Leitfaden | Modernisieren
Die richtige Modernisierung
Wertsteigerung Ihrer Immobilie
29. Februar 2012
Im Gegensatz zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, bei denen der Zustand des Mietobjektes erhalten wird, dienen Modernisierungsmaßnahmen der Verbesserung der Immobilie. Dabei geht es nicht um „modischen Schnickschnack“. Um eine Wohnung zu einem angemessenen Preis vermieten zu können, müssen Sie das Angebot auch den Ansprüchen der Mieter anpassen. Reichte in früheren Jahren ein Holzofen als Heizmöglichkeit aus, muss eine heutige Wohnung schon eine Heizung besitzen.
Man könnte also sagen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen den Zustand des Hauses erhalten, während die Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie zumindest erhalten, wenn nicht gar steigern. Der § 554 BGB umschreibt die Modernisierungsmaßnahmen als Maßnahmen „zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums“.
Wichtig
Dabei kommt es nicht darauf an, ob auch der Mieter in der Maßnahme eine Verbesserung seiner Wohnsituation sieht. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 253/04 vom 20.07.2005) festgestellt, dass die Frage, ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliegt, objektiv, das heißt nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters zu bestimmen sei. Entscheidend sei, ob der Maßnahme nach der Verkehrsanschauung eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass Sie damit rechnen können, dass die Wohnung von künftigen Mietinteressenten eher angemietet wird als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt wurde.
Die Frage, ob eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache beiträgt, kann zwischen Mieter und Vermieter schnell zum Streit führen. Juristen greifen in dieser Frage gerne auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz – ModEnG) zurück, das allerdings zum 1.1.2002 aufgehoben wurde. Im Absatz 1 dieses Paragrafen hieß es:
"Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, sind insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung
1. des Zuschnitts der Wohnung
2. der Belichtung und Belüftung
3. des Schallschutzes
4. der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung
5. der sanitären Einrichtungen
6. der Beheizung und der Kochmöglichkeiten
7. der Funktionsabläufe in Wohnungen
8. der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.
Zu den baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, kann der Anbau gehören, insbesondere soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines notwendigen Aufzugs erforderlich ist. Der Gebrauchswert von Wohnungen kann auch durch besondere bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen erhöht werden, wenn die Wohnung auf Dauer für sie bestimmt sind.“
