Um zu erklären, was man am eigenen Grundstück darf oder nicht, muss man zunächst zwei Begriffe erläutern, die häufig gleichgestellt oder verwechselt werden. Es geht hier um das „Eigentum“ und den „Besitz“. So ist der Vermieter meist der Eigentümer der vermieteten Wohnung, während der Mieter der Besitzer der angemieteten Räume ist.

Das Eigentum

Mit dem Eintrag im Grundbuch wird ein Grundstück (mit den darauf befindlichen Bauten) Eigentum des Käufers. Als Eigentümer gehen seine Rechte weiter als alle anderen. Er hat auf der einen Seite das tatsächliche Recht am Grundstück. Das heißt, er darf mit dem Grundstück grundsätzlich machen, was er will (auf die Einschränkungen gehen wir später noch ein). Er kann es also bebauen, einen Acker oder Rasen anlegen, Bepflanzungen vornehmen usw.

Auf der anderen Seite hat der Eigentümer aber auch die rechtliche Gewalt über das Grundstück und alles, was damit untrennbar verbunden ist. Das bedeutet beispielsweise, dass nur er eine Hypothek auf das Haus aufnehmen, die Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten kann.

Diese Rechte werden dem Eigentümer durch § 903 BGB gesichert:

Grenzen des Eigentums

Wie schon § 903 BGB bestimmt findet das Recht des Eigentümers, mit der ihm eigenen Sache nach Belieben zu verfahren, seine Grenzen in gesetzlichen Bestimmungen und etwaiger Recht Dritter. Hier geht es bei Grundstücken vornehmlich um Nachbarschaftsrechte. Sie wissen sicher, dass beispielsweise ein Grundstück nicht bis an die Grenze bebaut werden darf. Außerdem dürfen Sie auch keine Bäume auf die Grenze pflanzen.

Aber es gibt auch andere Einschränkungen. Kann ein anderer Grundstückseigentümer oder -besitzer beispielsweise sein Grundstück nur erreichen, indem er über Ihr Grundstück fährt oder geht, müssen Sie dies im Rahmen des Notwegerechts akzeptieren und dulden.

Auch wenn vom Grundstück für die Nachbarn unzumutbare Belastungen ausgehen, muss der Eigentümer mit Eingriffen in sein Eigentumsrecht rechnen. Geht beispielsweise von dem Grundstück ein unzumutbarer Gestank aus oder werden die Nachbarn durch unzumutbaren Lärm belästigt, können die Nachbarn mit einer Beseitigungsklage beziehungsweise – im Wiederholungsfall – mit einer Unterlassungsklage gegen den Eigentümer vorgehen.

Besitz

Im Gegensatz zum Eigentümer hat der Besitzer keine rechtliche Herrschaft über das Grundstück. Mit Abschluss des Mietvertrages wird ein Mieter zum Besitzer der Wohnung. Er kann diese im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Bestimmungen nutzen. Er kann aber nicht rechtlich darüber verfügen. So kann er beispielsweise die Wohnung nicht als Sicherheit für einen Bankkredit nutzen, verkaufen oder anderweitig beleihen.

Allerdings kann der Besitzer der Wohnung auch Nachbarschaftsrechte geltend machen, soweit diese nicht ausschließlich dem Eigentümer vorbehalten sind. So kann sich ein Mieter auch selbst gegen Geruchs- oder Lärmbelästigungen vom Nachbargrundstück zur Wehr setzen. Der Eigentümer kann den Besitzer des Grundstücks ermächtigen, seine Eigentumsrechte wahrzunehmen.

Was ist für den Gesetzgeber ein Grundstück?

Jedes Grundstück erhält nach § 3 der Grundbuchordnung (GBO) „im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.“

Ein Grundstück besteht aus einem Flurstück oder mehreren Flurstücken. Bei den Flurstücken handelt es sich um die vermessenen Teile eines Grundstücks. Die Grundstücke mit den Flurstückangaben werden im sogenannten Liegenschaftskataster festgehalten.

Drunter und Drüber

Im Kataster wird lediglich die Oberfläche erfasst. Das Eigentumsrecht bezieht sich aber auch über den Raum über dem Grundstück und unter dem Grundstück. Deshalb darf der Eigentümer auch, wenn keine anderen Bestimmungen dem entgegenstehen, ins Erdreich vordringen (beispielsweise um einen Keller zu bauen) oder auch den Luftraum über dem Grundstück nutzen, was ja schon geschieht, wenn ein Haus auf dem Grundstück gebaut wird.

Da er auch Eigentümer des Erdreichs und des Luftraums ist, darf beispielsweise auf dem Grundstück ohne seine Genehmigung auch keine Leitung unterirdisch verlegt werden. Auch darf ein Nachbar keine Bauten erstellen, die im Luftraum über die Grenze ragen (z. B. Balkon).

Was nicht zum Eigentum gehört

Auch wenn zum Grundstück das Erdreich gehört, so können Sie doch nicht über das dort befindliche Grundwasser verfügen. Wie alle Gewässer wird auch das Grundwasser einer öffentlich-rechtlichen Benutzungsordnung unterstellt (§ 1a Wasserhaushaltsgesetz).

Sie haben auch keinen Eigentumsanspruch an Bodenschätzen, für die eine bergrechtliche Erlaubnis notwendig ist. Hierzu gehören Kohle, Erdöl, Eisen, Kupfer, Nickel, Phosphor, Ton, Gold, Silber usw. Zur Bergung solcher Bodenschätze benötigen Sie auch als Eigentümer eine bergrechtliche Erlaubnis.

Was auch der Eigentümer dulden muss

Es gibt bestimmte Eingriffe in das Eigentum, die der Eigentümer dulden muss. Werden beispielsweise Maßnahmen notwendig, die beispielsweise so tief im Erdreich durchgeführt werden, dass diese keinen Einfluss auf das Grundstück haben, muss der Eigentümer dies dulden, da es an einem Ausschließungsinteresse fehlt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein tiefergelegenes Grundstück bebaut wird und der Hang abgefangen werden muss, wobei die Abfangmauer unter dem höhergelegenen Grundstück verankert werden muss.

Grundsätzlich muss der Grundstückseigentümer auch die Verlegung von Strom-, Gas-, Wasser- und Abwasserleitungen dulden. Allerdings gilt diese Duldungspflicht nur dann, wenn das Grundstück an das entsprechende Netz angeschlossen ist. Wird das Grundstück nicht angeschlossen und die Leitung lediglich durchgeführt, kann die Duldung wegen Unzumutbarkeit entfallen.

Obwohl der Luftraum über einem Grundstück zum Eigentum gehört, muss der Eigentümer das Überfliegen seines Grundstücks grundsätzlich dulden.

Nach dem Telekommunikationsgesetz muss der Eigentümer eines Grundstücks die Erneuerung oder den Betrieb von Telekommunikationsleitungen dulden, wenn bereits eine durch ein Recht gesicherte Leitung oder Anlage auch für die Errichtung, den Betrieb und die Erneuerung einer Telekommunikationsleitung genutzt werden kann. Die Nutzbarkeit des Grundstücks darf durch den Eingriff in das Eigentum nicht dauerhaft eingeschränkt werden.

Besteht die Notwendigkeit z. B. Lampen der Straßenbeleuchtung oder Verkehrszeichen auf dem Grundstück anzubringen, muss der Eigentümer dies dulden. Für etwaige Schäden haftet die Behörde, die das Aufstellen veranlasst. Sie kann die Beschädigung beseitigen oder eine entsprechende Geldentschädigung zahlen.