Leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter sich „einfach so“ aus dem Staub machen. Dann haben Sie ein Problem. Ist der Mieter endgültig ausgezogen – oder vielleicht doch nur zeitweise verschwunden? Meist merkt man erst, dass etwas nicht stimmt, wenn die Miete ausbleibt und man den Mieter nicht mehr erreicht.

Mietverhältnis ohne Mieter

So bitter das ist: Mit dem Verschwinden des Mieters ist das Mietverhältnis nicht beendet. Das bedeutet aber auch, dass der Mieter immer noch über die Wohnung verfügt. Sie dürfen sie also nicht betreten. Einzige Ausnahme bleibt: Nur wenn eine konkrete Notlage eintritt, dürfen Sie die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten. Und das Verschwinden des Mieters ist äußerst ärgerlich – aber noch lange keine Notlage.

Wie gesagt: Das Mietverhältnis besteht jetzt noch und damit ist der Mieter auch immer noch im Besitz der Wohnung. Deshalb kommt eine eigenmächtige Räumung Ihrerseits nicht infrage. Die Folgen können verheerend sein, wie das folgende Beispiel zeigt:

Weil sein Mieter spurlos verschwunden war und seine Miete nicht mehr zahlte, kündigte ein Wiesbadener Vermieter dem Verschwundenen fristlos und räumte dessen Wohnung. Dabei handelte es sich um eine sogenannte “kalte Räumung” ohne jeden richterlichen Beschluss. Ein Teil des Inventars landete auf dem Müll, den Rest lagerte der Vermieter ein. Als der Mieter wieder auftauchte, verlangte dieser Schadenersatz für die entsorgten und während der Lagerung beschädigten oder verschmutzten Stücke. Rund 62.000 € machte er geltend.

Zu Recht entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.07.2010 – Aktenzeichen VIII ZR 45/09). Der Vermieter hätte auf jeden Fall einen richterlichen Beschluss gebraucht, um die Wohnung zu räumen. Durch die “kalte Räumung” traf ihn nach Meinung der Richter zusätzlich eine besondere Obhutspflicht. Er hätte zumindest ein Inventarverzeichnis der geräumten Sachen mit Wertangaben erstellen müssen. Denn gegenüber dem Mieter muss er jetzt beweisen, dass dessen Angaben nicht stimmen.

So schnell wie möglich kündigen

Um wieder an Ihre Wohnung zu kommen, sollten Sie dem verschwundenen Mieter so schnell wie möglich kündigen. Da keine Miete mehr eingeht, haben Sie auch einen Grund zur fristlosen Kündigung. Lesen Sie hierzu auch den Beitrag „Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug“.

Doch wohin sollen Sie die Kündigung schicken? Glücklicherweise ist sich hier die Rechtsprechung ausnahmsweise einig: Verschwindet der Mieter, ohne eine neue Anschrift zu hinterlassen, dürfen Sie die Kündigung an die bekannte Adresse schicken. Dass der Mieter dort nicht mehr anzutreffen ist, spielt hierbei keine Rolle. Sie sollten aber später durch Zeugen beweisen können, dass die Kündigung zugestellt wurde. Es hat schon Fälle gegeben, bei denen Mieter nach Monaten zurückkehrten und wieder in die Wohnung wollten.

Dann müssen Sie vor Gericht beweisen, dass die Kündigung ordnungsgemäß zugestellt wurde. Am besten wählen Sie eine Person Ihres Vertrauens als Boten. Der Bote sollte sich die Kündigung zunächst durchlesen und dann einkuvertieren. Danach wirft der Bote das Schreiben in den Briefkasten des Mieters. Da der Bote vor Gericht ein wichtiger Zeuge ist, sollte es sich hierbei möglichst nicht um einen nahen Verwandten handeln.

Trotz Kündigung: Ein Räumungsurteil muss her

Ist die Kündigung vollzogen, ist das Mietverhältnis beendet. Das heißt aber leider nicht, dass sie jetzt wieder uneingeschränkt über die Wohnung verfügen können. Das können Sie erst, wenn Sie ein Räumungsurteil erwirkt haben. Das geht nur über einen Räumungsprozess, der Sie einiges kostet. Doch auch wenn Sie das Geld für den Prozess auch aller Wahrscheinlichkeit nach nicht mehr wiedersehen: Sie müssen den Prozess führen.