An wen man seine Wohnung vermietet ist eine schwierige Frage. Darum sollte man sich so viele Informationen holen wie möglich, um eine Entscheidung zu treffen, die man später nicht bereut. Eine Möglichkeit stellt hier die Selbstauskunft des Mietinteressenten dar. Da Sie nicht verpflichtet sind, an eine bestimmte Person zu vermieten und Ihre Entscheidung auch nicht begründen müssen, sollten Sie keinen Interessenten akzeptieren, der sich weigert, eine Selbstauskunft auszufüllen.

Was aber, wenn er in der Auskunft falsche Angaben gemacht hat? Welche Fragen darf man in einer Mieterselbstauskunft eigentlich stellen? Wie verhält es sich, wenn eine Frage rechtlich nicht zulässig war und diese falsch beantwortet wurde? Fragen, die wir klären wollen.

Muss der Mieter von sich aus Farbe bekennen?

Nicht ganz einig sind sich die Gerichte, wenn es um die Frage geht, ob ein Mietinteressent von sich aus auf finanzielle Schwierigkeiten hinweisen muss. Es gibt jedoch eine ganze Reihe von Fällen, in denen das Gericht zugunsten des Vermieters entschied. So entschied das Amtsgericht in Hagen, dass der Vermieter den Mietvertrag nach § 119 Abs. 2 BGB anfechten kann, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages verschweigt, dass er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat (Urteil vom 5.7.1984 – Aktenzeichen 13 C 414/84).

In einem anderen Fall stellte das Landgericht Bonn fest, dass ein Mietinteressent von sich aus den Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages darüber informieren muss, dass über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde (Urteil vom 16.11.2005 – Aktenzeichen 6 T 312/05).

Ähnlich entschied auch das Landgericht Gießen. Es stellte fest, dass der Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages von sich aus offenlegen muss, dass finanzielle Schwierigkeiten bestehen, die dazu führen können, dass er seine Miete nicht zahlen kann (Urteil vom 23.03.2001 – Aktenzeichen 1 S 590/00).

Doch wenn der Mietinteressent schweigt, haben Sie keine Gewissheit, ob nicht doch etwas im Argen liegt. Darum sollten Sie von ihm eine Selbstauskunft fordern. Allerdings müssen Sie hier aufpassen, da nicht alle Fragen erlaubt sind.

Was darf man den Mieter fragen und was nicht?

Grundsätzlich kann der Vermieter den Interessenten Fragen stellen, die im direkten Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Die folgenden Angaben können Sie von Ihrem Mieter fordern:

• Vor- und Nachname, Geburtsdatum, derzeitige Anschrift des potenziellen Mieters und eventueller weiterer Personen (Mitmieter, zu Haushalt gehörende Personen).
• Familienstand des potenziellen Mieters. Hier sind sich die Juristen allerdings nicht einig. Von einigen wird diese Frage als privat eingestuft, so dass hier falsche Angaben unter Umständen ohne Folgen bleiben.
• Wie viele Personen später die Wohnung bewohnen werden, in welchem Verhältnis sie zum Mieter stehen und wie alt diese Personen sind.
• Derzeitiger Arbeitgeber des späteren Mieters, wie lange er bereits bei diesem Arbeitgeber beschäftigt ist und wie hoch das Nettoeinkommen des Bewerbers ist.
• Ob eine Einkommenspfändung vorliegt.
• Ob noch Schulden aus früheren Mietverhältnissen bestehen.
• Ob eine eidesstattliche Versicherung abgegeben wurde (§ 807 Zivilprozessordnung – ZPO) oder eine Insolvenz eingeleitet beziehungsweise durchgeführt wurde. Hier müssen Sie die Frage allerdings zeitlich begrenzen und nur nach den letzten drei oder fünf Jahren fragen.
• Ob Haustiere mit in die Wohnung gebracht werden, wobei nur nach Haustieren gefragt werden darf, deren Haltung eventuell untersagt werden kann.
• Ob der Mieter beziehungsweise seine Mitbewohner Raucher sind oder nicht.

Außerdem können Sie Fragen aufnehmen, zu denen der potenzielle Mieter eigentlich von sich aus Auskunft geben müsste. Hierzu gehört, ob das Sozialamt oder ein anderer Grundsicherungsträger die Mietkosten übernimmt und ober über das Vermögen des Bewerbers ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Darüber hinaus ist der Bewerber auch verpflichtet, Sie zu informieren, wenn die Miete 75 % seines Netto-Einkommens übersteigt.

Umstritten ist, ob Sie nach dem Vormietverhältnis fragen dürfen. Hier sind sich die Gerichte nicht einig, ob der Mietinteressen hierzu Angaben machen muss, also den Namen und die Anschrift des Vorvermieters preisgeben und die Gründe der Kündigung erläutern muss.

Es gibt aber auch eine ganze Reihe von Fragen, bei denen die Gerichte festgestellt haben, dass diese nicht gestellt werden dürfen. Wenn Sie solche Fragen in Ihre Auskunft aufnehmen, kann der Mietinteressent bei der Beantwortung die Unwahrheit sagen, ohne dass dies Folgen für ihn haben wird. Zu folgenden Themen dürfen Sie keine Auskunft verlangen:

• Fragen rund um die Familienplanung. Also ob der Miet-Interessent oder ein anderes Mitglied der Hausgemeinschaft schwanger ist oder eine Schwangerschaft anstrebt beziehungsweise ob mit dem Zuzug von Kindern zu rechnen ist.
• Ob der potenzielle Mieter politisch oder gewerkschaftlich organisiert ist beziehungsweise Mitglied eines Mietervereins ist.
• Die Frage nach dem Bestehen einer Rechtsschutzversicherung.
• Wer der vorherige Mieter war, beziehungsweise was für ein Typ dieser ist.
• Fragen nach der Nationalität oder ethnischer Zugehörigkeit.
• Fragen bezüglich der Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft. Ausnahmen gelten hier nur für Vermieter, die selbst eine Religionsgemeinschaft repräsentieren, beispielsweise wenn die evangelische oder katholische Kirche der Vermieter ist.
• Angaben bezüglich der Hobbies oder des Musikgeschmacks des Mietinteressenten oder der anderen mit in die Wohnung einziehenden Personen.
• Informationen über bestehende Krankheiten oder Behinderungen.
• Ob der Mieter oder mit einziehende Personen vorbestraft sind beziehungsweise ob ein Ermittlungsverfahren anhängig ist.
• Detaillierte Angaben zu Einnahmen, Vermögen und Verbindlichkeiten.
• Fragen nach den Einkommensverhältnissen von Angehörigen, die in keinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen (also keine Mitmieter oder Bürgen für eine Mietbürgschaft sind).

Wer lügt, fliegt noch lange nicht raus

Falsche Angaben bei Fragen, die in der Selbstauskunft nicht zugelassen sind, haben für den Mieter keine Konsequenzen. Da die Frage nicht zugelassen ist, gilt sie schlicht als nicht gestellt. Nicht gestellte Fragen kann man aber nicht falsch beantworten.

Macht der Mieter in der Selbstauskunft bei zugelassenen Fragen bewusst falsche Angaben, muss er mit einer fristlosen Kündigung beziehungsweise mit der Anfechtung des Mietvertrages rechnen. Ob sich diese Schritte allerdings durchsetzen lassen, ist vom Einzelfall abhängig. Denn hier ist entscheidend, ob die unwahren Angaben einen direkten Einfluss auf das Mietverhältnis haben. So wird es schon schwierig, wenn der Mieter zwar bei seiner finanziellen Situation gelogen hat, aber bereits über einen längeren Zeitraum seinen Verpflichtungen nachgekommen ist und nicht damit zu rechnen ist, dass er in Zukunft nicht pünktlich zahlen wird. Allerdings vertreten hier die Gerichte unterschiedliche Meinungen. Einige Richter stellen sich auch auf den Standpunkt, dass es nicht erst zu einem Schaden für den Vermieter kommen muss, bis er wegen unwahrer Behauptungen kündigen darf.

Das Bundesverfassungsgericht hat hier die Messlatte extrem hoch gelegt. In einem Verfahren ging es um eine entmündigte Person, die ihre Entmündigung beziehungsweise deren Gründe (geistige Schwäche) bei Abschluss des Mietvertrages nicht offengelegt hatte. Das war für die Bundesverfassungsrichter jedoch noch kein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Hier seien die Belange des Mieters höher zu bewerten, da die Offenlegung der Entmündigung dazu führen könne, dass der Betroffene sozial gemieden würde und so kaum eine Chance hätte, eine Wohnung anzumieten.

Dennoch kann man davon ausgehen, dass bei bewusst falschen Angaben in einer Mieterselbstauskunft die Chancen relativ gut sind, den Mietvertrag anzufechten, beziehungsweise dem Mieter fristlos zu kündigen.

Was tun, wenn der Schwindel auffliegt?

Klar ist, dass Sie einen Mieter, der Sie in der Selbstauskunft belogen hat, möglichst rasch wieder loswerden möchten. Wie Sie weiter vorgehen, hängt davon ab, ob der Mieter die Räume schon bezogen hat oder nicht.

Wenn der Mieter noch nicht eingezogen ist

Grundsätzlich gilt, dass ein geschlossener Vertrag von den beteiligten Parteien eingehalten werden muss. Macht der Mieter allerdings bei zulässigen Fragen in seiner Selbstauskunft falsche Angaben, können Sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dann müssen Sie aber umgehend reagieren. Der Gesetzgeber verlangt, dass Sie dann unverzüglich reagieren (§ 121 BGB). Sie haben dafür maximal ein Jahr Zeit, gerechnet von dem Tag an, an dem Ihnen bekannt wird, dass der Mieter falsche Auskünfte gegeben hat.

Der Mieter ist bereits eingezogen

Hat der Mieter die Wohnung bereits bezogen, können Sie ihm nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, wenn in der Selbstauskunft wissentlich falsche Angaben gemacht wurden und die betreffenden Fragen zulässig waren.

Wie bereits erläutert, ist das Ergebnis eines Rechtsstreits aber immer vom Einzelfall abhängig. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen in vollem Umfang nach, wird es sehr schwer, eine fristlose Kündigung wegen der falschen Angaben durchzusetzen.

Schufa-Auskunft

Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) kann detaillierte Auskünfte über die finanzielle Situation des Mietinteressenten geben. Allerdings erhalten Sie keine Auskunft von der Schufa. Sie können aber vom potenziellen Mieter verlangen, dass er eine Bescheinigung dort anfordert und Ihnen vorlegt. Lehnt der Interessent das ab, sollten Sie stutzig werden.