Zwischen dem Wohn- und gewerblichen Mietrecht bestehen große Unterschiede. Doch wann werden Räume zu Wohn- und wann zu gewerblichen Zwecken vermietet? Wie ist es beispielsweise bei einer Wohnung, in der ein Selbstständiger seiner Tätigkeit nachgeht. Die Abgrenzung ist hier häufig schwierig. In unserem Beitrag verdeutlichen wir die Unterschiede.

Wohnmietrecht und gewerbliche Vermietung

Zwischen dem Wohnmietrecht und dem Mietrecht für gewerbliche Räume bestehen wesentliche Unterschiede. Beim Wohnmietrecht steht der Schutz des Mieters als vermeintlich schwächerer Partner der beiden Vertragsparteien im Mittelpunkt. Bei der Vermietung von Räumen für gewerbliche Zwecke geht der Gesetzgeber davon aus, dass Mieter und Vermieter „gleich stark“ sind. Deshalb wird den Vertragsparteien beim Gewerbemietrecht viel mehr Freiraum gelassen und der Vertrag kann in weiten Teilen frei gestaltet werden.

Entscheidend ist der Zweck

Ob ein Vertrag als Wohnraum- oder als Gewerbemietvertrag bezeichnet wird, spielt letztlich keine Rolle. Entscheidend ist, welchem Zweck der Vertrag dient. Die Grenzziehung des Zwecks wird jedoch schwierig, wenn die angemieteten Räumlichkeiten sowohl für Wohn- als auch für gewerbliche Zwecke genutzt werden (Beispiel: Ladenlokal mit angegliederter Wohnung).

Untergeordnete gewerbliche Tätigkeiten stehen dem Charakter einer Wohnraumnutzung nicht im Wege. Betreibt beispielsweise ein Mieter in seiner Wohnung einen Onlineshop als Kleinunternehmer, kann man von einer untergeordneten gewerblichen Tätigkeit ausgehen.

Doch auch eine weitergehende Nutzung von Räumlichkeiten für gewerbliche Zwecke muss nicht unbedingt dazu führen, dass von einer gewerblichen Nutzung auszugehen ist. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09.07.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 376/13). Dort heißt es in den Leitsätzen:

• Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. … Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.
• Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu …

Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. …

Daraus folgert, dass grundsätzlich geklärt werden muss, zu welchem Zweck die Mieträume überwiegend genutzt werden. Entsprechend muss geklärt werden, ob Wohnmietrecht oder gewerbliches Mietrecht zur Anwendung kommt. Lässt sich aber anhand von Indizien nicht eindeutig klären, ob der Mietvertrag dem Wohn- oder gewerblichen Mietrecht zuzuordnen ist, muss vom Wohnmietrecht ausgegangen werden, damit der Schutz des Mieters als Wohnraummieter erhalten bleibt.

Der BGH wich damit von seiner früheren Einschätzung ab. Jetzt stellte das Gericht grundsätzlich fest, dass das Bestreiten des Lebensunterhaltes auf Basis einer in den Räumen ausgeübten gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit allein kein ausreichendes Kriterium darstellt, um von einer überwiegend gewerblichen Nutzung auszugehen und damit das Wohnmietrecht nicht anzuwenden.

Wohnen – so das Gericht – sei als ein wesentlicher Teil des täglichen Lebens anzusehen. Darum stehe die Wohnung auch unter dem verfassungsrechtlichen Schutz, damit der Mieter hier seine privaten Lebensvorstellungen verwirklichen kann. Darum könne eine gewerbliche oder freiberuflich ausgeübte Tätigkeit in den Mieträumen nicht vorrangig vor den Wohnmietinteressen behandelt werden.

Es muss also in jedem Fall der Mischvermietung individuell geprüft werden, ob das Wohn- oder gewerbliche Mietrecht anzuwenden ist. Dabei spielen beispielsweise die folgenden Kriterien eine wichtige Rolle:

• Gestaltung des Mietvertrages – ist dieser auf Gewerbemietrecht oder Wohnmietrecht zugeschnitten (Beispiel: Vermietung auf unbestimmte Zeit lässt auf einen Wohnraum-Mietvertrag schließen. Auch, dass eine Miete vereinbart wird, ohne dass Mehrwertsteuer ausgewiesen wird, lässt auf einen Wohnraummietvertrag schließen.)
• Der räumliche Anteil der gewerblich oder freiberuflich genutzten Räume (überwiegt dieser Anteil?)
• Der Anteil der Miete für die gewerblich/freiberuflich genutzten Räume.

Kann eine Prüfung jedoch keine klare Antwort darauf geben, ob die gewerbliche Nutzung gegenüber der Wohnraumnutzung überwiegt, muss von der Anwendung des Wohnraummietrechts ausgegangen werden, da sonst der Schutz des Wohnraummieters unterlaufen würde.

Der Mietvertrag bei Mischvermietungen

Werden Räumlichkeiten sowohl zu Wohnzwecken als auch zur gewerblichen Nutzung vermietet, ist grundsätzlich der Abschluss von zwei getrennten Mietverträgen möglich. Allerdings ist dies nur in Ausnahmefällen sinnvoll. So können beispielsweise durch die unterschiedlichen Kündigungsmöglichkeiten bei Gewerbe- oder Wohnraummietverträgen zu Problemen führen.

Eventuell können getrennte Mietverträge interessant sein, wenn neben der eigentlichen Mietwohnung beispielsweise eine Garage vermietet wird.

Ein getrennter Mietvertrag hat den Vorteil, dass Sie die Herausgabe anders regeln können als in einem Wohnraummietvertrag. Um bei dem Beispiel der Garage zu bleiben: Wird die Garage im Wohnraummietvertrag mitvermietet, muss sie nur herausgegeben werden, wenn der gesamte Mietvertrag – nach den Regeln des Wohnraummietrechts – gekündigt wird.

Da ein Gewerbemietvertrag sehr viel mehr Freiheiten in der Vertragsgestaltung einräumt, sollten Sie, wenn der Nutzungsschwerpunkt eindeutig im Bereich der gewerblichen Nutzung liegt, einen Vertrag abschließen, bei dem eindeutig erkenn bar ist, dass es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt.

Um spätere Probleme zu vermeiden, sollte im Mietvertrag eindeutig darauf hingewiesen, werden, dass es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt. Dies sollte auch begründet werden. Die Formulierung könnte beispielsweise lauten:

„Die Parteien schließen einen gewerblichen Mietvertrag ab, da bei der gemischten Nutzung des Mietobjektes die gewerblich Nutzung überwiegt. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass die gewerbliche Fläche wesentlich größer als die Fläche des Wohnraums ist.“

Hier handelt es sich lediglich um ein Beispiel. Es können auch andere Gründe herangezogen werden (siehe dazu die Auflistung am Ende des vorigen Abschnitts „Entscheidend ist der Zweck“.

Wichtig:Ausschlaggebend für den Vertragscharakter ist stets die Situation, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestand. Sollte sich der Mieter später anders entscheiden, hat dies zunächst keinen Einfluss auf den Mietvertrag.