Selbst wenn Sie Ihren Mieter noch so gewissenhaft ausgewählt haben – es kann immer wieder vorkommen, dass es zu einem Ausfall Ihrer Forderungen kommt. Hiergegen können Sie sich zumindest teilweise mit einer Kaution absichern. Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Regelungen, die den Mieter zur Leistung einer Kaution verpflichten. Sie können diese deshalb nur dann fordern, wenn sie im Mietvertrag fest vereinbart wurde.

Ist die Kaution im Mietvertrag vereinbart, haben Sie einen Anspruch auf Zahlung. Sie müssen dem Mieter allerdings die Möglichkeit einräumen, diese in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, wobei die erste mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Das Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages und nicht etwa erst mit dem Einzug des Mieters in die Wohnung.

Es ist aber nicht selten, dass der Vermieter dem Mieter noch mehr Zeit einräumt oder der Mieter die Kaution überhaupt nicht bezahlt. Hier stellt sich die Frage, wann Ihr Anspruch auf die Kaution erlischt. Grundsätzlich kann man hier festhalten, dass Sie die Kaution so lange verlangen können, so lange noch Ansprüche Ihrerseits aus dem Mietverhältnis vom Mieter nicht erfüllt wurden. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, die Kaution selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses einzutreiben, wenn Sie noch Forderungen hieraus haben. Ihnen steht auch dann noch der Weg der Zwangsvollstreckung offen.

Diese Position wurde vom Landgericht Berlin ausdrücklich bestätigt (Beschluss vom 14. 5. 2009, Az. 67 S 450/08). In dem zu verhandelnden Verfahren, ging es um eine im Mietvertrag vereinbarte Kaution, die nicht gezahlt wurde. Der Vermieter hatte dies zunächst hingenommen. Als der Mieter aber kündigte, verlangte der Vermieter die Kaution zur Absicherung seiner Rechte. Der Mieter weigerte sich allerdings, dieser Verpflichtung nachzukommen. Er war der Ansicht, dass der Anspruch durch seine Kündigung verfallen sei. Das sah das Landgericht Berlin anders. Die Richter stellten fest, dass der Anspruch des Vermieters so lange bestehen bleibe, bis der Vermieter verpflichtet sei, über die Kaution abzurechnen bzw. so lange, wie Forderungen aus dem Mietverhältnis noch im Raum stünden.

Die Kaution solle dem Vermieter die Möglichkeit geben, etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis auf einfache Weise zu befriedigen. Deshalb könne der Anspruch auf Kautionszahlung nicht mit der Kündigung oder dem Ende des Mietverhältnisses erlöschen. Er bestünde solange fort, bis die Abrechnungs- und –prüfungsfrist des Mieters abgelaufen sei.