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Leitfaden | Verkaufen

Immobilienerbschaft im Überblick

Das sollten Sie beachten

01. Dezember 2017

Wer eine Immobilie erbt, muss sich zunächst beim Finanzamt melden. Grundsätzlich muss jedes Erbe binnen drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden. Denn die Erbschaft unterliegt der Erbschaftssteuer. Die Regelungen für die Erbschaftsteuer werden übrigens analog auch bei der Schenkungssteuer zugrunde gelegt. Melden Sie sich nicht, kann das unter Umständen als Steuerhinterziehung ausgelegt werden. Aber keine Angst: Für direkte Angehörige gibt es ansehnliche Freibeträge, die dann steuerfrei bleiben.

Wer erbt?

Hat der Verstorbene ein Testament hinterlassen, gelten die dort getroffenen Regelungen, wenn die letzte Verfügung den rechtlichen Anforderungen entspricht. Gibt es keine Unterlagen über den letzten Willen des Erblassers, erben die Angehörigen. Als Erbberechtigte hat der Gesetzgeber fünf Kategorien gebildet, die nacheinander erben können. Erben zweiter Ordnung können also nur erben, wenn Erben erster Ordnung fehlen. Der Gesetzgeber hat die Erbberechtigten in die folgenden Gruppen eingeteilt:

Ordnungsstufe

Erben

1

Eheliche und uneheliche Kinder, Adoptivkinder und deren Kinder und Enkel. Kinder des Erblassers erben zu gleichen Teilen. Verstirbt ein Kind des Erblassers treten an dessen Stelle dessen Kinder beziehungsweise Enkel. Hat das verstorbene Kind des Erblassers keine Nachkommen, wird der Erbanteil auf die anderen Kinder des Erblassers verteilt.  Kinder eines Lebenspartners, die weder leibliche Kinder des Erblassers sind noch adoptiert wurden, haben keinen Erbanspruch.

2

Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten des Erblassers in dieser Reihenfolge: Sind die Eltern verstorben, erben deren Kinder (Geschwister des Erblassers). Für verstorbene Geschwister treten deren Kinder (Neffen und Nichten des Erblassers) in die Erbfolge ein.

3

Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, also Tanten, Onkel, Cousinen, Cousins des Erblassers in dieser Reihenfolge

4

Urgroßeltern und deren Abkömmlinge, also Großtanten und Großonkel in dieser Reihenfolge. Kinder von Großtanten und -onkel sind nicht erbberechtigt.

5

Auch „Erben weiterer Ordnung“ genannt: Weiter entfernte Voreltern als die in 4. Ordnung genannten. Deren Kinder sind jedoch nicht erbberechtigt.


Lebenspartner

Lebenspartner haben nur Anspruch auf einen gesetzlichen Erbanteil, wenn eine Ehe oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft bestand. Testamentarisch kann natürlich auch jedem anderen Partner etwas vermacht werden.

Besteht kein Testament ist der Ehepartner nicht Alleinerbe. Erbansprüche haben auch dann die Erben 1. Ordnung, sowie Eltern und Großeltern und deren Kinder. Der Anteil des Partners ist außerdem abhängig vom Güterstand, in dem die Partner lebten:

Güterstand in der Partnerschaft

Erbanteil wenn noch Erben der Ordnungsstufen 1 – 3 vorhanden sind

 

1. Ordnung

2. Ordnung

3. Ordnung

Zugewinngemeinschaft

1/2 *

3/4 *

3/4 *

Gütertrennung **

1 Kind: 1/2
2 Kinder 1/3

3 und mehr Kinder 1/4

1/2

1/2

Gütergemeinschaft

1/4

1/2

1/2 ***

Eigentums- und Vermögensgemein-schaft der früheren DDR

1/4

1/2

1/2

* inklusive ¼ Erbanteil, der sich aus dem Zugewinnausgleich ergibt. Sollte der Zugewinn für den überlebenden Partner mehr als 1/4 des Erbes ausmachen, kann der Partner das Erbe ausschlagen. Dann wird der tatsächliche Zugewinnanteil berechnet. Der Zugewinnausgleich ist in jedem Fall erbschaftssteuerfrei.

** Bei Gütertrennung besteht kein Anspruch auf einen Zugewinnausgleich.

*** Den Erbanteil verstorbener Erben dritter Ordnung erhält der Partner zusätzlich.

Der Partner wird mit seinem Anteil Mitglied einer Erbengemeinschaft. Innerhalb einer Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe von den anderen Erben die Erbteilung verlangen. Im Extremfall kann es dadurch zur Zwangsversteigerung kommen. Insbesondere bei nichtehelichen Kindern, die die gleichen Ansprüche wie eheliche Kinder haben.

Erben_nach_dem_Gesetz_2Ehepaare ohne Kinder sollten auf jeden Fall eine testamentarische Lösung suchen. Denn hier kann es zu echten Problemen kommen. Sind die Eltern ebenfalls verstorben (was meist der Fall sein dürfte), rücken in der gesetzlichen Erbfolge die Geschwister (als Kinder der verstorbenen Eltern) nach. Wird aber durch ein Testament die gesetzliche Erbfolge aufgehoben, haben diese keine Ansprüche mehr – auch nicht auf einen Pflichtteil (der den Eltern noch zugestanden hätte). Sind die Geschwister unbekannt verzogen und gilt die gesetzliche Erbfolge, wird deren Erbanteil bis zur Beendigung der Suche nach den Geschwistern unter eine Pflegschaft gestellt, die eine Verwertung des Erbes (beispielsweise Verkauf der Immobilie) ausschließt.

Wichtig

Sie sehen, dass die Regelung des Erbes eine komplizierte Angelegenheit ist. Sie sollten deshalb in jedem Fall die Problematik mit einem Notar oder Fachanwalt besprechen und dann in Ruhe eine Entscheidung fällen.

Welche Regelungen gelten bei einer Scheidung?

Nach der Scheidung hat der geschiedene Partner grundsätzlich keinen Anspruch auf ein Erbe. Ihm steht dann auch kein sogenanntes Pflichtteil mehr zu. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Scheidung rechtskräftig vollzogen wurde. Nach § 1933 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) reicht es für den Verlust der Erbansprüche aus, wenn zum Todeszeitpunkt die Voraussetzungen für eine Scheidung erfüllt waren. Davon geht man aus, wenn die Partner mindestens ein Jahr getrennt leben und beide die Scheidung beantragt haben beziehungsweise dem Antrag des anderen Partners zugestimmt haben. Leben die Partner schon drei Jahre oder länger getrennt, gelten die Voraussetzungen auch als erfüllt, wenn einer der Partner die Scheidung beantragt hat. Dann ist die Zustimmung des anderen Partners nicht mehr notwendig.

Wichtig

Besteht ein Testament oder ein Erbvertrag, der den Partner begünstigt, werden diese Verfügungen mit einer Scheidung ungültig. Es sei denn, der Erblasser hat ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Die Kinder bleiben jedoch weiter erbberechtigt

Gütertrennung und Gütergemeinschaft entstehen nur wenn die Partner einen notariellen Vertrag schließen. Bei der Gütergemeinschaft werden die Vermögen beider Partner zusammengefasst. Es können einzelne Teile von dieser Regelung ausgenommen werden. Man spricht dann von sogenannten Vorbehaltsgütern.

Als Vorbehaltsgüter werden auch Vermögenswerte behandelt, die ein Partner erbt oder geschenkt bekommt und bei denen der Vererbende beziehungsweise Schenkende festlegt, dass es sich hierbei um ein Vorbehaltsgut handeln soll.

Auch die Gütergemeinschaft kann nur durch einen von beiden Seiten geschlossenen notariellen Vertrag wirksam werden. Im Ehevertrag kann vereinbart werden, dass das gesamte Vermögen beider Partner zu einer Einheit verschmilzt. Es können aber auch sogenannte Vorbehaltsgüter von der Gütergemeinschaft ausgeschlossen werden.

Die Erbengemeinschaft

Insbesondere wenn keine Testamentsregeln getroffen wurden, entsteht nach dem Tod des Erblassers fast immer eine Erbengemeinschaft, in der die Interessen stark kollidieren können. Stirbt beispielsweise der männliche Ehepartner und erben seine Frau und die beiden Kinder, können die Interessen der Kinder bezüglich der Verwertung des Erbes (beispielsweise einer Immobilie) weit auseinandergehen (Ehepartner will das Haus unbedingt halten, die Kinder wohnen weit entfernt und wollen verkaufen). Doch mit der Erbengemeinschaft entstehen besondere Bedingungen:

Der Nachlass ist gemeinsames Eigentum der Erbengemeinschaft. Bis zur Teilung des Erbes kann deshalb kein Mitglied der Erbengemeinschaft ohne Einverständnis der anderen Mitglieder über das Erbe oder Teile davon verfügen. Es können also nur gemeinsame Handlungen vorgenommen werden. Das einzelne Mitglied der Erbengemeinschaft kann aber seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verkaufen. Der Erwerber kann dann aber nicht alleine über seinen Anteil verfügen, sondern tritt quasi als Nachfolger des verkaufenden Erben in die Erbengemeinschaft ein. Deshalb werden meist Anteile der Erbengemeinschaft nur von einem Mitglied der Gemeinschaft an einen anderen verkauft. Die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft haben auch ein Vorkaufsrecht, wenn ein Mitglied seinen Anteil veräußern will. Es muss binnen zwei Monate nach Bekanntwerden der Verkaufsabsicht von den anderen Mitgliedern ausgeübt werden.

Bis zur Aufteilung des Erbes – der sogenannten Erbauseinandersetzung – muss das Erbe verwaltet werden. Die Verwaltung kann von einzelnen Erben, einer Mehrheit der Erbengemeinschaft oder von der gesamten Gemeinschaft übernommen werden. Grundsätzlich können aber nur Verwaltungsmaßnahmen getroffen werden, denen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zugestimmt haben. Eine Stimmenmehrheit reicht jedoch aus, wenn die Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Hierzu wurde von den Gerichten beispielsweise der Abschluss von Mietverträgen anerkannt. Allein tätig werden kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft nur dann, wenn die Maßnahme nicht aufschiebbar ist und der Handelnde keine Möglichkeit hat, die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zu benachrichtigen. Letztendlich greift diese Möglichkeit also meist nur bei Fällen, in denen Gefahr im Verzug ist.

Die Erbengemeinschaft stellt eine Übergangslösung dar. Sie sollte so bald als möglich durch die sogenannte Erbauseinandersetzung aufgelöst werden. Bei der Erbauseinandersetzung erhält jedes Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Anteil am Erbe. Verstirbt ein Mitglied der Erbengemeinschaft noch während Bestehen der Gemeinschaft, treten dessen Erben in die Gemeinschaft ein. Dadurch wird die Gruppe der Erbberechtigten noch größer und es wird immer schwerer, eine vernünftige, für alle akzeptable Lösung zu finden. Schon aus diesem Grunde sollte man so früh wie möglich darangehen, die Erbengemeinschaft durch Auseinandersetzung aufzulösen. Sind sich die Erben untereinander einig, geht die Auseinandersetzung schnell über die Bühne: Alle Mitglieder der Gemeinschaft treffen sich und vereinbaren die Aufteilung des Erbes. Dabei muss aber geprüft werden, inwiefern die Verträge notariell beurkundet werden müssen. Das dürfte immer der Fall sein, wenn bei der Verteilung Grundstücke im Spiel sind (juristisch gesehen vererbt man keine Immobilien, sondern Grundstücke – das schließt aber die Immobilie auf dem Grundstück ein).

Kommt es zu keiner Einigung zwischen den Erben – was leider gar nicht so selten ist – kann man das Nachlassgericht als Vermittler einschalten. Je nach Lage wird dies aber nicht viel bringen. Denn das Gericht kann wirklich nur vermitteln, es hat keine Möglichkeit, die Mitglieder der Erbengemeinschaft zur Zustimmung des Kompromiss-Vorschlages zu zwingen.

Kann keine Einigung herbeigeführt werden, kommt es leider zur „Auseinandersetzungsklage“. Bei der Auseinandersetzungsklage klagt ein Mitglied der Erbengemeinschaft darauf, einem Teilungsplan zuzustimmen. Der Teilungsplan muss mit der Klage dem Gericht vorgelegt werden. Wird ein rechtkräftiges Urteil erstritten, kann bei Rechtskraft die Versteigerung des geerbten Sachvermögens (also auch der Grundstücke / Immobilien) durchgeführt werden. Nach der Versteigerung werden die Versteigerungserlöse mit Geldvermögen aus der Erbschaft zusammengefasst. Davon werden die Verbindlichkeiten des Nachlasses (hierzu gehören beispielsweise auch die Kosten der Versteigerung) abgezogen. Der verbliebende Rest wird nach den im Teilungsplan genannten Quoten auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft übertragen.

Sollte sich keine gütliche Einigung finden lassen, kann man Ihnen nur dringend raten, sich als Mitglied der Erbengemeinschaft frühzeitig von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Pflichtteil

Der Pflichtteil ergibt sich aus dem § 2303 BGB. Danach steht dem Ehegatten des Erblassers, seinen Abkömmlingen (Kindern, Enkeln) und seinen Eltern ein Pflichtteil zu. Wobei der Pflichtteil nur dann fällig wird, wenn auch ein Anspruch nach der gesetzlichen Erbfolge bestehen würde.

Beispiel: Der Sohn des Erblassers hat Anspruch auf ein Pflichtteil. Der Sohn stirbt aber zu Lebzeiten des Erblassers. Im Erbfall würden dann seine Kinder (die Enkel des Erblassers) an seine Stelle rücken. Sie hätten dann auch Anspruch auf ein Pflichtteil. Lebt der Sohn zum Todeszeitpunkt des Erblassers noch, haben weder die Eltern des Erblassers noch die Kinder des Sohnes (also Enkel des Erblassers) einen Anspruch auf ein Pflichtteil. Lediglich der Sohn würde ein Pflichtteil erhalten.

Die Höhe des Pflichtteils ergibt sich aus der gesetzlichen Erbfolge. Er beträgt immer 1/2 des Erbes nach der gesetzlichen Erbfolge.

Beispiel: Ein Vater hat drei Kinder. Er setzt per Testament das 1. Kind als Alleinerben ein. Nach der gesetzlichen Erbfolge hätte jedes Kind Anspruch auf 1/3 des Erbes. Durch das Testament erhalten das 2. und 3. Kind jedoch nur noch den Pflichtteil, also je 1/6. Das 1. Kind erhält 2/3.

Wichtig

Hat der Erblasser beispielsweise durch Schenkungen an das 1. Kind das Vermögen bewusst verkleinert, werden diese Schenkungen bei der Berechnung des Pflichtteils zur Erbmasse gerechnet, wenn sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgten.

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