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Hartmut Fischer

Hartmut Fischer

Donnerstag, 17 Oktober 2019 10:15

Mieterverein gewinnt Musterfeststellungsklage

Wenn von einer Musterfeststellungklage spricht, geht es meist um den sogenannten „Dieselskandal“. Doch die erste Musterfeststellungsklage (MFK) wurde am 15.10.2019 vor dem Oberlandesgericht (OLG) München entschieden. Hierbei ging es um die Klage eines Mietervereins gegen eine Immobilien-Firma, die vor dem OLG unterlag. (Aktenzeichen MK 1/19).
Was ist eine Musterfeststellungsklage? Eine Musterfeststellungsklage kann grundsätzlich nur von Verbänden, nicht aber von Einzelpersonen eingereicht werden. Aufgrund von Musterfällen entscheidet das zuständige Gericht, ob eine Musterfeststellungklage zugelassen wird. Ist dies der Fall, können sich weitere Geschädigte der Klage anschließen und sich in ein Klageregister des Bundesjustizministeriums eintragen. Finden sich innerhalb von zwei Monaten mindestens 50 Anhänger für die Klage eintragen. Im Verfahren wird dann festgestellt, ob der Kläger (also der Verband) im Recht ist.  Etwaige Forderungen, die sich aus dem Urteil der MFK ergeben, müssen dann jedoch individuell durchgesetzt werden.
Musterfeststellungsklage wegen Mieterhöhung Der Münchener Mieterverein hatte eine MFK gegen ein Immobilienunternehmen für rund 130 Mieter angestrengt. Die Klage richtete sich gegen eine Mieterhöhung, die mit Modernisierungsmaßnahmen begründet wurde. Da 2019 die Kostenumlage von Modernisierungen stark eingeschränkt wurde, hatte das Unternehmen – nach Meinung des Mietervereins – die Modernisierungen noch 2018 angekündigt, wollte sie aber erst in zwei Jahren durchführen. Es ginge also darum, sich die Vorteile des alten Rechts zu sichern, argumentierte der Mieterverein. OLG gibt Mieterverein Recht Diese Ansicht teilte auch das OLG München. Es stellte jedoch fest, dass der zeitliche Abstand zwischen der Ankündigung und der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen zu lang sei.  Statt der angekündigten Mieterhöhungen zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter dürften deshalb nur noch drei Euro pro Quadratmeter zulässig sein. Revision ist möglich Das Oberlandesgericht München hat allerdings die Revision vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe zugelassen. Ob es zu einer weiteren Verhandlung kommen wird, steht noch nicht fest. Die Immobilienfirma prüft derzeit ihr weiteres Vorgehen. Der Anwalt des Unternehmens hat jedoch bereits angedeutet, dass er gerne in Revision gehen würde. Das dürfte Sie auch interessieren: Härtefälle bei Modernisierungs-Mieterhöhung  Die unwiderrufliche Mieterhöhungszustimmung Mieterhöhung: Sachverständiger muss Wohnung nicht besichtigen
Dienstag, 15 Oktober 2019 14:01

Härtefälle bei Modernisierungs-Mieterhöhung

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, wann es sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen um unzumutbare Härten handelt, die den Mieter von der Verpflichtung die Mieterhöhung zhu zahlen, entbindet.  (Urteil vom 09.10.2019 – Aktenzeichen VIII ZR 21/19). Mieter lebt bereits seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung In dem Verfahren klagte der Mieter einer rund 86 qm großen Wohnung gegen seinen Vermieter. Er lebte bereits seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Der Mieter erhält Arbeitslosengeld II und einen Zuschuss zu den Mietkosten. Der Vermieter ließ an der 1929 gebauten Immobilie Dämm-Arbeiten durchführen, ließ die alten Balkone durch größere ersetzen und den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen. Nach den Arbeiten teilte der Vermieter dem Mieter im März 2016 mit, dass die Miete ab 2017 um 240,00 € angehoben würde. Er begründete dies mit den vorgenommenen Arbeiten. Von der Erhöhung entfielen nach seiner Berechnung 100 Euro auf die neuen Balkone und je 70 Euro auf die Dämmarbeiten und die Inbetriebnahme des Fahrstuhls. Gerichte entscheiden unterschiedlich Der Mieter sah hierin eine finanzielle Härte und versuchte vor Gericht durchzusetzen, dass er die Mieterhöhung nicht zahlen müsse. Das zuständige Amtsgericht entschied, dass der Mieter den Anteil für den Fahrstuhl nicht zahlen müsse. Der Mieter akzeptierte die Entscheidung nicht und ging in Berufung. Das hierfür zuständige Landgericht stellte nun fest, dass der Mieter lediglich eine Mieterhöhung für die Dämmarbeiten an der oberen Geschossdecke zu zahlen habe. Anteilig seien dies für den Mieter ein Zuschlag von 4,16 Euro. Verständlicherweise war hiermit der Vermieter nicht einverstanden und ging in Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Vor dem BGH argumentierte der Vermieter, dass dem ALG II-Bezieher nach den geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnung von 50 Quadratmetern zustände. Seine Mietwohnung habe jedoch eine Wohnfläche von 86 Quadratmetern. Dadurch würde eine Ablehnung der Mieterhöhung darauf hinauslaufen, dass der Vermieter den „Luxus“ des Mieters bezahlen müsse. BGH: Wohnraumgröße muss auch bei ALGII-Beziehern individuell beurteilt werden Die Richter des BGH sahen das anders. Dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, sei zwar in der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Das könne aber nicht automatisch angenommen werden, wenn die Wohnung nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß sei. Die Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen sollten sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Die Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolgt indessen einen anderen Regelungszweck. Hier gilt es abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen (Auszug) Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), … durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, … § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Auszug) (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. … (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
Außerdem gelte nicht nur für den Vermieter der Schutz der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG. Dies gelte auch für den Mieter. Daher könne der Mieter bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen. Gemessen daran könne die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Hier komme es auch darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß sei. Dabei könnten beispielsweise auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung eine Rolle spielen. Da im vorliegenden Fall der Mieter bereits seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebe könne ihm nicht vorgehalten werden, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe. BGH bestätigt die finanzielle Härte Der Bundesgerichtshof hat somit die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte gebilligt. Gleichwohl musste das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, weil dieses keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der Ausnahmefälle des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getroffen hat, bei deren Vorliegen ein Härteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist.    
Samstag, 12 Oktober 2019 13:19

Zu früh gekündigt

Ist ein Mieter mit seinen Mietzahlungen nach § 543 BGB in Verzug, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch wenn er natürlich daran interessiert ist, den säumigen Zahler möglichst rasch los zu werden, muss er aber darauf achten, dass alle Zahlungsfristen abgelaufen sind. Wird die Kündigung zu früh ausgesprochen, wird diese dadurch unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 20.06.2019 (Aktenzeichen 8 U 132/18) In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die der Vermieter am 05. Februar 2018 um 15:40 Uhr in den Briefkasten seines Mieters geworfen hatte. Nach seiner Meinung war der Vermieter bereits zwei Monatsmieten im Rückstand. Die Miete war nämlich weder für Januar noch für Februar auf seinem Konto eingegangen. Allerdings fiel der 05. Februar 2018 auf einen Montag. Der Mieter hatte die Miete nach den gesetzlichen Bestimmungen spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Da hier Freitag und Samstag nicht mitgerechnet werden, hätte der Mieter zumindest theoretisch die Miete noch am 05. Februar zahlen können und wäre nicht in Verzug gekommen. In Verzug kam er dadurch erst am 06. Februar 2019. Kammergericht erklärt die verfrühte Kündigung für unwirksam Das Berliner Kammergericht erklärte die Kündigung für unwirksam. Am Tag der Zustellung waren die Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt.
§  543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
  2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
  3. die Mieter
    1. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
    2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
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Samstag, 12 Oktober 2019 12:00

Was bringt das Klimapaket?

Das sogenannte „Klimapaket“ das von der Bundesregierung auf den Weg gebracht wurde, hat nicht nur bei den verschiedenen Immobilienverbänden zu zum Teil harscher Kritik geführt. Für die Hauseigentümer steht letztlich nur eins fest: Es kommen große Belastungen auf sie zu. Paket ist noch kein Gesetz Tatsache ist, dass die vom Bundeskabinett verabschiedeten „Eckpunkte für das Klimaschutzprogramm“ noch keine Gesetze sind und wahrscheinlich in dieser Form auch nicht werden. Rund ¼ der zur Verwirklichung notwendigen Gesetze müssen auch vom Bundesrat gebilligt werden. Da die Regierungsparteien hier auf Unterstützung – vor allem von Seiten der Grünen – angewiesen sind, wird es spätestens hier zu Änderungen am vom sogenannten Klima-Kabinett verabschiedeten Paket kommen. Hohe Kosten für Immobilien-Besitzer Es zeichnet sich jedoch ab, dass es zu hohen Kosten für die Immobilien-Besitzer kommen wird, die nur teilweise durch Fördermittel abgedeckt werden. So steht die Ölheizung vor dem zumindest langfristigen Aus. Laut dem Statistischen Bundesamt sorgt sie noch in 23,5 % der Haushalte für Wärme. Die Umstellung von Öl auf umweltfreundlichere Heizmethoden soll mit bis zu 40 % gefördert werden. Bei Investitionen, die schnell in eine Größenordnung mittlerer fünfstelliger Beträge gelangt, dürfte der verbleibende Anteil von 60 % für viele Immobilieneigentümer jedoch nur schwer zu stemmen sein. Auch Modernisierung von Gasheizungen wird gefördert Während die Ölheizung breiten Raum in der Diskussion einnimmt, wird über Gasheizungen kaum gesprochen. Dies mag auch daran liegen, dass in dem Klimapaket vorgesehen ist, dass Ölheizungen ab 2026 so gut wie abgeschafft werden sollen. Ihr Einbau soll in Neubauten nur erlaubt werden, wenn es keine umweltfreundlichere Alternative gibt, was aber so gut wie ausgeschlossen ist. Im Rahmen der Förderung von umweltfreundlichen Heizungsalternativen besteht auch die Möglichkeit, Förderungsgelder für Gasheizungen zu erhalten. Kosten bekannt – Finanzierung nicht Die Oppositionsparteien und viele Umweltverbände werfen den Regierungsparteien vor, im Gesetzentwurf zur Umsetzung des Klimapakets bereits zurückgerudert zu sein. Klar ist dabei eins: Die Pläne des Klimapakets werden viele, viele Milliarden kosten. Wie diese finanziert werden sollen, ist jedoch nur teilweise geklärt. Mehr über das Klimapaket erfahren Sie auch im nächsten Hausblick-Report, den Sie über die Startseite von www.hausblick.de (unten rechts) abonnieren können.  
Donnerstag, 10 Oktober 2019 11:44

Auch Attrappen können verboten sein

Wer Überwachungskameras aufstellt, die auch das Nachbargrundstück überwachen, muss diese entfernen. Doch nicht nur das. Auch wenn es sich bei um eine Attrappe handelt, muss diese entfernt werden. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Landgerichts Koblenz von 05.09.2019 (Aktenzeichen 13 S 17/19). Dem Beschluss lag der Streit zweier Grundbesitzer zugrunde. Einer hatte eine Kamera-Attrappe in der Nähe zum Nachbargrundstück und eine Überwachungskamera im Erdgeschoss seines Hauses angebracht. Beide Geräte waren auf das Nachbargrundstück ausgerichtet. Dies wollte der Nachbar nicht dulden. Der „Kameramann“ führte jedoch vor Gericht aus, dass ihn die Attrappe und die Überwachungskamera vor Einbrechern schützen soll. Hiermit konnte er sich vor dem zuständigen Amtsgericht nicht durchsetzen. Gegen das Amtsgerichts-Urteil setzte sich der zum Abbau der Kamera und der Attrappe Verurteilte in der Berufung vor dem Landgericht Koblenz zur Wehr. Auch Landgericht verlangt Entfernung Die Richter des Landgerichts wiesen die Berufung als unbegründet zurück. Der Kläger habe ein Anrecht darauf, dass sowohl die Kamera als auch die Kamera-Attrappe entfernt werden. Das Gericht stellte fest, dass die Überwachung auch allgemeiner Rechtsprechung als Eingriff in die Persönlichkeitsrechte des Nachbarn angesehen würde. Der Unterlassungsanspruch des Nachbarn ergebe sich auch aus den §§ 823 und 1004 BGB.
§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht (1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. (2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein. § 1004 BGB:  Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
Das Gericht führte aus, dass die Kameraüberwachung letztlich nur bei einer begründeten, konkreten und besonderen Gefährdungslage zugelassen werden könne. Doch diese Ausnahmesituation habe der Beklagte nicht nachweisen können. Deshalb sei die Kamera im Haus, die auf das Nachbargrundstück gerichtet sei, zu entfernen oder so einzustellen, dass weder das Nachbargrundstück noch der öffentliche Raum (z. B. Bürgersteig, Straße usw.) erfasst würden. Auch die Attrappe muss weg Die Richter waren auch der Meinung des Amtsgerichts, dass nicht nur die Kamera, sondern auch die Attrappe verschwinden müsse. Schon das Vortäuschen könne beim betroffenen Nachbarn einen Überwachungsdruck auslösen, da er davon ausgehen könnte, dass er auf jeden Fall mit einer Überwachung rechnen müsse. Da es zwischen den Nachbarn bereits seit längerem Streit gab, sei die Attrappe auch als Provokation zu sehen. Der Nachbar könne kaum erkennen, ob es sich um eine Attrappe oder eine echte Kamera handele. Das könnte Sie auch interessieren: Verwirkte Nachbarrechte bleiben verwirkt  Kein Mietmangel, wenn die Nachbarskinder lärmen  Luftwärmepumpe zu nah an der Grenze?        
Pflegt ein Kind einen Elternteil und hält sich dabei nahezu ständig im Haus des zu Pflegenden auf, ergibt sich daraus noch nicht unbedingt das Recht, nach dem Tod des Elternteils in den Mietvertrag einzutreten. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht München vom 27.06.2018 (Aktenzeichen 452 C 17000/17). In dem Streit ging es um eine Wohnung, die von dem inzwischen verstorbenen Vater angemietet wurde. Dieser wurde von seiner Tochter bis zu seinem Ableben gepflegt. Nach dem Tod des Vaters erklärte die Tochter, sie trete in den Mietvertrag des Vaters ein. Der Vermieter lehnte dies jedoch ab und kündigte das Mietverhältnis. Er begründete die Kündigung mit dem Hinweis, dass die Tochter den Vater zwar gepflegt habe, jedoch keinen gemeinsamen Haushalt mit ihm führte. 24 Stunden Pflege umstritten Dem widersprach die Tochter. Der Zustand des Vaters habe sich derart verschlechtert, dass sie mit ihm einen gemeinsamen Hausstand hätte führen müssen. Ein Verwandter bestätigte auch, dass die Tochter zu dem Vater gezogen sei, da anders die Pflege nicht mehr möglich gewesen sei. Die Pflege sei rund um die Uhr notwendig gewesen. Die Tochter hatte allerdings ihre eigene Wohnung beibehalten, führte aber hierzu aus, dass sie dort lediglich ihr Büro als Selbstständige unterhalten habe. Der Vermieter ging aber davon aus, dass die Tochter nur einen Teil ihrer persönlichen Gegenstände in der väterlichen Wohnung untergebracht habe, während die restlichen Dinge wohl in der eigenen Wohnung der Tochter verblieben wären. Die Notwendigkeit der Pflege  rund um die Uhr wurde auch vom behandelnden Arzt bestätigt. Dieser hielt es auch für erstaunlich, dass die häusliche Pflege überhaupt gelungen sei. Um dies zu erreichen, sei auch ein ambulanter Pflegedienst eingeschaltet worden. Der Patient habe auch in der Nacht betreut werden müssen, weshalb er davon ausgehe, dass die Tochter auch beim Vater gewohnt habe. Die Betreuung sei auch in der Nacht notwendig gewesen. Die Tochter habe ihn mehrmals über akute Vorfälle informiert. Bei allen Hausbesuchen, die er durchgeführt habe, sei die Tochter immer anwesend gewesen. Ein Nachbar sagte aus, dass er die Tochter in den letzten ein bis zwei Jahren insbesondere bei schönem Wetter täglich gesehen habe. Ob sie dort auch gewohnt habe, könne er jedoch nicht sagen. Amtsgericht: Pflege ist noch kein Zusammenleben Das Amtsgericht München gab dennoch dem Vermieter recht. Von einer gemeinsamen Haushaltsführung könne man erst ausgehen, wenn die im Haushaltsarbeiten auch in gewisser Form arbeitsteilig erledigt würden. Das Gericht stellte auch fest, dass der Bundesgerichtshof (BGH) verlangte, keine überspannten Anforderungen zu stellen (Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 25/14). Insbesondere reiche es schon aus, wenn die Tochter lediglich im Haushalt des Vaters gelebt habe. Doch das Gericht stellte fest, dass die Tochter ihren Lebensmittelpunkt in ihrer eigenen Wohnung nicht aufgegeben habe. Die Zeugen hätten lediglich über einzelne Beobachtungen oder über ihre eigenen Einschätzungen berichten können. Eine Zeugin habe ausgesagt, dass die Tochter erzählt habe, sie sei am Todestag ihres Vaters nach Hause gefahren. Sie habe ihn erst am nächsten Tag tot vorgefunden. Insgesamt – so das Gericht – habe die Tochter nicht nachweisen können, dass sie bei ihrem Vater gelebt habe. Dass sie ihn gepflegt habe, reiche nicht aus. Das dürfte Sie auch interessieren: Eintritt in den Mietvertrag des Verstorbenen Wohnungsübernahme nach dem Tod des Mieters Selbstmordgefährdeter Mieter und Räumungsvergleich
Montag, 07 Oktober 2019 13:43

Außendämmung geht über die Grenze

Ein Nachbar muss die Überbauung seines Grundstücks mit einer außen angebrachten Wärmedämmung nicht grundsätzlich dulden, wenn es hierzu auch Alternativen gibt, die mit einem vertretbaren Aufwand realisiert werden können. Zu diesem Ergebnis kam das Bayerische Oberste Landesgericht in einem Urteil vom 01.10.2019 (Aktenzeichen 1 ZRR 4/19) In dem Verfahren ging es um die Dämmung einer Fassade, die außen angebracht werden sollte. Das zu dämmende Gebäude steht im Freistaat Bayern an der Grenze zum Nachbargrundstück. Die Dämmung von 18 Zentimeter Stärke führte deshalb zur Überbauung des Nachbargrundstückes. Der Nachbar wollte diese Überbauung nicht zulassen. Deshalb klagte der Immobilieneigentümer und verwies darauf, dass eine vergleichbare Wärmedämmung von innen nicht beziehungsweise nur mit einem nicht vertretbaren Aufwand möglich sei. Amts- und Landgericht entscheiden unterschiedlich Das zuständige Amtsgericht entschied zunächst, dass der Nachbar eine Überbauung bis zu 5 Zentimeter dulden müsse. Beide Parteien gingen in die Berufung. Hier entschied das Landgericht aufgrund eines Sachverständigengutachtens gegen den Immobilieneigentümer. Allerdings ließ es die Revision beim Bayerischen Oberlandesgericht zu. Bayerische Oberste Landesgericht: Keine Duldungspflicht Das Bayerische Oberste Landgericht entschied gegen den Kläger und stellte fest, dass eine Überbauung der Grundstücksgrenze nicht geduldet werden müsse. Die Voraussetzungen für eine Duldung nach Artikel 46a Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) – ein bayerisches Landesgesetz – lägen nicht vor.
Art. 46a AGBGB: Überbau durch Wärmedämmung (Auszug) (Bayerisches Landesgesetz) (1) Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben zu dulden, dass die auf einer vorhandenen Grenzmauer oder Kommunmauer nachträglich aufgebrachte Wärmedämmung und sonstige mit ihr in Zusammenhang stehende untergeordnete Bauteile auf das Grundstück übergreifen, soweit und solange
  1. diese die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigen und eine zulässige beabsichtigte Nutzung des Grundstücks nicht behindern,
  2. die übergreifenden Bauteile öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widersprechen und
  3. eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann.
Bezugnehmend auf den § 46a AGBGB stellten die Richter beim Obersten Bayerischen Landesgericht fest, dass die Außendämmung nur geduldet werden müsse, wenn es für die Dämmung keine Alternative gäbe. Bei der Beurteilung von Alternativlösungen dürften nicht nur die Kosten hierfür herangezogen werden. Ob es eine andere Lösung gäbe, müsse individuell entschieden werden. Nach den landesgesetzlichen Reglungen habe eine Außendämmung grundsätzlich keinen Vorrang vor der Innendämmung. Im vorliegenden Fall können die Grenzwerte der EnEV mit einer Innendämmung eingehalten werden. Dass dabei besondere Maßnahmen zur Vermeidung bauphysikalischer Nachteile zu ergreifen sind, müsse als vertretbarer Aufwand angesehen werden. Das könnte Sie auch interessieren: Luftwärmepumpe zu nah an der Grenze?  Verwirkte Nachbarrechte bleiben verwirkt Der Holzstapel an der Grundstücksgrenze  
Montag, 30 September 2019 14:11

Wenn beide fristlos kündigen

Einen äußerst interessanten Fall hatte das Landgericht Stuttgart am 30.01.2019 zu entscheiden. In dem Verfahren ging es um die Frage, ob ein Mieter, der fristlos gekündigt hat, noch die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten und die Miete bis dahin zahlen muss. Das brisante an diesem Fall: Der Vermieter hatte dem Mieter bereits zweimal fristlos gekündigt, bevor dieser die Kündigung aussprach. Vor diesem Hintergrund hielt das Gericht die Forderung, die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten für rechtsmissbräuchlich. (Aktenzeichen 4 S 233/18). Vermieter kündigt zweimal fristlos In dem Streitfall ging es zunächst um eine fristlose Kündigung durch den Vermieter, die dieser im Juli 2016 ausgesprochen hatte. In dem sich daran anschließenden Räumungsprozess stellte sich heraus, dass die Kündigung aller Voraussicht nach für ungültig erklärt werden würde. Der Vermieter sprach deshalb im November 2017 erneut eine weitere fristlose Kündigung aus. Der Prozess zog sich in die Länge, so dass nun der Mieter im Mai 2018 ebenfalls fristlos kündigte und die Wohnung zurückgab. Mieter soll Kündigungsfrist einhalten Der Vermieter widersprach aber der fristlosen Kündigung durch den Mieter und bestand auf die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist: Er verlangte nun, dass die Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (August 2018) weitergezahlt würde. Gleichzeitig vertrat er die Ansicht, dass das Mietverhältnis seit der ersten fristlosen Kündigung (im Juli 2016) beendet sei. Da der Mieter im Mai 2018 auszog, stellte der Vermieter fest, dass der Prozess erledigt sei und klagte nun auf die Mietzahlung bis zum August 2018. Landgericht: Vermieterforderung ist rechtsmissbräuchlich Das Verfahren landete schließlich vor dem Landgericht Stuttgart, wo der Vermieter jedoch unterlag. Die Richter stellten fest, dass der Vermieter durch sein gesamtes Verhalten deutlich gemacht habe, dass er die Räumung der Wohnung so schnell wie möglich erreichen wollte (zweimaliges Aussprechen der fristlosen Kündigung). Daher sei seine Forderung der Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist widersprüchlich zu dem zuvor an den Tag gelegten Verhalten. Aufgrund dieses Widerspruchs sei das Verhalten des Vermieters rechtsmissbräuchlich. Das könnte Sie auch interessieren: Beleidigung: Grund zur fristlosen Kündigung? Trotz erheblicher Pflichtverletzung keine fristlose Kündigung Fristlos und fristgerecht gekündigt
Mittwoch, 25 September 2019 10:44

Anfang ohne Ende

Geht es um die Renovierung der Wohnung gibt es immer wieder Streit zwischen Vermieter und Mieter. Über einen ganz speziellen Fall musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.08.2019 entscheiden (Aktenzeichen VIII ZR 263/17). Ein Mieter hatte mit der Renovierung der Wohnung begonnen, diese aber nicht beendet. Nach dem Mietvertrag war der Mieter nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Dennoch hatte er damit begonnen, die Tapeten in den Mieträumen zu entfernen, ohne diese durch neue zu ersetzen. Er brach dann auch die Arbeiten ab und beendete die begonnene Renovierung nicht. Der BGH sah in dieser Vorgehensweise eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Die Richter bezogen sich hierbei auf einen im vorigen Jahr bearbeiteten Fall. Hier hatten der BGH festgestellt, dass es sich um eine Pflichtverletzung des Mieters handele, wenn dieser Tapeten in einer Mietwohnung entferne, ohne neue anzubringen. Der BGH bezog sich in der Urteilsbegründung auf § 538 BGB.
§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Im Umkehrschluss ergibt sich aus § 538 BGB, dass der Mieter aller Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu vertreten hat, wenn sie durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Der Mieter habe die Pflicht, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten. Hierzu gehöre auch die Obhutspflicht, die vom Mieter verlange die Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln. Auch müsse der Mieter alles unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen könne. Das Gericht stellte auch klar, dass der Vermieter keine Frist wegen der Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs setzen müsse, die es dem Mieter ermögliche, die Schäden zu beseitigen. Insgesamt bejahte der BGH den Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz. Allerdings müsse hier ein Abzug von den Kosten erfolgen, da „Neu gegen Alt“ ausgetauscht würde. Das könnte Sie auch interessieren: Wenn der Mieter nicht renovieren muss … Schönheits­reparaturen bei renoviert übergebener Wohnung Mieter muss Schäden durch Hund vermeiden    
Dienstag, 24 September 2019 13:27

Birkenpollen – akzeptable Beeinträchtigung

Bäume sind an sich etwas Schönes. Doch wenn Blätter oder Pollen auf das Nachbargrundstück fliegen, kann das schnell zu Ärger führen. In einem Streitfall musste jetzt sogar der Bundesgerichtshof entscheiden, ob Birken gefällt werden müssen, weil die Pollen auf das Grundstück des Nachbarn flogen. Die Richter stellten klar: Wenn die Grenzabstände eingehalten werden, muss der Nachbar diese natürlichen Immissionen in aller Regel hinnehmen. (Urteil vom 20.09.2019 – Aktenzeichen V ZR 218/18) In dem Verfahren ging es um drei rund 18 Meter hohe Birken auf einem Grundstück in Baden Württemberg. Die Bäume standen, den Landesvorschriften entsprechend, zwei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt. Natürlich wurde das Nachbargrundstück durch den Pollenflug und den Laubabfall mit belastet. Auch Samen, Früchte und leere Zapfen sowie loses Astwerk wehte auf das Nachbargrundstück. Der Nachbar ging deshalb gerichtlich vor und verlangte die Entfernung der Birken. Sollte dem nicht stattgegeben werden, forderte er eine monatliche Entschädigung von 230,00 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres. Vor dem zuständigen Amtsgericht konnte er sich jedoch mit beiden Forderungen (Fällen oder Entschädigung) nicht durchsetzen. In der Berufung entschied jedoch das Landgericht Karlsruhe, dass die Bäume gefällt werden müssten. Hiergegen ging der Birken-Inhaber in Revision. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob die Entscheidung des Landgerichts auf und setzte die Entscheidung des Amtsgerichts (Ablehnung beider Anträge) wieder ein. Die Richter stellten fest, dass sich das Landgericht fälschlicherweise auf § 2004 Abs. 1 BGB berufen habe.
§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Keine Störung nach § 1004 BGB Nach Meinung des BGH setze der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass der Beklagte (hier der Birkeneigentümer) auch der Störer sei. Dafür genüge es aber nicht, dass der Beklagte Eigentümer des Grundstücks sei, von dem die Einwirkung ausgehe. Es müsse auch nachgewiesen werden, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück nicht ordnungsgemäß bewirtschafte. Grundsätzlich sei von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn die landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstände eingehalten würden. Natürliche Immissionen sind hinzunehmen  Kommt es trotz Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich. Ein Beseitigungsanspruch lässt sich auch nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis herleiten, da die Beeinträchtigungen zwar erheblich, aber nicht derart schwer sind, dass der Kläger sie nicht mehr hinzunehmen hätte. Auch Entschädigungsanspruch abgelehnt Der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch auf eine Entschädigung von monatlich 230 € in den Monaten Juni bis November bestehe ebenfalls nicht. Da der Beklagte für die Beeinträchtigungen nicht verantwortlich ist, kommt ein Ausgleichsanspruch nicht in Betracht. Das könnte Sie auch interessieren Wenn der Baum fällt Astrückschnitt verjährt? Keine Haftung bei „Walnuss-Schaden“
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