Rein rechtlich gesehen gibt es zwei Arten der Kündigung. Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Die Rechte zur ordentlichen Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses sind sehr unterschiedlich. Während der Mieter ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, müssen Sie als Vermieter die Kündigung begründen.

Von einer außerordentlichen Kündigung spricht man, wenn das Mietverhältnis vorzeitig beendet wird. Dabei spielen meist nicht voraussehbare Gründe eine Rolle, wie etwa der Tod des Mieters oder auch der Verzug bei den Mietzahlungen. Bei der außerordentlichen Kündigung ist noch einmal zwischen Kündigungen mit und ohne Frist zu unterscheiden.

Wie bereits geschildert, können Sie den Mietvertrag bei berechtigtem Interesse vorzeitig kündigen (§ 573 Abs. 1 BGB). Doch selbst wenn Sie juristisch anerkannte Gründe für eine ordentliche Kündigung vorbringen, kann der Mieter Härtegründe vorbringen, die dazu führen, dass das Mietverhältnis zumindest noch eine gewisse Zeit fortgesetzt werden muss.

Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist von vorneherein ausgeschlossen. Der Gesetzgeber erkennt folgende Tatbestände als Gründe an, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (§ 573 Abs. 2 BGB):

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
• Sie benötigen die Wohnung für sich, einen Ihrer Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts.
• Sie würden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und würden dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Das gilt nicht, wenn dadurch lediglich eine höhere Miete erzielt würde. Sie können sich auch nicht darauf berufen, dass Sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern wollen.

Weitere Gründe sieht der Gesetzgeber nicht vor. Allerdings könnten theoretisch noch weitere Gründe geltend gemacht werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse beinhalten. Diese sind jedoch juristisch meist nur sehr schwer durchzusetzen.

Bei der Frage des Eigenbedarfs für Angehörige kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Hier ist ein Urteil des Bundesgerichtshof vom 27.1.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 159/09) äußerst interessant. In dem Verfahren ging es um eine betagte Vermieterin, die in eine Seniorenresidenz verzog und ihre leer stehende Wohnung zunächst vermietete. Später übertrag sie das Wohneigentum im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an ihre Nichte, behielt sich aber den Nießbrauch an der Eigentumswohnung vor. Die Nichte verpflichtete sich dafür, der Dame den Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und ihre Grundpflege zu übernehmen. Ihre Versuche, dem Mieter zu kündigen, scheiterten zunächst, so dass der Fall mit einem Revisionsverfahren des Bundesgerichtshofes abgeschlossen wurde.

Dort entschied man, dass die Nichte der Vermieterin als Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzusehen ist. In dem Paragraf heißt es: „(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat… (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn … der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt…“

Aus diesem Grund stellte der BGH fest, dass die Eigenbedarfskündigung rechtens sei. Die Richter stellten in diesem Zusammenhang klar, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Damit wäre die Kündigung auch rechtens gewesen, wenn keine Pflegevereinbarung mit der Nichte getroffen worden wäre.