Ein Haus mit Mietwohnungen ist eine kleine Welt für sich. Da gibt es Kinder, Erwachsene, Jugendliche, Hunde, Katzen und vieles mehr. Doch wer hat eigentlich das Recht, sich in den Mietwohnungen aufzuhalten? Wann wird ein „Besuch“ zum Untermieter. Gilt die Erlaubnis der Tierhaltung beispielsweise immer nur für einen Hund oder auch für jeden weiteren, den der Mieter anschafft? Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen im Folgenden.

Die Tierhaltung in der Mietwohnung ist ein Reizthema, dass schon zu einer Menge Ärger geführt hat. Der Mieter will auf seinen treuen Gefährten nicht verzichten – der Vermieter denkt aber auch an etwaige Schäden, die bei Tieren unvermeidlich sind. Hinzu kommt, dass sich die Hausgemeinschaft nicht immer darüber einig ist, ob man Tiere im Haus haben möchte oder nicht.

Zu diesen gegensätzlichen Einstellungen kommt dann noch das Problem, dass es in vielen Fragen der Tierhaltung keine eindeutige juristische Haltung gibt. Das macht den Einzug von "Mieze" und "Waldi" zu einem echten Problem. Die emotionale Seite - für viele insbesondere ältere Menschen ist der Vierbeiner der einzige Lebensgefährte, den sie noch haben - kann hier nicht bewertet werden. Wir befassen uns hier nur mit den rechtlichen Gegebenheiten dieses Problems. Entscheidend ist zunächst die Größe des Tieres und dann die Frage, ob Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden und wenn ja – ob diese gültig sind.

Kleintiere gehen immer

Unter den Juristen herrscht zumindest Einigkeit darüber, dass das Halten von Kleintieren grundsätzlich erlaubt sein muss, weil dies zum „vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache“ gehört. Als Merkmal für Kleintiere gilt, dass diese innerhalb einer Wohnung in einem Käfig (hierzu zählen auch Aquarien und Terrarien) gehalten werden. Man nimmt bei diesen Tieren an, dass von ihnen keine nennenswerten Störungen für die Nachbarn ausgehen können.

Wenn nichts im Mietvertrag steht

Haben Sie im Mietvertrag keine Klausel vorgesehen, kommt es im Streitfall immer auf den Richter an. Er entscheidet ob die Tierhaltung noch als ordnungsgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen ist. Wie bereits ausgeführt, kann der Mieter auf jeden Fall – auch ohne Ihre Erlaubnis – Kleintiere halten,

• die in einem Käfig gehalten werden und
• von denen kein oder nur minimaler Lärm ausgeht und
• auch nur geringe Geruchsbelästigungen ausgehen und
• die keine erheblichen Schäden an der Mietwohnung verursachen können.

Hierzu gehören beispielsweise Fische, die in einem normalgroßen Zimmer-Aquarium gehalten werden, Vögel, die in einem Bauer leben oder auch Goldhamster, Meerschweinchen oder Zwergkaninchen.

Die Gerichte neigen immer häufiger dazu, auch das Halten „exotischer“ Tiere zu tolerieren, wenn von ihnen keine Belästigung für andere Mieter ausgeht. So durften Mieter mit Zustimmung des Gerichts auch Tiere wie Leguane, ungiftige Schlangen oder Echsen in Terrarien halten. Aber hier ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Dies gilt auch für die Haltung von Ratten in der Wohnung. Während in der Vergangenheit die Urteile meist gegen den Mieter ausgesprochen wurden tauchen in der letzten Zeit immer häufiger „rattenfreundliche“ Urteile auf.

Natürlich ist der Mieter auch für seine Kleintiere verantwortlich. Wenn beispielsweise der Papagei Ihres Mieters zu früh am Morgen stundenlang ein solches Spektakel veranstaltet, dass im Haus niemand mehr schlafen kann, muss der Mieter hier für Abhilfe sorgen.

Der Mieter darf auch nicht so viele Tiere halten wie er will. Wird eine vertretbare Anzahl überschritten, kann dies den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung bedeuten, der Sie im Extremfall zur fristlosen Kündigung berechtigen kann. Leider gibt es auch hier ein Problem: Was eine vertretbare Anzahl ist, muss – wenn keine gütliche Einigung erzielt wird – von Fall zu Fall vom Richter entschieden werden.

Leider gibt es auch zur Haltung von Hunden oder Katzen – bei einer fehlenden Klausel im Mietvertrag – keine einheitliche Rechtsprechung. Im Wesentlichen werden drei verschiedene Meinungen bei einer fehlenden Klausel über die Haustierhaltung vertreten:

• Die eine Partei vertritt die Meinung, dass der Mieter dann ein grundsätzliches Recht habe, Hunde oder Katzen in seiner Wohnung zu halten – auch ohne Zustimmung des Vermieters.
• Die Gegenseite steht auf dem Standpunkt, dass der Mieter in diesem Fall eben kein Recht habe, Haustiere ohne Erlaubnis des Vermieters zu halten. Die Erlaubnis müsse auf jeden Fall eingeholt werden und könne vom Vermieter verweigert werden.
• Eine eher vermittelnde Meinung stellt die dritte Variante dar. Danach muss der Mieter zwar eine Genehmigung einholen, der Vermieter dürfe aber die Entscheidung nicht nach eigenem Gutdünken treffen. Er muss nach dieser Meinung die Haltung erlauben, wenn eine Abwägung der Interessen anderer Mieter und des Mieters nicht dagegen sprechen.

Kommt es zu juristischen Auseinandersetzung ist nur schwer vorherzusehen, wie der Richter entscheidet. Allerdings zeichnet sich eine leichte Tendenz in Richtung der letztgenannten Regelung ab. Bei der Entscheidung, ob man die Tierhaltung zulässt oder nicht, sollte man vor allem auf die folgenden Punkte achten:

• Größe des Tieres
• Anzahl der Tiere
• Beschaffenheit der Wohnung (z. B. ist die Wohnung zur Haltung des Tieres geeignet)
• Lage der Wohnung
• Rechte und Bedürfnisse der anderen Mieter – auch unter Berücksichtigung ihres Alters und ihrer persönlicher Verhältnisse
• Bisherige Erteilung von Genehmigungen zur Tierhaltung (haben Sie einem Mieter die Haltung eines Hundes erlaubt, wird es sehr schwer, es einem anderen Mieter zu verbieten).

Vereinbarungen im Mietvertrag

Grundsätzlich können Sie das Halten von Haustieren von ihrer Einwilligung abhängig machen. Eine entsprechende Klausel muss dann im Mietvertrag aufgenommen werden. Handelt es sich dabei um einen Formularmietvertrag, wie es in den meisten Fällen üblich ist, muss aus der Klausel ausdrücklich hervorgehen, dass sich das Genehmigungsgebot nicht auf Kleintiere bezieht.

Wie genau es die Gerichte hier nehmen, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.07.2007 (Aktenzeichen: VIII ZR 340/06). Darin wurde eine Klausel in einem Formularmietvertrag verworfen, in der es hieß, dass „jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters“ bedürfe. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Mieter hier entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt würde. Nach der Klausel gelte nämlich nur für Zierfische und Ziervögel keine Erlaubnisfreiheit – nicht aber für andere Kleintiere. Deren Haltung gehöre jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können.

Eine Formulierung wie beispielsweise „Die Tierhaltung ist dem Mieter nur nach Zustimmung des Vermieters erlaubt“ wäre somit ebenfalls nicht zulässig, gleich hier der Hinweis auf die genehmigungsfreier Haltung von Kleintieren fehlt. Empfehlenswert ist folgende Formulierung:

Es stellt sich aber die grundsätzliche Frage, ob Sie in Ihrer Entscheidung frei sind, eine Tierhaltung zu genehmigen oder nicht. Hierzu sollten Sie sich auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 13. Januar 1981 berufen (Aktenzeichen: 4 Re Miet 5/80). Der Tenor dieses Urteils lautet:

"Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart, dass eine Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, und ergeben sich aus dem Gesamtverhalten der Parteien vor, bei und nach Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen, unterliegt die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will seinem Ermessen schlechthin. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses kann in einem solchen Fall die Entfernung eines ohne seine Zustimmung gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt verlangen, sofern diesem Begehren nicht der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht."

Von einem Rechtsmissbrauch könnte man beispielsweise ausgehen, wenn Mietern die Haltung eines Tieres erlaubt wurde, sie aber jetzt einem anderen Mieter verweigert wird. Dann könnte man davon ausgehen, dass sich die Ablehnung lediglich darauf begründet, dass sich Vermieter und Mieter nicht verstehen. Dies ist aber kein Grund die Tierhaltung zu verbieten.

An dieser Stelle muss auch darauf hingewiesen werden, dass die vom Oberlandesgericht Hamm getroffene Entscheidung nicht von allen Juristen geteilt wird. Häufig wird auch die Meinung vertreten, dass die Haustierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Aus diesem Grund habe der Mieter grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm die Tierhaltung erlaubt wird.

In einem anderen Punkt sind sich die Juristen allerdings recht einig. Eine einmal erteilte Genehmigung zur Haltung eines Haustieres kann nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Wichtige Gründe, die einen Widerruf der Tierhaltung zulassen wären beispielsweise:

• Das Tier stellt eine Gefahr für die Mitbewohner (andere Mieter) dar.
• Eine artgerechter Haltung des Tieres ist in der Wohnung nicht möglich.

Verweigern Sie die Zustimmung zur Haltung eines Hundes, hat der Mieter die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. Der Ausgang eines solchen Verfahrens ist aufgrund der unterschiedlichen bisher ergangenen Entscheidungen nur schwer vorherzusagen.

Grundsätzliches Verbot der Tierhaltung

In einem Formularmietvertrag kann grundsätzlich kein generelles Tierhaltungsverbot ausgesprochen werden. Nur wenn die Haltung von Kleintieren hier ausdrücklich ausgenommen wird, ist eine solche Regelung zulässig. Eine rechtswirksame Formulierung könnte danach folgendermaßen lauten:

"mit Ausnahme von Kleintieren dürfen keine Tiere gehalten werden. Zu den Kleintieren zählen beispielsweise Zierfische, Wellensittiche, Hamster usw."

Wichtig ist hierbei, dass immer von einem Formularmietvertrag die Rede ist. Eine Individualvereinbarung, in der ein generelles Verbot zur Haltung von Hunden und Katzen ausgesprochen wird, ist hingegen rechtswirksam.

Geht es bei dem "Haustier" um einen Kampfhund, hat allerdings der Mieter in den meisten Fällen schlechte Karten. In fast allen Fällen verlangen die Gerichte vom Mieter, dass er die Befähigung nachweist, ein solches Tier führen zu können.

Die beste Lösung: eine Individualvereinbarung

Solange sie mit Ihrem Mieter einen Formularmietvertrag abschließen, bleiben bezüglich der Tierhaltung beträchtliche rechtliche Grauzonen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie deshalb mit dem Mieter eine Individualvereinbarung bezüglich der Haustierhaltung treffen. Eine Individualvereinbarung ist eine Vereinbarung, die nicht im Mietvertrag vorformuliert zu finden ist. Die Individualvereinbarung muss zwischen den beiden Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart werden.