Leitfaden | Investieren
Kauf einer vermieteten Immobilie
Der Eigentümer geht, der Mieter bleibt
29. Februar 2012
Ob durch eine Schenkung oder Vererbung, durch den direkten Kauf oder die Ersteigerung – auch Immobilien wechseln immer wieder einmal den Eigentümer. Dann stellt sich für den bisherigen und vor allem den neuen Besitzer die Frage, wie er mit den Mietern umgehen muss, die noch im Haus wohnen.
Der Mieter bleibt
Grundsätzlich gilt, dass der Eigentümerwechsel zunächst keinen Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Für den Mieter bleibt alles wie gehabt (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer der Immobilie tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Etwas anderes gilt für einen Mietvorvertrag. Den übernehmen Sie als neuer Eigentümer nicht. Sind Sie aber mit einem bestehenden Mietvertrag nicht einverstanden, können Sie nichts machen, wenn der Mieter keiner Änderung zustimmt.
Vor dem Kauf sollten Sie die bestehenden Mietverträge einsehen und prüfen. Wurden für die Nebenkosten Vorauszahlungen oder Pauschalen vereinbart? Ist die Übernahme von Schönheitsreparaturen geregelt und sind die entsprechenden Paragraphen im Vertrag auch rechtlich in Ordnung?
Der neue Vermieter
Zu welchem Datum der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, spielt für den Beginn der Übernahme der Mietverhältnisse eigentlich keine Rolle. Entscheidend ist, ab wann das Eigentum laut Grundbuch übergeben wurde. Das bedeutet, dass Sie erst ab dem Datum im Grundbuch die Möglichkeit haben, die Rechte des Vermieters (Mahnungen, Abmahnungen, Kündigungen, Mieterhöhungsverlangen usw.) auszuüben. Sollten Sie bereits vorher solche Schritte einleiten, können Sie rechtlich nur im Auftrag des (Noch-)Eigentümers handeln.
Die Miete steht Ihnen auch erst ab dem Datum des Eigentumsübergangs im Grundbuch zu. Hier können aber abweichende Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Dann muss im Vertrag geregelt werden, ab wann Nutzen und Lasten auf Sie als neuen Eigentümer übergehen.
Wichtig
Soll der Mieter ab dem zwischen Ihnen und dem Verkäufer angegebenen Termin an Sie zahlen, muss der Voreigentümer seine Ansprüche ausdrücklich an Sie abtreten.
Solange der Mieter nichts davon weiß, dass der Vermieter gewechselt hat, kann er seine Mieter auch weiter an den alten Vermieter zahlen. Sie müssen dann Ihre Ansprüche gegenüber dem Verkäufer der Immobilie durchsetzen. Der Mieter muss nicht zweimal zahlen.
Damit es zu keinen Überschneidungen kommt, sollten Sie den Mieter möglichst frühzeitig über den Eigentümerwechsel informieren. Am besten ist ein gemeinsames Schreiben des bisherigen und des neuen Vermieters.
Ihnen stehen alle Mieten ab dem vereinbarten oder im Grundbuch stehenden Termin zu. Das heißt aber auch, dass Mietrückstände, die sich auf vor diesem Datum liegende Zeiträume beziehen, dem Voreigentümer zustehen. Wenn dieses Geld an Sie fließen soll, muss der Verkäufer ausdrücklich erklären, dass er die Forderungen an Sie abtritt.
