Wenn zwei sich streiten ist das für den Dritten nur selten ein Grund zur Freude. Um Ärger im Zusammenleben Ihrer Mietparteien zu vermeiden, sollten Sie deshalb die wichtigsten Regeln als Hausordnung festlegen. Was Sie in der Hausordnung festhalten dürfen und was Sie besser außen vor lassen erklären wir in diesem Beitrag. Außerdem zeigen wir Ihnen, wie Sie der Hausordnung das nötige Gewicht verleihen.

Kein Muss – aber ein Soll

Grundsätzlich müssen Sie keine Hausordnung aufstellen. Bei kleineren Objekten mit nur wenigen Mieteinheiten kann es sogar sinnvoll sein, auf eine festgeschriebene Ordnung zu verzichten und mit den Mieterinnen und Mietern gemeinsame Regeln abzusprechen. Je mehr Parteien jedoch in Ihrer Immobilie wohnen, umso wichtiger wird eine Hausordnung. Sie vereinfacht das Zusammenleben der Parteien, weil sich alle nach den gleichen Vorgaben richten müssen, so dass niemand sich benachteiligt fühlen kann.

Die Hausordnung als Teil des Mietvertrages

In vielen Fällen wird die Hausordnung als Teil des Mietvertrages vereinbart. Dies hat jedoch für Sie als Vermieter einen gewichtigen Nachteil: Eine Änderung der Hausordnung – als Bestandteil des Mietvertrages – ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Nur, wenn die Hausordnung unabhängig vom Mietvertrag aufgestellt wird, haben Sie die Möglichkeit, einseitig Änderungen an ihr vorzunehmen.

Dabei entsteht allerdings ein weiteres Problem. Denn es gibt auch eine Reihe von Aufgaben des Mieters, die dieser nur übernehmen muss, wenn sie ihm auch im Mietvertrag übertragen wurden. Dazu gehört beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses. Wenn dies in der Hausordnung geregelt ist aber im Mietvertrag kein Wort darüber verloren wurde, muss der Mieter diese Aufgabe nicht ausführen. Aus diesem Grund ist es häufig nicht zu umgehen, die Hausordnung als Teil des Mietvertrages festzulegen.

Was nicht in der Hausordnung geregelt werden darf

Grundsätzlich können Sie in der Hausordnung nur solche Dinge regeln, mit denen der Mieter an dieser Stelle auch rechnen kann. Die Regelung des Kehrdienstes vor dem Haus oder des Putzens des Treppenhauses sind Aufgaben, mit denen der Mieter innerhalb der Hausordnung rechnen kann. Regelungen über Schönheitsreparaturen gehören aber nicht in die Hausordnung, weil der Mieter hiermit nicht rechnen kann.

Dass der Inhalt der Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen darf, dürfte selbstverständlich sein. Doch das ist schnell passiert. So verstoßen beispielsweise folgende Klauseln – die man durchaus in Hausordnungen findet – gegen geltendes Recht:

• Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters.
• Festlegung, dass der Vermieter die Wohnung des Mieters jederzeit betreten darf.
• Generelles Tierhaltungsverbot
• Verbot der Fahrstuhlnutzung in den Nachtstunden.

Wie bereits erläutert, können Sie eine Hausordnung, die nicht zum Mietvertrag gehört, einseitig ändern. Allerdings dürfen hier keine Regelungen aufgenommen werden, die den Mieter in seinem Wohnrecht beschränken oder ihm unrechtmäßige Regeln auferlegen.

Folgende Regelungen innerhalb von Hausordnungen wurden bereits von Gerichten als nicht zulässig verworfen:

• Bade- und Duschverbot nach 22:00 Uhr (einige Gerichte erlauben jedoch die Begrenzung der Badedauer in der Nacht auf 30 Minuten).
• Besuchsverbot nach 22:00 Uhr.
• Musizierverbot (nur wenn es grundsätzlich ausgesprochen wird. Das Musizieren kann aber in den Ruhezeiten untersagt werden).
• Regelung der Zimmertemperatur innerhalb der Wohnungen (beispielsweise, dass in den Nachtstunden eine gewisse Gradzahl nicht überschritten werden darf).
• Anweisung, dass Kinder während der Ruhezeiten ebenfalls Ruhe zu halten haben.