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Hartmut Fischer

Hartmut Fischer

Regelt die Teilungserklärung, dass Eigentumswohnungen auch kurzfristig vermietet werden (beispielsweise an Feriengäste), kann diese Regelung nur durch einstimmigen Beschluss aufgehoben werden. Das Entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12.04.2019 (Aktenzeichen V ZR 112/18). In dem Streitfall klagte ein Wohnungseigentümer gegen die restlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ging hierbei um eine Änderung der Teilungserklärung nach der auch eine Vermietung von kurzer Dauer – beispielsweise an Feriengäste – erlaubt war. Eine Änderung der Teilungserklärung war entsprechend einer sogenannten Öffnungsklausel mit einer Mehrheit von 75 % der Eigentumsanteile möglich. Ein Beschluss, nach der die kurzzeitige Vermietung untersagt werde, erreichte die ¾-Mehrheit. Hiergegen erhob einer der Eigentümer Beschlussmängelklage und hatte damit vor dem zuständigen Amtsgericht Erfolg. Die Berufung der anderen Wohnungseigentümer war erfolgreich, die Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wurde jedoch zugelassen. Hier behielt der einzelne Eigentümer Recht. Auch der BGH erklärte den Beschluss für unzulässig. Die nach der bis dahin geltenden Gemeinschaftsordnung erlaubte kurzfristige Vermietung sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Der BGH habe bereits 2010 festgestellt, dass die Vermietung an Feriengäste, die nur kurze Zeit in der Wohnung wohnten, zur zulässigen Wohnnutzung gehöre. Im vorliegenden Fall sei die kurzfristige Vermietung sogar durch die Teilungserklärung gedeckt. Grundsätzlich könnten solche Klauseln zwar mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Hierbei seien aber inhaltliche Einschränkungen zum Schutz der Minderheiten zu beachten. Das gelte auch für grundsätzlich verzichtbare aber „mehrheitsfeste“ Rechte des Wohnungseigentümers. Hierzu gehöre auch die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Hieraus geht hervor, wie das Wohnungseigentum genutzt werden darf. Änderungen dieses Nutzungsrechts sei von substanzieller Bedeutung. Derartige Eingriffe bedürften jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Hierzu gehörten auch Vermietungsverbote, die nur Rechtens wären, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. Dies gelte sowohl für ein allgemeines  oder – wie im vorliegenden Fall – einschränkendes Vermietungsverbot. Allerdings könnte sich für die einzelnen Wohneigentümer ein Unterlassungsanspruch ergeben, wenn die kurzzeitige Vermietung beispielsweise zu Überbelegungen, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste führten. Dies ergebe sich aus § 15 Abs. 3 WEG.
  • § 15 WEG – Auszug - (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
     
Dienstag, 16 April 2019 14:14

Ärger mit Berliner Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2015 ist zwar rein rechnerisch korrekt, entspricht aber keinen anerkannten wissenschaftlichen Regeln. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann daher nicht nach dem Mietspiegel ermittelt werden. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 26.03.2019 (Aktenzeichen 63 S 230/16) In dem Verfahren hatten Mieter gegen den Vermieter geklagt, der für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Mietspiegel 2015 für Berlin außer Acht gelassen hatte. Die Mieter konnten sich vor dem zuständigen Amtsgericht durchsetzen. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts legte der Vermieter Berufung ein. Das Landgericht Berlin hob das Urteil des Amtsgerichts auf und verurteilte die Mieter der Mieterhöhung zuzustimmen. Auch das Landgericht legte den Mietspiegel 2015 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde. Aufgrund eines Sachverständigengutachtens hielt das Gericht den Mietspiegel im konkreten Fall nicht für geeignet, die Vergleichsmiete hiermit zu ermitteln. Nach § 287 Zivilprozessordnung (ZPO) müsse eine geeignete Schätzgrundlage zugrunde gelegt werden, die nicht genauer definiert werde. Eine Schätzung dürfe aber nicht aufgrund falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen vorgenommen werden. Es dürften auch keine wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen werden.
§ 287 ZPO: Schadensermittlung; Höhe der Forderung (1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend. (2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
Das Gutachten habe ergeben, dass der Mietspiegel 2015 zwar mathematisch korrekt sei, aber keinen anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspreche. Er sei damit keine geeignete Schätzgrundlage. Das könnte Sie auch interessieren: Mietspiegel: Wenn der Parkplatz den Wohnwert erhöht Mietspiegel der Nachbargemeinde Berliner Mietspiegel: Eine unendliche Geschichte Mieterhöhungsverlangen und Mietspiegel  
Nach der VGB 2014 (Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen) sind Leitungswasserschäden in der Wohngebäudeversicherung enthalten. Kommt es jedoch aufgrund einer Überlastung eines Drainagerohres zu Wasserschäden im Keller eines Wohnhauses, besteht kein Schutz der Wohngebäudeversicherung. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Hamm im Rahmen eines Beschlusses vom 18.11.2016 (Aktenzeichen 20 U 148/16). In dem Verfahren stritten Versicherer und Versicherter um einen Wasserschaden, der in einem Wohnhaus entstanden war. Bei einem Regenfall drang Wasser in den Keller des versicherten Wohnhauses ein. Wie der Hauseigentümer mitteilte, kam es zu dem Schaden, weil ein Drainagerohr überlastet war und die Wassermengen aus einem Fallrohr nicht in das Grundstück ableiten konnte. Die Überlastung war auf ein weiteres Drainagerohr zurückzuführen, da dieses ebenfalls Fallrohr-Wasser auf das Grundstück leiten sollte, aber völlig verschlammt war. Der Hauseigentümer meldete den Wasserschaden seiner Wohngebäudeversicherung, die sich aber nicht in der Pflicht sah und die Regulierung des Schadens ablehnte. Der Hauseigentümer klagte deshalb. Doch die Klage wurde vom Landgericht Bielefeld abgelehnt. Hiergegen legte der Hauseigentümer Berufung beim Oberlandesgericht Hamm ein. Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Auch die Richter beim Oberlandesgericht teilten die Ansicht Ihrer Kolleginnen und Kollegen vom Landgericht. Sie lehnten daher die Berufung ab. Für die Bewertung des Schadenfalls seien die Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB) 2014 zugrunde zu legen. Im Sinne dieser Versicherungsbedingungen handele es sich um keinen Leitungswasserschaden. Dagegen spreche schon, dass es sich bei dem Wasser im Keller nicht um Leitungswasser, sondern um Regenwasser handele. Außerdem handele es sich bei dem Drainagerohr um kein Zu- oder Ableitungsrohr der Wasserversorgung oder ein damit verbundener Schlauch im Sinne des § 6 Nr. 1 a VGB 2014. In das Drainagerohr werde ausschließlich Regenwasser aus dem Fallrohr der Dachrinne eingeleitet. Es handele sich also um kein Wasser, welches der Wasserversorgung diene. Hinzu komme, dass das Fallrohr der Regenrinne und ihr Einlauf an keiner Stelle mit dem Rohrsystem der Wasserversorgung verbunden sei. Somit könne sie auch nicht als sonstige mit der Wasserversorgung verbundene sonstige im Sinne des § 6 Nr. 1 b VGB 2014 angesehen werden.  
Freitag, 12 April 2019 16:04

Ferienwohnung ist kein normaler Wohnraum

Eine Wohnung, die hauptsächlich als Ferienwohnung vermietet wird, unterliegt nicht den Bestimmungen, die für die normale Vermietung gelten. Deshalb kann der Vermieter die Wohnung auch ohne Angaben von Gründen ordentlich kündigen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 06.06.2018 hervor (Aktenzeichen 65 S 255/17). In dem Streitfall ging es um eine Wohnung, die laut Mietvertrag vom Mieter an Feriengäste weitervermietet werden durfte. Hierfür wurde die Wohnung auch überwiegend genutzt. Der Vermieter sah das Mietverhältnis als gewerbliche Vermietung an. Er kündigte dem Mieter deshalb ordentlich ohne Angabe von Gründen. Der Mieter hielt die Vermietung jedoch für ein Wohnraummietverhältnis und lehnte die Kündigung ab, da diese nicht begründet wurde. Daraufhin klagte der Vermieter und verlangte die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Er konnte sich jedoch vor dem zuständigen Amtsgericht nicht durchsetzen. Das Gericht ging, wie der Mieter, davon aus, dass es sich im vorliegenden Fall um eine Wohnraumvermietung und nicht um eine gewerbliche Vermietung handele. Deshalb müsse die Kündigung begründet werden. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Berufung beim Landgericht Berlin ein. Hier wurde das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben. Der Schwerpunkt des Mietverhältnisses sei nicht in der Wohnnutzung zu sehen, so dass es sich um eine gewerbliche Vermietung handele, bei der die Kündigung keiner Begründung bedürfe. Bei dem abgeschlossenen Mietvertrag handele es sich um einen Mischmietvertrag, in dem sowohl eine Wohnraumvermietung als auch eine Vermietung als Ferienwohnung vorgesehen sei. In diesem Falle müsse man die Zuordnung des Vertrages entsprechend der Wohnungsnutzung vornehmen. Dabei sei entscheidend, welche Nutzungsart (Wohnraum oder Geschäftsraum – Ferienwohnung) überwiege. Werde die Wohnung hauptsächlich zur Weitervermietung an Feriengäste genutzt, müsse man das allgemeine Mietrecht zugrunde legen. Dies ergebe sich auch aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 376/13). Eine Begründung der Kündigung sei deshalb nicht erforderlich. Es reiche hierfür aus, das die Wohnung in der Hauptsache als Ferienwohnung vermietet wurde.  
Dienstag, 09 April 2019 10:33

Miteigentumsanteile unter Eheleuten

Überträgt ein Ehepartner seine Miteigentumsanteile an einer Wohnung auf seine Frau, so dass diese alleinige Eigentümerin der Wohnung wird, so bleibt er doch weiterhin Mitvermieter eines zuvor geschlossenen Mietvertrages. Entsprechend muss eine Kündigung sowohl von der Eigentümerin und dem (früheren) Eigentümer ausgesprochen werden. Eine analoge Anwendung von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) findet nicht statt. Dies entschied der Bundesgerichtshof vom 09.01.2019 (Aktenzeichen VII ZB 26/17) In dem Verfahren ging es um eine Kündigung, die die Vermieterin gegenüber dem Mieter ausgesprochen hatte. Allerdings wurde der Mietvertrag von ihr und ihrem Ehemann geschlossen, der zu diesem Zeitpunkt noch Miteigentümer der Wohnung war. Seinen Anteil übertrug der Mann erst später an seine Gattin. Da aber beide den Mietvertrag mit ihm geschlossen hatten, weigerte sh der Mieter auszuziehen. Er vertrat die Ansicht, dass eine Kündigung nur dann rechtens wäre, wenn sie sowohl vom Mann als auch von seiner Frau ausgesprochen würde. Die Eigentümerin versuchte daraufhin ihre Rechte auf dem Klageweg durchzusetzen. Sowohl das Amts- wie auch das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Klägerin Recht. Beide Instanzen bestätigten die Räumungsanspruch der Vermieterin. Das Landgericht stellte fest, dass in diesem Fall § 566 Abs. 1 BGB analog angewandt werden könne und die alleinige Eigentümerin die Kündigung rechtskräftig allein aussprechen können.
§ 566, Abs. 1 BGB: Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Der Mieter wandte sich jedoch an den Bundesgerichtshof (BGH), der anders entschied. Nach Ansicht des Gerichtshofs musste die Kündigung auch vom Ehemann der Vermieterin ausgesprochen werden, da dieser durch die Übertragung seiner Anteile zwar kein Eigentümer der Wohnung sei, aber immer noch Teil der Vermieterpartei. § 566 BGB könne nicht angewandt werden, da hier ausdrücklich von „Dritten“ die Rede sei. Daraus sei zu schließen, dass es sich bei dem Erwerber um keine Person handeln könne, die bereits Vermieter sei. Außerdem könne der §566 BGB schon deshalb nicht angewandt werden, weil Sinn des Gesetzes der Schutz des Mieters bei Verkauf der Mietsache sei. Dieser Schutz sei aber nicht notwendig, wenn Eigentumsanteile dergestalt veräußert werden, dass einer der Eigentümerparteien alleiniger Eigentümer wird. Der Alleineigentümer sei dann immer noch an den geschlossenen Mietvertrag gebunden.  
Hat ein Wohneigentümer seine Wohnung über viele Jahre selbst zu Wohnzwecken genutzt, ist der Verkaufserlös grundsätzlich steuerfrei. Wird die Wohnung vor dem Verkauf kurzzeitig vermietet, führt diese nicht dazu, dass der Verkaufserlös steuerpflichtig wird. Entscheidend ist dabei der Zeitraum zwischen dem Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor. Zu diesem Ergebnis kommt das Finanzgericht Baden-Württemberg in einem Urteil vom 07.12.2018 (Aktenzeichen 13 K 289/17). In dem Verfahren ging es um eine Eigentumswohnung, die vom Inhaber zunächst über nahezu acht Jahre selbst genutzt wurde. Dann zog er aus und vermietete die Wohnung für rund ein halbes Jahr. Er verkaufte dann die Wohnung. Das zuständige Finanzamt ermittelte einen zu versteuernden Gewinn von etwas über 44.000 Euro. Gegen den Steuerbescheid legte der Wohnungseigentümer Widerspruch ein. Er wies darauf hin, dass die Wohnung nachweislich sowohl im Jahr des Verkaufs als auch in den beiden vorangegangenen Jahren von ihm selbst genutzt wurde. Deshalb sei der Verkaufserlös nach § 23 Einkommensteuergesetzt (EstG) steuerfrei. Eine ausschließliche Selbstnutzung des Wohneigentums sei dort nicht vorgesehen. Das Finanzgericht Baden-Württemberg gab dem Kläger Recht. Für ein steuerfreies Privatgeschäft reich es aus, wenn die Wohnung vom Verkäufer der Wohnung sowohl im Jahr des Verkaufes als auch in den beiden Jahren davor selbst genutzt werde. Lediglich im Jahr vor dem Verkauf müsse die Wohnung durchgehend vom Eigentümer ununterbrochen selbst genutzt werden. Die entspreche auch dem Sinn des Gesetzes. Mit der Regelung solle vermieden werden, dass es zu einer ungerechtfertigten Besteuerung komme, wenn der Eigentümer seinen eigenen Wohnsitz aufgebe, etwa wenn er beruflich bedingt umziehen müsse. Eine kurzzeitige Zwischenvermietung widerspreche dem Anspruch des Gesetzes nicht. Wenn eine längerfristige Vermietung vor dem Dreijahreszeitraum nicht zur Steuerpflicht führe, mache es keinen Sinn, wenn eine kurzzeitige Vermietung bis zum Verkauf nach einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führe. Bei der Versteuerung des Verkaufserlöses dürfe nicht zwischen einem Leerstand und einer kurzzeitigen Vermietung unterschieden werden.    
Will ein Vermieter Eigenbedarf geltend machen, muss bereits bei der Kündigung feststehen, dass der neue Mieter die Wohnung auch wirklich übernehmen will. Ergibt sich dies erst nach der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung, ist die Kündigung zwar formal korrekt, inhaltlich aber nicht ausreichend begründet und damit nicht wirksam. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht in einem Urteil vom 13.04.2018 (Aktenzeichen 433 C 16581/17) In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die der Vermieter an eine Frau mit ihrer Tochter vermietet hatte. Der Vermieter war zu diesem Zeitpunkt mit der Dame liiert. Die Beziehung ging aber kurze Zeit später in die Brüche. Nun machte der Vermieter Eigenbedarf geltend und beanspruchte die Wohnung für seinen Sohn. Die Kündigung erfolgte Ende Februar. Im Kündigungsschreiben führte der Vermieter aus, dass der Sohn die derzeitige Mietwohnung aufgeben müsse, da das Haus abgerissen werde. Der Sohn wolle deshalb mit einem Freund oder mit seinem Bruder in die Wohnung einziehen. Dem Sohn sei bereits gekündigt worden. Die Mieterin widersprach der Kündigung Mitte April, da sie sie für formal unwirksam hielt. Außerdem wies sie darauf hin, dass Sie kurzfristig keine bezahlbare Ersatzwohnung finden könne. Die Tochter könne sich derzeit auch keine eigene Wohnung leisten, da sie sich noch in Ausbildung befände. Der Vermieter klagte daraufhin auf Herausgabe der Wohnung. Im Rahmen der Verhandlung sagte der Sohn aus, dass er bereits im Vorjahr darauf hingewiesen wurde, dass er sich eine neue Wohnung suchen müsse, da das Haus abgerissen werde. Der Hinweis sei mündlich erfolgt, eine schriftliche Kündigung habe er nicht erhalten. Über die Wohnungssituation habe er mit seinem Vater im Mai oder Juni gesprochen. Der Sohn sollte nach dem Einzug in das Haus des Vermieters Miete bezahlen.  Bisher habe sein Vater die Miete übernommen. Das Gericht entschied zugunsten der Mieterin. Die Kündigung sei zwar formal korrekt. Allerdings sei diese bereits im Februar, während der Mieter nach Aussage des Sohnes erst im Mai oder Juni hierüber mit ihm gesprochen habe. Damit hätte zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht festgestanden, ob der Sohn die Wohnung überhaupt übernehmen wolle. Nach der Zeugenaussage des Sohnes war das Gericht jedoch der Meinung, dass nicht feststehe, ob dieser die Wohnung überhaupt übernehmen wolle. So sei noch unklar, wie hoch die Miete für den Sohn sein solle und wie dieser die Räume aufteilen wolle. Vor diesem Hintergrund habe man erhebliche Zweifel, ob der Sohn die Wohnung überhaupt übernehmen wolle. Dieser konkrete Wille hätte aber bereits bei Zugang der Eigenbedarfskündigung beim Mieter feststehen müssen. Deshalb sei die Kündigung unwirksam.
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Macht ein Vermieter Eigenbedarf zur Begründung einer Kündigung geltend, muss der Grund hierfür nach Ablauf der Kündigungsfrist noch bestehen. Ist der Grund inzwischen weggefallen und verfolgt der Vermieter die Eigenbedarfskündigung weiter, stellt dies einen Rechtsmissbrauch dar. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 29.01.2019 (Aktenzeichen 67 S 9/18). In dem Verfahren hatte das Landgericht Berlin über eine zunächst begründete Eigenbedarfskündigung zu entscheiden. Eine Vermieterin kündigte ihrem Mieter, da sie die Wohnung selbst nutzen wollten. Hintergrund hierfür war, dass sie in Berlin Arbeit gefunden hatte und deshalb in die Stadt umziehen wollte. Die Vermieterin sollte als Stuntwoman und als Rettungssanitäterin beschäftigt werden. Hierzu kam es jedoch nicht, da die Vermieterin einen schweren Arbeitsunfall hatte. Dadurch war es ihr unmöglich die Arbeitsstellen langfristig anzutreten – sie wurde über 20 Monate durchgehend krankgeschrieben. Hinzu kam, dass ihr posttraumatische Belastungsstörungen bescheinigt wurden. Dennoch verfolgte die Vermieterin die Eigenbedarfskündigung weiter. Da die Mieter nicht auszogen, klagte sie vor dem zuständigen Amtsgericht, wo sie Recht bekam. Die Mieter legten jedoch Berufung vor dem Landgericht Berlin ein. Hier konnten sich die Mieter durchsetzen. Das Landgericht hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und stellte fest, dass die Mieter die Wohnung nicht räumen müssten. Die Vermieterin könne die Herausgabe der Wohnung nicht (mehr) verlangen. Der geltend gemachte Eigenbedarfsanspruch habe zwar bestanden, lag aber bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr vor. Er habe aufgrund der Folgen des Arbeitsunfalls nicht mehr bestanden. Es stelle deshalb einen Rechtsmissbrauch dar, wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs weiterverfolgt würde.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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Will der Vermieter einer Wohnung diese vergrößern, handelt es sich dabei um keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Darum ist der Wohnungsmieter auch nicht verpflichtet, die damit verbundenen Baumaßnahmen zu dulden. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 20.12.2018 (Aktenzeichen 64 S 37/18). Der Entscheidung lag ein Streit zugrunde, der ausgelöst wurde, weil ein Vermieter eine Drei-Zimmer-Wohnung vergrößern wollte. Er plante den Anbau eines weiteren Zimmers. Dies teilte er dem Mieter mit und stellte dabei fest, dass es sich bei der geplanten Baumaßnahme seiner Meinung nach um eine Modernisierungsmaßnahme handele, die der Mieter dulden müsse. Der Mieter war allerdings anderer Meinung. Er lehnte die Duldung der Baumaßnahmen ab. Der Vermieter reichte deshalb Klage beim zuständigen Amtsgericht ein, das aber gegen den Kläger entschied. Der Vermieter wollte dies nicht akzeptieren und legte Berufung beim Landgericht Berlin ein. Doch auch hier konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht vertrat, wie die Vorinstanz, die Ansicht, dass es sich bei der geplanten Vergrößerung der Mietwohnung nicht um eine Modernisierungsmaßnahme handele. Der Mieter müsse deshalb die Maßnahmen nicht dulden. Die Richter führten in ihrer Begründung aus, dass die Vergrößerung der Wohnung durch einen zusätzlichen Raum eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme darstelle. Dadurch werde aber der Wohnwert der Mietwohnung nicht erhöht. Somit käme § 555b Nr. 4 BGB nicht zum Zuge. Durch die geplanten Maßnahmen werde die Wohnung nicht modernisiert, sondern komplett neugestaltet. Durch den Anbau würde auch kein neuer Wohnraum geschaffen, so dass § 555b Nr. 7 ebenfalls nicht zur Anwendung komme. Auch wenn die bestehende Wohnung durch den Anbau vergrößert würde, werde dadurch keine neue mietbare Wohnung geschaffen, das Angebot an Mietwohnungen also nicht erhöht. Der Anbau führe lediglich dazu, dass die Mietwohnung einen anderen Interessentenkreis anspreche.
  •  § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
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Eine Rechtsanwaltskanzlei kann verlangen, dass während der vereinbarten Mietzeit keine Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt werden, die besonders lärm-, erschütterungs- und staubintensiv sind. Dies gilt auch dann, wenn die Arbeiten außerhalb der Bürozeiten der Anwaltskanzlei durchgeführt werden, da Anwälte auch oft außerhalb der regulären Bürozeiten konzentriert arbeiten. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 12.03.2019 (Aktenzeichen 2 U 3/19). In dem Verfahren ging es um für eine Anwaltskanzlei befristet angemietete Räumlichkeiten. Während der Mietzeit wechselte der Eigentümer, der den Anwalt bat, vorzeitig auszuziehen, da das Gebäude zu einem Bankinstitut umgebaut werden sollte. Da sich der Anwalt weigerte, kündigte der neue Eigentümer mehrmals Umbau- beziehungsweise Modernisierungsarbeiten im erheblichen Umfang an. Außerdem bot er dem Anwalt eine Abstandzahlung an, wenn dieser vorzeitig ausziehen würde. Doch auch darauf ließt der Mieter sich nicht ein. Darum kündigte der Eigentümer erneut massive Umbauarbeiten an und veranlasste die Durchführung von Bauarbeiten in den unteren Etagen. Dabei wurden unter anderem Bodenbeläge komplett entfernt und massive Innenwände herausgebrochen. Der Anwalt klagte nun auf Unterlassung der Maßnahmen und erwirkte vor dem zuständigen Landgericht eine entsprechende einstweilige Verfügung. Hiergegen wehrte sich der Hauseigentümer vor dem Oberlandesgericht, hatte aber keinen Erfolg. Die Richter waren ebenfalls der Meinung, dass der Anwalt die Unterlassung der Umbauarbeiten verlangen könne, da er durch die Maßnahmen rechtswidrig in seinem mietvertraglichen Rechten beeinträchtigt werde. Eine Duldung der Beeinträchtigungen könne aber nicht verlangt werden. Auch die Durchführung der Arbeiten außerhalb seiner offiziellen Bürozeiten müsse er nicht hinnehmen. Es sei allgemein bekannt, dass Anwälte auch außerhalb der Bürozeiten konzentriert arbeiten würden. Die Richter stellten weiter fest, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Räume bis zum vereinbarten Mietende sichergestellt werden müsse. Die mit dem Betrieb einer Anwaltskanzlei verbundene geistig-gedanklichen Tätigkeiten müssten grundsätzlich ungestört durchgeführt werden können, weshalb Störungen zu unterlassen beziehungsweise abzuwehren seien. Die schwerwiegenden Umbauarbeiten führten dazu, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet sei. Hier handele es sich auch nicht mehr um Renovierungs- und Umbauarbeiten, mit denen eine Mieter rechnen und die er deshalb akzeptieren müsse.  
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