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Leitfaden | Investieren

Was ist Eigentum?

Eigentum und Besitz

23. Oktober 2013

Klar, Ihr Haus gehört Ihnen. Es ist Ihr Eigentum. Dennoch wird landläufig vom Immobilienbesitz gesprochen. Doch zwischen dem Eigentum und dem Besitz bestehen wesentliche Unterschiede.

Als Eigentümer können Sie Ihr Grundstück bebauen, als Wiese oder Gartenland nutzen oder brachliegen lassen. Außerdem können Sie das Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen verwenden und es verkaufen. Sie können also grundsätzlich machen was Sie wollen, wenn nicht gesetzliche Bestimmungen oder die Rechte Dritter dadurch verletzt werden.

Eigentum und BesitzSo gibt es Einschränkungen, die sich aus dem Nachbarschaftsrecht ergeben. Sie dürfen zwar auf Ihrem Grundstück bauen oder das Grundstück bepflanzen. Sie müssen dabei aber einen Grenzabstand einhalten. Auch wenn es Ihr Eigentum ist – Sie müssen einem Nachbarn ein Notwegerecht einräumen, wenn eine andere Zufahrt zu seinem Grundstück aufgrund der bestehenden Situation nicht zumutbar ist (z. B. bei einem Brand des Nachbarhauses). Sie dürfen auch auf Ihrem Grundstück lagern, was Sie wollen – geht aber von Ihrem Grundstück eine Belästigung der Nachbargrundstücke aus, können die Nachbarn die Entfernung der Belästigungsquelle verlangen.

Sie sind Eigentümer eines Hauses – Ihr Mieter ist aber der Besitzer der Wohnung. Das heißt, dass er die Wohnung entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung nutzen kann. Eigentumsrechte, wie beispielsweise die Beleihung oder den Verkauf der Wohnung, darf er jedoch nicht ausführen.

Der Besitzer hat aber auch weitergehende Rechte. So kann auch er sich gegen Lärm- und Geruchsbelästigungen zur Wehr setzen, obwohl er nicht Eigentümer des Grundstücks ist. Der Eigentümer hat darüber hinaus die Möglichkeit, seine Rechte teilweise an den Besitzer abzutreten. So kann er den Besitzer ermächtigen, auf sein Grundstück herüberragende Äste im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu entfernen.

Gesetzliche Definition

Der Gesetzgeber definiert ein Grundstück als einen begrenzten Teil der Erdoberfläche, der auf einem Grundbuchblatt unter einer eigenständigen Nummer eingetragen ist. Ein Grundstück besteht aus sogenannten Flurstücken. Die Flurstücke werden im Liegenschaftskataster geführt. Natürlich kann ein Grundstück auch aus einem einzelnen Flurstück bestehen.

Die Rechte eines Grundstückseigentümers beziehen sich aber nicht nur auf die Oberfläche. Auch der Bereich darüber und darunter gehört zum Grundstück. Daraus ergibt sich beispielsweise das Recht, auch im Erdreich das Eigentumsrecht auszuüben. Beispielsweise um Bohrungen für eine Wärmepumpe vorzunehmen. Auch nach oben kann der Eigentümer des Grundstücks dieses nutzen. Wäre dies nicht der Fall, könnte beispielsweise kein Gebäude errichtet werden, da dies ja in den Luftraum ragt. Aus dem Anspruch auf den Bereich über und unter der Grundstücksfläche ergibt sich auch, dass beispielsweise keine Rohre ohne Genehmigung des Eigentümers unter dem Grundstück verlegt werden dürfen. Auch dürfen Teile vom Nachbargrundstück aus nicht auf Ihr Grundstück ragen. Ausnahmen können sich jedoch aus gesetzlichen Regelungen ergeben.

Was nicht zum Eigentum gehört

Obwohl Ihnen auch der Bereich unterhalb Ihrer Grundstücksfläche als Eigentum zusteht, gibt es einige Nutzungsausnahmen. Hierzu gehört beispielsweise die Nutzung von Grundwasser. Da Wasser eine besonders wichtige Funktion für die Allgemeinheit hat, ist die Nutzung in einem eigenen Gesetz, dem Wasserhaushaltsgesetz geregelt. Wenn Sie beispielsweise Bohrungen auf Ihrem Grundstück vornehmen, um eine Wärmepumpe zu installieren, können Sie dies tun. Wollen Sie aber die Wärmepumpe installieren, benötigen Sie eine wasserrechtliche Erlaubnis, weil Sie mit der Pumpe Grundwasser fördern, um es als Wärme- oder Kühlmittel zu nutzen.

Sie haben auch keinen Eigentumsanspruch an sogenannten bergfreien Bodenschätzen, wie sie sich aus dem Bundesberggesetz ergeben. Hierzu gehören beispielsweise Kohle, Edelmetalle wie Gold und Silber, andere Metalle wie Eisen und Kupfer aber auch Phosphor oder Ton. Um diese auf dem eigenen Grundstück zu bergen, benötigen Sie eine „Bergrechtliche Erlaubnis“.

Was der Eigentümer nicht verbieten darf

Grundsätzlich gilt, dass Sie auch über den Bereich unterhalb der Grundstücksoberfläche entscheiden können. Dies hat jedoch seine Grenze, wenn Maßnahmen so tief unter der Erde durchgeführt werden, dass sie keinen Einfluss mehr auf Ihre Eigentumsnutzung und –rechte haben können. Dies gilt umgekehrt auch für den Luftraum über Ihrem Grundstück.

Auch Verlegung von Versorgungsleitungen, die unverzichtbar sind, können Sie nicht verbieten. Dies wurde durch Verordnungen sichergestellt. Dies gilt beispielsweise für Strom- und Gasleitungen oder Wasser- und Abwasserrohrleitungen. Die Duldungspflicht ergibt sich dann aus dem Versorgungsvertrag mit dem jeweiligen Unternehmen. Da diese Duldung auf einem Vertrag zwischen Ihnen und dem Unternehmen basiert, können Sie grundsätzlich nicht verlangen, dass Ihr Nachbar der Verlegung einer Zuleitung zu Ihrem Grundstück zustimmt. Da er aber selbst an das entsprechende Netz angeschlossen wird, ergeben sich hier nur sehr selten Probleme.

Ärgerlich für viele Grundstückseigentümer: Sie können auch nicht das Überfliegen ihres Grundstückes unterbinden. Das ergibt sich aus dem Luftverkehrsgesetz. Ein – wenn auch schwacher – Trost: Für Schäden, die durch Luftfahrzeuge auf Ihrem Grundstück entstehen, haftet der Flugzeughalter auch, wenn ihn kein Verschulden trifft.

Beim Verlegen von Leitungen für Telekommunikation gilt eine grundsätzliche Duldung, wenn bereits Versorgungsleitungen vorhanden sind, die durch neue Kabel verbessert werden können. Hier besteht auch kein Entschädigungsanspruch, weil man von einer nur geringen beziehungsweise keiner Grundstücksbelastung ausgeht. Wird das Grundstück beeinträchtigt, haben Sie nach dem Telekommunikationsgesetz Anspruch auf einen entsprechenden finanziellen Ausgleich. Dieser Anspruch verjährt jedoch nach zwei Jahren.

Das Baugesetzbuch verpflichtet Sie außerdem Arbeiten und Teile, die für eine Straßenbeleuchtung nötig sind, auf ihrem Grundstück zu dulden. Das gilt analog auch für Verkehrszeichen, Hinweistafeln, Kennzeichnung für Versorgungsleitungen usw. Hierfür steht Ihnen jedoch eine geldliche Entschädigung zu. Kommt es zu keiner gütlichen Einigung zwischen Ihnen und der Kommune, entscheidet die nächsthöhere Verwaltungsbehörde.

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