Facebook
Twitter
Newsfeed

Guter Rat vom Anwalt.

Exklusiv für PLUS-Mitglieder: Unsere
Anwälte beraten Sie sofort am Telefon.
  PLUS-Mitglied werden  

Leitfaden | Vermieten

Scheidung – und was wird jetzt aus der Wohnung?

15. Oktober 2015

Seit September 2009 regelt der § 1568a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wie mit einer gemeinsamen Wohnung (Ehewohnung) zu verfahren ist. Danach kann einer der beiden Partner vom anderen verlangen, dass er ihm die Ehewohnung bei der Scheidung überlässt. Insbesondere dann, wenn er auf die Nutzung der Wohnung stärker angewiesen ist als der andere Partner. Dabei sind die Lebensverhältnisse des Partners und das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder zu berücksichtigen. Es können aber auch andere Gründe angeführt werden, die eine Herausgabe der Wohnung rechtfertigen könnten.

Vermietung bei TrennungFür Paare, von denen einer der Eigentümer der Wohnung ist oder eigentumsähnliche Rechte an der Wohnung hat, gilt, dass der andere Partner eine Herausgabe nur verlangen kann, wenn anders eine unbillige Härte nicht zu vermeiden wäre.

Bei Dienstwohnungen kann die Herausgabe nur mit Zustimmung des Vermieters (also des Arbeitgebers) erfolgen und wenn mit dem Auszug des nicht beim Vermieter beschäftigten Partners eine schwere Härte verbunden wäre.

Tritt ein Partner die Wohnung aufgrund einer Scheidung an einen anderen ab, übernimmt dieser Partner alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag alleine. Dies gilt ab dem Zeitpunkt, da der Vermieter über die Überlassung schriftlich informiert wurde beziehungsweise von der Entscheidung eines Gerichts hierüber in Kenntnis gesetzt wurde (sogenanntes Wohnungszuweisungsverfahren).

Besteht kein Mietverhältnis, kann sowohl der Partner, der Anspruch auf Überlassung der Wohnung hat, als auch die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Kommt eine Einigung über die Höhe der Miete nicht zustande, kann der Vermieter eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen.

Die vorgenannten Regelungen können binnen eines Jahres nach Abschluss des Scheidungsverfahrens geltend gemacht werden.

Wenn beide Partner auch Mieter sind

Wurde der Mietvertrag von beiden Partnern unterzeichnet, kommt es darauf an, wie die Partner die Wohnung nach der Scheidung weiter verwenden wollen. Es ergeben sich daraus verschiedene Konstellationen:

  1. Die Partner sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis nicht geändert werden soll und der Vertrag wie abgeschlossen fortgesetzt wird. Dann bedarf es keiner weiteren Schritte, da es bei dem vereinbarten Vertragszustand bleibt. Beide Partner haften weiter gemeinschaftlich für das Mietverhältnis. Diese Lösung ist allerdings die wohl seltenste nach einem „Rosenkrieg“.
  2. Ein Partner zieht aus der Wohnung aus und will auch aus dem Mietvertrag ausscheiden. Der in der Wohnung verbleibende Partner will das Mietverhältnis alleine fortsetzen. Ist der Vermieter damit einverstanden, kann der Mietvertrag durch einen gemeinsamen Vertrag (verbleibende Mieter, ausziehende Mieter und Vermieter) geändert werden. Sollte der Vermieter nicht mit dem Ausscheiden einverstanden sein, können die Mieter eine Umgestaltung des Mietvertrages nach § 1568a Abs. 3 BGB verlangten. Sie müssen dann lediglich gegenüber dem Vermieter eine Erklärung abgeben, wonach das Mietverhältnis nur noch mit einem Mieter fortgesetzt werden soll.

Scheidet ein Partner aus dem Mietvertrag aus, verliert er auch alle Ansprüche an der Mietwohnung. Haben Sie den beiden Partnern beispielsweise die Erlaubnis erteilt, ein Haustier zu halten, können Sie diese jetzt nicht gegenüber dem einzelnen Mieter zurückziehen. Gleiches gilt für andere Zustimmungen oder Genehmigungen.

Der aus dem Mietvertrag ausscheidende Partner bleibt aber bis zum Ausscheiden Gesamtschuldner für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Erst für Forderungen des Vermieters, die nach seinem Ausscheiden entstehen, haftet der in der Wohnung verbliebene Partner alleine. Die Betriebskostenabrechnung muss lediglich dem in der Wohnung verbliebenen Mieter zugestellt werden. Der Vermieter kann auch von ihm die gesamte Betriebskostennachzahlung verlangen. Eine Aufteilung zwischen Forderungen gegenüber dem verbliebenen und dem ausgeschiedenen Partner ist nicht notwendig. Der verbliebene Partner hat aber dann Ansprüche gegenüber dem ausgeschiedenen Partner.

Sie können natürlich auch getrennte Abrechnungen erstellen, bei denen Sie die Kosten zwischen den Partnern aufteilen. Aber das bedeutet einerseits für Sie sehr viel mehr Aufwand und andererseits kann es dann sein, dass Sie an zwei Stellen hinter Ihrem Geld herlaufen müssen.

Entsteht bei der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben, müssen die beiden ehemals gemeinsamen Mieter eine Möglichkeit schaffen, dass dieses Guthaben von Ihnen befreiend für beide Teile ausgezahlt werden kann. Am einfachsten wäre dies, wenn einer der ehemaligen Partner dem anderen eine Vollmacht zur Entgegennahme des Geldes ausstellt.

Für den jetzt alleinigen Mieter gelten die bei Zahlungsverzug die bekannten Kündigungsregeln nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 (fristlose Kündigung wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht).

Zusätzlich kann jetzt auch eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommen (Kündigung wegen wichtigem Grund, der sich aus der Person des verbleibenden Mieters ergibt). Hier gilt in jedem Fall eine dreimonatige Kündigungsfrist. Als wichtiger Grund könnte beispielsweise gelten, wenn konkret damit zu rechnen ist, dass der Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen würde. Auch, dass der Alleinmieter die Miete nicht aufbringen kann, wäre ein wichtiger Grund.

Wenn nur einer der Partner Mieter ist

Manchmal kommt es auch vor, dass nur einer der beiden Partner den Mietvertrag abgeschlossen hat. Auch hier ergeben sich mehrere Folgemöglichkeiten:

  1. Die sich trennenden Partner sind sich darüber einig, dass der Mieter weiter in der Wohnung bleibt. Daraus ergeben sich keine mietvertraglichen Änderungen.
  2. Die sich trennenden Partner wollen, dass der derzeitige Mieter die Wohnung verlässt und der andere Partner das Mietverhältnis fortsetzt. Dann muss ein Mieterwechsel vollzogen werden.
    1. Der Wechsel wird durch Vertragsübernahme vollzogen. Hierzu reicht es aus, dass sich alle Beteiligten (aktuelle, zukünftige Mieter und Vermieter) einig sind und der Übernahme zustimmen. Eine gesetzliche Formvorschrift gibt es nicht.
    2. Der Vermieter und der aktuelle Mieter beenden das Mietverhältnis und der Vermieter und der Expartner schließen einen neuen Mietvertrag.

Auch hier besteht ein rechtlicher Anspruch gemäß § 1568a Abs. 3 BGB auf einen Mietwechsel.

Die Haftung des ausscheidenden Mieters endet mit dem Mieterwechsel. Er haftet lediglich für alle Forderungen die bis zum Tag des Wechsels entstanden sind. Für alle weiteren Forderungen muss der neue Mieter einstehen. Es kann jedoch mit dem neuen Mieter ein sogenannter „befreiender Schuldnerwechsel“ vereinbart werden, durch den der neue Mieter nun auch für die Verbindlichkeiten des ehemaligen Mieters einsteht.

Die Betriebskostenabrechnung muss in diesem Fall erfolgen, als handele es sich um einen normalen Mieterwechsel innerhalb der Wohnung. Es muss also eine Aufteilung für den alten und neuen Mieter erfolgen.

Der ausscheidende Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Der in den Mietvertrag eingetretene Partner kann zur Zahlung der Kaution verpflichtet werden.

Die Kaution verbleibt beim Vermieter, bis das Mietverhältnis auch mit dem neuen Mieter beendet wurde. Einen Ausgleich müssen die ehemaligen Partner entsprechend des Familienrechts untereinander vornehmen.

Aufgrund dieser Rechtsfolge ist der Vermieter gut beraten, wenn er anlässlich des Vertragsübergangs ein Protokoll über den Wohnungszustand fertigt.

Grundsätzlich endet in dieser Konstellation ein Mietverhältnis und ein neues beginnt. Dies hat zur Folge, dass Schönheitsreparaturen die bei Übertragung der Wohnung fällig waren, nur vom alten Mieter eingefordert werden können. Eine etwaige anteilige Verrechnung ist nicht möglich.

Der Vermieter kann die Übernahme der Wohnung nicht verweigern. Er kann aber mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des neuen Mieters ein wichtiger Grund besteht. Diese Möglichkeit besteht auch dann, wenn die Wohnung per Gerichtsbeschluss zugewiesen wurde.

Die Partner können sich nicht einigen

Leider kommt es häufig vor, dass sich die (ehemaligen) Partner nicht einigen können, wie die Wohnung in Zukunft genutzt werden soll. Dann gilt zunächst § 1568a Bas. 1 BGB.

„Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.“

In erster Linie wird hier auf das Kindeswohl abgestellt. Sollte dies keine Rolle spielen, etwa weil die Beziehung kinderlos blieb, entscheiden gesundheitliche, finanzielle und soziale Faktoren der Partner, wem die Wohnung zuzusprechen ist. Die Übertragung erfolgt dann entsprechend der oben gemachten Erläuterungen.

Für die Klärung der Fragen ist das Familiengericht zuständig, bei dem auch das Scheidungsverfahren durchgeführt wird. Es spricht die Wohnung im Rahmen eines Zuweisungsverfahrens einem der beiden Partner zu. Die Zuweisung muss von einem der beiden Partner beantragt werden. Der Antrag wird sowohl dem anderen Partner als auch dem Vermieter zur Kenntnis gebracht. Der Vermieter ist auch am Verfahren beteiligt und muss zum Gerichtstermin geladen werden. Dort wird er meist in die mündliche Verhandlung einbezogen.

Bewertung
( 15 Bewertungen )Zur Bewertung des Artikels die Sterne anklicken.