Im März 2013 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass die Haltung von Hunden in einer Mietwohnung nicht generell untersagt werden kann. Ein generelles Verbot der Hunde- oder Katzenhaltung stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil hier keine Rücksicht auf den Einzelfall und die Interessenlage des Mieters genommen wird. Außerdem müsse im Einzelfall geprüft werden, ob die Haltung des Tieres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehöre.

Die Richter stellten aber gleichzeitig klar, dass ein Mieter Hunde oder Katzen nicht ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Es müssten immer die Interessen des Hundehalters, des Vermieters, der Nachbarn und eventueller Mitbewohner berücksichtig werden. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 168/12).

Regelung im Mietvertrag

Dennoch sollte der Mietvertrag Regelungen bezüglich der Hundehaltung beinhalten. Fehlen diese, muss man zunächst davon ausgehen, dass die Haltung erlaubt ist. So entschied der BGH in einem Verfahren, in dem der Vermieter seinem Mieter die Haltung eines Bearded Collies untersagen wollte. Der Vermieter argumentierte, dass die Wohnung im dritten Stock mit einer Größe von 95 m² für die Haltung des Tieres nicht geeignet sei. Außerdem rechnete er mit einer höheren Abnutzung der Wohnung. Der BGH ließ beide Argumente nicht gelten. Ob die Haltung in der Wohnung nicht möglich sei, habe der Vermieter belegen müssen. Auch den allgemeinen Hinweis, dass es durch das Tier zu einer höheren Abnutzung der Wohnung käme, zählte für den BGH nicht. Hier hätte der Vermieter belegen müssen, wie und in welchem Umfang die Abnutzung eintreten würde. Diese Einstellung hatten die Richter bereits in einem anderen Verfahren vertreten und einer untersagten Tierhaltung zugestimmt (Urteil des BGH vom 22.01.2013 – Aktenzeichen VII ZR 329/11).

Eine gültige Regelung im Mietvertrag führt aber nicht dazu, dass der Vermieter, hat er einem Mieter die Erlaubnis zur Tierhaltung erteilt, auch einem anderen Mieter diese Erlaubnis erteilen muss. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Köln. Im Streitfall hatte sich ein Mieter einen Hund ohne Zustimmung des Vermieters angeschafft. Laut Mietvertrag hätte er jedoch die Erlaubnis des Vermieters benötigt. Die rechtsgültige Klausel im Mietvertrag erlaubte lediglich die Haltung von Kleintieren ohne Zustimmung. Vor Gericht argumentierte er, der Vermieter hätte ihm die Hundehaltung erlauben müssen, da er diese auch anderen Mietern erlaubt habe. Dieses Argument ließ das Gericht nicht gelten. Gerade wenn bereits Hunde in dem Haus gehalten würden, könne ein weiteres Tier zu Problemen führen. Der Mieter musste seinen Hund wieder abschaffen (Urteil des Landgerichts Köln vom 04.02.2010 – Aktenzeichen 6 S 269/09).

Weigert sich ein Hundehalter, den trotz Haltungsverbot angeschafften Vierbeiner wieder abzuschaffen, kann dies sogar ein Grund zur ordentlichen Kündigung sein. Es handelt sich um eine erhebliche Vertragsverletzung, wenn er der Aufforderung, das Tier wieder abzuschaffen nicht nachkommt. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Hildesheim (Urteil vom 28.02.2006 – Aktenzeichen 7 S 4/06).

Ist die Haltung von Hunden laut Mietvertrag untersagt, darf der Mieter auch nicht regelmäßig Besuch mit Hunden erhalten. Das entschied zumindest das Amtsgericht Hamburg in einem Fall, in dem ein Mieter zwei- bis dreimal in der Woche einen Hund für drei bis vier Stunden beherbergte. Der Richter argumentierte, wenn man dies akzeptiere, würde das Hundehaltungsverbot wirkungslos. Man müsse lediglich einen Dritten als Hundehalter auftreten lassen (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 05.09.2005 – Aktenzeichen 49 C 29/05).

Hundegebell

Dauerndes Hundegebell stellt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs einen Mangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. In diesem Zusammenhang wiesen die Richter darauf hin, dass es ausreiche, wenn der Mieter den Mangel dergestalt beschreibe, dass er die Art der Beeinträchtigung sowie den Zeitpunkt des Auftretens und die Dauer der Störung angebe. Ein „Bellprotokoll“ aus dem detailliert hervorgehe, wann und wie lange der Hund jeweils gebellt habe, sei aber nicht erforderlich (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.06.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 268/11).

Allerdings muss bei einer Mietminderung das Hundegebell regelmäßig und lang anhaltend auftreten. Das Amtsgericht Hamburg stellte in einem Urteil fest, dass das gelegentliche Bellen eines Hundes keinen Grund für eine Mietminderung darstelle. Das Gebell als Lebenszeichen eines Hundes gehörte zu den Geräuschen, mit denen ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus rechnen müsse. Deshalb habe er diese hinzunehmen (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.03.2005 – Aktenzeichen 49 C 165/05).

Ob es sich bei dem Bellen um eine nicht hinnehmbare Lärmbelästigung handelt, hängt auch vom Zeitpunkt ab. Einzelne Geräusche werden in den ruhigeren Nachtstunden ganz anders wahrgenommen als am Tage, wo sie unter den anderen Alltagsgeräuschen kaum noch auffallen. So entschied das Oberlandesgericht Brandenburg, dass ein Hundehalter dafür zu sorgen habe, dass ein Hund die Nachtruhe zwischen 22:00 Uhr und 07:00 Uhr nicht störe. Sollte er dieser Verpflichtung nicht nachkommen, drohe ihm ein Bußgeld von bis zu 5.000,00 € (Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 11.01.2007 – Aktenzeichen 5 U 152/05).

Hunde dürfen Fahrstuhl fahren

Wird in der Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage prinzipiell untersagt, dass Tiere im Aufzug befördert werden, sieht das Amtsgericht Freiburg darin eine erhebliche Einschränkung des Eigentumsrechts, weshalb eine solche Klausel unwirksam sei. Außerdem wies der Richter in seiner Begründung hin, dass auch eine entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag nicht durchsetzbar sei, weil sie gegen die AGB-Bestimmungen verstoßen würde (Urteil des Amtsgerichts Freiburg, Urteil vom 18.04.2013 – Aktenzeichen 56 C 2496/12 WEG).

Allergie gegen Hundehaare

Für Menschen mit einer Tierhaar-Allergie kann es eine schwere Belastung darstellen, wenn ein Hund in ihrer Nachbarschaft lebt. Ein Vermieter wollte mit diesem Argument die Haltung eines Hundes in einer seiner Mietwohnungen untersagen. Doch dem Richter beim Amtsgericht Aachen reichte die bloße Behauptung, dass ein Allergiker belastet würde, nicht aus. Solange keine hieb- und stichfesten Beweise der Belastung vorlägen, gäbe es keinen Grund, die Tierhaltung zu untersagen (Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 04.11.2005 – Aktenzeichen 85 C 85/05).