„Es wird schon nichts passieren“ dürfte einer der leichtsinnigsten Sätze sein, die es gibt. Gerade als Immobilienbesitzer wissen Sie, wie schnell etwas passieren kann und welche weitreichenden Folgen durch an sich kleine Schäden entstehen können. Wer allerdings dann erst in seinen Versicherungsordner schaut, erlebt nicht selten eine böse Überraschung – der Schaden ist nämlich nicht versichert und man bleibt auf den Kosten sitzen. In diesem Beitrag geben wir Ihnen Tipps und Hinweise, wie Sie bei der Versicherung auf „Nummer Sicher“ gehen.

Was ist denn nun versichert?

Leider viel zu häufig merken es die Versicherten viel zu spät: Vieles von dem, das sie versichert glaubten, ist ohne Schutz. Denn nicht die Versprechungen der Werbebroschüren oder des Beraters sind entscheidend: Es gilt nur das, was in der Police steht. Darum sollten Sie vor dem Abschluss einer Versicherung grundsätzlich folgende Punkte beachten:

• Holen Sie immer mehrere Angebote ein und vergleichen Sie sehr genau, was jeder einzelne Versicherte bietet.
• Lassen Sie sich nie unter Zeitdruck setzen. Lesen Sie sich die Police vor der Unterschrift genau durch. Misstrauen Sie einem Versicherungsvertreter, der Sie zu einem schnellen Abschluss überreden will.
• Prüfen Sie auch, ob Ihnen alle Unterlagen vorliegen. Nicht selten wird beispielsweise auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen verwiesen, ohne dass Ihnen diese ausgehändigt werden.
• Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie so lange, bis Sie es verstehen. Im Zweifel holen Sie sich zusätzliche Hilfe bei einem Experten.
• Mündliche Zusatzvereinbarungen lassen Sie sich schriftlich mit Unterschrift eines von der Versicherung hierzu berechtigten Mitarbeiters bestätigen.

Im Internet gibt es eine Reihe von Portalen, über die man sich Angebote holen kann. Doch seien Sie vorsichtig, wenn man Ihre Adressdaten abfragt. Es kann sein, dass Sie dann über Monate von Versicherungen telefonisch terrorisiert oder per Post zugemüllt werden. Anrufe sind im Übrigen nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung erlaubt.

Privat-Haftpflicht

Eine Privathaftpflicht sollte jeder – ob Immobilienbesitzer oder nicht – haben. Schnell kommt es zu Schädigungen, bei denen die Haftpflicht einspringt. Sei es der berühmte Fußball in der Scheibe des Nachbarn oder die Folgen eines schweren Unfalls, der durch Unachtsamkeit verursacht wurde.

Die private Haftpflichtversicherung ist in der Grundvariante mit einem Jahresbeitrag von um die 50 Euro vergleichsweise preiswert. Je nachdem welche Zusatzleistungen Sie benötigen können die Beiträge aber auch auf das Doppelte ansteigen.

Bei den Leistungen muss zunächst die eigene Lebenssituation berücksichtigt werden. Bei Familien mit Kindern ist es beispielsweise wichtig, dass auch Schäden durch „deliktunfähige Kinder“ abgedeckt werden. Fehlt dieser Passus, sind Schäden von Kindern unter sieben Jahren nur abgedeckt, wenn die Kinder den Schaden verursacht haben und die Eltern dabei ihre Aufsichtspflicht verletzt haben. Ein Single kann auf diesen Teil der Versicherung natürlich verzichten. Bei der Mitversicherung von deliktunfähigen Kindern sollte man auch darauf achten, ob die Schadersatzhöhe begrenzt ist und wenn ja, wie hoch diese Grenze liegt.

Wird Ihnen ein Schaden zugefügt und kann der Verursacher nicht zahlen und hat keine eigene Privathaftpflicht, springt Ihre Haftpflicht nur ein, wenn auch eine Ausfalldeckung vereinbart wurde. Hier legen die Versicherer gerne eine Mindestschadenshöhe fest. Liegt der Schaden unter dieser Grenze bleiben Sie trotz der Versicherung auf dem Schaden sitzen. Hier sollte man also auf eine möglichst niedrige Grenze drängen.

Besitzt man bereits eine ältere Haftpflichtversicherung sollte man diese prüfen, ob sogenannte „Allmählichkeitsschäden“ versichert sind. Dabei handelt es sich um Schäden, die durch die allmähliche (dauerhafte) Einwirkung von Gasen, Dämpfen, Feuchtigkeit, Niederschlägen und Temperatur entstehen. Also zum Beispiel die Schäden, die eine falsch angeschlossene Waschmaschine verursacht, wenn sie tropft und allmählich den Boden aufweicht.

Der Schaden kann also auch plötzlich eintreten aber – unentdeckt – langsam immer größere Schäden verursachen. In den heutigen Versicherungen sind die Allmählichkeitsschäden fast immer eingeschlossen. In älteren Policen wurden sie hingegen gerne ausgeschlossen.

Von zentraler Bedeutung sind die Deckungssummen. Hier lautet die Faustregel „Je höher, umso besser“. Man unterscheidet drei Deckungssummen, jeweils für Sach-, Personen- und Vermögensschäden. Insbesondere bei den Personenschäden können Deckungssummen von mehreren Millionen fällig werden, wenn beispielsweise Rentenzahlungen auf den Versicherten zukommen. Für Personenschäden sollte deshalb von einer Deckungssumme von mindestens 5 Millionen Euro ausgegangen werden.

Wichtig ist auch die Frage nach sogenannten Gefälligkeitsschäden. Diese sind grundsätzlich nicht mitversichert. Wenn Sie also bei einem Umzug Ihres Freundes helfen und dabei die wertvolle Couchgarnitur zerstören, kommt die Versicherung nicht für den Schaden auf – es sei denn, Sie haben dies – natürlich gegen einen Beitragsaufschlag – mitversichert. Bei der Mitversicherung ist aber auch darauf zu achten, welche Entschädigungsgrenzen die Versicherung festlegt. Je nachdem sind die Grenzen so niedrig, dass sich die Mitversicherung der Schäden nicht lohnt.

Beachten Sie auch, dass die Schäden an beweglichen, geliehenen Sachen nicht grundsätzlich mitversichert sind. Wenn Sie also den Laptop des Nachbarn ausleihen und „hinrichten“ bleiben Sie auf dem Schaden sitzen, wenn nicht „gemietete und geliehene Sachen“ mitversichert wurden. Meist wird hier ein Selbstbehalt vereinbart und die Entschädigungssumme ist begrenzt.

Tipp: Bevor Sie spezielle Gebäudeversicherungen abschließen, sollten Sie klären, ob die dadurch abgedeckten Risiken nicht bereits in der privaten Haftpflicht enthalten sind.

Gerade bei den privaten Haftpflichtversicherungen sollten Sie sehr genau vergleichen – die Leistungen und Beitragssätze variieren zum Teil sehr stark.

Welche Versicherungen Sie als Bauherr haben müssen

Wer eine Immobilie baut, sollte zumindest eine Bauherrenhaftpflicht- und eine Bauleistungsversicherung abschließen. Außerdem kommt eventuell noch eine Bauhelferversicherung und eine Feuerrohbauversicherung in Betracht.

Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, dass von der Baustelle keine Gefahren für andere Personen (Passanten, Bauhelfer usw.) ausgehen. Das gilt meist auch für Schädigungen, die von den von ihnen beauftragten Firmen ausgehen. Sie werden diese meist nur in engen Grenzen haftbar machen können. Normalerweise haftet immer der Bauherr.

Die Bauherrenhaftpflicht übernimmt nicht nur die Kosten, wenn es zu Regressforderungen kommt. Sind die Forderungen unberechtigt oder überhöht, setzt die Versicherung auch Ihr Recht auch vor Gericht durch.

Die Bauherrenhaftpflicht leistet bei Personen-, Sach- und Vermögensschäden (bis zur Höhe der vereinbarten Versicherungssumme), wenn Dritten auf der Baustelle ein Haftpflichtschaden entsteht, weil Sie als Bauherr Ihren Pflichten (Verkehrssicherungspflicht, Auswahlpflicht und Überwachungspflicht) nicht oder nicht ausreichend nachgekommen sind.

Beim Hausbau läuft leider nicht alles nach Wunsch. Vandalismus, Naturgewalten wie Sturm und Hagel, aber beispielsweise auch eine defekte Wasserleitung kann dafür sorgen, dass bereits erbrachte Bauleistungen beschädigt oder gar zerstört werden. Hier besteht die Gefahr, dass sie als Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer ersatzpflichtig wird. Das ergibt sich aus der VOB Teil B (VOB: Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Diesen Ersatz kann der Bauunternehmer auch gerichtlich geltend machen und Sie im Extremfall in die Insolvenz treiben.  

Für diese Fälle ist eine Bauleistungsversicherung zu empfehlen. Sie bietet Schutz vor finanziellen Folgen von Zerstörung oder Schäden durch unvorhergesehene Ereignisse. So haben Sie einen umfassenden Leistungsschutz bis das Haus fertig ist.

Die Bauleistungsversicherung versichert

• Schäden an Hoch- und Tiefbau, inkl. aller notwendigen Baustoffe und Bauteile.
• Kosten für die Beseitigung der Schäden und die Wiederherstellung schon erbrachter Bauleistungen
• Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile
• Ungewöhnliche Witterungseinflüsse
• Vandalismus & Glasbruch
• Mehrkosten für Überstunden
• Schadensuchkosten

Unter Umständen sollte man auch über eine Feuerrohbauversicherung nachdenken. Sie bietet Schutz bei Feuer, Brand, Blitzschlag & Explosion in der Bauphase. Die Feuerrohbauversicherung kommt beispielsweise zum Zuge bei

• Allgemeinen Feuerschäden,
• Explosionen und
• Blitzschlag.

Die Mitarbeiter Ihrer Bauunternehmer sind natürlich über ihren Arbeitgeber versichert. Was ist aber mit Ihren Freunden und Bekannten? Um sie zu schützen ist eine Bauhelferversicherung sinnvoll. Sie springt bei allen Arten von Unfällen ein, die einem versicherten Bauhelfer auf einer Baustelle passieren können.

Wenn Sie auf der Baustelle mit anpacken, können Sie sich ebenfalls über die Bauhelferversicherung abgesichern.

Die Versicherungen des Vermieters

Als Vermieter müssen Sie die Immobilie in einem für andere Personen (hier Ihre Mieter und deren Gäste und Besucher wie Handwerker usw.) ungefährlichen Zustand zu halten. Ein Musterbeispiel ist dabei die Streupflicht vor dem Haus. Sie können diese zwar auf den Mieter übertragen, haften aber weiterhin für etwaige Unfälle, die sich aufgrund eines nicht gestreuten Gehwegs ergeben. In solchen Fällen greift die Haus- und Grundbesitz-Haftpflichtversicherung.

Die Versicherung kann auf das Haus und das Grundstück begrenzt werden. Es können aber auch zusätzlich Einfahrten, Spielgeräte usw. mitversichert werden. Der zu zahlende Beitrag richtet sich nach der vereinbarten Deckungssumme und der Jahresmieteinnahmen.

Als Eigentümer des Öltanks in Ihrer Immobilie haften Sie unbegrenzt für Schäden, die durch austretendes Öl entstehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie den Ölaustritt verursacht haben oder nicht. Dringt das Öl in das Grundwasser ein, kann es hier zu Schäden kommen, die durchaus die Millionengrenze überschreiten. In diesem Fall springt die Gewässerschadensversicherung ein.

Die Beiträge richten sich nach verschiedenen Kriterien. Beispielsweise das Alter des Tanks, seine Größe, der Standort und die durchgeführten Kontroll- und Wartungsarbeiten.

Eine Wohngebäudeversicherung ist für jede Immobilie unverzichtbar. Sie springt bei Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser ein. Sie können darüber hinaus noch weitere Schadensursachen von der Wohngebäudeversicherung abdecken lassen (z. B. Überschwemmungen, Lawinen, Erdbeben). Allerdings lohnt sich das meist nicht. An der Küste beispielsweise wäre eine Zusatzversicherung gegen Überschwemmung sehr teuer. Sie müssen selbst entscheiden, wie hoch Sie das Risiko einschätzen und ob sich dann der Abschluss noch lohnt.

Kommt es zum Totalschaden (bei einem Brand schnell geschehen!) erhalten Sie von der Versicherung den Betrag, den Sie aufwenden müssten, um das Gebäude wieder zu errichten.

Tipp: Gerade bei der Totalzerstörung einer Immobilie stellen Sie schmerzlich fest, wenn die Versicherungssumme nicht angepasst wurde. Sie sollten die Deckungssumme deshalb jährlich überprüfen und nötigenfalls anpassen.

Die Höhe der Prämien hängt vom Zustand der Immobilie, den verwendeten Baumaterialien, dem Standort des Hauses und anderen Faktoren ab.

Als Immobilien-Eigentümer und Vermieter werden Sie es leider nicht immer so leicht haben, wie Sie es sich wünschen. Häufig legen die Mieter die Vereinbarungen ganz anders aus und interpretieren ihre Rechte und Pflichten in einem anderen Sinne als Sie. Dabei kommt es häufig zu so starken Auseinandersetzungen, dass diese nur noch durch die Gerichte geklärt werden können. Insbesondere bei den Abrechnungen der Mietnebenkosten oder bei Kündigungen kommt es häufig zu juristischen Auseinandersetzungen.

Neben dem Ärger, den Ihnen keiner abnehmen kann, sind solche Streitigkeiten auch mit erheblichen Kosten verbunden. Diese Kosten übersteigen häufig den für Sie erträglichen Rahmen. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie gerade erst fertig gestellt oder gekauft wurde und Sie sich noch mit anderen Belastungen herumschlagen müssen. Um im Rechtsstreit nicht in eine Liquiditätskrise zu geraten sollten Sie deshalb über einen Vermieterrechtsschutz nachdenken.

Hierbei handelt es sich um eine zusätzliche Versicherung zum Privatrechtsschutz. Sie sichern sich damit gegen Rechtsklagen bezüglich seines vermieteten Gebäudes ab. Die Leistungen können Sie mit der Versicherung meist aushandeln. Normalerweise gehören zum Vermieterrechtsschutz die Bereiche

Grundstücks- und Wohnungsrecht: Die Versicherung wird bei allen Forderungen aktiv, die sich direkt auf die versicherte Immobilie beziehen.

Ordnungsrecht: Hier geht es um Prozesse wegen Ordnungswidrigkeiten. Zu solchen Verfahren kann es schneller kommen, als Sie denken.

Steuerrecht: Dabei geht es ausschließlich um steuerrechtliche Fragen, die im direkten oder indirekten Zusammenhang mit der Immobilie und deren Vermietung oder Verpachtung stehen.

Strafrecht: Hier geht es um die Klärung von Angelegenheiten, die sich auf ein konkretes strafrechtliches Vergehen stützen.

Kommt es in den versicherten Rechtsbereichen zu einer Klage, haftet die Versicherungsgesellschaft im vereinbarten Umfang meist für die anfallenden gerichtlichen Kosten. Hierzu zählen:

• die eigenen Anwaltskosten,
• eventuell die Anwaltskosten der Gegenseite,
• die allgemeinen Gerichtskosten,
• Kosten für eventuell notwendig werdende Gutachter,
• Kautionsforderungen bei Auslandsprozessen sowie
• Reise- und Übersetzungskosten bei Auslandsprozessen.

Vermieter und Mieter vertreten grundsätzlich entgegengesetzte Interessen, die sehr schnell in einem Streit vor Gericht enden. Während des Verfahrens müssen Sie sich voll und ganz auf den Prozess konzentrieren. Da ist es gut, wenn man sich nicht auch noch über die Finanzierung des Verfahrens Gedanken machen muss.

Mietausfall-Versicherung

Man kann sich in Deutschland so ziemlich gegen alles versichern – auch gegen Mietausfall. Man spricht dann vom sogenannten Mietfactoring. Sie schließen dazu mit einem Factoringunternehmen einen Vertrag ab. Nach Abschluss erhalten Sie die Miete vom Factoringunternehmen – das allerdings für die Absicherung und die Bearbeitung diese Miete um normalerweise 2 bis 7 % kürzt. Außerdem wird von den meisten Unternehmen eine einmalige Vertragsgebühr verlangt.

Für diese Gebühr garantiert Ihnen die Factorygesellschaft die Mietzahlungen, wenn der Mieter grundlos nicht mehr zahlt. Hier liegt allerdings der Haken an der Sache. Denn meist schiebt der Mieter irgendwelche Gründe vor, mit denen er die Zahlungsverweigerung begründet. In einem Beitrag für „Focus online“ äußerte sich der Rechtsexperte der Eigentümerschutzgemeinschaft „Haus & Grund Deutschland“, Kai Warnecke, deshalb eher skeptisch: „Wer seine Miete nicht zahlen will, streitet auch darüber, ob die lose Kachel im Bad zur Minderung berechtigt“.

Um eine Versicherung zu erhalten, die in jedem Fall zahlt, müsste nach Expertenmeinung eine Provision von ca. 20 % der Miete gefordert werden. Das wiederum wäre zu teuer und macht eine Versicherung uninteressant.

Andererseits bieten einige Factoringunternehmen sogar die Übernahme von Folgekosten, wie beispielsweise Prozesskosten oder Kosten einer Zwangsräumung. Sogar die Beseitigung von „Vandalismusschäden“ gehört zum Leistungsangebot einiger Unternehmen.

Bevor Sie einen Vertrag abschließen, sollten Sie diesen am besten von einem Experten prüfen lassen. Letztlich bleibt jedoch eine umsichtige Auswahl der Mieter die beste Möglichkeit, sich vor Mietausfall zu schützen.