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Leitfaden | Vermieten

Die Kosten der Kündigung

19. April 2013

Wenn Sie einem Mieter gerechtfertigt wegen Verletzung des Mietvertrages gekündigt haben, entstehen Ihnen Kosten. Dabei sind nicht nur direkte Kosten zu berücksichtigen (Anwaltskosten, Gerichtskosten usw.). Auch indirekte Kosten, die beispielsweise entstehen, um die leer stehende Wohnung wieder zu vermieten (Makler, Anzeigen usw.), müssen hierbei berücksichtigt werden. Umgekehrt kann aber auch der Mieter Kosten geltend machen, die ihm entstanden sind, wenn eine Kündigung unrechtmäßig ausgesprochen wurde.

Wichtig

Wenn in diesem Beitrag von einer Kündigung die Rede ist, handelt es sich immer um eine Kündigung wegen einer Vertragsverletzung durch den anderen Vertragspartner.

Vermieter kündigt dem Mieter

KündigungskostenKündigt der Vermieter dem Mieter, weil dieser gegen den Mietvertrag verstoßen hat, kann der Vermieter alle Kosten geltend machen, die im Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Es gilt der Grundsatz, dass sich der Vermieter so zu stellen ist, als wäre es nicht zur Kündigung gekommen.

Könnte dem Mieter wegen Zahlungsverzug gekündigt werden und die Parteien schließen deshalb einen Mietaufhebungsvertrag, ist der Mieter trotzdem zum Schadenersatz gegenüber dem Vermieter verpflichtet.

Die Kosten

Der Vermieter kann bei einer Kündigung gegenüber dem Mieter die folgenden Kosten geltend machen:

  • Rechtsanwalt. Die Kosten für einen Anwalt können bei einer Kündigung wegen Vertragsverletzungen von einem privaten Vermieter ohne besondere Kenntnisse des Mietrechts gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Da bei einer Kündigung auch diverse Formvorschriften zu beachten sind, die dem Laien nicht geläufig sind, kann schon hier ein Anwalt zurate gezogen werden. Anders sieht es bei gewerblichen Großvermietern aus, bei denen überdurchschnittliche Kenntnisse des Mietrechts vorausgesetzt werden. Hier setzen die Gerichte beispielsweise voraus, dass für die Abfassung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges kein anwaltlicher Beistand benötigt wird.
  • Entgangene Miete wegen Leerstand. Hat der Mieter die Wohnung verlassen, dürfte es nur selten dazu kommen, dass sie sofort wieder vermietet werden kann. Hier kann der Vermieter vom ehemaligen Mieter Ersatz in der Höhe verlangen, in der er bei Fortbestand des Mietvertrages Miete bezogen hätte. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Leerstand darauf zurückzuführen ist, dass die Wohnung erst renoviert werden muss oder dass kein adäquater neuer Mieter zur Verfügung steht. Der ehemalige Mieter hat jedoch bei einem Vermieter, der zur Mehrwertsteuer optierte, lediglich die Nettomiete zu ersetzen. Der Vermieter hat den Mietausfall in jedem Fall zu beweisen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Leerstand auf fehlende Nachmieter zurückzuführen ist. Dann muss der Vermieter belegen, dass er die Wohnung auf geeigneten Wegen angeboten hat und keine oder nur ungeeignete Mieter gefunden wurden. Bei Leerstand durch Renovierungsarbeiten muss der Vermieter nachweisen, dass eine Vermietung der Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand sofort möglich gewesen wäre.
  • Entgangene Miete wegen geringerer Einnahmen. Denkbar ist auch, dass dem Vermieter Mieteinnahmen entgehen, weil er die Wohnung jetzt günstiger vermieten muss. Dann kann der Differenzbetrag zwischen der alten und neuen Miete dem Mieter angelastet werden. Der ehemalige Mieter hat dann die Differenz jeweils zum Zeitpunkt zu zahlen, zu dem die Mietzahlungen fällig sind. Der ehemalige Mieter hat die Differenz so lange zu zahlen, bis der Zeitpunkt erreicht ist, zu dem er selbst hätte die Wohnung kündigen können.
  • Renovierungskosten. Hat der Mieter laut Mietvertrag die Renovierungskosten zu tragen, sind aber die gebräuchlichen Fristen für diese Arbeiten noch nicht abgelaufen, kann er nicht zu diesen Arbeiten verpflichtet werden. Kann die Wohnung aber im beim Auszug des Mieters herrschenden Zustand nicht vermietet werden, kann der Vermieter die Renovierungsarbeiten durchführen (lassen) und als Kosten der Kündigung geltend machen.
  • Kosten zur Suche von neuen Mietern. Müssen Sie, um neue Mieter zu finden, Anzeigen schalten oder einen Makler beauftragen, gelten auch diese Kosten als Folge der Kündigung. Nicht geltend machen kann man jedoch Kosten allgemeiner Art, wie etwa der Aufwand bei der Wohnungsübergabe, die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen mit Mietinteressenten usw.

Mieter kündigt dem Vermieter

Kommt der Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nach, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen und gleichzeitig aus der Kündigung entstehende Kosten geltend machen. Denkbar sind beispielsweise folgende Kosten, die geltend gemacht werden können:

  • Kosten durch Wohnungswechsel. Hier kann der Mieter verlangen, dass ihm Schäden ersetzt werden, die dadurch entstehen, dass er Investitionen in die verlassene Wohnung nur teilweise oder gar nicht ausnutzen konnte. Wurde beispielsweise ein Teppichboden neu verlegt oder eine Küche passgenau angefertigt, kann der Mieter den Zeitwert der Gegenstände als Schaden geltend machen. Nimmt der Mieter die Gegenstände jedoch aus der Wohnung mit, kann er keine Kosten geltend machen.
  • Kosten des Umzugs. Hierzu gehören nicht nur die reinen Umzugskosten, sondern auch die Kosten, die durch die Suche nach einer neuen Wohnung entstehen beziehungsweise beim Einzug in die neue Wohnung entstehen. Das sind beispielsweise Kosten einer Suchanzeige, Umbaukosten für eine Einbauküche, Ummeldekosten usw.
  • Kosten bei einer höheren Miete. Muss der Mieter in der neuen Wohnung eine höhere Miete bezahlen, kann er die Differenz als Schaden geltend machen. Der Schadenersatz ist dann monatlich an den Mieter zu zahlen. Dabei sind aber mögliche Mieterhöhungen in der alten Wohnung zu berücksichtigen, sodass der Differenzbetrag abnimmt.
  • Kosten, die bei einem etwaigen Rechtsstreit entstanden sind.

Wenn der Mieter freiwillig auszieht

Zieht der Mieter freiwillig aus, obwohl die Kündigung nicht rechtmäßig war, hat er einen Schadenersatzanspruch. In der nicht gerechtfertigten Kündigung ist eine schwere Vertragsverletzung zu sehen, für die der Vermieter einstehen muss.

Gemeinsame Kündigung

Sind beide Seiten zu einer Kündigung wegen Vertragsverletzungen berechtigt, hat keine der beiden Seiten einen Anspruch auf Schadenersatz. Auch wenn nur eine der Parteien die Kündigung ausspricht, entstehen keine Schadenersatzansprüche. 

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