beim Landgericht Nürnberg-Fürth Berufung ein. Landgericht bestätigt Entscheidung des Amtsgerichts Die Berufung wurde jedoch vom Landgericht abgewiesen. Das Gericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Vermieter könne zwar zum Besichtigungstermin eine sachkundige Person (Handwerker, Gutachter) mitbringen. Eine sachunkundige Begleitung hingegen sei nicht zulässig. Denn den Mieterinteressen würde letztlich nur dann Genüge getan, wenn Besichtigungen effektiv durchgeführt würden und auch zum Ziel hätten, weitere Besichtigungen weitestgehend zu vermeiden. Das könnte Sie auch interessieren: Kündigung wegen verweigerter Mängelbesichtigung Alle fünf Jahre Besichtigungsrecht Zugangsrecht des Vermieters  
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Montag, 16 September 2019 16:26

Funkmessgeräte mieten?

Funkmessgeräte zur Verbraucherfassung von Wärmeenergie oder Wasser sind praktisch: Sie müssen keine Termine zur Ablesung der Verbräuche vereinbaren und haben bei Mietwechsel korrekte Zahlen zur Hand. Doch kann man diese Geräte mieten – und die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter abwälzen? Grundsätzlich ist das Anmieten der Messgeräte und die Kostenübertragung auf die Mieter möglich. Es müssen jedoch eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt werden. Wie bei allen Betriebskosten müssen diese zunächst im Mietvertrag vereinbart sein. Die Positionen Heizung und Wasser sind im § 2 der Betriebskostenverordnung unter den Ziffern 2 (Wasser) und 4 (Heizung) ausdrücklich vorgesehen. Darüber hinaus müssen Sie aber auch noch die Vorschriften des § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizKV) einhalten.
§ 4 HeizKV (Auszug) … Er (der Eigentümer – Anmerkung der Redaktion) hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
Sie müssen also zunächst die Mieter davon unterrichten, dass Sie planen, die Messgeräte zu mieten und gleichzeitig mitteilen, welche Kosten dadurch entstehen. Obwohl das Gesetz über die Information keine Formvorschriften macht, sollte man jeden Mieter einzeln per Brief informieren. Eine allgemeine Information per Aushang ist nicht ausreichend. Ob ein Hinweis in einem Newsletter, der an alle Mieter geht, ausreicht, ist umstritten. In dem Schreiben sollten Sie auch eine Frist setzen, bis wann ein Widerspruch des Mieters möglich ist. Eine Frist von 14 Tagen dürfte ausreichen. Widersprechen maximal die Hälfte der Mieter, können Sie die Messgeräte mieten. Sind jedoch mehr als die Hälfte aller Mieter gegen den Einbau können Sie die Geräte – zumindest nicht auf Kosten der Mieter – mieten. Der Widerspruch der Mieter bezieht sich letztlich jedoch nur auf die Kosten – den Einbau der Geräte kann der Mieter nicht verhindern. Dies ergibt sich unter anderem aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2011 (Aktenzeichen VIII ZR 326/10). Das könnte Sie auch interessieren: Mieter muss funkgesteuerte Zähler dulden Heizung und Warmwasser korrekt abrechnen Energiesparlabel für Heizungen
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Donnerstag, 12 September 2019 14:26

Küchenkauf: Werk- oder Kaufvertrag?

Kommt es zu Streitigkeiten über Mängel an einer vom Verkäufer gelieferten und montierten Küche, ist es wichtig, ob beim Kauf der Küche ein Werk- oder ein Kaufvertrag geschlossen wurde. Dass diese Grenzziehung nicht ganz einfach ist, zeigt ein Urteil des Bundesgerichthofs vom 19.07.2018 (Aktenzeichen VII ZR 19/18). n dem Verfahren ging es um eine Küche, die vom Wohnungsinhaber einschließlich der Lieferung sowie der Montage bestellt wurde. Nach dem Aufbau der Küche zeigten sich jedoch Mängel. Der Käufer beanstandete dies und verklagte schließlich den Verkäufer an Schadenersatz in Höhe von rund 4.300 Euro. Der Käufer konnte sich zunächst weder vor dem zuständigen Amtsgericht noch vor dem Landgericht durchsetzen. Das Landgericht Gera vertrat in seiner Urteilsbegründung die Ansicht, dass bei Kauf der Küche ein sogenannter Werkvertrag geschlossen worden sei. Im Falle eines Werkvertrages ist jedoch ein Schadenersatzanspruch ausgeschlossen, wenn der Auftragnehmer das Werk (hier Küche nach Aufbau) abgenommen habe, was hier der Fall sei. Im Revisionsverfahren vor dem BGH konnte sich der Käufer der Küche jedoch zumindest dahingehend durchsetzen, dass das Verfahren zur Neubeurteilung an das Landgericht zurückverwiesen wurde. Der BGH sah es nicht als eindeutig an, dass es sich im vorliegenden Fall um einen Werkvertrag oder Kaufvertrag handele. Die Richter des BGHs hielten beide Alternativen für denkbar. Es komme hier darauf an, auf welchen Leistungen der Schwerpunkt zu setzen sei. Stehe der Kauf einer Ware und die Übertragung des Eigentums an der Ware im Vordergrund, müsse man von einem Kaufvertrag ausgehen, da hier die Lieferung und Montage der Küche eine untergeordnete Rolle spiele. Hier müsse man eher von einem Kaufvertrag mit Montageverpflichtung nach § 434 Abs. 2 BGB ausgehen.
§ 434 BGB (Auszug) Sachmangel: … (2) Ein Sachmangel ist auch dann gegeben, wenn die vereinbarte Montage durch den Verkäufer oder dessen Erfüllungsgehilfen unsachgemäß durchgeführt worden ist. Ein Sachmangel liegt bei einer zur Montage bestimmten Sache ferner vor, wenn die Montageanleitung mangelhaft ist, es sei denn, die Sache ist fehlerfrei montiert worden. …
Stünden jedoch Montage- und Bauleistungen im Vordergrund (z. B. Einbau- und Einpassung der Küche), müsse man von einem Werkvertrag ausgehen. Da das Landgericht diese Prüfung nicht vorgenommen hatte, wurde das Verfahren dorthin zurück überwiesen.  
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Unter „normalen Umständen“ kann der Vermieter nicht damit rechnen, dass ein Mieter sofort nach der fristlosen Kündigung auszieht. Eine sogenannte Räumungsfrist von einer bis zwei Wochen wird meist gewährt. Doch es gibt auch Ausnahmen, bei denen diese Frist nicht mehr gewährt werden muss. Selbst wenn dem Mieter nach der Kündigung Obdachlosigkeit droht, kann die Räumungsfrist verweigert werden, wie ein Beschluss des Landgerichts Berlin vom 09.07.2019 zeigt (Aktenzeichen 67 T 69/19). Die Räumungsfrist ergibt sich aus § 721 Zivilprozess-Ordnung (ZPO), die dem Gericht die Möglichkeit gibt, diese Frist einzuräumen.
§ 721 ZPO (Auszug): (1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen. …
Im vorliegenden – besonders dreisten – Fall befand sich die Mieterin im Zahlungsverzug. Auch nach dem Räumungsurteil bequemte sie sich nicht, irgendwelche Zahlungen zu leisten. Erschwerend kam hinzu, dass die Mieterin zwei Wohnungen – rechtswidrig – in Besitz genommen hatte und seit Jahren für eine der Wohnungen keine Miete zahlte. Trotz der berechtigten Kündigung wurden dem Vermieter die Wohnungen über fünf Jahre vorenthalten. Nachdem gegen den Lebensgefährten ein rechtskräftiges Räumungsurteil erging, zwang die Mieterin den Mieter in einen weiteren mehrjährigen Prozess. Hier musste der Vermieter durchsetzen, dass gegen die Mieterin ein gesonderter Räumungstitel erging. Das war augenscheinlich für das Landgericht Berlin auch zu viel. Es lehnte das Urteil des Amtsgerichts Berlin Mitte ab. Dort war der Mieterin noch eine – wenn auch kurze – Räumungsfrist eingeräumt worden. Auch den Antrag der Mieterin auf eine Räumungsfrist lehnte das Gericht ab. Im vorliegenden Fall könne keine Räumungsfrist gefordert werden, auch wenn dies die Obdachlosigkeit der Mieterin zur Folge hätte. Das könnte Sie auch interessieren: Räumungsklage bei vorliegenden Härtegründen Selbstmordgefährdeter Mieter und Räumungsvergleich Räumungsschutz bei Gesundheitsrisiken
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Dieser Fall wurde zwar auf der Basis hessischen Landesrecht verhandelt, kann aber auch in anderen Bundesländern analog zur Anwendung kommen. Wird die Vermietung als Ferienwohnung nicht ausdrücklich genehmigt, darf diese nicht über eine einschlägige Plattform für Ferienwohnungen angeboten werden. Dies wäre ein Verstoß gegen das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz. So entschied das Oberlandesgericht (OLG) in Frankfurt/Main am 28.08.2019 (Aktenzeichen 2 Ss-OWi 438/19) In dem Verfahren ging es um ein Urteil des Amtsgericht Frankfurt/Main, bei dem gegen einen Vermieter Bußgelder wegen unberechtigter Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen verhängt wurden. Insgesamt beliefen sich die Bußgelder auf eine Summe von rund 6.000 Euro. Der Vermieter hatte seine Wohnungen über die Plattform „Airbnb“ angeboten. Dies, so entschied das Amtsgericht stelle einen Verstoß gegen Ferienwohnungsatzung dar, die von der Stadt Frankfurt/Main erlassen wurde. Die Satzung war entsprechend dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz rechtens. Aufgrund dieser Satzung sind Bußgelder von bis zu 25.000 Euro möglich, wobei die Gelder auf Basis der unrechtmäßig erlangten  Mieteinnahmen berechnet werden und diese übersteigen sollen. Der Vermieter wollte den Urteilsspruch nicht hinnehmen und reichte Rechtsbeschwerde bei Oberlandesgericht ein. Das Gericht verwarf die Beschwerde jedoch als unbegründet. Das Urteil des Amtsgericht weise keine Rechtsfehler auf, die zu Lasten des Vermieters gehen würden. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist nicht nur in Hessen Vorsicht geboten. Nahezu alle Bundesländer haben hierfür (strenge) gesetzliche Regelungen. Bevor Sie deshalb Wohnraum als Ferienwohnung anbieten, sollten Sie sich zunächst bei der zuständigen Kommunalverwaltung informieren. § 12 a Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz - Ferienwohnungen (Auszug) (1) Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten können durch Satzung, deren Geltungsdauer fünf Jahre nicht überschreiten darf, bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit Genehmigung zur
  1. wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder
  2. Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen,
genutzt werden darf.  … (2) Angespannte Wohnungsmärkte liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 13  Bußgeldvorschriften (1) Ordnungswidrig handelt, wer …
  1. Wohnraum ohne eine aufgrund einer Satzung nach § 12 a erforderliche Genehmigung zu den dort genannten Zwecken überlässt.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfundzwanzigtausend Euro geahndet werden. ... Das könnte Sie auch interessieren: Ferienwohnung ist kein normaler Wohnraum Dauer- und Ferienwohnungen in einem Haus
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Dienstag, 03 September 2019 11:10

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gültig?

Wird zusammen mit einem Mietvertrag eine Nachtragsvereinbarung getroffen, mit der die durch die Mietpreisbremse bestimmten Obergrenzen überschritten werden, ist dies nicht zulässig. Da stellte das Landgericht Berlin zumindest in einem Fall fest, bei dem eine Immobiliengesellschaft mit den Mietern zusätzlich vereinbarte, dass mit entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung erfolge. Die vereinbarte Miete und der Zuschlag aufgrund der Vereinbarung lagen über der Mietobergrenze nach der Mietpreisbremse. (Urteil des Landgericht Berlin vom 13.08.2018 - Aktenzeichen 66 S 45/18) In dem Verfahren ging es um eine Wohnung in Berlin-Friedrichshain, für die eine monatliche Kaltmiete von 573,29 Euro vereinbart. Gleichzeitig unterschrieben die Mieter einen "Nachtrag zum Mietvertrag". Hierin wurde festgelegt, dass die Verlegung von Mosaikparkett und Küchenbodenfliesen und die Installation eines Handtuchheizkörpers geplant seien. Hierdurch sollte es nach einem Monat nach dem Einzug die Nettokaltmiete um 143,64 Euro angehoben werden. Die Gesamtmiete belief sich dann auf 716,93 Euro. Die zu diesem Zeitpunkt wirksame Mietpreisbremse ließ aber nur eine Miete von 507,62 Euro zu. Damit war schon die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu hoch. Die Immobiliengesellschaft berief sich darauf, dass der „Nachtrag zum Mietvertrag“ eine freie Vereinbarung sei, bei der der Mieter der Anhebung der bisher geltenden Miete nach Unterzeichnung des Mietvertrages zugestimmt habe. Es handele sich also keinesfalls um eine unzulässig hohe Miete. Doch darauf ließen sich die Richter nicht ein. Sie wiesen darauf hin, dass der Mietvertrag und der Nachtrag gleichzeitig unterzeichnet wurden und sich aus den beiden Dokumenten eine Gesamtmiete ergebe, wie sie in einem veröffentlichten Exposé veröffentlich wurde. Dort sei zwar darauf hingewiesen worden, das mögliche Ausstattungsverbesserungen, die nach Absprache erfolgen würden, im Mietpreis inbegriffen seien. Es fehle jedoch der Hinweis, dass man auf diese Verbesserungen verzichten könne und die Wohnung dann zu einer günstigeren Miete anmieten könne. Schon durch die gleichzeitige Unterschrift von Mietvertrag und Vereinbarung bestanden seitens des Gerichts bereits Zweifel an der Freiwilligkeit des Abschlusses der Zusatzvereinbarung. Die sich aus den beiden Dokumenten ergebende Miete wurde deshalb vom Gericht verworfen. Das könnte Sie auch interessieren Mieterhöhung kann nicht durch Portal-Zahlen begründet werden Die unwiderrufliche Mieterhöhungszustimmung Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung?
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