Facebook
Twitter
Newsfeed

Guter Rat vom Anwalt.

Exklusiv für PLUS-Mitglieder: Unsere
Anwälte beraten Sie sofort am Telefon.
PLUS-Mitglied werden

Blog

image

Blog Archiv

Hartmut Fischer

Hartmut Fischer

Montag, 19 August 2019 08:49

Schlechte Arbeit – gar kein Lohn

Wird ein Interessent vom Makler nur unzureichend über eine infrage kommende Immobilie informiert, weil die Arbeitsabläufe im Maklerbüro nur unzureichend organisiert oder strukturiert sind, kann er seinen Anspruch auf die Courtage (Vergütung für Makler) verlieren. Dies gilt insbesondere dann, wenn die schlechte Information auch auf Leichtfertigkeit zurückzuführen ist. Dies hat das Oberlandesgericht Koblenz in einem Beschluss vom 02.05.2019 festgestellt (Aktenzeichen 2 U 1482/18). Zusage ohne Hintergrundwissen In dem Verfahren hatte ein Makler seinen Klienten verklagt, weil dieser die Courtage nicht zahlen wollte. Der Klient hatte über den Makler eine Eigentumswohnung gekauft. Der Wohnungskäufer hatte zuvor gegenüber dem Makler deutlich gemacht, dass für ihn nur ein Objekt infrage komme, bei dem er sowohl nach dem für die WEG festgelegten Abstimmungsmodus als auch nach der Zahl der Miteigentümer nicht überstimmt werden könne. Es stellte sich heraus, dass die entsprechende Zusage des Maklers und dessen Behauptungen, es gäbe lediglich einen weiteren Eigentümer und die Abstimmungen erfolgten nach Köpfen, nicht den Tatsachen entsprach. Der Makler hatte diese Behauptungen ohne weitere Recherche aufgestellt. Weitere falsche Behauptungen Hinzu kam, dass der Makler behauptet hatte, dass es noch Teilungserklärung gäbe. Auch dies stimmte nicht. Die Teilungserklärung lag dem Sohn des Maklers, der im Maklerbüro beschäftigt war, bereits vor, als das Gegenteil behauptet wurde. Der Sohn wusste auch, dass es nicht einen, sondern zwei weitere Miteigentümer gab. Maklerbüro unzureichend organisiert Das Oberlandesgericht hielt in seinem Beschluss fest, dass der Makler die Arbeitsabläufe in seinem Büro nur unzureichend organisiert hatte. Bei ordentlichen Organisations- und Informationsabläufen hätten die dem Sohn vorliegenden Informationen auch beim Vater vorliegen müssen. Der Makler selbst habe sich aber grob fehlerhaft verhalten, da er Auskünfte gegeben hatte, ohne die hierfür notwendigen Informationen zu haben. Dies führe dazu, dass der Makler seinen Anspruch auf die Courtage verwirkt habe.  Die Entscheidung des Landgerichts Mainz, gegen das der Makler Berufung eingelegt hatte, sei deshalb korrekt. Aufgrund des Beschlusses zog der Makler seine Berufung zurück. Das könnte Sie auch interessieren: Makler ist kein Steuerberater Telefonischer Maklervertrag Maklerprovision bei Rücktritt vom Kaufvertrag
Donnerstag, 15 August 2019 07:56

Wenn der Baum fällt

Überträgt der Vermieter mit einem Formularmietvertrag die Gartenpflege auf den Mieter, ohne dies weiter zu spezifizieren, kann der Mieter auch Bäume, die schadhaft sind oder ihn stören. Bei unklaren Regeln bezüglich der Befugnis eines Mieters gehen die Unklarheiten grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.06.2019 (Aktenzeichen 67 S 100/19). In dem Verfahren ging es um Bäume, die ein Mieter gefällt hatte. Ihm war im Formularmietvertrag die Gartenpflege übertragen worden. Ob das Fällen von Bäumen zu dieser Pflege gehörte, war dem Vertrag nicht zu entnehmen. Allerdings hieß es im Vertrag, dass der Mieter „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere(n) Veränderungen der Mietsache“ vorzunehmen habe. Der Vermieter war mit dem Fällen der Bäume nicht einverstanden und verlangte vom Mieter Schadenersatz, den dieser jedoch nicht zahlen wollte. Der Vermieter klagte deshalb zunächst vor dem Amtsgericht Berlin-Spandau. Schadensersatzklage vom Amtsgericht abgewiesen Vor dem Amtsgericht hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Gericht sah in der Baumfäll-Aktion keine Pflichtverletzung seitens des Mieters. Das Fällen entspreche einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dem Mieter sei die Gartenpflege übertragen worden. Das Fällen von Bäumen sei nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden. Der Vermieter wollte diese Entscheidung nicht akzeptieren und legte Berufung beim Landgericht Berlin ein. Landgericht: Mietvertragsregelungen sind unklar Auch das Landgericht Berlin stellte sich zunächst auf die Seite des Mieters. Aufgrund des vorliegenden Mietvertrages sei dieser berechtigt gewesen, schadhafte oder störende Bäume zu fällen. Die Regelungen im Vertrag seien unklar. Deshalb komme hier § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung („Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.“). Aus dem Mietvertrag gehe lediglich hervor, dass der Mieter die Gartenpflege übernehme, nicht aber, ob hierzu auch das Fällen von Bäumen gehöre. Diese Unklarheit im Vertrag gehe zu Lasten des Vermieters. Verfahren muss neu verhandelt werden Allerdings entschied das Landgericht dennoch, dass die Angelegenheit neu verhandelt werden müsse. Vor dem Amtsgericht hatte der Vermieter erklärt, dass er bei Vertragsunterzeichnung ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass keine Bäume gefällt werden dürften. Dieser Einwand sei vom Amtsgericht nicht berücksichtigt worden. Hierfür gäbe es aber keine verfahrensrechtlichen Gründe.    
Mittwoch, 14 August 2019 07:35

Passt das hier hin?

Wohngebäude müssen in das Gesamtbild der Umgebung passen. Hierzu können die Behörden entsprechende Richtlinien erlassen. Doch kann ein Wohnhaus auch durch seine Größe nicht in das Gesamtbild passen? Nach dem Urteil des Verwaltungsgericht Mainz vom 26.07.2019 kann dies durchaus der Fall sein (Aktenzeichen 3 K 1142/18.MZ). Geprüft und für zu groß befunden In dem Verfahren ging es um eine abgelehnte Baugenehmigung, die von den Bauherren für ein Gebäude mit sieben Wohnungen eingereicht wurde. Der Bauantrag wurde mit der Begründung abgelehnt, dass das Wohnhaus in den beantragten Dimensionen (Grundfläche und Höhe) nicht in das Gesamtbild der Bebauung in der Nachbarschaft passe. Die Bauherren legten gegen den Bescheid der Gemeinde Widerspruch ein. Gleichzeitig reichten Sie neue Pläne für ein kleiner dimensioniertes Gebäude ein. Widerspruch erfolgreich Die zuständige Behörde gab den Bauherren Recht und verpflichtete die Bauaufsichtsbehörde, den geänderten Plänen für ein kleineres Gebäude die entsprechende Baugenehmigung zu erteilen. Die Gemeinde wollte aber nicht nachgeben. Sie klagte vor dem Verwaltungsgericht. Die Gemeinde argumentierte, dass durch die Entscheidung ihre Planungshoheit verletzt würde. Sie werde dadurch gezwungen, eine nach dem Bauplanungsrecht nicht zulässige Bebauung zu genehmigen. Das Gebiet, in dem der Neubau geplant war, sei durch kleinere Wohngebäude geprägt. Der von den Bauherren beantragter Neubau passe aufgrund seiner Größe nicht in das Gesamtbild. Verwaltungsgericht gibt der Gemeinde Recht Das Verwaltungsgericht stellte sich auf die Seite der Gemeinde und hob die Entscheidung der Widerspruchsbehörde auf. Das geplante Gebäude habe eine Grundfläche von 187 m² und eine Firsthöhe von 11,35 m². Es gäbe zwar in der Nachbarschaft ein Haus mit einer ähnlich großen Grundfläche, das aber nicht so hoch sei wie der geplante Neubau. Das geplante Gebäude sei um rund 1,20 Meter höher, als das höchste Gebäude in der Nachbarschaft. Das bereits bestehende, höchste Gebäude habe aber eine viel geringere Grundfläche. Neubau muss in die Umgebung passen Die größeren Dimensionen machten das geplante Gebäude zu einem Unikat, für dass es kein vergleichbares Objekt in der Nachbarschaft gäbe. Neue Häuser hätten sich aber in ihrer Optik dem bestehenden Gebäudebestand anzupassen. Nur so könne die Weiterentwicklung auf noch nicht verplantem Gelände gewährleisten. Hin zu käme, dass der Neubau als Präzedenzfall dienen könne, um weitere großflächige Bebauungen auf Nachbargrundstücke zu beantragen.  
Wenn der Wasserhahn in der Küche (nach dem Aufdrehen) nur tropft, kann dies ein Grund für den Mieter sein, die Miete zu mindern. Wegen eines zu geringen Wasserdrucks in der Leitung sprach das Amtsgericht in Moers am 17.04.2019 einem Mieter das Recht zu, die Miete um 5 % zu mindern (Aktenzeichen 561 C 220/17). In dem Verfahren ging es um eine Wasserleitung, die so wenig Druck aufwies, dass in der Küche das Wasser nur tröpfchenweise herausfloss. Der Mieter war deshalb gezwungen, das benötigte Wasser aus der Leitung im Badezimmer zu entnehmen. Dies nahm er zum Anlass, die Miete zu mindern. Der Vermieter wollte die Minderung jedoch nicht akzeptieren. Darum landete der Streitfall vor dem Amtsgericht Moers. Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Mieters und bestätigte dessen Recht zur Mietminderung. Das Gericht verwies dabei auf § 536 Abs. 1 BGB.
§ 536 BGB (Auszug): (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. …
Das Gericht unterstrich dabei, dass gerade in der Küche das Wasser beispielsweise zum Spülen, zur Essenszubereitung, zum Waschen oder Blumengießen benötigt würde. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben war, hielt das Amtsgericht eine Mietminderung von 5 % für durchaus angemessen. Das könnte Sie auch interessieren: Mietminderung auch nachträglich möglich Baulärm: Mietminderung auch in Großstädten möglich Modernisierungsarbeiten und Mietminderung  
Wenn mehrere Kandidaten zur Wahl eines Verwalters antreten, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden. Die Wahl muss auch dann fortgesetzt werden, wenn bereits ein Kandidat eine relative Mehrheit für sich gewinnen konnte. Dies gilt allerdings nicht für den Fall, dass jeder Wohnungseigentümer lediglich eine Stimme hat und ein Bewerber die absolute Mehrheit erhielt. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 18.01.2019 (Aktenzeichen V ZR 324/17).  Zu dem Verfahren kam es aufgrund einer Klage mehrerer Wohnungseigentümer gegen die Wahl eines Verwalters. Der Wohnungseigentümerversammlung standen drei Kandidaten zur Auswahl. Jeder Wohnungseigentümer konnte für jeden Bewerber eine Stimme abgeben. Als aber der erste Kandidat die relative Mehrheit erzielt hatte, wurde die Wahl abgebrochen. Dies hielten die Kläger nicht für zulässig.
Die unterschiedlichen Mehrheiten Grundsätzlich unterscheidet man vier verschiedene Arten von Mehrheit: Relative Mehrheit: Kein anderer Kandidat hat mehr Stimmen Einfache Mehrheit: Mehr Stimmen als alle anderen Kandidaten zusammen Absolute Mehrheit: Wie einfache Mehrheit, doch unter Berücksichtigung der Stimmenthaltungen. Qualifizierte Mehrheit: Mindestens einen zuvor festgelegten Anteil der möglichen Stimmen.
Amtsgericht und Landgericht lehnen Wahl ab Die Kläger hatten sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Erfolg. Die Wahl hätte man fortsetzen müssen. Es sei möglich, dass Stimmberechtigte, die sich im ersten Wahlgang enthalten oder gegen den Kandidaten gestimmt hatten, für einen anderen Kandidaten gestimmt hätten und der Kandidat dadurch mehr Stimmen als der erste Bewerber erzielt hätte. Die unterlegenen Wohnungseigentümer gaben jedoch nicht auf und legten gegen die Urteile Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. BGH: Wahl des Verwalters ist unwirksam Doch auch der BGH vertrat die Ansicht, dass die Wahl des Verwalters unwirksam sei. Die vorgenommene Abstimmung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der BGH stellte grundsätzlich fest, dass bei mehreren Kandidaten über jeden einzelnen abgestimmt werden müsse. Nur wenn jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben könne und einer der Bewerber die absolute Mehrheit erreicht habe, könne auf eine Fortsetzung der Wahl verzichtet werden. In allen anderen Fällen müssten alle Wahlgänge durchgeführt werden. Denn normalerweise könne erst nach Abschluss aller Wahlgänge ermittelt werden, wer die Wahl gewonnen und die erforderliche Mehrheit hinter sich bringen konnte. Eine relative aller Regel könne erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein Bewerber die erforderlichen Stimmen hinter sich vereinen konnte. Die relative Mehrheit eines Bewerbers reiche nicht aus, um die Wahl bereits zu diesem Zeitpunkt zu beenden.
Ein Vermieter hat das Recht, die Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen auch häufiger als alle zwölf Jahre durchzuführen, wie es die technischen Regeln vorschreiben. Allerdings kann er die dabei entstehenden (Mehr-)Kosten nicht auf seine Mieter umlegen. Eine häufigere Prüfung als alle zwölf Jahre verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 BGB). Dies entschied das Amtsgericht Münster am 15.03.2019 (Aktenzeichen 48 C 361/18). Häufiger geprüft, als gesetzlich vorgeschrieben In dem Verfahren ging es um eine vom Vermieter durchgeführte Dichtigkeitsprüfung, die er über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter abwälzte. Der Vermieter lies diese Prüfung alle fünf Jahre durchführen. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine solche Prüfung jedoch nur alle zwölf Jahre, wie es im Rahmen der technischen Empfehlungen festgelegt wurde. Der Mieter hielt die häufigeren Prüfungen für überflüssig und fand, dass die kürzeren Prüfungszeiträume einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellten. Deshalb dürfe der Vermieter die Kosten auch nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, klagte der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht Münster. Gericht: Nur gesetzlich vorgeschriebene Prüfung ist umlegbar Vor dem Amtsgericht konnte sich der Vermieter jedoch nicht durchsetzen. Der Richter entschied, dass die Kosten für die vorgezogenen Prüftermine könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch das Amtsgericht sah in den kürzeren Prüfintervallen einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB.
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Vermieter sah in der Festlegung auf den zwölfjährigen Intervall eine Beschränkung seine Privatautonomie. Das sah das Gericht jedoch anders. Der Vermieter könne Betriebskosten in jeder Höhe verursachen. Die Frage sei jedoch, ob diese auf die Mieter umgelegt werden dürften. Im vorliegenden Fall jedenfalls nicht. Das könnte Sie auch interessieren: Vereinbarung über Ver­waltungs­kosten­pauschale unwirksam Betriebskosten und Notdienstpauschale Wirtschaft­lichkeits­gebot und Betriebskosten-Kürzung  
Wird der Balkon einer kleinen Wohnung (ca. 60 Quadratmeter) vergrößert, rechtfertigt dies nicht, dass die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen angehoben wird. Eine Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung sei nicht erkennbar. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Hamburg in einem Beschluss vom 14.02.2019 (Aktenzeichen 334 S 5/19). In dem Verfahren stritten Vermieter und Mieter einer knapp 60 Quadratmeter großen Wohnung über eine Mieterhöhung wegen Modernisierung der Wohnung. Der Vermieter hatte den Balkon der Wohnung vergrößert – er war jetzt mit knapp fünf Quadratmetern doppelt so groß wie zuvor. Der Vermieter sah darin eine Verbesserung des Wohnwertes. Der Mieter habe – so argumentierte er – mehr Bewegungsfreiheit und zusätzliche Stellflächen. Diese mache das Wohnen insgesamt angenehmer und auch bequemer. Der Mieter war jedoch anderer Meinung und sah in der Balkon-Erweiterung keine Wohnwertsteigerung. Es kam zum Prozess vor dem zuständigen Amtsgericht, bei dem das Gericht zugunsten des Mieters entschied. Hiermit wollte sich der Vermieter nicht abfinden und ging vor dem Landgericht Hamburg in Berufung. Mieterhöhungsverlangen abgewiesen Doch auch das Landgericht vertrat die Ansicht des Amtsgerichts. Die Richter planten deshalb, die Berufung des Vermieters zurückzuweisen. Im vorliegenden Fall sei durch die Vergrößerung des Balkons der Gebrauchswert der Wohnung nicht gesteigert worden. Der Vermieter könne deshalb keine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) beziehungsweise nach § 555b Nr. 4  BGB durchsetzen.
555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Nur geringfügige Nutzungsverbesserung Die Richter sahen in der zusätzlichen Balkonfläche keinen den >Wohnwert steigernden Nutzen. Bereits bei dem kleineren Balkon hätte man sich dort aufhalten können. Auch die Möglichkeit, hier zum Beispiel Pflanzen abzustellen, bewertete das Gericht nicht so hoch, dass dies eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtfertige. Das Gericht wies darüber hinaus darauf hin, dass die Balkonfläche nur zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet werden könne. Damit würde die berechnete Wohnfläche lediglich um ein Prozent vergrößert. Das könnte Sie auch interessieren: Anspruch auf Rollläden nach Balkonanbau WEG: Ist Zweitbalkon eine Modernisierungsmaßnahme? Terrasse statt Balkon
Dienstag, 06 August 2019 09:10

Baulärm als Mietmangel?

Baulärm kann Mietmangel sein Das Landgericht (LG Berlin) hat in einem Urteil vom 15.1.2019 entschieden, dass Baulärm von einem Nachbargrundstück ein Mietmangel sein kann, der zur Mietminderung berechtigt (Aktenzeichen (67 C 309/18). Dabei spiele es keine Rolle, ob der Vermieter Verursacher der Beeinträchtigung sei oder eine Möglichkeit habe, dagegen vorzugehen. Der Deutsche Anwaltverein sieht das Urteil allerdings eher skeptisch. In dem Verfahren ging es um eine Mietminderung, die ein Mieter wegen erheblichem Baulärm vorgenommen hatte. Der Lärm ging vom Nachbargrundstück aus, wo eine Tiefgarage abgerissen und ein Hochhaus neu errichtet wurde. Da der Vermieter die Kürzung nicht hinnehmen wollte, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Lärm von nebenan als Mietmangel anerkannt Das Landgericht Berlin teilte die Meinung des Mieters. Es stufte die von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen (hier vor allem die Lärmbelästigung) als Mietmangel ein. Den Einwand des Vermieters, dass er keine Möglichkeit habe, gegen diese Beeinträchtigung vorzugehen, ließ das Gericht so nicht gelten. Mietminderung keine „Strafzahlung“ In seiner Entscheidung berief sich das Landgericht auf den Bundesgerichtshof (BGH), der die Haftung des Vermi8eters in solchen Fällen bereits am 10.02.2019 festgestellt habe (Aktenzeichen VIII ZR 343/08) Die Mietminderung stelle keine „Strafe“ für den Vermieter dar. Durch die Minderung solle lediglich das Gleichgewicht zwischen den Pflichten des Mieters und des Vermieters wiederhergestellt werden.  vielmehr soll hierdurch das Gleichgewicht der beiden gegenüberstehenden Pflichten wiederhergestellt werden. Die volle Miete sei nur für eine mangelfreie Wohnung gerechtfertigt – Störungen führten deshalb auch zu Mietminderungen, wenn der Vermieter dies nicht verantworten müsse. Deutscher Anwaltverein betrachtet Urteil skeptisch "Diese Entscheidung ist mit Vorsicht zu genießen“, kommentiert Rechtsanwältin Beate Heilmann das Urteil. Sie ist Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). "Es wird in anderen Entscheidungen der Landgerichte die Minderung wegen Baulärm und wohl auch Lärm vom Nachbargrundstück ausgeschlossen. Solange eine einheitliche oder höchstrichterliche Rechtsprechung nicht existiert, muss der Mieter damit rechnen, dass ihm ein Minderungsrecht nicht zugesprochen wird. Dies ist insbesondere für den Mieter gefährlich: Behält er die Miete aufgrund eines vermeintlichen Mangels ein, wird ein solcher aber vom Gericht abgelehnt, wendet sich das Blatt. Der Mieter ist dann mit Mietzahlungen im Rückstand und muss eventuell sogar mit einer Kündigung rechnen." Das könnte Sie auch interessieren: Baulärm: Mietminderung auch in Großstädten möglich Kein Mietmangel, wenn die Nachbarskinder lärmen Mietminderung wegen Lärmbelästigung
Zum Berliner Mietendeckel hat jetzt auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) Stellung genommen. Der Verein geht grundsätzlich davon aus, dass ein Bundesland solche Regelungen einführen darf. Inhaltlich äußert der DAV jedoch Bedenken gegenüber dem Berline Vorstoß. Eingriff in bestehende Mietverträge So kritisiert der Verein unter anderem, dass die geplanten Maßnahmen in bestehende Mietverträge eingreifen. Außerdem moniert der DAV, dass der Senat Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen will. „Die Vorschläge des Senats kollidieren mit den Regelungen zur Mietpreisbremse“, sagt Rechtsanwalt Michael Drasdo, Vorsitzender des Gesetzgebungsausschusses Miet- und Wohnrecht im DAV. Der Verein stellt fest, dass die beiden Maßnahmen ineinandergreifen müsste. Ist das Wohnungswesen nur Ländersache? Beim geplanten Mietendeckel handelt es sich um eine sogenannte öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten per Landesgesetz. Wohnungswesen ist in der Regel auch Sache der Länder. Der DAV weist aber auch darauf hin, dass bei sogenannten zivilrechtlichen Normen der Bund die Gesetzgebungskompetenz habe. Das bedeutet, dass im Zivilrecht nur der Bundestag Gesetze verabschieden darf. Unter das Zivilrecht fallen alle mietrechtlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch wie die Mieterhöhungen nach Modernisierung. „Es ist außerdem zweifelhaft, ob auch Mieten gedeckelt werden können, die laut Mietspiegel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“, gibt Drasdo zu bedenken. Der Mietendeckel sei für alle Wohnungen des freien Mietmarktes vorgesehen, außer für Neubauten. Notsituation wirklich gegeben? „Zudem muss der Senat genau prüfen, ob die Notsituation auf dem Wohnungsmarkt, von der er ausgeht, tatsächlich besteht“, warnt der Ausschussvorsitzende. Davon hänge es ab, ob der Eingriff in die bestehenden Gesetze mit der Verfassung vereinbar ist. „Die Aussage, dass eine Notsituation vorliegt, kann man nicht pauschal für eine ganze Stadt treffen – auch wenn das dem Gefühl vieler Mieter entspricht“, fügt Drasdo hinzu. Man müsse sich den Mietwohnungsmarkt nach Bezirken, Stadtgebieten, Quartieren, gegebenenfalls sogar einzelne Straßen gesondert anschauen. Deckel für alle ist problematisch „Problematisch ist auch, dass alle Wohnungen des freien Mietmarktes unter den Mietendeckel fallen sollen“, kritisiert der Rechtsanwalt weiter. Für Genossenschaftswohnungen passten die Regelungen beispielweise nicht. Die Nutzer der Wohnungen sind keine Mieter, sondern Mitglieder der Genossenschaft. Mit dieser verbandsrechtlichen Sonderstellung können sie über die Höhe der Nutzungsentgelte mitentscheiden. „Auch für Versicherer, die zur Deckung von Lebensversicherungen Immobilien errichten und vermieten, wäre ein Mietendeckel in dieser Form sehr schwierig“, fügt Drasdo hinzu. Der Berliner Senat hat seine Vorschläge zu einem sogenannten Mietendeckel am 18. Juni in einem Eckpunktepapier veröffentlicht. Demnach sollen die Mieten für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, durch die Bruttowarmmiete monatlich um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter in die Höhe treiben, sollen genehmigungspflichtig werden. Das Gesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten. Das könnte Sie auch interessieren: Ärger mit Berliner Mietspiegel Berliner Senat will verschärftes Mietrecht Berlin: Mieten­begrenzungs­verordnung unwirksam
Geht eine Beziehung in die Brüche, ist das immer unangenehm für alles Beteiligten. Wenn dann jedoch noch Geld ins Spiel kommt, ist der Streit vorprogrammiert. Wie verhält es sich beispielsweise, wenn die Eltern eines Partners ein Geldgeschenk zur Finanzierung eines Hauses machten und die Beziehung kurz darauf beendet wird? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 18.06.2019 (Aktenzeichen X ZR 107/16). In dem Streitfall ging es um ein Geldgeschenk, dass die Mutter der Partnerin einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft machte. Die Beziehung der Lebensgemeinschaft bestand seit 2002. Im Jahr 2011 schaffte sich das Paar eine Immobilie an, für die Mutter der Partnerin über 100.000 Euro beisteuerte. Der Betrag wurde zunächst als zinsloses Darlehen zur Verfügung gestellt. Anfang 2013 ging die Beziehung in die Brüche und die Partnerin verlangte vom Partner die Hälfte der zugewandten Beträge. Sie hat dieses Begehren in erster Linie auf eine Darlehensabrede gestützt; hilfsweise hat sie sich den Vortrag des Beklagten zu eigen gemacht, die Zuwendungen seien unentgeltlich erfolgt. Da sich der ehemalige Partner weigerte, zu zahlen, klagte die Mutter auf Rückzahlung der Hälfte des zur Verfügung gestellten Geldes Vorinstanzen gaben der Mutter Recht Das Landgericht (LG) Potsdam gab der Klägerin Recht. Auch in der Berufungsverhandlung vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg konnte sich der Beklagte letztlich nicht durchsetzen.  Das OLG entschied, dass die Klägerin Anspruch auf die Rückzahlung habe, da hier ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben sei. Mit der Auflösung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hätte sich die Situation grundlegend geändert Hiervon waren die Vertragsparteien der Schenkung nicht ausgegangen. Den Zuwendungen habe die Vorstellung zugrunde gelegen, die Beziehung zwischen der Tochter der Klägerin und dem Beklagten werde lebenslangen Bestand haben. So rechnet das Oberlandesgericht Mit der Trennung, die kurze Zeit nach der Schenkung erfolgt sei, sei diese Geschäftsgrundlage weggefallen, und der Klägerin sei ein Festhalten an der Schenkung nicht zuzumuten. Da die Tochter der Klägerin jedoch mindestens vier Jahre in der gemeinsamen Wohnimmobilie gewohnt habe, habe sich der mit der Schenkung verfolgte Zweck teilweise verwirklicht. Diese Zweckerreichung sei in Relation zur erwarteten Gesamtdauer der Lebensgemeinschaft zu setzen. Demnach habe der Beklagte 91,6 % seines hälftigen Anteils an den Zuwendungen, d. h. 47.040,77 €, zurückzuzahlen. Bundesgerichtshof weist Revision zurück Der Bundesgerichtshof hat die Beurteilung des Berufungsgerichts im Ergebnis gebilligt und deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen. In der Begründung führte das Gericht aus, dass auch bei einem Schenkungsvertrag Umstände zugrunde zu legen wären, die zwar kein Vertragsbestandteil seien, auf denen aber der Geschäftswille aufbaue. Deren schwerwiegende Veränderung kann daher wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages oder gar das Recht eines oder beider Vertragspartner erfordern, sich vom Vertrag zu lösen (§ 313 Abs. 1 BGB). Bei der Prüfung, was im Einzelfall Geschäftsgrundlage eines Schenkungsvertrags ist, sei jedoch zu berücksichtigen, dass der Schenkungsvertrag keinen Vertrag darstellt, bei dem Leistung und Gegenleistung ausgetauscht werden. Der Schenkungsvertrag ist vielmehr durch das Versprechen einer einseitigen unentgeltlichen Zuwendung gekennzeichnet, mit der der Schenker einen Vermögensgegenstand weggibt und dem Beschenkten - soweit die Schenkung nicht unter einem Vorbehalt oder einer Bedingung oder mit einer Auflage erfolgt - diesen Gegenstand zur freien Verfügung überlässt. Der Beschenkte schuldet keine Gegenleistung; er "schuldet" dem Schenker nur Dank für die Zuwendung, und der Schenker kann das Geschenk zurückfordern, wenn der Beschenkte diese Dankbarkeit in besonderem Maße vermissen lässt und sich durch eine schwere Verfehlung gegenüber dem Schenker als grob undankbar erweist (§ 530 Abs. 1 BGB). Im vorliegenden Fall ging der Schenker davon aus, dass die Immobilie von den Beschenkten zumindest für einige Dauer gemeinsam genutzt werde. Allerdings musste die Schenkerin mit einem Scheitern der Beziehung rechnen. Die Folgen für die Nutzung des Geschenks gehören zu dem vertraglich übernommenen Risiko einer freigiebigen Zuwendung. Im Streitfall beruht die Feststellung des Berufungsgerichts, die Zuwendung sei in der Erwartung erfolgt, die Beziehung zwischen der Tochter der Klägerin und dem Beklagten werde andauern. Das zu erwerbende Grundeigentum werde die "räumliche Grundlage" des Weiteren, nicht nur kurzfristigen Zusammenlebens der Partner bilden. Diese Geschäftsgrundlage der Schenkung ist weggefallen, nicht weil die Beziehung kein Leben lang gehalten hat, sondern weil sich die Tochter der Klägerin und der Beklagte schon nach weniger als zwei Jahren nach der Schenkung trennten. Anspruch auf komplette Rückzahlung In diesem Fall kann man davon ausgehen, dass die Schenkung nicht erfolgt wäre, wäre für die Schenker das frühe Ende der Beziehung erkennbar gewesen. Deshalb könne dem Schenker nicht zugemutet werden, unter diesen Umständen weiter an der Schenkung festhalten zu müssen.  Umgekehrt ist dem Beschenkten auch zuzumuten, das Geschenk zurückzugeben, wenn nicht besondere Umstände dagegensprächen. Da der Schenker die Höhe des Geschenks um keine bestimmte Quote vermindert hätte, wenn er die tatsächliche Dauer der Lebensgemeinschaft vorausgesehen hätte, kommt die "Berechnung" eines an einer solchen Quote orientierten Rückzahlungsanspruchs, wie sie das Berufungsgericht vorgenommen hat, grundsätzlich nicht in Betracht. Im Streitfall wirkt sich dies allerdings nicht aus, da nur der Beklagte ein Rechtsmittel gegen das Berufungsurteil eingelegt hat.      
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Weiter
Seite 1 von 133