Vermieten ist nicht immer gleich vermieten. Vor allem bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gibt es viele Besonderheiten zu beachten. Die Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung haben beispielsweise einen Einfluss darauf, wie der Mietvertrag mit Ihrem Mieter auszusehen hat. Aber auch bei der Hausordnung gibt es Besonderheiten.

In der Teilungserklärung werden die Eigentums- und Besitzverhältnisse der Eigentümergemeinschaft beschrieben. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Häufig ist die Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung und ihre Eintragung im Grundbuch nicht zwingend vorgeschrieben.

Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) unterscheidet man zwei Möglichkeiten der Schaffung von Wohneigentum (§ 2 WEG). Auf der einen Seite kann Sondereigentum per Vertrag eingeräumt werden. Hierzu ist in § 3 WEG folgendes geregelt:

• Miteigentum an einem Grundstück kann per Vertrag der Miteigentümer dahingehen beschränkt werden, dass jeder Miteigentümer nicht nur einen ideellen Anteil des Grundstücks und der sich darauf befindenden Immobilie erhält, sondern auch das Sondereigentum an einer Wohnung oder an gewerblich nutzbaren Räumen erhält.
• Ein entsprechender Vertrag kann jedoch nur geschlossen werden, wenn die Miteigentümer bereits vor der Vertragsausfertigung einen ideellen Anteil an dem Grundstück besitzen. Das ist beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft der Fall.
• Sondereigentum soll aber nur für in sich abgeschlossene Wohnungen oder gewerbliche Räume eingeräumt werden. Bei Garagenstellplätzen reicht eine dauerhafte Markierung der Parkfläche.

Auf der anderen Seite kann Wohneigentum auf dem Wege der Teilung entstehen (§ 8 WEG). Dies bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie in Miteigentumsanteile aufteilen darf, wenn er diesen Anteilen jeweils eine Wohnung oder gewerblich nutzbare Räume zuordnet. Diese Teilungserklärung

• muss notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden und
• zusammen mit einem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Die Teilungserklärung erfolgt gegenüber dem Grundbuchamt und wird durch die Anlage der Grundbücher rechtswirksam. Auch hier sollen nur abgeschlossene Wohnungen oder gewerbliche Räume als Sondereigentum ausgewiesen werden.

Im Gegensatz zur vertraglich geschaffenen Teilung kann der Eigentümer, der die Teilung erklärt, diese so lange ändern, solange er noch das Eigentum an allen Sondereigentümern hat. Sobald die erste Wohnung als Sondereigentum verkauft beziehungsweise eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, kann er keine Änderungen mehr vornehmen. Dies ist dann nur noch mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer möglich. Änderungen können nur einstimmig gefasst werden, wobei Enthaltungen bereits dazu führen, dass keine Änderung möglich ist.

Verkauft der Inhaber bereits Teileigentum, das noch begründet werden muss, kann er im Kaufvertrag vereinbaren, dass in der Teilungserklärung von ihm noch Bestimmungen bezüglich des Gemeinschaftsverhältnisses getroffen werden.