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Leitfaden | Vermieten

Arbeitslosengeld II und die Miete

Miete vom Jobcenter?

11. Oktober 2018

Nach dem Sozialgesetzbuch II (SGB II) gehören auch die Kosten für die Miete und die Mietnebenkosten zu den Leistungen, die ein sogenannter Hartz IV-Empfänger in Anspruch nehmen kann. Doch letztlich bleibt der Mieter verantwortlich für die Zahlung der Miete. Der Vermieter hat deshalb grundsätzlich keine Möglichkeit, Ansprüche gegenüber dem Jobcenter, über das die Leistungen bezahlt werden.

Was bezahlt eigentlich das Jobcenter?

Miete vom JobcenterDas kann man so pauschal nicht sagen. Die Leistungsgewährung ist zunächst – auch bei der Übernahme von Mietkosten – von den Lebensumständen des Anspruchsberechtigten (Ihrem Mieter) abhängig. So werden sonstige Einkommen, vorhandenes Vermögen und eventuell vorhandene vorrangige Leistungsansprüche berücksichtigt, so dass nicht die komplette Miete übernommen wird. Es kann auch sein, dass das Jobcenter einzelne Objekte aus der Miete herausrechnet, etwa eine Garage, ein Carport oder einen Stellplatz.

Außerdem spielt die Zusammenarbeit des Leistungsempfängers mit dem Jobcenter eine Rolle. Bei einer unzureichenden Kooperation können die Leistungen insgesamt gekürzt werden. Es ist also nicht immer gesagt, dass die Miete komplett übernommen wird.

Zahlungspflichtig bleibt der Mieter

Im Normalfall wird die Miete an den Leistungsempfänger gezahlt und dieser überweist sie dann an seinen Mieter. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach das Jobcenter die Miete direkt an den Vermieter zu zahlen hat, ist nicht wirksam.

Nach § 22 Abs. 7 SGB II (Sozialgesetzbuch 2) kann die Miete aber unter besonderen Umständen direkt an den Mieter überwiesen werden. Eine Zahlung an den Mieter kann erfolgen, wenn

  • der Leistungsbezieher dies beim Jobcenter beantragt. Sie als Vermieter können diesen Antrag nicht stellen. Sie können aber einen Antrag vorbereiten und diesem Ihrem Mieter mit der Bitte vorlegen, ihn beim Amt einzureichen.
  • das Jobcenter den Eindruck gewinnt, dass die bereitgestellten Gelder nicht zweckentsprechend genutzt werden. Bei Mietzahlungen geht das Jobcenter davon aus, wenn
  1. Mietrückstände entstehen, die eine außerordentliche, fristlose Kündigung ermöglichen.
  2. Rückstände bei der Zahlung für Energiekosten auflaufen, die eine Unterbrechung der Energieversorgung ermöglichen.
  3. konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass der Anspruchsberechtigte aus gesundheitlichen oder anderen Gründen (z. B. Sucherkrankung, Zahlungsverpflichtungen gegenüber anderen Schuldnern usw.) nicht in der Lage ist, das Geld zweckentsprechend (zur Zahlung der Miete) zu verwenden.

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass das Jobcenter die Miete direkt auf sein Konto überweist. Allerdings sollten Sie die Behörde umgehend informieren, wenn die vereinbarten Mietzahlungen ausbleiben. Dann kann die zahlende Stelle reagieren und die Überweisung auf Ihr Konto vornehmen.

Wenn Sie das Jobcenter über Mietrückstände informieren wird der Leistungsberechtigte angehört. Danach entscheidet das Jobcenter nach pflichtgemäßem Ermessen.

Wichtig

Über Änderungen oder Wegfall der Mietzahlungen werden Sie aus datenschutzrechtlichen Gründen vom Jobcenter nicht informiert.

Aber auch wenn das Jobcenter die Miete direkt an Sie überweist, bleibt der Mieter für den pünktlichen Eingang verantwortlich. Denn der Mieter bleibt der Vertragspartner. Die Zahlung durch das Jobcenter hat auch nicht zur Folge, dass dies nun für Mietrückstände mithaftet (sogenannter Schuldbeitritt).

Kommt es bei Überweisung der Mietkosten an den Mieter zu Zahlungsrückständen, kann der Vermieter nur gegen den Mieter klagen. Eine Klage gegen die an sich zahlende Behörde ist nicht möglich. (Urteil des Bayerischen Landessozialgerichts vom 05.08.2015 – Aktenzeichen L 7 AS 263/15)

Wichtig

Ansprüche aus Arbeitslosengeld II (zu denen auch die Übernahme der Mietkosten gehören) sind grundsätzlich nicht abtretbar. Sie können deshalb auch nicht – beispielsweise als Klausel im Mietvertrag – vereinbaren, dass die Mietzahlungen der Behörde vom Mieter an Sie abgetreten werden (Urteil des Bayerischen Landessozialgerichts vom 05.08.2015 – Aktenzeichen L 7 AS 263/15).

Kündigung, wenn der Mieter nicht zahlt

Zahlt ein Mieter nicht, entsteht für Sie als Vermieter ein Problem. Da es beim Mieter kein pfändbares Einkommen gibt, würde eine Zwangsvollstreckung nichts bringen. Um deshalb den Schaden so gering wie möglich zu halten, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als so schnell wie möglich zu kündigen.

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Mietrückstände hat der Mieter immer noch die Möglichkeit innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Räumung abzuwenden, indem er die Mietschulden ausgleicht oder eine öffentliche Stelle – z. B. das Jobcenter – die Mietschulden übernimmt beziehungsweise sich bereiterklärt, diese zu übernehmen. Diese Möglichkeit hat der Mieter allerdings innerhalb von zwei Jahren nur einmal.

Ob eine mit der außerordentlichen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung dadurch ebenfalls hinfällig ist, wird von den Gerichten unterschiedliche beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat allerdings am 19.09.2018 entschieden, dass eine fristgerechte Kündigung nicht automatisch unwirksam wird, wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung der Rückstände abwendet. (Aktenzeichen Az. VIII ZR 231/17 und 261/17).

Erklärt sich das Jobcenter bereit, die Mietschulden zu übernehmen, muss der schriftlichen Erklärung klar zu entnehmen sein, welche Kosten das Amt übernimmt. Eine allgemeine Erklärung, nach der die Behörde die Kosten entsprechend dem „aktuellen Stand“ übernimmt ist unwirksam (Beschluss des Landgerichts Berlin vom 13.10.2017 – Aktenzeichen 66 S 90/17).

Kündigung, weil das Jobcenter unpünktlich zahlt

Bei Zahlungsrückstände, die durch die verspätete Überweisung des Jobcenters entstehen, kommt es auf die Häufigkeit und den Zeitraum der Verspätungen an. Eine Kündigung ist beispielsweise nicht möglich, wenn die zuständige Behörde die Miete immer um einen Tag verspätet überweist (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.10.2009 - Aktenzeichen VIII ZR 64/09.

Eine fristlose Kündigung wäre hingegen möglich, wenn die Zahlungen des Jobcenters häufig über einen längeren Zeitraum verspätet erfolgen und der Vermieter auf die pünktlichen Zahlungseingänge angewiesen ist. Bei Abwägung aller Umstände ist dem Vermieter dann ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.06.2016 - Aktenzeichen VIII ZR 173/15).

Rückforderungsansprüche

Bestehen bei Beendigung des Mietverhältnisses Rückzahlungsansprüche aus den Mietzahlungen des Jobcenters, kann der Vermieter diese nicht mit andere Forderungen gegenüber dem Mieter verrechnen. Hier hat die die Miete zahlende Behörde einen direkten Anspruch auf die zurückzuzahlenden Mietzahlungen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 31.01.2018 - Aktenzeichen VIII ZR 39/17).

Forderungen nach Auszug des Mieters

Zieht ein Mieter aus und in den Bezirk eines anderen Jobcenters, ist ab dem Umzug das neue Jobcenter zuständig. Dies gilt auch für die Nebenkostenabrechnung, die nachträglich erfolgt. Für die Zahlung ist dann das neue Jobcenter zuständig. Ihnen gegenüber bleibt es natürlich dabei, dass Sie sich an Ihren Exmieter halten müssen.

Wichtig

Leistungen werden nach SGB II nur für einen vertragsgemäßen Gebrauch gewährt. Für festgestellte Schäden steht das Jobcenter deshalb nicht ein.

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