Natürlich ist es im beiderseitigen Interesse, wenn sich Mieter und Vermieter außerhalb der Gerichte einigen. Doch nicht zuletzt durch die teilweise aufgrund der vielen Urteile recht unübersichtlichen Rechtslage lässt sich häufig kein Kompromiss finden. Dann führt kein Weg an einer gerichtlichen Klärung vorbei. Darum sollten Sie über die Grundlagen der gerichtlichen Auseinandersetzung Bescheid wissen.

Welche Gerichte sind zuständig?

Für Streitigkeiten wegen einer Mietwohnung ist zunächst das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Mietobjekt sich befindet. Geht es um gewerblich genutzte Mieträume ist das Amtsgericht nur zuständig, wenn der Streitwert 5.000 € nicht übersteigt (bei höherem Streitwert ist das Landgericht zuständig).

Fällt das Urteil des Amtsgerichts nicht zu Ihrer Zufriedenheit aus, haben Sie die Möglichkeit, in die Berufung zu gehen. Die Berufungsverhandlung findet dann vor dem Landgericht statt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Amtsgericht fällt.

Seit 2002 besteht die Möglichkeit, nach einer Berufungsverhandlung noch eine Revision des Urteils vor dem Bundesgerichtshof (BGH) durchzusetzen.

Vertretung vor Gericht

Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Sie können also hier ohne juristischen Beistand auftreten. Bei der Komplexität des Mietrechts kann hiervon aber nur abgeraten werden. Sollte die andere Seite mit einem Anwalt erscheinen, haben Sie im Verfahren ganz klar die schlechteren Karten.

Kommt es zum Berufungsverfahren beim Landgericht, muss man sich von einem Anwalt vertreten lassen. Hier gilt Anwaltszwang. Der Anwaltszwang gilt auch für ein Revisionsverfahren.

In Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) muss man sich durch einen Anwalt vertreten lassen, der eine Zulassung für den BGH besitzt.

Das Urteil

In den meisten Fällen wird das Gericht versuchen zu erreichen, dass sich Vermieter und Mieter auf einen Vergleich einigen, für den dann kein Urteil notwendig ist. Ob Sie einem Vergleich zustimmen, bleibt Ihnen überlassen. Für eine Zustimmung spricht, dass aus dem Vergleichsvorschlag meist eine Tendenz erkennbar ist, wie das Gericht bei einem Urteil entscheiden würde. Im Vergleich kann ebenfalls eine Räumung verlangt werden, es wirkt dann quasi wie ein Urteil.

Ein Urteil wird vom Gericht gefällt und begründet. Das Urteil wird Ihnen zugestellt.

Berufung

Mit der Zustellung des Urteils beginnen die Fristen für ein Berufungsverfahren zu laufen. Das Berufungsverfahren muss binnen eines Monats nach Zustellung des Urteils beantragt werden. Eine Begründung des Berufungsantrages muss binnen zwei Monaten nach Zustellung des Urteils erfolgen. Werden diese Fristen nicht eingehalten, wird das Urteil des Amtsgerichts rechtskräftig, es besteht keine Möglichkeit mehr, höhere Instanzen einzuschalten.

Eine Berufung ist möglich, wenn

• der Beschwerdegegenstand 600,00 € übersteigt oder
• die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
• die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.

Über die letzten beiden Punkte entscheidet das Amtsgericht. Es muss die Berufung zulassen, wenn beispielsweise zur Rechtslage unterschiedliche Entscheidungen vorliegen.

Während des Berufungsverfahrens kann ein Vergleich angestrebt, das Urteil des Amtsgerichts bestätigt oder abgeändert werden. Normalerweise sind mit der Berufungsverhandlung die Rechtsmittel im Mietrechtsverfahren ausgeschöpft.

Revision

In Ausnahmefällen besteht seit 2002 die Möglichkeit, nach der Berufung noch eine Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) anzustrengen. Das Landgericht als Berufungsinstanz muss die Revision zulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Lehnt das Landgericht die Revision ab, können die Prozessbeteiligten eine sogenannte Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 Zivilprozessordnung - ZPO) erheben.

Es ist auch möglich, eine Revision unter Umgehung der Berufungsinstanz anzustreben, wenn der Gegner des Antragstellers einer direkten Revision zustimmt und der Streitwert über 600,00 € liegt. In diesem Fall entscheidet dann der BGH, ob er die Revision zulässt oder nicht.

Was kostet die gerichtliche Auseinandersetzung?

Zunächst sind Gerichtgebühren und Anwaltskosten zu bezahlen. Wer welche Kosten nach dem Urteil trägt, legt das Gericht im Urteil fest. Normalerweise trägt der Prozessverlierer die gesamten Kosten, also auch die Auslagen des Prozessgegners. Wird ein Prozess nur teilweise gewonnen, wird auch nur der entsprechende Anteil an den entstandenen Kosten vom Prozessgegner übernommen.

Wird ein gerichtlicher Vergleich geschlossen, kann beispielsweise auch vereinbart werden, dass jeder Prozessteilnehmer seine Kosten selbst trägt und die Gerichtskosten geteilt werden.

Die Gerichtsgebühren richten sich nach dem sogenannten Streitwert. Geht es in der Auseinandersetzung um einen festen Betrag, ist dies auch der Streitwert. In anderen Fällen kann man sich an der folgenden Tabelle orientieren:

Auf Basis des Streitwertes legt das Gericht einen Gerichtskostenvorschuss fest, der vor Beginn des Verfahrens eingezahlt werden muss.

Je nachdem, welche Fragen zu klären sind, können sowohl die Prozessteilnehmer als auch das Gericht Gutachter bestellen. Auch diese Kosten sind dann zu berücksichtigen.