Wenn Sie einem Mieter fristlos kündigen, ist der Ärger vorprogrammiert und der Streit landet mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit vor Gericht. Darum sollten Sie die sehr engen Vorschriften bei einer fristlosen Kündigung sehr genau beachten.

Die fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Sie können dem Mieter nur fristlos kündigen, wenn Sie ihn zuvor abgemahnt (siehe Stichwort Abmahnung) und eine Frist gesetzt haben. Eine Abmahnung ist nur bei Zahlungsverzug des Mieters nicht notwendig.

Sie müssen dem Mieter im Kündigungsschreiben den Grund der fristlosen Kündigung mitteilen. Hier erkennt das Gesetz folgende Gründe an:

• schwere Vertragsverletzung des Mieters,
• schwere Störung des Hausfriedens oder andere schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters,
• Zahlungsverzug des Mieters,
• vertragswidriger Gebrauch oder völlige Vernachlässigung der Wohnung,
• Überbelegung der Wohnung oder unerlaubte Untervermietung.

Ein Zahlungsverzug liegt vor, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.