Schäden sind unvermeidlich. Sie und Ihre Mieter können noch so sorgsam sein. Es kann immer wieder etwas passieren. Dann fragt man sich, ob die Kosten für die Renovierung von der Versicherung übernommen werden. Vielleicht sind die Schäden auch gar nicht von der Versicherung gedeckt. Wir geben Ihnen Tipps und Hinweise, wie Sie bei der Versicherung auf „Nummer Sicher“ gehen.

Bei Immobilien geht es immer um Werte, die es abzusichern gilt. Darüber hinaus sind Sie als Vermieter auch dafür verantwortlicht, dass Ihr Haus immer in einem für andere Personen ungefährlichen Zustand gehalten wird. Bei allen Versicherungen sollten Sie nicht beim erstbesten Angebot zuschlagen. Prüfen Sie die Unterlagen genau, lesen Sie auch das Kleingedruckte und fragen Sie den Versicherungsagenten alles, was Sie nicht verstanden haben. Die Versicherungen kosten Geld - Ihr Geld. Der Vergleich verschiedener Angebote wird Ihnen manchen Euro sparen.

Privat-Haftpflicht

Eine Privathaftpflicht sollte jeder – ob Immobilienbesitzer oder nicht – haben. Schnell kommt es zu Schädigungen, bei denen die Haftpflicht einspringt. Sei es der berühmte Fußball in der Scheibe des Nachbarn oder die Folgen eines schweren Unfalls, der durch Unachtsamkeit verursacht wurde.

Gerade bei den privaten Haftpflichtversicherungen sollten Sie sehr genau vergleichen – die Leistungen und Beitragssätze variieren zum Teil sehr stark.

Welche Versicherungen Sie haben müssen

Als Vermieter müssen Sie die Immobilie in einem für andere Personen (hier Ihre Mieter und deren Gäste und Besucher wie Handwerker usw.) ungefährlichen Zustand zu halten. Ein Musterbeispiel ist dabei die Streupflicht vor dem Haus. Sie können diese zwar auf den Mieter übertragen, haften aber weiterhin für etwaige Unfälle, die sich aufgrund eines nicht gestreuten Gehwegs ergeben. In solchen Fällen greift die Haus- und Grundbesitz-Haftpflichtversicherung.

Die Versicherung kann auf das Haus und das Grundstück begrenzt werden. Es können aber auch zusätzlich Einfahrten, Spielgeräte usw. mitversichert werden. Der zu zahlende Beitrag richtet sich nach der vereinbarten Deckungssumme und der Jahresmieteinnahmen.

Achtung: Öltank muss extra versichert werden

Als Eigentümer des Öltanks in Ihrer Immobilie haften Sie unbegrenzt für Schäden, die durch austretendes Öl entstehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie den Ölaustritt verursacht haben oder nicht. Dringt das Öl in das Grundwasser ein, kann es hier zu Schäden kommen, die durchaus die Millionengrenze überschreiten. In diesem Fall springt die Gewässerschadensversicherung ein.

Die Beiträge richten sich nach verschiedenen Kriterien. Beispielsweise das Alter des Tanks, seine Größe, der Standort und die durchgeführten Kontroll- und Wartungsarbeiten.

Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung ist für jede Immobilie unverzichtbar. Sie springt bei Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser ein. Sie können darüber hinaus noch weitere Schadenursachen von der Wohngebäudeversicherung abdecken lassen (z. B. Überschwemmungen, Lawinen, Erdbeben). Allerdings lohnt sich das meist nicht. An der Küste beispielsweise wäre eine Zusatzversicherung gegen Überschwemmung sehr teuer. Sie müssen selbst entscheiden, wie hoch Sie das Risiko einschätzen und ob sich dann der Abschluss noch lohnt.

Kommt es zum Totalschaden (bei einem Brand schnell geschehen!) erhalten Sie von der Versicherung den Betrag, den Sie aufwenden müssten, um das Gebäude wieder zu errichten.

Die Höhe der Prämien hängt vom Zustand der Immobilie, den verwendeten Baumaterialien, dem Standort des Hauses und anderen Faktoren ab.

Vermieter-Rechtsschutz

Als Immobilieneingetümer und Vermieter werden Sie es leider nicht immer so leicht haben, wie Sie es sich wünschen. Häufig legen die Mieter die Vereinbarungen ganz anders aus und interpretieren ihre Rechte und Pflichten in einem anderen Sinne als Sie. Dabei kommt es häufig zu so starken Auseinandersetzungen, dass diese nur noch durch die Gerichte geklärt werden können. Insbesondere bei den Abrechnungen der Mietnebenkosten oder bei Kündigungen kommt es häufig zu juristischen Auseinandersetzungen.

Neben dem Ärger, den Ihnen keiner abnehmen kann, sind solche Streitigkeiten auch mit erheblichen Kosten verbunden. Diese Kosten übersteigen häufig den für Sie erträglichen Rahmen. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie gerade erst fertig gestellt oder gekauft wurde und Sie sich noch mit anderen Belastungen herumschlagen müssen. Um im Rechtsstreit nicht in eine Liquiditätskrise zu geraten sollten Sie deshalb über einen Vermieterrechtsschutz nachdenken.

Hierbei handelt es sich um eine zusätzliche Versicherung zum Privatrechtsschutz. Sie sichern sich damit gegen Rechtsklagen bezüglich seines vermieteten Gebäudes ab. Die Leistungen können Sie mit der Versicherung meist aushandeln. Normalerweise gehören zum Vermieterrechtsschutz die Bereiche

• Grundstücks- und Wohnungsrecht: Die Versicherung wird bei allen Forderungen aktiv, die sich direkt auf die versicherte Immobilie beziehen.
• Ordnungsrecht: Hier geht es um Prozesse wegen Ordnungswidrigkeiten. Zu solchen Verfahren kann es schneller kommen, als Sie denken.
• Steuerrecht: Dabei geht es ausschließlich um steuerrechtliche Fragen, die im direkten oder indirekten Zusammenhang mit der Immobilie und deren Vermietung oder Verpachtung stehen.
• Strafrecht: Hier geht es um die Klärung von Angelegenheiten, die sich auf ein konkretes strafrechtliches Vergehen stützen.

Kommt es in den versicherten Rechtsbereichen zu einer Klage, haftet die Versicherungsgesellschaft im vereinnbarten Umfang meist für die anfallenden gerichtlichen Kosten. Hierzu zählen:

• die eigenen Anwaltskosten,
• eventuell die Anwaltskosten der Gegenseite,
• die allgemeinen Gerichtskosten,
• Kosten für eventuell notwendig werdende Gutachter,
• Kautionsforderungen bei Auslandsprozessen sowie
• Reise- und Übersetzungskosten bei Auslandsprozessen.

Mietausfall-Versicherung

Man kann sich in Deutschland so ziemlich gegen alles versichern – auch gegen Mietausfall. Man spricht dann vom sogenannten Mietfactoring. Sie schließen dazu mit einem Factoringunternehmen einen Vertrag ab. Nach Abschluss erhalten Sie die Miete vom Factoringunternehmen – das allerdings für die Absicherung und die Bearbeitung diese Miete um normalerweise 2 bis 7 % kürzt. Außerdem wird von den meisten Unternehmen eine einmalige Vertragsgebühr verlangt.

Für diese Gebühr garantiert Ihnen die Factorygesellschaft die Mietzahlungen, wenn der Mieter grundlos nicht mehr zahlt. Hier liegt allerdings der Haken an der Sache. Denn meist schiebt der Mieter irgendwelche Gründe vor, mit denen er die Zahlungsverweigerung begründet. In einem Beitrag für „Focus online“ äußerte sich der Rechtsexperte der Eigentümerschutzgemeinschaft „Haus & Grund Deutschland“, Kai Warnecke, deshalb eher skeptisch: „Wer seine Miete nicht zahlen will, streitet auch darüber, ob die lose Kachel im Bad zur Minderung berechtigt“.

Um eine Versicherung zu erhalten, die in jedem Fall zahlt, müsste nach Expertenmeinung eine Provision von ca. 20 % der Miete gefordert werden. Das wiederum wäre zu teuer und macht eine Versicherung uninteressant.

Andererseits bieten einige Factoringunternehmen sogar die Übernahme von Folgekosten, wie beispielsweise Prozesskosten oder Kosten einer Zwangsräumung. Sogar die Beseitigung von „Vandalismusschäden“ gehört zum Leistungsangebot einiger Unternehmen.

Bevor Sie einen Vertrag abschließen, sollten Sie diesen am besten von einem Experten prüfen lassen. Letztlich bleibt jedoch eine umsichtige Auswahl der Mieter die beste Möglichkeit, sich vor Mietausfall zu schützen.