Nun ist es also so weit – Sie wollen einen Mietvertrag schließen. Jetzt heißt es in jeder Beziehung aufpassen. Denn mit dem Mietvertrag entsteht das Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter. In den meisten Fällen binden Sie sich mit einem Mietvertrag auf lange, unbestimmte Zeit an den Mieter. Sie sollten also genau überlegen, wie Sie den Mietvertrag ausgestalten. Denn natürlich haben Sie Vertragsfreiheit – doch diese Freiheit wird gerade auf Seiten des Mieters häufig vom Gesetzgeber eingeschränkt.

Es kommt nicht selten vor, dass der Mieter bereits davon ausgeht, dass ein Mietvertrag besteht, Sie aber als Vermieter ganz anderer Meinung sind. Besonders ärgerlich wird es, wenn dann schon Investitionen getätigt wurden (der Mieter hat beispielsweise der neuen Wohnung entsprechend Möbel gekauft oder Teppichboden bestellt).

Umgekehrt kann es natürlich auch vorkommen, dass Sie sich auf eine zunächst mündlich gegebene Zusage verlassen und anderen Interessenten absagen. Plötzlich macht der vorgesehene Mieter aber einen Rückzieher – und Sie stehen vor einer unvermieteten Wohnung ohne neuen Mieter. Darum ist es wichtig zu wissen, ab wann ein Mietvertrag eigentlich zustande kommt. Es kommt häufiger vor, dass zunächst ein sogenannter Mietvorvertrag geschlossen wird. Das ist ein formloser Vertrag, durch den Sie und der zukünftige Mieter sich verpflichten, einen Mietvertrag abzuschließen.

Der Mietvorvertrag darf nicht mit dem sogenannten Anmietrecht verwechselt werden. Während beim Mietvorvertrag die Bedingungen des eigentlichen Mietvertrages in seinen Grundzügen enthält, sind diese beim Anmietrecht noch offen. Das heißt, die Gestaltung des Mietvertrages wird erst später komplett ausgehandelt.

Kommen wir nun zum eigentlichen Mietvertrag. Die grundsätzlichen Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter sind im § 535 Abs. 1 BGB verankert. Dort heißt es:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Grundsätzlich gilt, dass alle Mietverträge, die über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr geschlossen werden, der Schriftform bedürfen. Wird kein schriftlicher Vertrag geschlossen, gilt der Mietvertrag dann auf unbestimmte Zeit und kann frühestens nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden (§ 550 BGB). Damit ein rechtswirksamer Mietvertrag zustande kommt, muss die der Schriftform entsprechende Urkunde (Mietvertrag) von beiden Vertragsparteien – Ihnen und dem Mieter – unterschrieben werden. Liegen zwei gleichlautende Verträge vor, reicht es jedoch aus, wenn der Mieter den für Sie verfassten Vertrag unterschreibt und Sie den Vertrag für den Mieter.

Normalerweise trifft man sich zur Unterzeichnung des Mietvertrages. Ist das nicht möglich, müssen Sie dem Mieter zwei gleichlautende Verträge zusenden, von denen mindestens einer von Ihnen unterschrieben wurde. Der Mieter muss Ihnen dann ein Exemplar wieder mit seiner Unterschrift zuschicken. Der Vertrag kommt erst zustande, wenn Sie und der Mieter eine von der jeweiligen anderen Seite unterschriebene Ausfertigung des Mietvertrags in Händen halten.

Voraussetzung für die Unterschrift ist natürlich, dass die Vertragspartner – also Ihr Mieter und Sie – sich über die zentralen Punkte des Vertrages einig sind. Dazu gehören zunächst der Mietgegenstand, also die Wohnung, die Mietzeit – in den meisten Fällen unbefristet, auf die Ausnahmen gehen wir noch ein – und natürlich der Preis – also die Miete. Hinzu kommen noch eine ganze Reihe von Nebenabsprachen, die dann in den Vertrag aufgenommen werden.