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Hartmut Fischer

Hartmut Fischer

Die Politik steht unter Zeitdruck – aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 11.04.2018 muss die Grundsteuer bis zum Ende des Jahres reformiert werden. Gelingt dies nicht, dürfte ab 2020 gar keine Grundsteuer mehr erhoben werden. Dies wäre ein Fiasko für die Kommunen, für die die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen gehört. Derzeit erhalten die Städte und Gemeinden rund 15 Milliarden Euro durch die Grundsteuer in ihre Kassen. Vor diesem Hintergrund hat die Bundesregierung nun einen Gesetzesvorschlag beschlossen und auf den parlamentarischen Weg gebracht. Er muss nun vom Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden. Gelingt es, ein entsprechendes Gesetz zu verabschieden, hat das Verfassungsgericht noch eine Einführungsphase von fünf Jahren bewilligt, so dass die Grundsteuer erst ab 01.01.2025 in neuer Form erhoben wird. Im Zentrum der Neuregelungen steht die Bewertung des Grundbesitzes. Dabei spielen der Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete eine wesentliche Rolle.  Als Bodenrichtwert gilt hier der aktuelle Wert des Grundstücks. Bei der Ermittlung der Nettokaltmiete spielt die sogenannte Mietniveaustufe eine wesentliche Rolle.  Je höher diese Stufe festgelegt wird, geht man von einem  umso höher liegenden Mietniveau aus. Die Mietniveaustufen legt das Bundesfinanzministerium auf der Grundlage der vom statistischen Bundesamt ermittelten Durchschnittsmieten fest. Soweit bereits Daten zur Verfügung stehen,  können diese über das Portal des Bodenrichtwertsystems BORIS (https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de) eingesehen werden. Gegen die vom Bund und den meisten Ländern entwickelte wertabhängige Lösung hat sich der Freistaat Bayern ausgesprochen. Dort wird eine wertunabhängige Regelung bevorzugt. Hier wird zur Berechnung der Steuer lediglich die Grundstücksgröße, die Wohnfläche und der lokale Hebesatz zugrunde gelegt. Um das Gesetzeswerk nicht zu gefährden wurde deshalb eine Öffnungsklausel vorgesehen, die es den Länder ermöglicht, abweichende Modelle einzuführen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Länder von dieser Regel Gebrauch machen werden. Allerdings muss für diese Öffnungsklausel eine Verfassungsänderung vorgenommen werden, wofür eine 2/3-Mehrheit im Bundestag und Bundesrat notwendig ist. Diese Mehrheit ist - vor allem im Bundesrat - durchaus noch nicht sicher. Einen ausführlichen Beitrag zu diesem Thema, in dem auch das Berechnungsmodell erläutert wird, finden Sie im nächsten Newsletter „Hausblick-Report“, den Sie auf der Startseite von "Hausblick" unten rechts abonnieren können. Das könnte Sie auch interessieren: Grundsteuer muss neu geregelt werden ifo: Grundsteuerberechnung vereinfachen  Grundsteuer: Finanzminister mit neuem Vorschlag Grundsteuerreform: Lob und Ablehnung  
Es kommt vor, dass Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst niedriger ansetzen, als es nach den zu erwartenden Kosten realistisch ist. Damit sollen potenzielle Mieter gewonnen werden. Entstehen dadurch höhere Nachzahlungen kann der Mieter aber keine Schadenersatzansprüche geltend machen, da ihm faktisch kein Schaden entsteht. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss erklärt hat, dass er nicht in der Lage sei, höhere Betriebskosten zu zahlen, als die, die sich aus den Vorauszahlungen ergeben. Dies entschied das Landgericht Berlin am 29.10.2018 (Aktenzeichen 65 T 106/18) In dem Verfahren ging es um eine Nebenkosten-Nachzahlung für zwei Monat in Höhe von 214 Euro. Im Mietvertrag war eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 170,00 Euro vereinbart worden. Ein Angestellter der Hausverwaltung räumte hierzu ein, dass man die Betriebskostenvorauszahlung bewusst so niedrig angesetzt habe. Man wollte dadurch erreichen, dass die Gesamtmiete nicht über 500,00 Euro steige. Dies hielt der Mieter nicht für Rechtens und wollte deshalb auf Schadenersatz klagen. Um den Prozess führen zu können beantragte er hierfür Prozesskostenhilfe. Das zuständige Amtsgericht Berlin-Neukölln lehnte jedoch den Antrag auf Prozesskostenhilfe ab. Das Gericht befand, dass eine Klage auf Schadenersatz keine Erfolgsaussichten habe. Gegen den ablehnenden Bescheid des Amtsgericht legte der Mieter Beschwerde beim Landgericht Berlin ein. Doch auch hier hatte er keinen Erfolg: Das Landgericht stellte sich auf die Seite des Amtsgerichts und bestätigte die dort getroffene Entscheidung. Auch hier sahen die Richter keine Chancen, dass der Mieter mit seiner Schadenersatzklage Erfolg haben würde. Die tatsächlich angefallenen und abgerechneten Nebenkosten stellten keinen Schaden für den Mieter dar. Schließlich wären die gleichen Kosten angefallen, wenn die Nebenkostenvorauszahlungen höher angesetzt worden wären. Allerdings wiesen die Richter daraufhin, dass ein Anspruch auf Schadenersatz entstehen könne, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages klargestellt hätte, dass er höhe Nebenkosten, als die die sich aus den Vorauszahlungen ergeben, nichts zahlen könne oder wolle. Durch diese Erklärung wäre dann ein Vertrauenstatbestand entstanden, die den Vermieter dazu verpflichtet hätte, darauf hinzuweisen, dass die Betriebskosten erheblich höher ausfallen würden und nicht durch die Vorauszahlungen abgedeckt würden. Das dürfte Sie auch interessieren: Anspruch auf Betriebskostenabrechnung verwirkt? Betriebskosten und Notdienstpauschale Betriebskostenabrechnung: Recht auf Belegeinsicht Betriebskostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen  
Hat ein Wohnungseigentümer die Kosten für Maßnahmen übernommen, die die Wohneigentümergemeinschaft hätte tragen müssen, kann er keine nachträgliche Erstattung seiner Ausgaben verlangen. Das gilt auch, wenn die Teilungserklärung irrtümlich falsch ausgelegt wurde. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14.06.2019 (Aktenzeichen V ZR 254/17). In dem Verfahren ging es um einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung die Fenster auf eigene Kosten ersetzt hatte. Dies hatten im Übrigen auch andere Eigentümer in der Anlage getan. Sie hatten die Teilungserklärung dahingehend ausgelegt, dass die Kosten hierfür von jedem Eigentümer selbst zu tragen seien. Dies war jedoch eine Fehlinterpretation: Der Austausch von Fenstern gehörte zu den Gemeinschaftsausgaben. Der Eigentümer verlangte deshalb von der Gemeinschaft der Ersatz der von ihm bezahlten Kosten. Doch weder vor dem zuständigen Amtsgericht noch vor dem Landgericht konnte er sich durchsetzen. Da die Revision vom Landgericht zugelassen wurde, kam die Angelegenheit nun vor den BGH. Doch auch hier konnte sich der Wohnungseigentümer nicht gegen die Gemeinschaft durchsetzen. Die Richter stellten zunächst fest, dass eine Kostenerstattung allenfalls nach § 687 Abs. 1 BGB (Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag beziehungsweise nach § 812 Abs. 1 BGB (Bereicherungsrecht) denkbar sei. Im vorliegenden Fall würden diese Regeln aber keine Rolle spielen, da hier die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vorrangig anzuwenden seien. Der BGH verwies hier auf die Bestimmungen des § 21 Abs. 4 und 5.
§ 21 WEG (Auszug): 1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. … 4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:  ... die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums …
Aus diesen Bestimmungen ergebe sich eindeutig, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden habe. Dem Wohnungseigentümer hätte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeiführen können und müssen. Wäre ein entsprechender Antrag abgelehnt worden, hätte man eine Beschlussersetzungsklage einreichen können. Im Zweifelsfall hätte man auch eine einstweilige Verfügung erwirken können. Wurden die Kosten für Maßnahmen, die eigentlich Sache der Gemeinschaft gewesen wären, von einem einzelnen Wohnungseigentümer übernommen, bestehe grundsätzlich kein Ersatzanspruch. Dabei spiele es keine Rolle, dass sich der Wohnungseigentümer in Auslegung der Teilungsordnung im Irrtum befand. Eine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft wäre nicht im Sinne der Interessen der anderen Wohnungseigentümer. Diese müssten in ihrer Finanzplanung nicht berücksichtigen, dass etwaige Forderungen aus der Vergangenheit auf sie zukämen, auf deren Gründe sie aber keinen Einfluss hatten. Im vorliegenden Fall käme hinzu, dass die Auslegung der Teilungserklärung über mehrere Jahre irrtümlich erfolgte und eine ganze Reihe von Wohnungseigentümer den Austausch der Fenster auf eigene Kosten vorgenommen hätten. An diesen Kosten müsste sich der Kläger im Umkehrschluss dann ebenfalls beteiligen. Dies korrekt zu berechnen, verlange einen sehr hohen Verwaltungsaufwand und stelle dennoch nicht sicher, dass eine gerecht Lösung gefunden werde.    
Donnerstag, 13 Juni 2019 15:02

WEG: Pflanzenschmuck im Treppenhaus

Wohnungseigentümer dürfen im Treppenhaus Pflanzendekorationen anbringen, solange dies in einem üblichen Rahmen geschieht. Eine ein Verbot begründende erhebliche Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer liege hier nicht vor. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Frankfurt/Main in einer Entscheidung vom 14.03.2019 (Aktenzeichen 2-13 S 94/18). Dem Verfahren lag ein Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern zugrunde. Der eine hatte das Treppenhaus mit Pflanzen dekoriert, die in Töpfen beziehungsweise in Metallständern mit den Töpfen aufgestellt wurden. Hinzu kamen einige andere Dekorationsgegenstände. Ein anderer Wohnungseigentümer war hiermit nicht einverstanden. Er hielt die Dekoration für unzulässig und forderte die Beseitigung der Pflanzen und Deko-Artikel. Da der „Dekorateur“ hierzu nicht bereit war, klagte der „Dekogegner“ vor Gericht und erhielt auch vor dem Amtsgericht Recht. Gegen die Entscheidung des Amtsgericht legte der Beklagte Berufung vor dem Landgericht Frankfurt/Main ein. Dort unterlag der Deko-Gegner. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Beseitigung der Dekorationen, die der Beklagte im Treppenhaus angebracht habe. Das Gericht sah in den Pflanzen und Dekogegenständen keine erhebliche Beeinträchtigung nach § 14 Nr. WEG.
§ 14 WEG (Auszug): Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst …
Nach Ansicht der Richter des Landgerichts wurde mit der Dekoration der übliche Rahmen nicht überschritten. In der Dekoration selbst sah das Gericht ein sozialadäquates Verhalten. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Gestaltung von allen Wohneigentümern als geschmackvoll angesehen werde. Die Dekoration sei auf jeden Fall nicht anstößig und auch die Rettungswege würden nicht behindert. Das Gericht wies ausdrücklich darauf hin, dass auch andere Wohnungseigentümer das Recht hätten, Pflanzen und Dekomaterial im üblichen Rahmen im Treppenhaus aufzustellen. Das dürfte Sie auch interessieren: Schuhschrank im Treppenhaus Kein Gartenzaun im Treppenhaus
Dienstag, 11 Juni 2019 11:43

Astrückschnitt verjährt?

Ragen die Äste eines Baumes vom Nachbargrundstück herüber, kann der andere Grundstückseigentümer den Rückschnitt fordern. Allerdings unterliegt dieser Anspruch der Verjährungsfrist von drei Jahren. Besagt eine Länderregelung (hier das Nachbarrechtsgesetz von Baden Württemberg) etwas anderes, greift diese Regelung nicht. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 22.02.2019 (Aktenzeichen V ZR 136/18). In dem Verfahren stritten zwei Nachbarn aus Baden-Württemberg miteinander über die Frage, ob der eine Grundstückseigentümer Äste eines auf seinem Grundstück stehenden Baumes zurückschneiden müsse, da diese auf das Nachbargrundstück ragten. Der Baumeigentümer verweigerte den Rückschnitt, da er den Anspruch hierauf für verjährt ansah. Dem widersprach der Nachbar und verwies auf § 26 Abs 3 des Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg. Der Nachbar klagte deshalb gegen den Baumeigentümer, konnte sich aber weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht durchsetzen. Nach Ansicht der Gerichte war das Recht auf Rückschnitt nach den §§ 195 und 199 BGB verjährt. In diesen §§ wird der Beginn der Verjährung beziehungsweise seine Dauer (drei Jahre) festgelegt. Einen Verjährungsausschluss nach dem Nachbarrechtsgesetz von Baden Württemberg sahen die Richter nicht. Hiergegen legte der Nachbar Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Doch auch dort entschieden die Richter, dass der Anspruch verjährt sei. Bezüglich der Regelung des Nachbargesetzes von Baden Württemberg wiesen sie darauf hin, dass die vom Nachbarn angesprochene Regelung sich nur auf Obstbäume bezöge. Außerdem könne der Landesgesetzgeber Bestimmungen nach Bundesrecht nicht verändern oder gar außer Kraft setzen. Hierfür fehle es den Ländern an der entsprechenden Gesetzgebungskompetenz.
Ein „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot in der Nähe“ ist ein den Wohnwert erhöhendes Merkmal. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete würde es also für den Vermieter einen „Pluspunkt“ darstellen. Doch muss auch ein gebührenpflichtiger Parkplatz als „wohnwerterhöhend“ angesehen werden? „Ja“ sagt das Landgericht Berlin in einem Urteil. Vom 14.01. 2019 (Aktenzeichen 64 S 92/18). In dem Verfahren ging es um einen Streit über ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Er strebte eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete an. Dabei berücksichtigte er den dem Mieter zur Verfügung gestellten Stellplatz für dessen PKW als wohnwerterhöhend. Dies wollte der Mieter nicht akzeptieren. Er zahle schließlich für den Parkplatz zusätzlich monatlich 69,00 €. Der Streit wurde letztlich vor dem Landgericht Berlin ausgetragen. Doch auch dort konnte sich der Mieter mit seiner Meinung nicht durchsetzen. Die Richter des Landgericht Berlin stellten fest, dass der Parkplatz die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ erfülle. Die Wohnwerterhöhung sei unabhängig davon zu sehen, ob der Mieter hierfür zusätzlich zahlen müsse oder nicht.
Überträgt der Vermieter das Eigentum an Einrichtungsgegenständen der Wohnung auf den Mieter, spielen diese Einrichtungsgegenstände (hier ein Herd und eine Spüle) bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle. Sie müssen dann als „in der Wohnung fehlend“ berücksichtigt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter für die Übernahme ein Mietnachlass eingeräumt wurde. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg vom 06.02.2019 (Aktenzeichen 15 C 270/18). In dem Verfahren ging es um eine Mieterhöhung, die vom Mieter in dieser Form abgelehnt wurde. Der Vermieter hatte ein Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angestrebt und dabei den gültigen Mietspiegel zugrunde gelegt. Bei der Feststellung der Daten hatte der Vermieter jedoch die Negativmerkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ nicht berücksichtigt. Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er verwies darauf, dass ihm bei Abschluss des Mietvertrages das Eigentum am Herd und an der Spüle übertragen wurde. Für die Übernahme wurde dem Mieter ein Mietnachlass eingeräumt. Als Eigentümer hätte er im Schadensfall die Geräte beziehungsweise Einrichtungsstücke auf eigene Kosten reparieren oder ersetzen müssen. Damit gehörten die Gegenstände nicht mehr zur Einrichtung der Wohnung, argumentierte der Mieter. Deshalb müssten die Negativerkmale des Mietspiegels auch berücksichtigt werden. Der Vermieter ging jedoch davon aus, dass das Vorhandensein der Geräte entscheidend sei, nicht aber die Eigentumsverhältnisse. Damit konnte er sich aber vor dem Amtsgericht Berlin Lichtenberg nicht durchsetzen. Da die Geräte dem Mieter gehörten und dieser auch dafür hafte, wenn sie repariert oder ersetzt werden müssten, könnten Herd und Spüle nicht als Teile der vermieteten Wohnung berücksichtigt werden. Es müssten deshalb die Negativmerkmale „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Dass dem Mieter für die Eigentumsübernahme ein Mietminderung gewährt wurde, spielte für das Gericht keine Rolle. Hier sollte lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Welche Ausgangsmiete vorlag, spielte hierfür letztlich keine Rolle.  
Montag, 27 Mai 2019 09:37

Zugangsrecht des Vermieters

Eine 92-jährige Mieterin, die undichte Fenster monierte und deshalb die Miete kürzte, muss dem Vermieter beziehungsweise den von ihm beauftragten Personen den Zugang zur Wohnung gestatten, wenn dies zur Vorbereitung der Sanierungsmaßnahmen notwendig ist.  Dies entschied das Amtsgericht München am 13.12.2018 (Aktenzeichen 418 C 18466/18). In dem Verfahren ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, deren 92-jährige Mieterin wegen undichter Fenster und der daraus resultierenden Schimmelbildung die Miete in Absprache mit dem Vermieter um 15 % gekürzt hatte. Nach einem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung informierte der Vermieter, dass die Fenster nun ausgetauscht werden sollten. Auf Nachfrage teilte er der Mieterin mit, dass folgende Arbeiten durchzuführen seien: Demontage der asbesthaltigen Fensterelemente (inkl. Montage einer Staubschutzwand), vorübergehender Ausbau der Heizkörper und Rückbau der Küchenelemente und Möbel. Die Arbeiten würden ca. vier Tage in Anspruch nehmen. Die Termine für die Aufmaßarbeiten lehnte die Mieterin jedoch mit der Begründung ab, dass man ihr erst die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reinigungskosten schriftlich zusagen müsse. Dies lehnte der Vermieter jedoch ab. Solche Zusagen könnten erst nach Feststellung der notwendigen Arbeiten könne über eine Kostenübernahme für Hotel, Verpflegung und Reinigung gesprochen werden. Die Mieterin sei noch sehr rüstig. Die Mieterin verwies jedoch auf ihr hohes Alter und dass sie inzwischen sehr viel ängstlicher geworden sei. Mit ihr könne man nicht wie mit einem jungen Menschen umgehen. Auch kenne Sie Fälle in denen bei ähnlichen Arbeiten die Küche eine Woche lang nicht genutzt werden könne. Durch das Verhalten des Mieters sei auch ihre Gesundheit in Mitleidenschaft gezogen worden, so dass Sie auch über einen Auszug nachdenke. Der Vermieter klagte nun vor dem Amtsgericht, um die Mieterin zu zwingen, die Ausmaßarbeiten zuzulassen. Hiermit hatte er auch Erfolg. Die Mieterin wurde verurteilt, die Aufmaßarbeiten zu dulden und nicht zu behindern. Der Termin müsse der Mieterin fünf Tage zuvor angekündigt werden und zwischen Montag und Freitag ab 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr stattfinden. Die Mieterin müsse dann den beauftragten Personen Zugang zur Wohnung gewähren. Das Gericht bezog sich hierbei auf § 555a BGB.
§ 555a BGB (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Das Gericht stellte fest, dass an den Inhalt der Ankündigung keine zu hohen Ansprüche gestellt werden dürften. Außerdem handele es sich hier lediglich um die Erlaubnis, die Wohnung für vorbereitende Maßnahmen zu betreten. Dies könne auch von 92-jährigen Mieterin verlangt werden. Hier käme noch hinzu, dass die Mieterin selbst die undichten Fenster moniert hätte. Die Mieterin könne das Zugangsrecht auch nicht davon abhängig machen, dass ihr eine Ersatzwohnung zugesagt werde, da es hier ja lediglich um Maßnahmen ginge, mit der der Aufwand für die eigentliche Sanierung abgeschätzt werden solle.    
Wird eine Sichtblende baurechtswidrig errichtet, kann der Grenznachbar hiergegen vorgehen. Tut er dies jedoch nicht, verwirkt er diese Rechte. Sie leben auch nicht wieder auf, wenn das Nachbargrundstück verkauft wird und der neue Grenznachbar fordert, den ungenehmigten Zaun zu entfernen. Die entsprechenden Behörden müssten deshalb in diesem Fall nicht eingreifen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Schleswig-Holstein vom 25.05.2018 (Aktenzeichen 1 LA 44/17). In dem Verfahren ging es um ein Grundstück, an dessen Grenze 2007 eine rund zwei Meter hohe und über 25 Meter lange Sichtschutzwand aus Holz errichtet wurde. Eine Baugenehmigung hierfür gab es nicht. Diese Wand entsprach auch nicht den Vorschriften und wäre deshalb nicht genehmigt worden. Die Nachbarn gingen aber nicht gegen die Sichtblende vor und akzeptierten sie stillschweigend. 2011 verkaufte dann der Nachbar sein Grundstück mit der darauf befindlichen Immobilie. 2015 erfuhr nun der neue Eigentümer, dass die Sichtschutzwand baurechtswidrig errichtet wurde. Er wandte sich deshalb an die zuständige Baubehörde und verlangte, dass diese eingreifen solle. Da die Baubehörde dies aber ablehnte, klagte der neue Eigentümer, um seine Nachbarrechte durchzusetzen. Doch das Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein lehnte die Klage des Grundstückeigentümers ab. Der Kläger – so das Gericht – könne keine Nachbarrechte mehr durchsetzen, da hier bereits eine Verwirkung eingetreten sei. Dabei spiele es keine Rolle, dass der Kläger die Immobilie erst 2011 erworben habe. Entscheidend sei in diesem Fall, dass der Voreigentümer bei Errichtung des Sichtschutzes im Jahre 2007 keine Einwände gegen den Bau erhoben habe. Im Vertrauen auf das Einverständnis des Nachbarn sei die Sichtblende seinerzeit fertiggestellt worden. Der Kläger wollte sich mit dieser Entscheidung nicht zufriedengeben und legte Berufung beim Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein ein. Aber auch hier konnte er sich nicht durchsetzen. Von einer Verwirkung der Nachbarrechte gegen die Sichtblende habe man bereits beim Verkauf des Nachbargrundstücks ausgehen müssen. Die Verwirkung beziehe ich letztlich auf das Grundstück. Ein Eigentümerwechsel wirke sich hierauf nicht aus, da der neue Eigentümer die Rechtsstellung des früheren Eigentümers übernehme.    
In zwei Verfahren hat der Bundesgerichtshof präzisiert, wie weit die individuelle Prüfung der Gerichte bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarf gehen muss. (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 - Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und 167/17) In dem einen Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters, der eine Wohnung mit seiner Frau und zwei Kleinkindern beziehen wollte. In der Wohnung lebte bereits seit 45 Jahren eine 82-jährige Mieterin mit ihren Söhnen (beide über 59 Jahre alt). Diese widersprach der Eigenbedarfskündigung. Ihr sei ein Umzug nicht zuzumuten, da sie durch die lange Mietdauer in der Umgebung verwurzelt sei. Sie leide an Demenz. Ihr Zustand würde durch einen Umzug weiter verschlechtert. Im Berufungsverfahren konnte sich die Mieterin durchsetzen. Grundsätzlich stellte das Gericht fest, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Jedoch erkannte das Gericht die Argumente der Mieterin an. Aufgrund der Härtefallregelung (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) müsse deshalb das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden (§ 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB). Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision. In dem zweiten Verfahren ging es um zwei Mieter, die mit zwei Verwandten seit 2006 eine Doppelhaushälfte bewohnten, für die der Vermieter nun Eigenbedarf anmeldete. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die geschiedene Gattin des Vermieters einziehen wolle, um die in der Nähe lebende Großmutter besser betreuen zu können. Die Mieter hielten den Eigenbedarf für vorgeschoben, da die Parteien wegen Wohnungsmängel miteinander stritten. Außerdem verwiesen sie auf schwere Erkrankungen hin, die einen Umzug unzumutbar machten. Einer der Bewohner sei bereits in die Pflegstufe II eingruppiert und leide an Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz und Demenz. Ein vorgelegtes Attest eines Psychiaters bestätigte, dass ein Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen würde. Ohne Prüfung des streitigen Vorwurfs, der Eigenbedarf sei vorgeschoben, wurde der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und sah keinen Grund die Kündigung abzulehnen, da aus dem vorgelegten Gutachten nicht ersichtlich sei, dass es zu einer drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder zu drohender Lebensgefahr komme. Ein von den Beklagten gefordertes weiteres Gutachten wurde nicht eingeholt. In beiden Fällen wurden die Urteile vom Bundesgerichtshof verworfen und zur Neuverhandlung zurückverwiesen. Die Richter verlangten eine genauere Prüfung ob die Interessen von Vermieter oder Mieter überwiegen würden. Die Richter stellten dabei auf eine individuelle Prüfung jedes Einzelfalls ab. Man könne – so die Richter – keine Fallgruppen bilden, ob ab einem bestimmten Alter oder nach einer bestimmten Mietdauer ein Umzug einen nicht mehr zumutbaren Härtefall darstelle. Faktoren, wie die Verwurzelung im Umfeld, der Gesundheitszustand oder der psy­chische Zustand müssten hier ebenfalls berücksichtigt werden. Hierzu müssten weitere Informationen eingeholt werden. Macht der Mieter schwerwiegende gesundheitliche Gefahren geltend, habe das zuständige Gericht grundsätzlich gutachterlich prüfen zu lassen, ob von einem Umzug Gefahren ausgehen und wenn ja, welchen Umfang diese Gefahren hätten. Das müsse auf jeden Fall immer dann erfolgen, wenn der Mieter ein entsprechendes Attest vorlege.
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [...] (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt [...] § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. [...] § 574 a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch (1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird. (2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. [...]
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