Der Mietvertrag ist abgeheftet und der Mieter endlich eingezogen. Normalerweise haben Sie jetzt erstmal nicht mehr viel mit dem Mieter zu tun. Wie so oft im Leben geht aber auch beim Mietverhältnis nicht immer alles glatt. Was z.B. wenn der Mieter mal nicht pünktlich zahlt oder Ihnen androht die Miete zu mindern weil irgendetwas in der Wohnung nicht in Ordnung ist? Dann müssen Sie reagieren. Gerade bei Mängeln stellt sich dabei die Frage, ob und wann Sie eigentlich die Wohnung des Mieters betreten dürfen.

Sie sind als Vermieter dafür verantwortlich, dass die Wohnung instand gehalten wird. Dazu gehört auch, dass Sie kontrollieren, ob Schäden aufgetreten sind und etwaige Mängel beseitigt werden müssen. Dazu müssen Sie natürlich die Wohnung betreten. Dann muss Sie der Mieter auch normalerweise hereinlassen.

Übrigens ist Ihr Mieter verpflichtet, Ihnen zu helfen. Er muss Sie auf Schäden in der Wohnung rechtzeitig hinweisen (§ 536c BGB). Leider ist das vielen Mietern nicht bewusst. Sie sollten deshalb in einem Aushang oder in einem Rundschreiben immer wieder einmal darauf hinweisen. Dennoch: Informiert Sie der Mieter nicht rechtzeitig, wird aus der Bagatelle schnell ein großer Schaden. Deshalb dürfen Sie die Wohnung des Mieters betreten, um zu kontrollieren, ob noch alles ok ist. Allerdings gehen die meisten Gerichte davon aus, dass ein solcher „Kontrollgang“ nur alle zwei Jahre erfolgen müsse. Sie können auch nicht ohne Vorankündigung kommen sondern müssen Ihren Besuch ankündigen.

Hat der Mieter einen Mangel an der Mietsache (der Wohnung) gemeldet, haben Sie natürlich das Recht, sich von dem Schaden zu überzeugen beziehungsweise zu klären, welche Maßnahmen jetzt getroffen werden müssen um den Schaden zu beseitigen. Dafür dürfen Sie auch die Wohnung betreten. Allerdings müssen Sie den Termin mit dem Mieter abstimmen. Normalerweise wird er Ihnen in so einem Fall den Zutritt sicher nicht verweigern. Falls doch, können Sie den Zugang mit einer gerichtlichen Duldungsklage durchsetzen. Das gilt zumindest für das erste oder zweite Mal. Es gibt aber Urteile, die besagen, dass man die Wohnung beim dritten Besuch zur Schadensfeststellung nicht mehr betreten darf. Grundsätzlich hängt die Anzahl der Besuche vom notwendigen Aufwand ab, um den Schaden ermessen und beseitigen zu können.

Wie bereits geschildert, müssen Sie sich normalerweise anmelden und den Termin mit dem Mieter abstimmen, wenn Sie die vermietete Wohnung betreten wollen. Aber es gibt natürlich auch hier Ausnahmen. Wenn ein akuter Notfall vorliegt, müssen Sie natürlich keinen „Besuchstermin“ abstimmen. Denn wenn das Haus in Flammen steht oder ein Rohrbruch die Wohnung verwüstet, ist keine Zeit für langwierige Terminvereinbarungen.

In derart eindeutigen Situationen dürfte es auch keine Probleme geben – wahrscheinlich wird Ihr Mieter sogar dankbar sein, dass Sie gehandelt haben, auch wenn er nicht vorher informiert wurde. Doch wie sieht es beispielsweise aus, wenn der Mieter zwei Wochen in Urlaub fährt und in der Paterrewohnung ein weit offen stehendes Fenster die Einbrecher geradezu zum Besuch einlädt? Leider hat der Gesetzgeber Ihr Recht auf Zutritt der Mietwohnung ohne Ankündigung nicht spezifiziert. Es kommt also immer auf den Einzelfall und das entscheidende Gericht an, wenn es zur Auseinandersetzung kommt. Dabei können Sie davon ausgehen, dass sich die Gerichte im Falle des unangekündigten Betretens der Wohnung umso eher auf Ihre Seite stellen, je größer der zu befürchtende Schaden für Ihr Haus oder Leib und Leben Dritter ist.

Ein Thema, über das man nicht gerne spricht. Sie wohnen vielleicht zusammen mit den Mietern im gleichen Haus und Ihnen fällt auf, dass der Briefkasten des Mieters schon längere Zeit nicht geleert wurde und Sie den Mieter auch schon geraume Zeit nicht mehr gesehen haben. Oder Mitmieter im Haus informieren Sie hierüber. Im Extremfall dringt vielleicht schon Verwesungsgeruch aus der Wohnung. Ihr Mieter könnte also tot sein. Dann wenden Sie sich umgehend an die nächste Polizeidienststelle. Betreten Sie auf keinen Fall die Wohnung alleine oder auf eigene Faust. Denn es könnte ein Kapitalverbrechen vorliegen und Sie könnten wichtige Spuren zerstören. Außerdem ist so ein Fall grundsätzlich eine Sache für die Polizei.

Darüber hinaus dürfen Sie die Wohnung nur dann betreten, wenn ein gewichtiger Grund das Betreten unumgänglich macht. Ein gewichtiger Grund ist beispielsweise, dass Sie Maßnahmen vorbereiten oder durchführen müssen, die der Erhaltung der Wohnung dienen (§ 554 Abs. 1 BGB). Aus der gleichen gesetzlichen Bestimmung ergibt sich auch, dass Sie die Wohnung zur Vorbereitung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen betreten dürfen.