Als Vermieterpfandrecht bezeichnet man das gesetzliche Recht des Vermieters, fällige Forderungen an einen Mieter durch die Pfändung und Verwertung von Eigentum des Mieters zu befriedigen.

Grundlage des Vermieterpfandrechts ist §252 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Er regelt den Umfang des Pfandrechts sowie das Selbsthilferecht des Vermieters, ein Vermieterpfand durchzusetzen.

Grundsätzlich gilt: Aus dem Mietverhältnis entstehen dem Vermieter Forderungen gegenüber dem Mieter. Werden diese nicht durch den Mieter erfüllt, kann der Vermieter im Rahmen seines Vermieterpfandrechts die in die Wohnung eingebrachten Sachen des Mieters pfänden und - z.B. durch Versteigerung - verwerten. Dieses Pfandrecht entsteht bereits durch das Einbringen der Sachen in die Mieträume.

Wofür gilt das Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht gilt für alle Sachen, die Ihr Mieter in die gemietete Wohnung einbringt und die Eigentum des Mieters sind, z.B. Möbel. Ausgenommen vom Pfandrecht sind sog. unpfändbare Sachen, die der Mieter zur Lebensführung benötigt, z.B. der Kühlschrank oder die Waschmaschine. Auch Haustiere können nicht gepfändet werden.

Hingegen gilt auch ein regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestelltes Fahrzeug als eingebrachte Sache und kann verwertet werden, wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend macht.

Bei den pfändbaren Sachen spielt es übrigens keine Rolle, ob sie bereits beim Einzug oder während des Mietverhältnisses in die Wohnung eingebracht wurden. Auch für in der Wohnung hergestellte Sachen gilt das Vermieterpfandrecht.

Wann endet das Vermieterpfandrecht?
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen vom Grundstück. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter den Vermieter darüber informiert und der Vermieter dem Entfernen der Sachen zustimmt.

Das Vermieterpfandrecht endet ebenfalls, wenn der Mieter die verlangte Summe bis zur endgültigen Klärung als Sicherheitsleitung beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. In diesem Fall dürfen Sie Ihr Vermieterpfandrecht nicht geltend machen.

Wie setzen Sie Ihr Vermieterpfandrecht durch?
Vereinfacht dargestellt können Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses und noch bestehendem Zahlungsrückstand des Mieters von ihm verlangen, dass er sein Eigentum nicht aus der Wohnung wegschafft, bis er seine Schulden bezahlt hat. Dazu erlaubt Ihnen das Vermieterpfandrecht, den Mieter im Wege der Selbsthilfe daran zu hindern, die eingebrachten Sachen ohne Ihre Zustimmung aus der Wohnung zu entfernen.

Zahlt der Mieter nicht innerhalb von zwei Monaten, können Sie die Sachen versteigern lassen und von dem Erlös die Schulden einbehalten.

Da der Mieter aber in dieser Zeit die Wohnung nicht komplett räumen kann (er darf ja seine Sachen nicht aus der Wohnung entfernen) verlieren Sie dadurch den Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die Ihnen sonst zustehen würde, wenn die Wohnung nicht geräumt ist (Urteil des Kammergerichts Berlin, Aktenzeichen U 144/04).

Weitere Hinweise zum Vermieterpfandrecht lesen Sie in unserem Leitfaden Vermieten im Kapitel "Das Mietverhältnis".