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Hartmut Fischer

Hartmut Fischer

Freitag, 17 August 2018 08:29

Warmes Wasser - auch im Hochsommer

Vergisst der Vermieter Heizöl einzukaufen und fällt dadurch die Warmwasserversorgung aus, kann der Mieter auch im Sommer nicht auf alternative Methoden der Warmwasserversorgung verwiesen werden. Dies stellte das Landgericht Fulda in einem Beschluss vom 05.01.2018 klar (Aktenzeichen 5 T 200/17) In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, in der im Hochsommer die Versorgung mit Warmwasser ausfiel, weil der Vermieter nicht ausreichend Heizöl eingelagert hatte. Die Mieterin – Mutter von zwei Kindern im Alter von zwei und acht Jahren – forderte den Vermieter auf, dafür zu sorgen, dass die Versorgung mit Warmwasser wiederhergestellt werde. Da dieser nicht reagierte, stellte die Mieterin einen Eilantrag beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht sah jedoch keine Eilbedürftigkeit. Der Anspruch auf warmes Wasser wurde vom Gericht zwar bestätigt. Bis jedoch im Hauptsacheverfahren entschieden werde, könne die Mieterin den Zeitraum beispielsweise durch Nutzung eines Wasserkochers überbrücken. Gegen diese Entscheidung legte die Mieterin Beschwerde beim Landgericht Fulda ein. Dort stellte man sich auf die Seite der Mieterin und hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Eilbedürftigkeit bestehe schon aus gesundheitlichen Erwägungen, die unabhängig von der Jahreszeit zu berücksichtigen seien. Außerdem seien die hygienischen Aspekte – insbesondere bei den Kindern – gerade im Hochsommer zu berücksichtigen. Dem Mieter könne nicht zugemutet werden, auf andere Möglichkeiten der Wassererhitzung zurückzugreifen. Er müsse auch nicht aufgrund der Nachlässigkeit des Vermieters auf die Warmwasserversorgung verzichten.
Mittwoch, 15 August 2018 08:45

Rauchmelder in der Zwischendecke

Ein Handwerker darf davon ausgehen, dass die vor ihm tätig gewordenen Unternehmen ordnungsgemäß gearbeitet haben. Er muss deren Arbeiten nicht überprüfen. Entstehen durch die Arbeiten der Vorgänger Schäden, kann der Handwerker hierfür nicht haftbar gemacht werden. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 08.08.2018 hervor (Aktenzeichen 412 C 2882/18). In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, bei der im Rahmen von Sanierungsarbeiten die Decken abgehängt und mit Rigipsplatten verkleidet werden sollten. Der Eigentümer beauftragte zunächst einen Elektriker, die Rauchmelder abzumontieren, bevor eine andere Firma das Abhängen, Verkleiden und Anstreichen der Decken übernahm. Der Mieter der Wohnung stellte nach einiger Zeit fest, dass ein Piepton aus der Decke heraus zu hören war. Wie man feststellte, handelte es sich dabei um die Geräusche eines Rauchmelders handelte, der nun nachträglich entfernt werden musste. Die Kosten für die Entfernung der Rauchmelder sowie Mietminderungen des Mieters verlangte der Vermieter von der Firma zurück, die die Decke abgehängt hatte. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass die Firma den Rauchmelder wieder angebracht hätte, da der Elektriker die Melder alle entfernt hätte. Da die Firma sich weigerte zu zahlen, klagte der Vermieter. Das zuständige Amtsgericht lehnte die Klage jedoch ab. Der Richter sah es als nicht erwiesen an, dass die beklagte Firma den Rauchmelder (wieder) angebracht hätte. Da verschiedene Personen auf der Baustelle tätig waren, hätte der Melder auch von anderer Seite montiert werden können. Auch wäre denkbar, dass der Elektriker den Melder übersehen hatte. Auch könne man nicht davon ausgehen, dass die Baufirma den Rauchmelder als solchen hätte erkennen müssen. Schließlich konnte die Baufirma auch davon ausgehen, dass der Rauchmelder stillgelegt worden sei, da die Arbeiten zuvor von einem Elektriker durchgeführt wurden. Die Firma durfte hier von fachgerechter Arbeit ausgehen. Es sei nicht Aufgabe der Baufirma, die zuvor von einer anderen Firma durchgeführten Arbeiten zu überprüfen.  
Der Vermieter muss bei einem Gewerbemietvertrag keine Frist zur Beseitigung von Schäden einräumen, um Schadenersatzforderungen geltend machen zu können. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 27.06.2018 (Aktenzeichen XII ZR 79/17). In dem Verfahren ging es um eine Halle, die zum abstellen und reparieren von Rennfahrzeugen genutzt wurde. Bei Ende des Mietverhältnisses waren Boden und Wände verschmutzt und der Boden zusätzlich durch Öl und Chemikalien angegriffen. Der Vermieter ließ die Schäden beseitigen und verlangte vom ehemaligen Mieter die Übernahme der Kosten von rund 2.900,00 €. Da der Ex-Mieter nicht zahlen wollte, klagte der Vermieter, unterlag aber sowohl vor dem Amts- wie auch vor dem Landgericht. Beide Gerichte vertraten die Ansicht, dass der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen müsse, bevor er selbst an deren Beseitigung ging. Die vorinstanzlichen Entscheidungen wurden jedoch vom BGH aufgehoben. Der Vermieter wäre nicht verpflichtet, eine Frist zur Schadensbeseitigung einzuräumen. Denn der ehemalige Mieter habe gegen seine Obhutspflicht verstoßen, die ihn verpflichtet, Schäden an der Mietsache zu vermeiden beziehungsweise auf ein Minimum zu reduzieren. Außerdem implementiere die Obhutspflicht, dass man die Mietsache pfleglich behandele. Verletze der Mieter diese Obhutspflicht müsse er beispielsweise mit einer Abmahnung, einer fristlosen Kündigung und auch mit Schadenersatzansprüchen des Vermieters rechnen. Komme es zu Schadenersatzansprüchen, bleibe es dem Vermieter überlassen, ob er vom Mieter die Beseitigung der Schäden oder eine Geldzahlung vom Mieter fordert. Verlange der Vermieter eine Schadenersatzzahlung, müsse er keine Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen.
Freitag, 10 August 2018 11:06

Wann der Leerstand Steuervorteile kostet

Um die steuerlichen Vorteile als Vermieter nutzen zu können, muss eine Einkunftserzielungsabsicht bestehen. Hiervon geht der Fiskus bei kurzfristigen Leerständen auch aus. Ist jedoch ein Gebäude aufgrund nicht durchführbaren Sanierungsarbeiten leer, kann davon ausgegangen werden, das keine Einkunftserzielungsabsicht besteht, mit der Folge, dass auch keine Kosten mehr für die Immobilie steuermindernd abgesetzt werden können. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 31.01.2017 (Aktenzeichen IX R 17/16). Die Richter hatten über folgenden Fall zu entscheiden. Ein Ehepaar kaufte 1993 eine Wohnung in einem stark sanierungsbedürftigen Haus. Der Zustand des Gebäudes führte dazu, dass die Wohnung ab 1999 leer stand. Aufgrund der schwierigen Eigentumsverhältnisse (teilweise waren die WEG-Eigentümer nicht bekannt oder es wurde keine Anschrift ermittelt) konnten die dringend notwendigen Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt werden. In den Steuererklärungen der Jahre 2006 bis 2010 machte das Ehepaar deshalb negative Einkünfte für die Wohnung als Werbungskostenüberschüsse geltend. Dies wurde zunächst vom Finanzamt akzeptiert. Durch geänderte Steuerbescheide wurde diese Entscheidung jedoch widerrufen. Gegen die neuen Bescheide klagte das Ehepaar. Sie konnten sich aber weder beim Finanzgericht Mecklenburg noch beim Bundesfinanzhof durchsetzen. In seine Begründung stellte der Finanzhof grundsätzlich fest, dass die Kosten für eine leerstehende Wohnung steuerlich absetzbar sind, wenn weiterhin eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Im vorliegenden Fall könne aber hiervon nicht ausgegangen werden, obwohl sich der Kläger intensiv darum bemüht hätte, die Sanierungen voranzutreiben. Da es aber an der notwendigen Mitwirkung der anderen Teilnehmer fehle, seien diese Bemühungen gescheitert. Da die Wohnung deshalb unbewohnbar sei, konnte das Finanzamt annehmen, dass keine Einkunftserzielungsabsicht mehr bestand.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat eine Kündigungsklausel in den Allgemeinen Bausparbedingungen der LBS Landesbausparkasse Südwest mit Urteil vom 02.08.2018 verworfen (Aktenzeichen 2 U 188/17). Das Gericht hat jedoch wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zum Bundesgerichtshof  (BGH) zugelassen.

In dem Verfahren ging es um die folgende Klausel in den Allgemeinen Bausparbedingungen der Bausparkasse:

„Die Bausparkasse ist berechtigt, einen Bausparvertrag vor Auszahlung des Bauspardarlehens zu kündigen, wenn …

… b) seit dem 1. des Monats, in dem der Bausparvertrag abgeschlossen wurde, mindestens 15 Jahre vergangen sind und die Bausparkasse dem Bausparer mindestens 6 Monate vor Ausspruch der Kündigung ihre Kündigungsabsicht mitgeteilt hat.“

Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg e.V. hielt die Klausel für unwirksam. Sie benachteilige den Bausparer unangemessen. Die Klausel weiche von einem gesetzlichen Leitbild ab und dürfe daher nicht verwendet werden.

Bereits vor dem Landgericht Stuttgart unterlag die Bausparkasse. Ihr wurde  untersagt, diese oder eine inhaltsgleiche Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verwenden oder sich hierauf zu berufen. Die Bausparkasse legte gegen diese Entscheidung Berufung ein.

 Aber auch die Berufung blieb für die Kasse erfolglos. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart entschied, dass die Klausel den Bausparer unangemessen benachteilige. Die Frist für das durch die Klausel geregelte Kündigungsrecht entspreche nicht dem gesetzlichen Kündigungsrecht gem. § 489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Rechtliches

§ 489 Bürgerliches Gesetzbuch (Auszug): Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
Abs.1 Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, ….
… 2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

 

Nach der umstrittenen Klausel sei die Kündigung nicht an den Eintritt der Zuteilungsreife, sondern an den Monat des Abschlusses des Bausparvertrags geknüpft. Dies verkürze aber bei langfristigen Bausparverträgen die Überlegungsfrist des Bausparers, ob er die Zuteilung annehme. Dies eröffne der Bausparkasse außerdem Manipulationsmöglichkeiten.

Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zum Bundesgerichtshof  (BGH) zugelassen.

 

 

Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zum Bundesgerichtshof  (BGH) zugelassen.

Plant ein Architekt eine Baumaßnahme dergestalt, dass sie im Widerspruch zur Baugenehmigung steht, hat der Bauherr das Recht, den Architektenvertrag außerordentlich zu kündigen. Der Architekt hat dann keine weiteren Honoraransprüche. Das geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 05.04.2017 hervor (Aktenzeichen 4 U 112/14)

In dem Verfahren klagte eine Architektin auf Honorarzahlungen eines Bauherrn, der sie mit dem Neubau eines Einfamilienhauses beauftragt hatte. Während der Bauphase stellte sich heraus, dass die Ausführungsplanung teilweise eklatante Widersprüche zur Baugenehmigung auswies. Der Bauherr kündigte deshalb außerordentlich und beauftragte einen anderen Architekten, der die Baumaßnahme beenden sollte. Da die Architektin die Kündigung nicht akzeptieren wollte, klagte sie nun auf Zahlung der ihr nach ihrer Meinung noch zustehenden Honorare.

Die Klage wurde vom Landgericht Potsdam abgewiesen, weshalb die Architektin in Berufung vor das Oberlandesgericht Brandenburg ging. Dort bestätigte man aber das Urteil der Vorinstanz, dass die außerordentliche Kündigung, wegen der im Widerspruch zur Baugenehmigung stehenden Bauausführung, gerechtfertigt sei. Hier handele es sich um eine Kündigung aus wichtigem Grund. Außerdem habe die Architektin auch eine nur mangelhafte Bauüberwachung vorgenommen. Dies sei daran erkennbar, dass die Planungsfehler zum Kündigungszeitpunkt bereits umgesetzt waren.

Sowohl die im Widerspruch zu Baugenehmigung stehende Planung als auch die nicht ausreichende Bauüberwachung stellten gravierende Pflichtverletzungen dar. Eine Fortsetzung des Architektenvertrages sei dem Bauherrn unter die Umständen nicht zumutbar. Die Architektin habe erkennen müssen, dass die Gefahr bestand, dass keine nachträgliche Genehmigung der von der Genehmigung abweichenden Baumaßnahmen erfolge und ein Rückbau erforderlich würde.

Dienstag, 31 Juli 2018 06:34

Die Markise des Vormieters

Hat der Vormieter eine Markise angebracht, die bei Besichtigung des Mieters noch vorhanden ist, kann diese Teil des Mietobjektes werden. Dann muss der Vermieter die Markise auch wieder anbringen, wenn sie zunächst wegen Bauarbeiten entfernt wurde. Daran ändert sich auch nichts, wenn vereinbart wurde, dass der Vermieter keine Reparaturkosten für die Markise übernimmt. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Nürnberg in einem Urteil vom 25.08.2017 (Aktenzeichen 29 C 4898715).

In dem Streit ging es um eine Markise, die bei Begehung der Wohnung noch montiert war. Sie war vom Vormieter angebracht worden. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter hierfür keine Reparaturkosten übernehme. Bei Renovierung der Außenfassade wurde die Markise abgenommen. Nach Ende der Arbeiten verlangte der Mieter, dass diese wieder angebracht würde, was der Vermieter mit dem Hinweis, dass die Markise vom Vormieter angebracht wurde, verweigerte. Zusätzlich verwies der Vermieter auf die Klausel des Mietvertrages, nach der er für Reparaturarbeiten an dem Sonnendach nicht zuständig sei. Daraufhin klagte der Mieter beim zuständigen Amtsgericht auf Wiederanbringung der Markise.

Das Gericht gab dem Mieter Recht. Der Richter stellte fest, dass es sich im vorliegenden Fall um keine Reparatur handele, sich der Vermieter also nicht auf den Passus im Mietvertrag berufen könne. Der Mietvertrag beruhe aber letztendlich auf dem Zustand der Wohnung bei der Besichtigung. Sollten bei der Begehung vorhandene Sachen nicht mitvermietet werden, müsse dies ausdrücklich vereinbart werden. Der Hinweis hierauf müsse noch vor Abschluss des Mietvertrages erfolgen. Da dies hier nicht der Fall war, müsse der Vermieter die Markise wieder anbringen.

Das Argument des Vermieters, die Anbringung der Markise würde unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen, ließ das Gericht nach einer Kosten-Nutzen-Abwägung nicht gelten.

Wird über Positionen einer Nebenkostenabrechnung vor Gericht gestritten, kann dies dazu führen, dass der Vermieter die Kaution über sechs Monate hinaus zur Absicherung einer möglichen Nachzahlung einbehalten kann. Dies entschied das Landgericht München I in einem Urteil vom 18.01.2018 (Aktenzeichen 31 S 11267/17).

In dem Verfahren verlangte ein Mieter sechs Monate nach Mietende im Jahre 2017 die Herausgabe der Kaution. Der Vermieter war hierzu aber nicht bereit, da eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 noch ausstehe. Der Mieter hingegen argumentierte, dass diese Abrechnung spätestens zum 31.12.2016 bei ihm hätte vorliegen müssen. Forderungen des Vermieters seien deshalb von vorneherein ausgeschlossen.

Bei dem Mietobjekt handelte es sich um eine Eigentumswohnung. Der Vermieter verwies nun darauf, dass eine Abrechnung für 2015 noch nicht möglich sei, da aufgrund eines WEG-Rechtsstreites noch Unterlagen für die Heizkostenabrechnung fehlten, er somit noch keine endgültige Nebenkostenabrechnung erstellen könne. Dies hielt der Mieter nicht für ausschlaggebend und versuchte, die Herausgabe der Kaution gerichtlich zu erzwingen.

Das zuständige Amtsgericht gab dem Mieter recht. Daraufhin ging der Vermieter in Berufung und konnte sich vor dem Landgericht München I durchsetzen. Die Richter hoben das Amtsgerichtsurteil auf und verwiesen auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB („ Nach Ablauf dieser Frist (12 Monate nach Abrechnungsende) ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“). Dem Vermieter könne nicht angelastet werden, dass er wegen der fehlenden Unterlagen verspätet abrechne. Er habe schließlich keine Möglichkeit, den Prozessverlauf zu beschleunigen.

Grundsätzlich müsse zwar die Kaution innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses abgerechnet werden. Da aber im vorliegenden Fall in den Vorjahren immer Nachzahlungen an Heizkosten angefallen waren und auch im Jahre 2015 damit zu rechnen sei, könne der Mieter die Kaution über die Sechsmonatsfrist hinaus einbehalten, bis eine endgültige Abrechnung möglich sei.

 

Ab August 2018 gilt eine neue Bestimmung der Gewerbeordnung. Danach wird die Verwaltung von Wohnimmobilien erlaubnispflichtig. Immobilienverwalter, die das Eigentum von Wohnungseigentümern oder von Wohnungsvermietern verwalten, erhalten die Erlaubnis nur, wenn sie eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen können. Die Anforderungen an diese Versicherung werden in der Makler- und Bauträgerverordnung vorgeschrieben. Wer bereits als Verwalter tätig ist, muss die Erlaubnis spätestens am 01.03.2019 vorlegen können.

Freitag, 27 Juli 2018 06:27

Verletzung des Mieters – wer haftet?

Ein Vermieter haftet bei einer Verletzung durch einen Mietmangel (hier Herunterfallen des Rollos) nur dann, wenn ein direkter Zusammenhang zwischen dem Mangel und der Verletzung besteht. Das entschied das Landgericht Nürnberg Fürth am 18.07.2018 (Aktenzeichen 7 S 5872/17).

In dem Verfahren ging es um den Sturz eines Mieters, für den er den Vermieter haftbar machen wollte. Der Mieter hatte eine Doppelhaushälfte angemietet und bereits beim Vermieter moniert, dass ein Rollladen schwergängig sei.

Nach einiger Zeit sauste das Rollo aus einer Höhe von über 2 Metern nach unten. Durch den dabei entstehenden Lärm erschreckte sich der Mieter derart, dass er auf einer Außentreppe stolperte. Erst im letzten Moment konnte er an einer Säule Halt finden und so einen Sturz vermeiden. Dies führte aber zu einer schweren Verletzung am Handgelenk. Es kam unter Anderem zu einem Knorpelschaden und einem Teilbänderriss.

Der Mieter verlangte nun vom Vermieter Schmerzensgeld und Schadenersatz für Haushaltsführungskosten in Höhe von insgesamt 62.000 €. Da sich der Vermieter weigerte zu zahlen, klagte der Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht. Dor wurde die Klage jedoch abgewiesen. Zum einen bezweifelte das Gericht, ob der Vermieter einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht schuldig geworden sei, weil die Reparatur des Rollos erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgte. Darüber hinaus sei aber der Sturz auf ein allgemeines Lebensrisiko zurückzuführen. Laute Geräusche gehörten nach Meinung des Gerichts zur allgemeinen Lebenswirklichkeit. Ein Erschrecken aufgrund solcher Geräusche sei deshalb dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen.

Auch mit der Berufung vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Auch hier sahen die Richter keinen direkten Zusammenhang zwischen einer Pflichtverletzung des Vermieters und der Verletzung des Mieters. Der Vermieter habe zwar einen Mietmangel zu beseitigen. Die Verletzung sei aber nicht direkt durch das heruntergefallene Rollo entstanden. Erschrecken und eine dadurch ausgelöste Überreaktion sei aber einem eventuell bestehenden Mietmangel nicht direkt zurechenbar, sondern müsse als allgemeines Lebensrisiko angesehen werden. Nur wenn der Mieter direkt durch das herabstürzende Rollo geschädigt worden wäre, könne von einer Haftung des Vermieters ausgegangen werden.

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